התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

רוצה לומר, מכתב התביעה בהליך הקודם לא עולה כי סילוקם של המבנים המפרים את הסכם המשבצת וצו למניעת שימושים חורגים מתבקש בשל העובדה שהמבנים גורמים להתעשרות שלא כדין של הנתבע שם. מה שנטען בכתב התביעה בהליך הקודם הוא שהמבנים מפרים את הסכם המשבצת, מהוים שימוש חורג והפרת חובה חקוקה של סעיפים 145 ו- 204 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 – וזו העילה לפינויים.

אמנם, התובע בהליך הקודם הזכיר גם כי הנתבע מתעשר שלא כדין ולפיכך חייב בדמי שימוש ראויים, אך לא זו עילת התביעה לסעדים שנתבעו שם. ברע"א 9807/17 יוסף רפפורט נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל‏ נקבע: "הפסיקה הכריעה זה מכבר כי תביעה לסילוק יד ותביעה לדמי שימוש ראויים הנן שתי עילות תביעה נפרדות, ואין מדובר בשני סעדים בגין אותה עילת תביעה. עילת התביעה לסילוק יד, כך על פי הפסיקה, מבוססת על ביטול הרשות שניתנה להתגורר בנכס, ואילו יסודות התביעה לדמי שימוש ראויים נטועים בדיני עשיית עושר ולא במשפט (רע"א 1156/02‏ חיר נ' לידאי, פ''ד נז(3) 943, 960-959 (2003) (להלן: עניין חיר); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 307-306 (מהדורה 12, 2015)). הינה כי כן, במקרים מסוג זה אין צורך לבקש היתר לפיצול סעדים, אלא לתובע הזכות לתבוע בגין העילות השונות בהליכים נפרדים." (ההדגשות שלי – י.ב.).

...

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים, בהליך זה ובהליך הקודם, ובסיכומי טענותיהם, על נספחיהם, הגעתי למסקנה כי לא נדרשת כלל רשות לפיצול הסעדים.

סיכומו של דבר, התביעה הקודמת לא נסמכה בפועל על דיני עשיית עושר וכפי שנקבע זה מכבר בפסיקה ענפה שמקצתה אוזכרה על ידי התובעת, בנסיבות כגון דא אין צורך לבקש היתר לפיצול סעדים, אלא לתובעת הזכות לתבוע סעדיה בגין העילות השונות בהליכים נפרדים, כפי שעשתה בפועל.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבע לפיה התובע נדרש לרשות לפיצול סעדיו בהליך הקודם כדי להגיש תביעתו בהליך זה. הנתבע ישלם לתובע הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך 1,500 ₪.

על הנתבע להודיע בתוך 30 ימים מיום קבלת החלטתי זו, האם בדעתו להגיש חוות דעת שמאית מטעמו.

כבר עתה אקדים ואבהיר כי, בגין השמוש החורג במיגרש שהוחכר לנתבעת 1 ובהיעדר הרשאה לעשות שימוש במיגרש הסמוך למגרש שהוחכר, דין התביעה להיתקבל ברובה.

הבסיס לעצם החיוב בתשלום דמי השמוש, מקורו בחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, הקובע את העקרון הכללי, על-פיו, מי שהתעשר שלא כדין על חשבון אחר, חייב להשיב לאותו אחר את שווי ההתעשרות.

כאמור, הנתבעות בחרו שלא להעיד ואי העדתן פועלת לחובתן גם בעיניין זה. משלא הוכחו נסיבות מיוחדות המצדיקות חריגה מההלכה הקיימת או בפסיקה בדרך של לפנים משורת הדין, אין מקום לחרוג מאופן החישוב שנקבע למקרים אלו ולהפחית מהשיעור שנקבע לצורך חישוב דמי השמוש, שבהם יש לשמור על נכסי הציבור (ראו: ע"א 2711/20 עוזי בן צבי נ' רשות מקרקעי ישראל (26.06.22)).

...

העובדה שהנתבעות לא הכחישו בזמן אמת, שהן הגורם שאכן השתמש בשטח, ואף ביקשו "להכשירו", תומכות אף הן במסקנה שיש לקבל את האמור בחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, כהכרעה אודות גודל השטח לחישוב דמי השימוש.

בנוגע לתשלום דמי השימוש, קובע כי הנתבעות ישלמו לתובעת דמי השימוש בגין השימוש בחלקה 157 בסך של 175,000 ₪, ובסך של 205,000 ₪ בגין השימוש בחלקה 48.

החל מחודש 09.22 ועד למועד הפסקת השימוש שלא כדין בחלקה 48 או הכשרתו, ישלמו הנתבעות לתובעת תשלום חודשי של 2,541 ₪ ומע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חוות דעת.

