התרשלות עורך דין בייצוג כפול בעסקת מכר דירה

לשם השלמת התמונה, כללי האתיקה אינם אוסרים על ייצוג כפול בעיסקאות מכר, למעט בעיסקאות לרכישת דירה מקבלן (ראו: כללי לישכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות), תשל"ז-1977).

למשל, רשלנותו של עורך דין מוכחת, אם מתברר כי לא הייתה לעורך הדין המיומנות הדרושה והמקובלת, או אם למרות מיומנותו, הוא נימנע מלהשתמש בה. כדי לבחון האם סעיפי הסכם שנוסחו על ידי עורך דין הנם סבירים, וברמה המקצועית הנדרשת, תחילה יש לפנות לנוסח ההסכם ולשונו, בזיקה למטרת העסקה שנערכה בין הצדדים.

...

לאור האמור לעיל סבורני שהנזק שנגרם לתובעים עומד בגובה 80,000 ₪, אשר יחולק בין נתבעים 1 ו2 ונתבע 3 באופן שווה, כאשר צד ד'- חברת הביטוח איילון לשאת בתשלום בו יחויב נתבע מס' 3 כפי שפירטתי לעיל.

משכך ולאחר ששקלתי טענות הצדדים הנני מחייבת הנתבעים בתשלום של 50,000 ₪ בנוסף לסכום שקבעתי לעיל הן בגין הפיצוי המוסכם והן בגין עוגמת הנפש.

סוף דבר- על הנתבעים 1-2 לשלם לתובעים 90,000 ₪.

האם התרשל הנתבע, עורך דין במקצועו, עת ייצג את שני הצדדים לעיסקת מכר דירת מגורים בה התובעים רכשו זכויות, בכל הנוגע לתהליך רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים? האם נגרם לתובעים נזק כתוצאה מכך? אלה הסוגיות העיקריות העומדות להכרעה בתובענה זו, במסגרתה ביקשו התובעים סעד כספי של 363,058 ₪.

המצב המתואר, כך נטען, מביא לנזק כפול (סעיף 30 לכתב התביעה) – האחד, בעצם העובדה שהתובעים טרם נרשמו כבעלי הזכויות בדירה, אף ששלמו את מלוא התמורה.

...

המסקנה – דין התביעה להידחות אף ללא צורך להידרש לטענת ההתרשלות רכיב הנזק בעוולת הרשלנות, לרבות רשלנות מקצועית של עורך דין, הוא רכיב חיוני לזכאות לסעד כספי בגין העוולה.

עובדה זו אכן נכונה, אבל אין בה, כשלעצמה, להביא למסקנה בדבר התרשלות מצד הנתבע.

סוף דבר נוכח המפורט לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

משהנתבע לא פעל כפי שמצופה מעורך דין סביר לפעול, אזי - התרשל בטיפולו בעיסקה, בכך שלא גילה זהירות ומיומנות מקצועית בייצוג התובע.

לשם השלמת התמונה, כללי האתיקה אינם אוסרים על ייצוג כפול בעיסקאות מכר, למעט בעיסקאות לרכישת דירה מקבלן (ראו: כללי לישכת עורכי הדין (ייצוג עסקאות בדירות), תשל"ז-1977).

...

אשר על כן, ראיתי לנכון לפסוק לתובע פיצוי בגין רכיב של עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪ - הנתבעת תישא בסכום של 5,000 ₪, והנתבע ישא בסך של 15,000 ש"ח. סוף דבר: לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת לא ציינה באוזנו של התובע כי לדירה אין היתר בניה, ועו"ד ארביב לא פעל כפי שמצופה מעורך דין סביר ומיומן לפעול.

אשר על כן ישלמו הנתבעים לתובע סך של 318,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מסירת הדירה בשנת 2008 ועד התשלום בפועל.

בנוסף, ישלמו הנתבעים בגין רכיב עוגמת הנפש – הנתבעת סך של 5,000 ₪, והנתבע סך של 15,000 ₪.

הפסיקה התייחסה למצבים דומים בעיסקאות מכר דירות, בהן צד אחד מיוצג על ידי עורך דין, והצד השני שם מבטחו במיצגו של אותו צד, אף שאינו מיוצג על ידו.

