ועדה מקומית קבעה זיקת הנאה בתכנית איחוד וחלוקה

במקרה הנוכחי אין לכך צורך והצדקה, ולא ניתן להצביע על טעם תיכנוני לעשות כן. העובדה שבין שני המגרשים יש קשרי גומלין או זיקות הנאה המבוססים על השכנות ביניהם, למען תיכנון יעיל יותר, אינה מבססת את הקביעה בדבר היות המתחמים "דרושים" האחד לשני באופן המצדיק עריכת איחוד וחלוקה לעניין זכויות הבנייה.

יש להפנות בעיניין זה לדברי בית המשפט בעת"ם (חי) 43540-03-13 אברישמי נגד יו"ר הועדה לתיכנון ובניה (9.6.14) שם צוטט בין השאר מדברי בי המשפט העליון בעע"מ 5556/05 אילנה תמיר נגד שר הפנים (21.7.10) כדלקמן: "תוכנית המתאר מבססת מתחמים תיכנוניים שונים, נפרדים, ללא זיקת גומלין ביניהם. חלקות העותרים לא דרושות למתחמים אחרים ולכן גם אין טעם לאיחוד וחלוקה עם מתחמים אחרים והשוואת זכויות הבניה עם מתחמים אחרים. לבעל מקרקעין אין זכות קנויה להיכלל בתוכנית משביחה, ששכניו נכללו בה. אין טעם תיכנוני, עינייני או משפטי שיצדיק שויון יחסי בין זכויות העותרים במתחמם לבין זכויות במתחמים אחרים. וראו היתייחסות בית המשפט העליון באותו נושא בעע"מ 5556/05 אילנה תמיר נ. שר הפנים ואח' (21.7.10) -"בהעדר טענה מבוססת כי הנתיב שבו צעדו רשויות התיכנון מקורו בשיקולים זרים, או שהוא נגוע בהפליה אסורה, או בחוסר סבירות מהותי, ובשים לב לעובדה שאין לבעל מקרקעין זכות מוקנית כי ייקבע דוקא לו ייעוד קרקע מסויים, או זכויות בנייה בהקף זה ולא אחר, רק משום ששכניו זכו בכך (עיינו: עניין בוכניק) – הרי שדין ניסיונם של המערערים לזכות בזכויות בנייה נוספות רק משום שלבעלי חלקות אחרים במבננים אחרים הכלולים בשטח תוכנית 446 ניתנו זכויות שכאלה – להדחות". למעלה מן הצורך יש להזכיר, שאין חולק שעצם המהלך התיכנוני הנוכחי משביח גם את המיתחם הדרומי, והוא אינו יוצא נפסד מהתוכנית החדשה.

כאמור, אין חולק שהתוכנית הנוכחית תואמת את המדיניות התכנונית של הועדה המקומית ואת אחוזי הבנייה המקובלים באיזור, חלוקת הזכויות הייתה מקובלת על כל בעלי הקרקע בשני המתחמים, וגם לעותרת עצמה אין כל השגה לגבי מבנה התוכנית (להבדיל משווי הזכויות וחלוקתם).

...

כאמור, בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור על הוועדה ואינו נכנס בנעליה "כמתכנן על". על כל זאת מצטרפים שני נימוקים נוספים שלא ניתן להתעלם מהם: ראשית, מעמדה של העותרת בקרקע והמסקנה שהיא בלאו הכי אינה זכאית ליטול חלק בהליך של איחוד וחלוקה, כפי שינומק להלן בפרק הבא, ושנית - העובדה שהתוכנית כבר פורסמה והפכה מעשה עשוי.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני מחליטה לדחות את העתירה.

העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 45,000 ₪.

גם ועדת הערר בהחלטתה מיום 23.3.15 סברה כך בקובעה (בפסקה 18 להחלטתה) כי "ועדת הערר השתכנעה מקריאת הוראות התכנית כולה, כי כוונת מנסחיה בכל הנוגע לעריכת ההסכם עם העיריה אינו כי הענקת הזכויות בשצ"פ לחניון מותנה בהסכמת העיריה, אלא כי הסכם עם העיריה נידרש לצורך הסדרת היחסים בין העיריה לבעלי זכויות החכירה בדירות לעניין תנאי החכירה של החניות, תיחזוקה, נזיקין וכד'. והראיה היא, שבפועל אכן נערך הסכם כזה עם בעל הזכויות במגרשים המיועדים למגורים במסגרת אותה תכנית". ועוד טוענת העותרת, כי סעיף 16.1 לתכנית, אשר מכוחו הפקיעה העיריה את מיגרש 1033 והפכה לבעלת המיגרש (הגם שבעלותה טרם נרשמה בלישכת רישום המקרקעין), מכפיף את זכותה של העיריה לכך, שתוענק זיקת הנאה וחכירה מהוונת לחניה ומעבר במרתפי החניה, מתחת למגרשי המגורים ומתחת לשצ"פים.

