זהות המושכר נקבעה בסכמות בזיכרון הדברים

תביעתה של המשכירה מבוססת על חוב נטען ביחס לדמי שכירות, תשלומי ארנונה, מים וביוב בהם נשאה המשכירה ואשר על השוכר להשיב לה. אשר לטענה ביחס לדמי השכירות, הרי שלאחר שניתנה לצדדים היזדמנות נאותה לבדוק ולבחון את הדברים הוסכם בדיון מיום 15.1.2020 כי השוכר נותר חייב למשכירה סכום השווה לחודשיים דמי שכירות (ראו עמ' 18 שורות 12-13 לפרוטוקול) ובסה"כ 5,900 ₪ (2,500 ₪ בתוספת מע"מ בשיעור 18% לחודש).

בתום הדיון מיום 15.1.2020 ניתנה לצדדים אפשרות לפעול יחדיו לגבש הסכמה ביחס לזהות שמאי מכריע, אלא שבאופן בלתי מפתיע, הגישו הצדדים (באיחור ולאחר שנדרשה החלטת תיזכורת) הודעה בה הסכימו על מומחה (אחר מזה שמינה בית המשפט), תוך הותרת כל ירעת המחלוקת להכרעה.

אציין כי המומחה נחקר בנקודה זו ונשאל על גובה התיקרה, ממנה גזר את הכמויות, והשיב "כימעט 3,4. יש שם הנמכה. לא זוכר איפה רשום הגובה זה יותר משנה וחצי אני לא זוכר אם ציינתי או לא" (עמ' 23 שורות 14-15 לפרוטוקול).

גם אם ניתן היה לקבל הטבלה כפשוטה, הרי שנכתב בה במפורש כי המועד הקובע הוא יום סיום השפוץ במושכר על ידי השוכר, כאשר על פי הסכם השכירות השוכר יהיה זכאי לתשלום בגין כל תוספת או שינוי "השווה לערכו בגין השארתו במושכר" (סעיף 9.4 להסכם השכירות).

...

אביו אמר לי :"יודעים כמה זה עולה". זה נתן לי ביטחון ואחרי ששאלתי אמרו לי אנשים טובים שמה שאני משלם אני מקבל את התמורה בעדו, אני לצערי אחרי שסיימתי את השיפוצים הם אמרו שאולי יעלו את השכירות ש: יש סיבה מדוע בן דוד שלך לא בא לתת עדות היום? ת: אין לי בעיה להביא אותו אם תבקשו" (עמ' 10 שורות 9-18 לפרוטוקול).

לאחר שקראתי את חוות הדעת פעם אחר פעם, ושמעתי את המומחה מטעם השוכר בחקירתו לפניי, באתי אל מסקנה כי לא עלה ביד השוכר להוכיח את גובה תביעתו.

סוף דבר, בקיזוז הסכומים, אני פוסק כי על השוכר לשלם למשכירה סך 2,972.6 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (30.3.2017) ועד למועד התשלום המלא בפועל.

על חובתו של משכיר נכס לגלות את העובדות המהותיות הנוגעות להתאמת הנכס המושכר לייעודו לא יכולה להיות מחלוקת ולעניין זה ראו : ע"א 4739/19 ש.י מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ (19.07.20) ; להלן: "עניין מיטב". בעיניין מיטב הנ"ל קבע בית המשפט, כי הדברים מקבלים משנה חזוק כאשר נערך חוזה שכירות מסחרי המסדיר באופן מפורט וברור את הפעילות במושכר, ומבהיר את השימושים שהשוכר מתכוון לעשות בו, המלמדים על ציפיותיו הסבירות מהעסקה (פיסקאות 25-26, וההפניות שם).

