זיקת הנאה במקרקעין: ייפוי כוח כללי והיקפו

בנוסף, העובדה כי כאשר רכש המנוח את זכויותיו במקרקעין מאחותו עוד בשנת 28.6.1933 נערך שטר המכר אשר נרשם בפנקס המקרקעין (נספח 7 להמרצת הפתיחה) מחזקת את ההנחה כי ככל שהמנוח היה מעוניין למכור את המקרקעין לשני אחייניו היה עושה כן באמצעות שטר מכר נוסף ולא באמצעות ייפוי כח. כמו כן, כפי הנטען על-ידי האפוטרופוס, תצהירי היורשים שצורפו על-ידי המבקש אכן לא מלמדים כי התנאי שנכלל בייפוי הכח קוים "בזמן אמת" על-ידי שני האחיינים.

פרט לתשובה הכללית לפיה המנוח רצה לוודא שהמקרקעין יוותרו ברשות בני המשפחה, המבקש לא נתן כל מענה לטענה זו, השומטת את הקרקע תחת טענתו לרכישת כל זכויות המנוח במקרקעין על-ידו.

למעלה מן הצורך יצוין כי ביחס לשימוש המקים זכות לזיקת הנאה נקבע על-ידי בית המשפט העליון כי: "השמוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים. אם השמוש נעשה במערכת נסיבות השוללת את יכולת הידיעה של בעל המקרקעין או המטילה עליו נטל בלתי סביר, כדי לגלות את דבר קיומו של השמוש, נשללת יכולתו של הבעלים להגן על זכויות הקניין שלו" [ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן-חורין, מה (3) 720, 738 (1991)].

בשולי הדברים ובשים לב לסיטואציה שנוצרה, לפיה המבקש רכש בתום לב זכויות במקרקעין שמלוא הקפן לא היה ברור אף לא למוכרים, ומשעה שבסופו של יום נודע לאפוטרופוס על זכויות היורשים-הנעדרים בשל פעולותיו של המבקש - סבורני כי יהא זה נכון לשקול הסדר בין האפוטרופוס למבקש בדבר מכירת חלקם של יתר היורשים-הנעדרים במקרקעין למבקש, במחיר אשר ישקף מחד הגנה על עניינם של היורשים -הנעדרים, ומאידך ייקח בחשבון את התשלומים השוטפים בקשר עם המקרקעין ככל שנשא בהם המבקש, לצורך היתחשבנות מתאימה.

...

המשיב אף טען כי המבקש אינו יכול לטעון לזכויות שביושר משעה שזו כפופה לחובת תום הלב, ויש לראות בשיהוי הרב בו נקט כמו גם בעובדה שלא פעל להוציא צו ירושה כדי התנהלות בחוסר תום לב. משעה שהגעתי למסקנה כי המבקש רכש זכויות רק בשליש מזכויות המנוח במקרקעין - אין צורך לדון בשאלה האם השיהוי בו נקט עולה לכדי חוסר תום לב. לחילופין טען המבקש כי בחלוף יותר משלושים שנה מאז חתימת הסכם המכר קמה לו זיקת הנאה מכח שנים בהתאם להוראות סעיף 94(א) לחוק המקרקעין.

סוף דבר לאור האמור לעיל התובענה מתקבלת בחלקה, במובן זה שניתן בזאת צו הצהרתי לפיו המבקש זכאי להירשם כבעל זכויות הבעלות ב- 1800/5400 מתוך הזכויות הרשומות כיום על-שם המנוח עזריאל אדלמן במקרקעין הידועים כגוש 3651, חלקה 57 בלשכת רישום המקרקעין ברחובות.

