זיכוי מטענת פיצול דירות שלא כחוק

להנ"ל יש להוסיף מע"מ כחוק.

באמצעות פעולתם המבורכת של עו"ד עופר טויסטר והשמאי אריה קמיל, האחים הצליחו לזכות במנה נוספת של פיצוי קרי 11 דירות נוספות השוות ל- 8.58 דירות וסך של 408,980 דולר ארה"ב במזומן (להלן: תוספת ייחודית), וזאת בשל העובדה כי בשטח שהוחזק על ידם היתנהל עסק של "משתלה". דא עקא, תוספת ייחודית זו גרמה לאחים להכנס למערבולת של סיכסוך משפטי ארוך ומייגע ולא מכובד.

קביעה זו מובילה אותי לשאלה הבאה השנויה במחלוקת האם לפי סעיף 3 להסכם שכר הטירחה יש לחשב את שכר הטירחה ממלוא הפצוי הנוסף בקיזוז ערך של שלוש דירות כעולה מטענת התובע, או יש לקזז בנוסף 20% המגלמים את החלוקה שבין האחים, שלטענתם אינה שנויה במחלוקת ? סעיף 3 להסכם שכר הטירחה: במחלוקת זו מצאתי לקבל את טענת התובע, שכן ההסכם מדבר על קזוז של שלוש דירות ולא על כל קזוז נוסף.

...

אוסיף ואציין, כי נוהלו הרבה הליכים אשר בסופו של דבר הניבו תוצאה טובה לנתבע ואין ספק שהתובע זכאי לשכ"ט בגינם.

לאחר שהתרתי להגיש תצהיר משלים אשר אפשר לתובע לתת הסברים נוספים, הגעתי למסקנה שיש לקזז את הסכום של 11,600 ₪ (כולל מע"מ) בהתאם לסעיף 1 להסכם שכ"ט מיום 25.09.10 ובהמשך לסעיף 6 לתצהיר המשלים של עו"ד דלל (חשבונית צורפה כנספח א' לתצהיר המשלים), וכן 8,000 ₪ בהתאם לסעיף 1 להסכם שכ"ט מיום 25.09.10 וכן סך של 7,080 ₪ (כולל מע"מ) בגין הסכום שקיבל התובע מתוך 50,000 ₪ שנפסקו כהוצאות בפסק הבוררות (סעיף 1 לתצהיר הנתבע).

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי התובע זכאי לשכר טרחה כדלקמן: שכ"ט בגין הפיצוי הנוסף שניתן עבור המשתלה, דהיינו סך של 317,527 ₪ ובתוספת מע"מ שכר הטרחה הנו 371,507 ₪.

נטען כי עקב איחור בבצוע העבודה, וכן עבודה לקויה של שחאדה, הדירות נימסרו באיחור, וחברת פרץ נאלצה לשלם לדיירים פיצויים בגין איחורים במסירה בסך כולל של 287,815 ₪, לפיכך על שחאדה לשפות את חברת פרץ בסכום הנ"ל. נטען כי הסכם הבצוע העמיד לזכות הנתבעת אופציה, להורות לתובעת לבצע עבודות ניקיון ואיטום, גם בבניינים 2+3, אולם לאור היתנהלותה של התובעת , נאלצה לוותר על מימוש האופציה, ולשכור את שירותיו של קבלן חלופי, בשל כך שילמה ביתר 176,000 ₪ (כולל מע"מ).

ברצוני להעיר : בעת ביקורי באתר הנידון - נציג התובעת טען, שייתכן שהרטיבות בדירות אירעה לא רק מהחורים במישקים (דיוודגים") – אלא גם ממקומות אחרים בדירות שלא באחריות התובעת (מעבודת הנתבעת) – ולכך אין לי כל אסמכתה (מאף צד ) "

במצב דברים זה, אני סבור וקובע שבשקלול כל הנידרש, המוסכם בין הצדדים, וההתנהלות בפועל , ניתן לייחס לתובעת , וכסכום מותר לקזוז ע"י הנתבעת , בקשר לליקויים המפורטים בסעיף 2 שבעמ' 8 לחוות דעת המומחה , מיום 5.1.20, ובסך של 125,000 ₪ + מע"מ , הפחתת הסכום שקבע המומחה בעיניין, נובעת כאמור מן העובדה שאיש מן המומחים , כולל מומחה ביהמ"ש ומטעם התובעת, לא ראה הליקויים המדוברים בזמן אמת, אלא נלמדו רק מטענות, מסרטונים ומסמכים בעיניין , ועל הקשיים והנגזר מכך, עמד המומחה בעצמו, וכאמור לעיל.

נוכח התוצאה, ובהיתחשב בהקף שתי התביעות , והעובדה שמרבית התביעה הנגדית נדחית אני מחייב את הנתבעת/תובעת שכנגד, לשלם לתובעת הוצאות דיון בסך 6,000, ₪ וכן שכ"ט עו"ד, בסך 58,500 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל המזכירות תשלח פסה"ד לב"כ הצדדים ניתן היום, י"ג תמוז תשפ"ב, 12 יולי 2022, בהיעדר הצדדים.

...

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, ולאחר הפחתת מה שנפסק לנתבעת כלהלן: אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך 80,198 ₪ הכולל מע"מ, צמוד ונושא ריבית כחוק מ 1/8/16 ועד לתשלום בפועל , וכאמור בעמוד 22 שורות 8-15 לעיל.

התביעה שכנגד, בכפוף להתרת הפחתת / קיזוז בסך 146,250 ₪ , ושנלקח בחשבון בסעיף 2 לעיל , נדחית.

