ויתור על חוק הגנת הדייר בהסכם משכנתא

לחלופין, התובעים זכאים להגנה של דייר מוגן מכוח הוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 או לזכות לדיור חלוף מכוח הוראות סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, כיוון שבהסכם המשכנתה ובכל מיסמך אחר שעליו חתמו התובעים לא נכתב דבר על בנוגע לויתור על זכויותיהם הנ"ל. 2.12.

...

לפיכך אני מקבל את התביעה, מורה על ביטול הסכם המשכון מיום 27.3.18 ושטר המשכנתה מיום 28.3.18 וכן מורה לרשם המשכונות ולרשם המקרקעין להסיר מהרישום את המשכון ואת המשכנתה שנרשמו לטובת הנתבעת על זכויותיהם של התובעים בדירה.

כמו כן אני קובע כי התובעים פטורים מערבותם כלפי הנתבעת בגין חובו של רוטנברג.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 7,500 ש"ח בגין הוצאות משפט וסך של 30,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד. סכומים אלה ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

על-מנת לקדם את הליך קבלת ההלוואה העבירה המבקשת את חלקה בדירה זו, בהעברה ללא תמורה, לבנה, המבקש 2, והוא היתקשר בחוזי מכר עם דודתו ברוריה ודודו נחמיה, נטל הלוואה מבנק למשכנתאות, שילם לדודיו את התמורה ורשם את מלוא הזכויות בדירה בגבעתיים על שמו.

לשיטתם, יש לראות בכולם דיירים מוגנים בדירה, "מכוח הקונסטרוקציות המשפטיות" הבאות: אחת – הדין החלה על העברת מושכר מכוח חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971; שנייה – מיהותו של "בעל הבית" לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר); שלישית – חוזה לטובת צד שלישי; רביעית – מכוח חזקת קיבול והרחבת תחולת חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

נוסף על האמור, ספק אם ניתן לראות במבקשת משום דיירת מוגנת, מכוח המעמד של דיירות "נהנית", אשר נוצרה בתוקף "הזדהות החזקות", זאת לאחר שהדייר הרישמי, אביה, נפטר (ראו עניין מוטילוב ("משבאה לקצה הדיירות ה"רשמית", ממילא בא הקץ להגנה שפרש החוק על הדייר ה"נהנה")).

וויתור על פינוי מכוח עילת נטישה לחוד, ומתן יתרון נוסף לדיירת החדשה לחוד; הבחירה בין שתי האפשרויות – הכרה במבקשת כדיירת מקורית או כדיירת שנייה (דיירות שמוכרת כיום כנגזרת) – מתיישבת גם עם המגמה הפרשנית הזהירה והמצמצמת ביחד לדיני הגנת הדייר, מגמה המתחשבת בשינויים המהותיים שחלו במציאות החברתית והכלכלית שעמדה ברקע של חקיקת דיני הגנת הדייר (כאמור, אף שהמאורע הרלוואנטי בעניינינו ארע בשנת 1947) (ראו ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי, פ"ד ל(2) 421, 425 (1976); ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 119-118 (1997); רע"א 3047/06 עזר נ' אדזיאשוילי (27.11.2006) (כב' השופט א' רובינשטיין ציין – ביחס לטענה להכרה בזכויות מכוח הכלל של "הזדהות החזקות" – כי "על בית המשפט לנהוג בזהירות בגדרי הדין אל מול משאלות להרחבת גבולותיה" של הגנת הדייר); עוד ובנוסף, יפים לענייננו הדברים הבאים: "[...] אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית. [...] אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בעיניין, ובלא להביא בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים" (רע"א 1711/98 שפי נ' עזבון שדז'ונסקי, פ"ד נד(1( 394, 408 (2000) (כב' הנשיא א' ברק)).

...

התייחסות בין בעל הבית (למעשה, יורשיו של בעל הבית המקורי, בתקופה הרלוונטית – 1947) לבין קונה (המשיב), בהסכם מכר (כמו גם התייחסות בין יחידי בעל הבית, בינם לבין עצמם – בהסכם פירוק השיתוף), בשנים 1999-1997 – ממנה עולה כי הדיירות המוגנת בדירה משויכת ל-"מש' טננבאום" – היא כשלעצמה אינה יוצרת את הדיירות המוגנת, בדיוק כשם שאם היה מצוין באותם מסמכים משפטיים – שהמבקשים אינם צד להם – כי הדירה מוחזקת על ידי "מש' טננבאום" כפולשים, לא היה באמירה כאמור כדי לבסס מסקנה כי הדיירים בדירה פולשים.