בשולי הדברים ובשים לב לסיטואציה שנוצרה, לפיה המבקש רכש בתום לב זכויות במקרקעין שמלוא היקפן לא היה ברור אף לא למוכרים, ומשעה שבסופו של יום נודע לאפוטרופוס על זכויות היורשים-הנעדרים בשל פעולותיו של המבקש - סבורני כי יהא זה נכון לשקול הסדר בין האפוטרופוס למבקש בדבר מכירת חלקם של יתר היורשים-הנעדרים במקרקעין למבקש, במחיר אשר ישקף מחד הגנה על עניינם של היורשים -הנעדרים, ומאידך ייקח בחשבון את התשלומים השוטפים בקשר עם המקרקעין ככל שנשא בהם המבקש, לצורך התחשבנות מתאימה.

על המקרקעין הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת דודו של המנוח יחזקאל, המנוח עזרא פישלזון ז"ל (להלן: "המנוח עזרא"), וזאת, מכוח ייפוי כוח נוטריוני שלפיו קיבל האחרון שטח של שני דונם מהחלקות.

לנוכח האמור, אני דוחה את טענות הנתבעים בהקשר זה. העידר עילה כתב התביעה מושתת על שלוש עילות תביעה חילופיות שמכוחן טוענים התובעים לזכויות במקרקעין: האחת, היתיישנות רוכשת במקרקעין; השנייה, קיומן של עיסקאות נוגדות ומתן עדיפות לעיסקת המתנה שניתנה לתובעים, לטענתם; ושלישית, קיומה של זיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים.

סעיף 9 בחוק המקרקעין, שעניינו עיסקאות נוגדות במקרקעין, קובע כך: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה". טענת התובעים לקיומן של עיסקאות נוגדות נטענה בכלליות רבה ולפיה, העסקה בין התובעים לבין המנוח ישראל גוברת על העסקה בין המנוח יחזקאל לבין הנתבעת 6.

195129371 זאת ועוד, בכתב התביעה התובעים לא הניחו תשתית בסיסית לטענה כי יש בידיהם "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין". טענתם לזכויות במקרקעין נשענת כל כולה על תצהיר (שאינו קריא בשלמותו, נספח 2 לכתב התביעה), שלפיו המנוח ישראל הצהיר כי "במידה ויש לי חלק בחלקת האדמה הצמודה לישיבה גוש 9133 חלקה 6 בעיר נתניה אני מבקש להעביר אותה לטובת הישיבה של הרב עמוס". עינינו רואות כי מדובר במסמך "על תנאי", והתנאי הוא שיש לישראל "חלק בחלקה". מהות הזכויות שהיו בידי המנוח ישראל בעת חתימת התצהיר, טיבן והיקפן, נותרו סתומים, וכתב התביעה חסר תשתית מינימלית בעיניין זה. ביום 18.8.2022, נעתרתי לבקשת הנתבעים והוריתי לתובעים לתת פרטים נוספים ביחס לזכויות שלטענתם היו בידיו של המנוח ישראל והועברו אליהם.

...

לנוכח האמור, אני דוחה את טענות הנתבעים בהקשר זה. העדר עילה כתב התביעה מושתת על שלוש עילות תביעה חילופיות שמכוחן טוענים התובעים לזכויות במקרקעין: האחת, התיישנות רוכשת במקרקעין; השנייה, קיומן של עסקאות נוגדות ומתן עדיפות לעסקת המתנה שניתנה לתובעים, לטענתם; ושלישית, קיומה של זיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים.

ככל שטענת התובעים לזיקת הנאה במקרקעין מתייחסת לזכות להחזיק בהם, דינה להידחות כבר בשלב זה. סוף דבר העולה מהאמור הוא כי כתב התביעה אינו מגלה עילה נגד הנתבעים.

לפיכך, אני מורה על מחיקת כתב התביעה.

כל העדים מטעם ההגנה אשר העידו לפני הותירו רושם של עדים דוברי אמת, ומעדויותיהם ניתן לדלות תשתית עובדתית ברורה וחד משמעית שעל פיה הנתבעים החזיקו בקרקע בפועל ללא כל הפרעה, כאשר אין בנמצא נתונים אשר מעידים כי בשנות ה-60, או לכל המאוחר החל משנות ה-80 בעת שבה הדוד יוחאי חתם על יפוי כוח לאביו של התובע כי פעלו לשם פינוי הנתבעים או כי העלו כל טרוניה בעיניין.