אשר להקף האחריות של עורך דין כלפי צד שלישי שלא היה לקוחו, ראו דבריו של כב' הש' זילברטל בע"א 2599/13 עו"ד משה הרמן נ' רון עלדור (3/9/15): "חובת זהירות של עורך דין כלפי מי שאינו נימנה על קהל לקוחותיו הוכרה בפסיקה, אם כי לא הוצבו לה גדרים וגבולות ברורים, ולא הובהר הקף פרישתה (ע"א 2714/91 היינוביץ נ' גלעדי...ע"א 3521/11 וגנר נ' עבדי, פיסקה 21 (22.6.14) (להלן: ענין וגנר) קיומה של חובת הזהירות, וקביעת מידת החבות, נלמדת ממקרה למקרה ומשתנה בהתאם לנסיבות העניין (... (להלן: עניין נחום)). נראה, כי במרבית המקרים שעסקו ברשלנות של עורך דין כלפי צד שלישי, נגזרה חובת הזהירות של עורך הדין מהסתמכותו של הצד השלישי, שלא היה מיוצג, על עורך הדין (ראו: ע"א 6645/00 ערד נ' אבן נו (5), 365 (2002); עניין וגנר; עניין נחום). כך, בעיניין נחום, נקבע על-ידי השופט א' ריבלין, כי ברגיל לא יחוב עורך הדין חובת זהירות כלפי צד שמנגד שאינו מיוצג, אך ייתכן שהסתמכות סבירה של צד השלישי על עורך הדין, הנובעת מעצה משפטית או נטילת אחריות של עורך הדין כלפי הצד השלישי, תקים את דרישת הקרבה בין המזיק לניזוק, הנדרשת להטלת אחריות. באותו עניין הביע הנשיא א' ברק את דעתו כי אין מקום לקביעה גורפת מראש של המצבים בהם תיתכן אחריות של עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו, וכי מוטב להותיר את בחינת קיומה של חובת הזהירות לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה. בעיניין וגנר נאמר עוד, כי תנאי נוסף להטלת חובת זהירות על עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו, מעבר לכך שהניזוק הסתמך על עורך הדין, הוא שעורך הדין התכוון שהצד השלישי (הניזוק) יסתמך עליו בהקשר שלשמו ניתנו השרות או חוות הדעת המקצועית (עניין וגנר בפיסקה 21, מפי השופט נ' הנדל).

עו"ד הרמן מילא תפקיד כפול ביצירת "התאונה המשפטית", כאשר גם נטל על עצמו כנוטריון את החתמתו של מרדכי על ייפוי-הכוח הכללי וגם ייצג את צבי בעסקת המכר.

...

לסיכום, בהיעדר תצהירי עדות ראשית מטעם מי מהנתבעים האחרים, בהעדר מסמך מחייב בין המוכרים לבין שאר הנתבעים, ובהיעדר ראיה כי נתבעים אלה חתמו על תצהירי ההסתלקות מתוך ציפייה לקבל תמורה כלשהי מהדירה, קיימת חזקה כי הם ויתרו על זכויותיהם ללא תנאי.

לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים בנדון, ובהעדר גרסה פוזיטיבית של מי מיורשי המנוחה, איני רואה לחייב את התובעת לשלם סכום נוסף ליורשים אשר לא מצאו לנכון ליתן הסבר לכך שהם הסכימו לוותר על זכויותיהם בדירה, ללא קשר למעמדם כיורשים, ונמנעו ממתן גרסה בהליך שהתקיים במחלוקת שבין התובעת לבינם.

לא למותר לציין כי המנוח עצמו ציין רק 3 יורשים של המנוח – אחים שמתגוררים בחו"ל. סוף דבר נוכח כל המקובץ, ניתן בזה פסק דין הצהרתי לפיו התובעת, ויויאן (אביבה) וקנין, היא הבעלים של זכויות החכירה בדירה בשטח של 67.3 מ"ר, המצויה בבית משותף ברחוב שפרינצק 15/18 בנהריה, במקרקעין הידועים כגוש 18177, חלקה 13, תת חלקה 18 (להלן: הבית והדירה, בהתאמה), בכפוף לתשלום כל המסים, האגרות וההיטלים הנדרשים על פי כל דין.

הנתבע 3 הוא עורך-הדין שייצג את הצדדים בעיסקה הכפולה.

ביחס לנתבע 3 טענו התובעים כי הפר את חובת הנאמנות והזהירות שלו כלפיהם ופעל ברשלנות בייצוגם כאשר ידע על חריגות הבנייה ובחר שלא ליידע את התובעים או להזהירם ולציין זאת בהסכם המכר באופן מפורש וברור; הנתבע 3 לא נהג במיומנות הסבירה ולא נקט באמצעי זהירות שעו"ד נבון וזהיר היה משתמש ונוקט באותן נסיבות; הנתבע 3 לא בדק את מצבה התיכנוני והפיזי של הדירה כפי שהיה חייב לעשות, ואם היה עושה כן הרי שחריגות הבניה היו מתגלות לתובעים שלא היו מתקשרים בהסכם המכר; לא בדק את תיק הבניין של הדירה כפי שנידרש ממנו וכך פעל ברשלנות.

לטענתם, סעיף 13 להסכם המכר, לפיו אין זה מאחריותו של הנתבע 3 לבדוק את עניין היתרי הבניה, חריגות וכיוב', אינו נכון עובדתית ואין בו כדי להסיר מהנתבע 3 כל אחריות הקיימת בדין לעורך דין מייצג ולכן מחוסר תוקף משפטי, בטח כשמדובר באנשים מבוגרים ששמו מבטחם בנתבע 3.

...

ראשית, מצופה היה מהמנוח, שתיעד את שיחותיו הטלפוניות, לתעד גם בקשה שכזו, שהרי היא עומדת בסתירה לסיכום הכתוב והחתום.

טענת התובעים כי לא הרסו את החניה, שנזכיר – איננה חניה כמשמעה, אלא יחידה דיור מלאה, שמושכרת והתובעים שכנגד מקבלים בעדה דמי שכירות חודשיים, רק משום בקשת התובעים שכנגד – נדחית.

סוף דבר, התביעה והתביעה שכנגד נדחות ואין צו להוצאות במישור היחסים שבין התובעים לבין הנתבעים 1-2.