מפאת חשיבות עדותו של ארליך אביאה להלן: "לדעתי האישית תייסיר שהוא הגיע עם שלום והוא היה איש הממון אבל הוא לא בא מתחום התעשייה והיציאה של שלום מהשותפות הובילה לסחרור כי היה צריך איש מיקצוע שידע להיתמודד עם הקמת המפעל. שלום למיטב זכרוני היה בעל המומחיות בתחום וברגע ששלום יצא, תייסיר היתמודד עם אנשי מיקצוע וככל שעברו החודשים, ההקלות שניתנו לו באופן זמני, הלכו והתפוגגו וכך גם סבלנות האנשים והיו כתבות של חשדנות מה נעשה שם וזה יצר עומס כלכלי על תייסיר ולצד חיכוכים עם ספקים מקומיים וחלקם טענו שלא קיבלו תשלום. בסוף הדבר הזה יצר מערכת רעועה בין בעל הנכס ליזם וחוסר אמון והפיצוץ נבע לשני הצדדים. מצד אחד תייסיר רצה לעשות התאמות למפעל, שהם חלק מתהליך הרשוי ומר שושני מצד שני, דרש בצורה מוצדקת את הסיפור של ההתאמות אלו מול הערייה מח' תיכנון ובנייה שכל שינוי לא פוגע בקונסטרוקציה של המבנה". (עמ' 57, לפרוטוקול, ש' 14-23).

עוד היא התחייבה לאיסור הסבת זכויותיה לאדם או לגוף אחר לעשיית שימוש במושכר או חלק ממנו, כמפורט בסעיף 15.1 להסכם, כך שהעברת הזכויות לשוכר חלופי מותנית בקבלת הסכמה מראש ובכתב של המשכיר לזהות השוכר ומטרת השכירות וכפופה להפקדת ערבויות וחתימה על הסכם חדש (סעיף 15.3 להסכם) וכן לסבירות הסרוב מצד המשכיר.

...

     התביעה של שושני (ת"א 20007-07-18) מתקבלת באופן חלקי.

לעניין הארנונה, יציג שושני לתיק בימ"ש ולנתבעים, אסמכתא בדבר תשלום הסכום שנפסק בסך 46,919 ₪, זאת עד לא יאוחר מיום 31.10.22, ובהעדר אסמכתא תוך פרק הזמן הנקוב כאן, לא יהיה זכאי שושני לפיצוי בגין מרכיב זה. תביעת שושני נגד הנתבע 3, שלום כהן, מכוח כתב הערבות האישית, נדחית.

התביעה של חברת מרינה בת"א 63017-07-18 נגד שושני, נדחית בזה.

כשהוא נישאל מדוע הוא השיב "כי הבנו שאנחנו הולכים לעשות פה עסקה לא טובה כי יש למקום הזה ערך נדל"ני עתידי מאד גבוה וחבל לי למכור היום דבר שיש לו פוטנציאל לפחות פי 2 יותר גדול, אם לא יותר בעתיד, לא כרגע, אבל עתידי זה אחרי שעשינו בדיקה ויותר מעמיקה קצת... ". מר לוריא ביקש גם שתבוטל הפגישה שנקבעה לחתימת ההסכם ושאל את המתווך אם הוא יהיה מוכן לטפל בהשכרת הדירה (שם, ש' 24-27).

את העקרונות לעיל ניישם על המקרה שלפנינו בבואנו לבחון את שאלת גמירות הדעת, ואדגיש כי יש לזכור בכל עת את קביעתו של בית המשפט העליון, לפיה "דיני החוזים נולדים במפגש רצוני בין שניים או יותר. לא תאונה אלא הסכם" (ע"א 8143/14 יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ( 29/1/17 ), פסקה 6 (להלן-"ענין חלפון").

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף נוכח הסכמי השכירות של הדירה שהוצגו ומהם עלה כי למרות שמר לוריא טיפל לבדו בהשכרת הדירה, ה"ה לוריא הקפידו על כך שרק גב' לוריא תחתום על הסכמי השכירות ולא נסתרה עדותה שלפיה בפועל היא אישרה את זהות השוכר בכל הסכמי השכירות ולולא אישורה לא היה נחתם ההסכם (ראו סעיף 3 לעיל).

...

לפיכך אני מורה על דחיית תביעת התובעים במלואה והתובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 15,000 ₪ שישולמו מכספי הפיקדון שהפקידו התובעים בהתאם להחלטתי מיום 29.11.20.

כמו כן אני מורה על מחיקת כל הערה שנרשמה לטובת התובעים על הדירה בהתאם להחלטתי לעיל, וככל שנדרש לכך צו ספציפי, ב"כ הנתבעים יגיש בקשה מתאימה.