כך, למשל, שכירות, שאילה או זיקת הנאה.

" (עמ' 24 למאמר) מהאמור לעיל משתמע כי בעל המקרקעין נותן רשות לאחר להתגורר ולהחזיק במקרקעין שלו מכוח התחייבות חוזית באופן שיצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין, היקפה של הזכות וסייגיה יבחנו מכוח דיני החוזים כגון חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, או מכוח חוק המתנה, התשכ"ח-1968.

...

במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי טענו הנתבעים כי הם הבעלים של המקרקעין, טענה אשר נדחתה, ובענייננו הם טוענים לראשונה שהם "ברי רשות בלתי הדירה" – לשיטת התובע עסקינן בטענות עובדתיות סותרות שדינן להידחות, והנתבעים מושתקים ומנועים מלהעלות אותה (סעיפים 9-17 לסיכומי התובע).

המומחה העריך את שווי המחוברים על סך של 227,800 ₪ לפי הפירוט הבא: עלויות הכשרת הקרקע וסיקול אבנים 9 * 30,000 ₪ = 27,000 ₪ שווי עצי הזית 190 * 1,000 ₪ = 190,000 ₪ מערכת השקיה 9 * 1,200 ₪ = 10,800 ₪ לא הונחה לפני חוות דעת נגדית מטעם התובע ביחס לעניין זה. בסיכומיו טען התובע כי הקביעות והמסקנות של המומחה בחוות דעתו דינן להידחות לאור העובדה שהמומחה אישר בעדותו שלא ערך ספירה פיזית של מספר העצים בחלקה; ומבלי לקבוע אם כמות העצים מתייחסת לחלקה כולה; ומבלי לקבוע שומת מקרקעין כבסיס לחישוב.

מה המדד לקביעת שווי עץ בודד של 200 ₪, 400 ₪ ו-1,000 ₪? בסופו של דבר זה נסגר, המפקיע רוצה לשלם את המינימום של 500 ₪, והמופקע רוצה לקבל סך של 750 ₪ עד 1,000 ₪.

סוף דבר אני מורה על סילוק ידם של הנתבעים, מחלקה 9 גוש 15339 מאדמות כפר כמא, וזאת בתנאי שהתובע ישלם לנתבעים פיצוי על סך של 190,000 ₪.

מדובר בהסכם שירותים כללי, ככל שנחתם, בין המנוחה "כנהנית" בלבד ולא כ"מוכרת" לבין התובע המצויין בשמו ואיננו מוגדר "כקונה". אין בהסכם איזכור של המילה "מקרקעין", פירוט של הנכסים לא כל שכן את היותם בישראל ואין פירוט של נתונים רבים אחרים הנדשים בהסכם מכר מקרקעין.

אף לו היה בית המשפט הפורום הנאות לבירור התביעה, בהנתן שההסכם אינו הסכם מכר מקרקעין אלא לכל היותר הסכם למתן שירותים בלבד הרי שהסמכות העניינית מסורה לבית משפט השלום.

אשר לשאלת סיווג הההסכם מושא התביעה, האם הסכם מכר מקרקעין, כטענת המשיב, או שמא "הסכם למתן שירותים", כטענת המבקשים, ובפרט – היחס בינו לבין יפוי-הכוח שהוצג בהתייחס למקרקעין הספציפיים ומשמעותו של האחרון לעניין הזכות החוזית הנטענת, אף בעיניין זה סבורני כי לא ניתן לבסס הכרעה על יסוד החומר הכתוב בלבד כפי שצורף, ונידרש בירור עובדתי באשר לעסקה שנערכה בין הצדדים.

