זיכוי מס הכנסה בגין רכישת זכות דיירות

רקע ביום 8.9.13 נחתם הסכם בו מכרה הנתבעת מס' 1 (להלן – "הנתבעת") לתובעים חלק מזכויותיה במקרקעין שבעיר חדרה, עליהם מצוי מבנה מגורים המכיל 4 יחידות דיור, כאשר לתובעים הוקצתה דירת קרקע בת 6 חדרים (להלן – "הדירה").

אלא שבמועד כריתת ההסכם, וכנראה עד היום, המבנה לא נרשם כבית משותף, כאשר ברי כי כל עוד לא נרשם המבנה כבית משותף, רישום זכויות על שם התובעים יכול להיות בגין חלק יחסי במקרקעין (כשיעור החלק אותו רכשו מהנתבעת).

בחקירתו הנגדית בבית המשפט, חידד עו"ד לסרי את הדברים, ומעדותו עולה שקיימות שתי מניעויות ביחס לרישום זכויות התובעים בלישכת רישום המקרקעין: האחת, נוגעת לתשלום מס הכנסה שהתובעת אמורה לשלמו בגין עסקת המכר עם התובעים (וזאת בשים לב לכך שהעסקה שבנידון אינה מחוייבת במס שבח, אלא במס הכנסה, נוכח העובדה שמכר הדירה נעשה במסגרת עסקיה של התובעת), כאשר מס זה טרם שולם בשל טעות סיווג התובעת אצל פקיד השומה, עליה אין טעם להתעכב כעת (ראו בנידון את עדותו של עו"ד לסרי בעמ' 55 לפרוטוקול).

הטענה להפרה יסודית של ההסכם פורטה בסעיף 8.4 לכתב התביעה, והיא יוחסה לנתבעת, בכך ש- "הצהירה הצהרה כוזבת, כי אין כל מניעה על פי דין ו/או הסכם ו/או מניעה אחרת המונעת ממנה להעביר את זכויותיה בדירה על שם התובעים, בין היתר, מאחר ולא ניתן טופס 4 לדירה עקב חריגות בניה שביצעה החברה (הנתבעת – א.ס.) במבנה". בסיכומי טענותיהם, בפרק המתייחס להפרת הסכם המכר (פרק ד'), טענו התובעים כי הם זכאים לפצוי מוסכם, בין אם המדובר בהפרה יסודית על פי ההסכם, ובין אם המדובר בהפרה שאינה יסודית, אשר הפכה לכזאת המזכה בפצוי מוסכם עקב אי תקונה.

...

התביעה נגד הנתבע מס' 2 נדחית בזאת.

אני מחייב את הנתבעת מס' 1 ואת הנתבע מס' 3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ (תוך התחשבות במכלול שיקולים, לרבות התארכות ההליכים; דחיית בקשת הנתבעים לפסילת המומחה, בה נקבע שההוצאות יישקלו בתום ההליכים; כאשר לא נעלמה מעיניי תרומת התובעים עצמם להתארכות ההליכים, כמפורט בהחלטה מיום 15.2.17).

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת מס' 1 להשיב לתובעים את שכר המומחה מטעמם (כנגד הצגת קבלה/חשבונית מס) ואת חלקם של התובעים בשכר המומחה מטעם בית המשפט, וכן בהשבת חלק מהאגרה ששולמה ע"י התובעים, בסך 3,000 ₪ (בשים לב לפער בין סכום התביעה לסכום שנפסק בסופו של יום).

על פי המפורט בחלק הכללי, החברות הנאשמות, שהיו על פי הנטען בניהולה של ענבל אור, אירגנו קבוצות רכישה לרכישת זכויות במקרקעין לטובת הקמת פרויקטים המיועדים לדיור, והיו חלק מקבוצות רכישה בשעורי החזקה שונים, לעִתים לתקופות זמן קצרות, כמפורט באישומים.

בעשותה כאמור ניהלה אור סיטי פנקסי חשבונות כוזבים, מסרה תרשומת כוזבת בדו"ח והשתמשה בכל מירמה ותחבולה, במזיד במטרה להיתחמק מתשלום מס. על פי אישום אחד עשר בעיניין הנאשמת 3 אור סיטי, בפרויקט אור על הפארק נרשמו לזכותה של ענבל אור זכויות אשר היקנו לה זכות עתידית לקבלת מספר דירות וביניהן דירת פנטהאוז בפרויקט (להלן: "הדירה").

רכישת הזכויות בדירה בסך של לפחות 2,704,820 ₪ מעלות הרכישה בוצעה במימון אור סיטי ומהוה קבלת דיבידנד על ידי ענבל אור, החייב בתשלום מס הכנסה.

על פי מערכת החוזים, תשלומי חברי קבוצת הרכישה היו אמורים להיות משולמים באמצעות המחאות לפקודת הנאמן (למעט דמי הצטרפות), ולהיות מוחזקים בחשבון הנאמנות, כשהסמכות הבלעדית לבצוע תשלומים מחשבון הנאמנות לצורך רכישת הקרקע ומימוש הפרויקט מצויה בידי הנאמן.

...

אשר על כן, אני גוזרת על כל אחת מהנאשמות 7-3 קנס בסך 1,000 ₪ אשר ישולם עד ליום 9.5.2021.

המשיב, לעומת זאת, טוען כי מבחינה מהותית וכלכלית, העוררת לא סיחרה את הזכות לרכישת הזכויות במקרקעין לקבוצה, אלא מימשה אותה בעצמה עובר להעברה, ולמעשה מכרה לקבוצה את הזכות העיקרית במקרקעין (וזאת לא כקרקע סתם אלא כיחידות דיור ומסחר).