לטענת ב"כ העיריה, סעיף 16.1 לתכנית, בענין זיקת הנאה, מתייחס רק לאותו מיתחם בתכנית, המיועד לפינוי בינוי (שהפך אח"כ למיתחם איחוד וחלוקה), ולא למגרש 1033, שהוא מחוץ למיתחם הזה.

בענין זה יש לציין, כי תכנית י"ד/6185, סעיף 14.1.17, קובע כי "הוועדה המקומית רשאית לאשר הגדלת שטח המרתפים לשימוש חניה בלבד, או להתיר הקמת מרתף חניה נוסף, באם תקן החניה שיהיה בתוקף ביום הוצאת היתרי הבניה יחייב זאת". חלופה אחרת שמציע מר בן ארי היא – תיכנון על בסיס התכנית שהותרה לבנייה, היינו, כל 62 מקומות החניה יהיו במרתף אחד, שיכלול 30 חניות רגילות ו-16 "מכפילי חניה" (סה"כ 62 חניות).

...

סיכום כל האמור עד כאן הוא, שאני דוחה את העתירה לחייב את העירייה להתקשר עם העותרת בהסכם להסדרת זכות השימוש בתת-הקרקע של מגרש 1033.

טענה זו, ובקשת סעד זה, דינן להידחות, הואיל ואין להן זכר ורמז בעתירה.

לסיכום, העתירה נדחית.

למעלה מן הצורך, נטען כי התכנית דנן היא בסמכותה של הועדה המקומית גם מכוח סעיפי החוק - 62א(א)(1) לחוק – המקנה לועדה המקומית הסמכות לידון באיחוד וחלוקה של מגרשים ללא שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד; 62א(א)(4) לחוק – המקנה לועדה המקומית הסמכות לידון בקביעה או שינוי בקוו ביניין הקבוע בתכנית; 62א(א)(5) לחוק - המקנה לועדה המקומית הסמכות לידון בשינוי הוראות בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים; 62א(א)(9) לחוק – המקנה לועדה המקומית לידון בכל דבר שניתן לבקשו כהקלה לפי סעיף 147 לחוק, בכפוף להוראת סעיף 151 לחוק); וסעיף 62א(א)(19) לחוק – המקנה לועדה המקומית הסמכות לידון בזכות מעבר או זיקות הנאה.

...

עוד אין בידי לקבל את טענתו הנוספת של העותר הנסבה על העדר סמכות לוועדה המקומית באשר – לטענתו – תכנית האיחוד והחלוקה מהווה סטייה ניכרת לתכנית הראשית ומשכך, דינה בטלות.

לאור האמור הרי שגם טענתו זו של העותר הנסבה על העדר סמכות לוועדה המקומית דינה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענות העותר – העתירה נדחית.

עוד יודגש כי במסגרת הפסיקה נקבע מפורשות, שהסמכת הוועדה המקומית לאחד ולחלק מחדש שטחי קרקע, אינה כוללת בגדרה הסמיכה לשנות את הזכויות הקנייניות הרשומות בלישכת רישום המקרקעין על פי דיני הקניין וחוק המקרקעין וכי משכך, במסגרת התכנית יכללו רק הבעלים הרשומים בפנקס רישום המקרקעין – קרי לא ניתן במסגרתה לא להכליל מי שהנו בעל זכויות או להכליל מי שאינו בעל זכויות רשום (ראו לדוגמא - עת"מ (תל-אביב) 1767/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב (מיום 27.9.06);ת"א (נצרת) 259/05 בית זרע אגודה שיתופית חקלאית נ' רשם המקרקעין,( מיום 13.1.10)].

קביעתי זו נובעת הן מההתפתחות החקיקתית כפי שתוארה ובכלל זה הזכות לתפוס חזקה ולבנות על המיגרש נשוא התכנית והן, בהנתן שממילא בפעולת הרישום אין בכדי לשנות הזכויות כפי שהנן קבועות בטבלת ההקצאות (ראו להלן) ובנסיבות אלו, הרי שבעל הזכויות הקודם בחלקה מאבד כל זיקה ועניין כלכליים לחלקת המקור ומאידך, זיקה ועניין כלכליים נוצרים בידי בעל הזכות בהתאם לטבלת ההקצאות במיגרש מושא זכויותיו.