אכן, אין ספק כי ככל שהמנוחה זכאית לרשת רק מחצית מהזכויות במקרקעין (שהיו של בעלה המנוח), כפי שעולה מצו הירושה שצורף, הרי שעילת התביעה איננה יכולה להתייחס אלא למחצית זו. אולם הדבר איננו משמיט את בסיס התביעה כולה, להבדיל מהשפעה על הקף הסעד.

אכן, הצדדים כולם הם אזרחי ותושבי ארה"ב וההסכם נערך בארה"ב. אולם הזיקה המכרעת לטעמי בעניינינו היא היות המקרקעין מושא המחלוקת בישראל, ומכאן הזיקה ההדוקה לפורום הישראלי.

...

אשר על כן אני מורה על דחיית הבקשה לסילוק על הסף.

תכליות אלה כוללות בראש ובראשונה הבטחת תשלום הוצאותיו של הנתבע, שהוא הצד הפאסיבי שההליך נכפה עליו, ככל שבסופו של דבר תדחה התביעה נגדו ויפסקו לזכותו הוצאות.

אשר לסכום הערובה, בנותני את דעת לבכורת זכות הגישה לערכאות, השוקלת לקביעת סכום מתון, אל מול מאפיני התביעה – שמחד איננה נחזית להיות בעלת מורכבות חריגה, אולם נוכח מקום מושבם של המבקשים עשויה להיות כרוכה בעלויות עודפות, לצד העובדה כי המבקשים מיוצגים בהליך במאוחד, אני קובעת כי הערובה תעמוד על סך 60,000 ₪.

ביום 19/11/17 השיב לו עו"ד **** סלע ובמסגרת תשובתו פירט הערות אלו ליפויי הכוח אשר נשלחו: תוספת, מתחת לכותרת של המילים: "לפי סעיף 91 לחוק לישכת עורכי הדין. תשכ"א – 1961"; התבקש כי יפוי הכוח יכלול את הפעולות הבאות - רישום זיקת ההנאה, הופעה בפני לישכת המקרקעין וחתימה על כל הבקשות, השיטריות, ההסכמות והמסמכים הדרושים לשם רישום זיקת ההנאה; תוספת הוראה ולפיה יפוי הכוח ניתן לטובת צד ג' ומשכך הוא בלתי חוזר.

בהמשך לכך, ביום 21/3/21 ניתנה החלטת בית המשפט לעינייני מישפחה בעיניינו של החסוי ובהתאם לה - לאור עמדת האפוטרופוס הכללי - בית המשפט נעתר לבקשה ומורה על אישור רישומה של זיקת הנאה בהתאם להסכם הפשרה מיום 23/10/17 וכי ניתן להגיש פסיקתא לחתימת בית המשפט.

עיון בתכתובות בין הצדדים מלמד כי באשר לשטח זיקת ההנאה כבר ביום 15/1/20 כתבה האדריכלית (התכתובת במלואה הובאה בסעיף 14 לעיל), כי שטח זיקת ההנאה הוא 158 מ"ר. משכך, ברי כי לו אמנם כטענת התובע לא הייתה מחלוקת באשר להיקפי זיקת ההנאה עצמם ולו היה מעונין התובע ברשום זיקת ההנאה בהתאם לתשריט הסכם הפשרה, הרי שהתובע יכל להשלים את הגודל כפי שנכתב על ידי האדריכלית ולא היה נידרש למדידה נוספת.

...

לאור כל האמור, אינני סבורה כי ההפקדה הראשונה אשר בוצעה על ידי הנתבעים, בוצעה כלאחר יד ותוך שהיו כשלים בהפקדה ומשכך, אינני סבורה כי האופן בו הפקידו הנתבעים את הבקשה לרישום זיקת ההנאה ביום 27/1/21 מהווה הפרת הסכם הפשרה.

בנסיבות אלו, אינני סבורה כי יש ממש בתביעה אשר הוגשה על ידי התובע לפיצוי בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבעים ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין התביעה – דחייה.

סוף דבר; התביעה נדחית.