המבקש 2 עזב את הדירה, הוא נישא והתגורר שנים בחו"ל. מכוחה של אותה אמירה, עולה כי הוא עצמו נטש את הדירה, ואין ביסוס נוסף למסקנה כי הוא שב והפך לדייר מוגן בדירה, למעט האפשרות לכלול אותו במסגרת האמירה בהסכם פירוק השיתוף, כי הדיירות המוגנת בדירה מיוחסת ל"מש' טננבאום".

המזכירות תשלח את החלטתי אל ב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

לפיכך, נקבע בפסיקה, כי לשם התנייה על הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אין צורך בהסבר נאות, חצוני להסכם המשכנתה, אלא די בכך שעפ"י אומד דעת הצדדים – כפי שהוא נלמד מלשון ההסכם ומן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו, בהתאם לכללים המקובלים בפירוש חוזים – הוסכם לוותר על הגנה זו, כדי לשכלל את הוויתור (השוו לציטוט המובא מפסק הדין בתא 2311/06 ישינובסקי נ' בנק המזרחי, המובא בסיכומי התשובה של המבקשת, והמפנה לעניין נגר הנזכר לעיל).

...

הנה כי כן, ולסיכום האמור עד כה, ההלכה הפסוקה הבחינה הבחן היטב בין תחולת ההגנות הקבועות בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל ובסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, וקבעה, כי את האחרונה יש לפרש בצמצום, ואין מקום להחיל עליה את הדרישות הדווקניות שנקבעו בפסיקה לצורך ויתור על הגנת הדיור החלוף.

יתר על כן. לאחר שגייסי לא שילמו את חובם והמשיבים ביקשו לממש את הדירה, מספר פעמים, לבקשת המבקשת, נערכו הסדרים שונים בינה לבין המשיבים לצורך הסדרת החוב אשר בסופו של דבר לא צלחו.

לאור האמור, אני דוחה את טענות המבקשת כי יש להכפיף את זכותם של המשיבים למימוש המשכנתה לזכותה להישאר בדירה כדיירת מוגנת, שעה שיש ליתן תוקף מלא לוויתורה על זכות זו. סוף דבר, אני דוחה את התביעה וקובעת, כי כפוף לתשלום הסכום שנקבע כשווי הדיור החלוף, בהתאם להחלטת רשמת ההוצאה לפועל מיום 22.6.2014, יהיו המשיבים רשאים להמשיך בהליכי מימוש המשכנתה ולפנות את הדירה.

בנוסף להסכם ההלוואה חתמו הצדדים על המסמכים הדרושים לרישום המישכון (שטר משכנתא בדרגה ראשונה, שטר משכנתא ומשכון, תנאים מיוחדים לשטר משכנתא), בהם נקבע בין היתר כי התובעים מוותרים על ההגנות הנתונות להם מכוח חוקי הגנת הדייר, לרבות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ה – 1972, וכן מכוח סעיפים 38 ו – 39 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז – 1967 ("מיסמכי המישכון").

...

כן נדחית גרסתם כי העסקה לא יצאה לפועל.

המסקנה היא שהמשכון נרשם כדין, ואין כל יסוד לעתירה להורות על מחיקתו.

התביעה נדחית.

לפיכך, ככול שהנתבעת תשכנע שיסודות סעיף 25 לחוק חוזה הביטוח מתקיימים, קרי - כי התובע מסר עובדות כוזבות או שהעלים עובדות בנוגע למקרה הביטוח או בנוגע לחבות המבטח והדבר נעשה ביודעין, יעבור הנטל לתובע, להראות מדוע עשה כן.   סיכומה של נקודה זו, התובע נושא בנטל השיכנוע לגבי כל יסודות מקרה הביטוח ואילו הנתבעת נושאת בנטל להראות כי מדובר במעשה מכוון, תרמית או רמיה, כפי שטענה במכתב הדחייה (מוצג נ/9), בכתב ההגנה (סעיף 11.3) ובסיכומיה.

גם יתר המסמכים, לרבות שטר החוב, טופס הסבר על משמעות ויתור על הגנת חוק הגנת הדייר, ייפוי כח בלתי חוזר וטופס הסכמה לרישום משכנתא, כלל לא חתומים.

...

אני דוחה, אפוא, טענה זו של הנתבעת.

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה בחלקה בלבד ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך 123,817 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע מחצית מאגרת התביעה ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.