כך, סעיף 94 לחוק המקרקעין קובע כי: "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לידרוש רישומה" – קרי עצם רכישת הזיקה אינה מותנית בבצוע הרישום, אלא שהזכות לזיקה מתגבשת מכוח השמוש.

...

רישום בפנקס המקרקעין כתכונה המאבחנת זכות קניין- בנוסף לתכונות כפי שנסקרו, ניתן להקשות גם באופן חזיתי – האם רישום בפועל הינו תנאי לקיומה של זכות קניינית ובמיוחד הדברים נכונים מקום בו במסגרת הדין נקבע כי בסופו של דבר זו תובא לרישום.

סבורני שעל הבעייתיות האמורה, ניתן להתגבר על דרך פרשנות בצמצום של פסק הדין בעניין קדמאני, באופן שתחולתו תהיה לאותן נסיבות בהן הזכויות העומדות לפרוק וחלוקה נובעות מחוק המקרקעין ועל פיו ואולם, לא תחול במקרה בו הזכויות נשוא החלוקה אין מקורן בחוק המקרקעין, שאז ניתן לראות גם במגרש תכנוני בגדר יחידת מקרקעין שהינה מושא לפירוק שיתוף בהתאם לחוק המקרקעין.

סוף דבר; משנקבע על ידי כי הסמכות העניינית לדון בתביעה מסורה לבית המשפט השלום, הנני מורה – בהתאם להוראת סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, על העברת הדיון בתביעה לבית משפט השלום בתל אביב.

החלטת וועדת הערר וועדת הערר ציינה כי התכנית היא "לאיחוד וחלוקה" ומעצם טיבה ולהבדיל מתכניות רבות אחרות, היא משנה את מערך הזכויות הקנייניות שבתחומה.

לעניין זה מפנה וועדת הערר לסעיף 16.1 לתכנית שכותרתו "רכוש משותף וזיקות הנאה" וקובעת בין היתר: "כל השטחים לצרכי ציבור יופקעו וירשמו ע"ש עריית יהוד – מונוסון, בכפוף להענקת זיקת הנאה לטובת חוכרי הדירות וחכירה מהוונת לחניה ומעבר בכל מרתפי החניה מתחת למגרשי המגורים 1010-1001, השצ"פים והדרך העוברת בתחום השכונה, עד לתעלת הנקוז". בכך מסדירה התכנית לא רק את הותרת השמוש לחניה תת קרקעית בשטח השצ"פ אלא גם את הענקת הזכויות הקנייניות (זיקת הנאה וחכירה מהוונת) לחוכרי הדירות בשטחים אלה.

בהתייחסה לשינוי התנאי בהיתר הנוגע להכפפת הוצאת ההיתר בהסכם עם מועצת העיר, קבעה וועדת הערר: "בהחלטה הראשונה התנאי לעריכת ההסכם לא היוה תנאי להיתר כי אם תנאי לבצוע. בהחלטה השנייה אכן נוסח התנאי כתנאי להיתר וזאת בנגוד להוראות התכנית, בנסיבות העניין והואיל וכאמור לעיל מדובר בתנאי בטל מעקרו, אשר אי קיומו לא היה בשליטת העוררת שלטענתה עשתה כל מאמץ לקיימו, טענה שלא נסתרה על ידי הועדה המקומית, לא מוצאת ועדת הערר כי יש לדחות את הערר על הסף מנימוק זה" (עמ' 5 להחלטה).

...

המשיבות טוענות כי דין העתירה להידחות אף לגופה שכן, בהתאם להסכם הפשרה, פג תוקף החלטת הוועדה המקומית ביום 14.2.2017.

יתירה מזו, על פי החלטת וועדת הערר, הפך ההסכם המדובר לחלק מתנאי ההיתר, להבדיל מתנאי המתלה את הוצאת ההיתר ועל כן, רשאית העותרת למלא תנאי זה לאורך 'חיי' ההיתר ואין זה מעניינה של הוועדה המקומית אימתי ייחתם ובאילו תנאים, קל וחומר שאין היא מוסמכת לעכב או למנוע את הוצאת ההיתר בגין עילה זו. די במסקנה זו כדי להורות על קבלת העתירה.

לפיכך, אני מקבלת את העתירה, מורה על הארכת תוקף היתר הבנייה שאושר על ידי הוועדה המקומית ואושרר על ידי וועדת הערר מיום 14.2.17 ואילך ללא צורך בחידוש אישורי הרשויות המקצועיות וללא כל תנאי נוסף.