אציין כי בקביעת סכום ההוצאות נתתי משקל להיקף ההשקעה שנדרשה מצד הנתבעים ובא כחם לצורך ניהול ההליך וכן להפרת החלטתי על ידי התובעים בענין העברת שיחות המתווך ומאידך מצאתי מקום למתן את סכום ההוצאות נוכח הפגם המסוים שמצאתי בהתנהלות ה"ה לוריא כפי שפורט בסעיף 153 לעיל.

בזכרון הדברים מיום 26.8.2010 מופיעים כל הפרטים הדרושים לפי דין בהסכם מחייב: תאריך העסקה, שמות הצדדים ומספרי תעודות הזהות של התובע ונתבע 1, פרטי הנכס ומספר החלקה, סכום התמורה, התחייבות המוכר לרשום את הזכויות על שם הקונה, דמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ לכל צד וחתימות הצדדים.

האם זכרון הדברים מיום 26.8.2010 מהוה הסכם מכר מחייב? ב"כ התובע הפנה לע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפרוק), פ"ד לג(2) 283 (1979) שם נקבע כי זכרון דברים יכול להשתייך לאחת משתי קטגוריות: (1) מיסמך שנערך במהלך משא ומתן בין הצדדים שטרם הסתיים ושרק אחריו ייחתם החוזה המחייב; או (2) הסכם גמור ומוחלט המסיים את המשא ומתן בין הצדדים, אף אם לא ייחתם אחריו חוזה פורמלי.

בעמוד 6 לזכרון הדברים הראשוני נכתב כי "ששון ישלם לרובי 626,000 ₪. רובי ישלם לששון מיד 50 אחוז מי [כך במקור] שכר דירה שמקבל עבור 3 יחידות". נתבע 1 הכחיש שחתם על מיסמך זה, אך בחקירתו הנגדית כשנשאל על ההסכמות בעיניין שכר הדירה, אישר שהוסכם עם התובע שמרגע שהוא עובר את ה-50% הוא מתחיל לקבל דמי שכירות.

...

כמו כן עולה מהראיות כי בשנת 2012 נפגשו התובע ונתבע 1 עם עורך דין במטרה שיערוך עבורם הסכם מכר, אולם בסופו של דבר ההסכם לא נחתם.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

עם זאת, בהיעדר תשובה של הנתבעים, לנוכח עדותו של נתבע 1 כי עליו להשיב לתובע את הכספים ששילם, ומבלי לגרוע מטענות בעניין התיישנות, אני מקבל את בקשת התובע ונותן בזאת צו לפיצול סעדים כמבוקש.

נקודת המוצא היא כי התחייבויות הצדדים מעוגנות בזיכרון הדברים שבו הובא פירוט לגבי זהות הנכס; המחיר וכן לגבי מועדי התשלום.

עוד אישרה התובעת כי במהלך פגישת החתימה עו"ד שרון שגיא הציג את נוסח זיכרון הדברים על מסך והקריא אותו לצדדים ובסוף הפגישה הם חתמו על זכ"ד ועל הסכם השכירות.

לנוכח כל האמור, אינני סבורה כי ניתן לקבל את עמדת התובעים, אשר הלכה למעשה מרוקנת מתוכן את דמי הרצינות שנקבעו בזיכרון הדברים, את הוראות סעיף 9 לזיכרון הדברים ואיננה עולה בקנה אחד עם עמידתם על הפקדת השיק בגין דמי רצינות על ידי הנתבע, כאשר איחר לעשות כן. התובעים נטלו את הסיכון שהנתבעים יעשו שימוש בסעיפים הללו, כפי שהיתה גם להם אפשרות לעשות, ככל שהיו מעוניינים בכך.

...

לא שוכנעתי כי מדובר במצב דברים מובהק, כנטען על ידי הנתבעים.

סוף דבר לנוכח כל האמור, שוכנעתי כי לא ניתן לקבל את התביעה לחייב את הנתבעים לחתום על הסכם מכר, שעה שעומדת להם אפשרות לפי סעיף 9 לזכרון הדברים שלא לחתום על הסכם המכר, בכפוף לתשלום הסכומים כמפורט בסיפא של סעיף 9.

התביעה נדחית.