נוכח התוצאה, ובהתחשב בהיקף שתי התביעות , והעובדה שמרבית התביעה הנגדית נדחית אני מחייב את הנתבעת/תובעת שכנגד, לשלם לתובעת הוצאות דיון בסך 6,000, ₪ וכן שכ"ט עו"ד, בסך 58,500 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל המזכירות תשלח פסה"ד לב"כ הצדדים ניתן היום, י"ג תמוז תשפ"ב, 12 יולי 2022, בהעדר הצדדים.

המבקשת (העותרת – ז.ב.) אינה עונה לגודל מישפחה המזכה ברכישת 2 הדירות בהיותה יחידה (ילד מעל גיל 21 אינו נכלל במניין הנפשות לצורך רכישת 2 דירות).

לעניין סעיף 2.1 תהא הגדרת "נפש" כדלקמן: המבקשים הראשיים (הדיירים החוזיים), וכן בן/בת של לפחות אחד המבקשים הראשיים (כולל ילד מאומץ כחוק) שהנו/ה רווק/ה חסר/ת דירה שטרם מלאו לו/ה 21 שנים הסמוך על שולחן/ם מבקש/ת/י הסיוע הראשי/ת/ים (כולל ילד בפנימייה, במעונות סטודנטים, בקבוץ או בצבא (לא כולל ילד המתגורר אצל המשפחה במסגרת אומנה).

טענות העותרים העותרת עונה על הגדרת "זכאי" בחוק זכויות רכישה (מתגוררת כדין או על פי חוזה תקופה של חמש שנים רצופות לפחות) ועל כן היא זכאית לרכוש את שתי הדירות וזאת בנפרד מטענתה כי מדובר בשתי דירות מאוחדות.

יתרה מכך, גם אם נבקש לבחון את המקרה במשקפיים של "דירה מאוחדת", הסדיר את המחוקק את הנושא בסעיף 2(ב) לחוק זכויות רכישה, ואפשר למשרד השיכון לפצל את הדירות המאוחדות לשתי דירות ובילבד שכל אחת מהן היא דירה הראויה לשימוש, וכך הוא המצב במקרה זה. לענין זה אציין כי, אין ממש בטענת העותרים לפיה אם תיוותר בידם דירה אחת בשטח של 62 מ"ר הם יאלצו להתגורר במצב צפיפות כה חמור, עד כדי שהדירה תחשב כדירה לא ראויה למגורים.

...

" סוף דבר איני רואה מקום להתערב בהחלטת משרד השיכון מיום 08.11.2021.

לפיכך, אין מנוס אלא לדחות את העתירה.

סיכום העתירה נדחית.

יתרה מכך, אפילו היה בסיס לטענה כי אבי הנתבע השקיע השקעה ניכרת המזכה אותו בהכרה ברשות בלתי הדירה, אין בכך כדי לבסס את זכאותו הנטענת של הנתבע.

מקום שהנתבע פתח את הדלת לטענה כי הוא מחזיק במקרקעין או בחלקם מכוח רישיון, בין אם מכללא ובין אם מפורש, הרי שהדיון המתחייב בנסיבות העניין הוא תוצר של טענותיו שלו, ולא כחלק מטענות התביעה.

סכומים אלה יישאו הפרישי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

...

אין בידי לקבל את טענות הנתבע.

גם את טענת הנתבע לפיה יש לדחות את התביעה משיקולי צדק מצאתי לדחות.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל מצאתי כי דין התביעה לסילוק יד להתקבל.

אשר על כן, אני מורה כלהלן: ניתן בזה צו המורה על הנתבע או מי מטעמו לפנות את כל המקרקעין מושא התובענה (גוש 6669, חלקה 2), ולהחזירם לידיי התובע כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין.

התובעים טוענים שהנתבעים לא גילו להם לפני שחתמו על הסכם המכר ורכשו את הדירה כי חדר הארונות הוא פלישה לחדר המדריגות המשותף ושהנתבעים הסתירו זאת על מנת למכור להם את הדירה במחיר גבוה יותר ממחיר הדירה ללא החריגה, וכי רק במעמד המסירה ביום 5.3.2021 מסר להם הנתבע שכל שטח חדר הארונות היא פלישה לחדר המדריגות המשותף.

באי גילוי הנתבעים לתובעים לפני חתימת הסכם המכר אודות סיפוח חלק מחדר המדריגות המשותף לדירה לצורך חדר הארונות לפני חתימת ההסכם, ומשדבר הסיפוח לא נזכר בנספח להסכם המכר - יש לראות בנתבעים כמי שהפרו את הצהרותיהם בסעיפים 2.4 ו-2.7 להסכם המכר, שעל פי הוראת סעיף 11.6 להסכם מהוים סעיפים יסודיים שהפרת מזכה בתשלום הפצוי המוסכם.

לבד מטענה בעלמא לראשונה בתצהיר עדות התובעים, אין בהסכם המכר או בנספח להסכם המכר כל אינדיקאציה לכך שלחדר הארונות הייתה משמעות מבחינת התובעים.

סוף דבר מכל האמור, התביעה מתקבלת בחלקה כך שהנתבעים ישלמו לתובעים 110,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (13.4.2021) ועד למועד התשלום בפועל.

...

אין בידי לקבל זאת.

לא הוצגו ראיות לפער במחיר דירה עם השטח שסופח כחדר ארונות ובלעדיו, טענת התובעים למצוקת אחסון בדירה לא הוכחה, ואת טענת התובעים כי בשל חדר הארונות הם הסכימו לרכוש את הדירה, אין בידי לקבל.

סוף דבר מכל האמור, התביעה מתקבלת בחלקה כך שהנתבעים ישלמו לתובעים 110,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה (13.4.2021) ועד למועד התשלום בפועל.