היזם ימחה חלק יחסי מהאופציה לכל אחד מחברי הקבוצה אשר יממש את חלקו באופציה מול הבעלים: "כידוע, כיום קיימת בעייתיות רבה בגיבוש קבוצת רוכשים משותפת... שלב איסוף החתימות ורכישה הקרקע כרוך בוירטואוזיה משפטית גדולה. מדוע? כי לדעת מס הכנסה פעמים רבות היזם רוכש הקרקע מבעלי הקרקע ומוכר לקונים חברי הקבוצה. ...

תיבה זו מבטאת את מהות הנכס - מדובר בזכות כלפי בעלי המקרקעין לרכוש את המקרקעין אך אין חובה לעשות כן. על אף שמדובר בזכות אובליגאטורית אשר אינה נחשבת כשלעצמה ל"זכות במקרקעין", היא נכנסת לגדרי החוק, בדומה לזכות העיקרית אליה היא מתייחסת.

ביניהם, דרישה לתשלום מלוא התמורה בגין רכישת המקרקעין על ידי החבר הממחה; דרישה לתשלום מלוא התשלומים הנוגעים לפרויקט נכון למועד העברת הזכויות, וכן התחייבות מצד הנמחה להמשך התשלומים העתידיים; דרישה כי הנמחה יכנס לנעלי חבר הקבוצה בקשר לכלל התחייבויותיו מכוח הסכם השתוף ועוד (סעיף 17.3).

...

אמת, פגיעה בחופש הבחירה של מקבל האופציה לממש או לא לממש, העומד בבסיס הזכות, עשויה להוביל למסקנה כי אין מדובר באופציה כלל.

והשאלה שאותה עלינו לשאול היא האם המנגנון החוזי שיצרה העוררת, אשר הבטיח את מימוש האופציה בשלמותה, פגע מבלי משים בטיב הזכות שקיבלה מאת הבעלים, כך שהפטור ממס הרכישה שהוענק לה אינו מוצדק? לאחר שקילת הדברים, הגעתי למסקנה כי התשובה לכך שלילית.

סוף דבר מכל הנימוקים לעיל הייתי מציע לחבריי לקבל את הערר.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 23365-02-17 הקדש בית הכנסה ציון נ' א. לוי דנטל דפו בע"מ ואח' לפני כבוד סגן הנשיא עמית יריב התובע: הקדש בית הכנסה ציון ע"י ב"כ עו"ד דוד שוב ועו"ד אוריאל בוני הנתבעים: 1.א. לוי דנטל דפו בע"מ 2.יעקב ג'קי לוי ע"י ב"כ עו"ד אליהו נאמן ועו"ד ד"ר גלעד וקסלמן פסק דין משלים

בעירעור, טענו הנתבעים כי בפסק הדין הראשון לא הוסקו המסקנות הנכונות מכלל ההסכמים, הקבלות ויתר המסמכים שהוצגו הן ביחס לזכותם בנכס כדיירים מוגנים והן ביחס לתשלום דמי השכירות.

לא מצוין שטח המושכר; נספח 5 – הסכם בכתב יד מיום 10.12.1972, שכותרתו "הסכם", נחתם בין בן טל לבין בני מישפחת לוי לרכישת זכויות הדיירות המוגנת בחנות וקבלה על התשלום.

...

בנוסף, אין בידי לקבל את טענת השיהוי שכן התנאים לסילוק תובענה מחמת שיהוי נקבעו בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז (5) 433 (2003), שם נקבעו התנאים שבהתקיימם ניתן לסלק תביעה מחמת שיהוי: "השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי [...]

אעיר, כי דווקא הנתבעים הם אלו שהסבו להקדש נזק ראייתי כבד בכך שסירבו תחילה להציג את כל המסמכים המצויים ברשותם (ראו סע' 5 ו- 11 לסיכומי הנתבעים) ומכאן שדין טענה זו אף היא להידחות.

סוף דבר לאחר קריאת כל הטענות הצדדים מהגשת כתבי הטענות ועד הסיכומים, עיון בכל הראיות שהוגשו בתיק (הן הישנות והן החדשות) ופרוטוקולים הכוללים דיון הוכחות נוסף שהתקיים בנוכחות כל הצדדים - הגעתי למסקנה לפיה מסקנות פסק הדין הראשון להיוותר על כנן, וזאת על יסוד הנימוקים שלעיל.

לטענתו, במסגרת שקומו הוא קיבל בשנות השבעים, סיוע ממשרד הבטחון לרכישת זכות דיירות מוגנת במבנה המצוי ברחוב העבודה בראש העין.

העותר אינו זכאי להנחה בארנונה עבור נכס זה כיוון שאינו עומד בתנאים (המצטברים) המזכים במתן פטור או הנחה מתשלום ארנונה כפי שקבוע בסעיף 14ז לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) תשנ"ג – 1993 (להלן: תקנות ההסדרים) ובסעיף 6א לחוק הפטור והם: אישור משרד הבטחון על זכאותו לתגמולים ו/או למענק לפי חוק הנכים ואישור בדבר פטור ממקדמות מס לפי סעיפים 174- 181 לפקודת מס הכנסה לכל שנת מס. לטענת העיריה היא גם בחנה את זכאותו של העותר להחלת הנחה בארנונה רטרואקטיבית בהתאם לאמור בנוהל מחיקת חובות, אך גם בענין זה העותר לא המציא את האישורים המתאימים שעל פיהם נבחנת הזכאות למתן הפטור או ההנחה.

...

לאור המסקנה אליה הגעתי מתייתר הצורך לדון בשאלת השיהוי ובשאלת ההנחה הרטרואקטיבית.

העתירה נדחית.

העותר ישלם למשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.