שוים של השימושים החורגים צריך להיגזר משווי המקרקעין בהתאם לשימושים שבוצעו בהם בפועל.

בהתאם להוראות פרק כ"ז לעקרונות השמאי הממשלתי הראשי, "עריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל" (2016), הערכת שווי הנכסים, שנעשה בהם שימוש שלא כדין, תיכלול את מרכיב הרווח היזמי (הפער בין שווי הנכס הבנוי לבין עלות ההקמה ומרכיב הקרקע).

בעיניין זה אין לי אלא להפנות לדברים שנאמרו בע"א 1594/20, קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, ניתן ביום 29.8.21, בסעיף 58 לפסה"ד: "משכך, ומשעה שהמערערים לא חלקו על הקביעה כי דמי השמוש צריך שייקבעו בהתאם לשווי המקרקעין בפועל, אף אין לקבל את טענתם בנוגע לרכיב 'הרווח היזמי' – בין שנכנה אותו כך ובין שנכנה אותו אחרת. פשיטא כי רכיב זה הוא חלק משווי המקרקעין ולפיכך מההתעשרות הנצמחת למערערים שלא כדין, וגם בגינו עליהם להיות מחויבים". משעה שנקבע, כי הנתבעים התעשרו שלא כדין משימוש, שנעשה שלא כדין במקרקעין, כאשר עשו שימוש במקרקעין תוך השכרתם לאחרים והפקת רווח ישיר או הכנסה אלטרנאטיבית משימוש זה במקרקעין, עליהם להיות מחוייבים גם ברווח היזמי, המהוה "חלק משווי המקרקעין" ו"מההתעשרות הנצמחת" לנתבעים שלא כדין.

...

לפיכך דין הטענה להידחות.

נוכח האמור, דין טענת הנתבעים בעניין זה להידחות.

לטענתו, לא צולמו קונים ולא הוצגו חשבוניות או קבלות כך שלא הייתה התעשרות שלא כדין.

התובעת טענה כי יש לדחות טענות אלה וגם לגבי החצי הראשון של שנת 2011, אין לקבוע היתיישנות, על אף שמדובר בתקופה שקדמה ביותר משבע שנים להגשת התביעה, משום שיש לראות את הנתבע כמי שהודה בזכותה של התובעת, משום שהודה ששילם קנס בגין השמוש החורג שנעשה על ידו ואף הודה כי עשה שימוש שלא כדין במקרקעין.

...

אני סבורה כי את המינוח "קנס" בהקשר זה, אין לראות כמרמז על עניין פלילי.

בכל הנוגע למע"מ אציין כי התובעת בסוף הסיכומים ציינה כי יש להוסיף מע"מ, אולם אני סבורה כי הנתבע קורא לתוך אמירה זו יותר ממה שיש בה. אין כאן חריגה מכתב התביעה, משום שהסכומים שתבעה התובעת בכתב התביעה כללו מע"מ. ראה ע' 60-61 לתיק המוצגים שם ניתן לראות כי סכום התביעה כולל מע"מ. על כן, בין שהדבר צוין במילים ובין שהסכום שנתבע כולל מע"מ, אין לכך חשיבות ומשלא נטענה טענה אחרת לעניין גביית המס, יש מקום לדחות את הטענה כי הוא נדרש לראשונה בסיכומים.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים כדלקמן: לגבי השימוש הראשון, לשנים 2011 (מיום 25.06.11), 2014 ו – 2015, לגבי דונם אחד בלבד.

בהקשר זה יצוין, כי מאחר והמדובר במקרקעין המיועדים מבחינה תכנונית לתעשייה יש צורך בקבלת אישור לשימוש חורג לשם הפעלת גן אירועים, הדרוש גם לשם קבלת רישיון עסק.

ובהמשך: "139... הבין התובע בשלב מסויים כי דמי השכירות המשולמים לו כיום אינם משקפים את פוטנציאל ההכנסה העכשוי מן הנכס, אשר התגבש בזכות השקעת הנתבעת, ורצה להגדיל את הכנסותיו ממנו כבר עתה אף תוך התעשרות שלא כדין על חשבון הנתבעת.

...

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, קיים לברכת העמק, לכל היותר, חוב דמי שכירות לתקופת השכירות הרביעית בשיעור של כ- 1.5 מיליון ₪ .

לאחר ששבתי והפכתי בטענות הצדדים ובראיות שהובאו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי לא הוכח קשר סיבתי ישיר בין כלל הנזקים הנטענים בחוות הדעת לבין התנהלותו של נווה והעדר רישיון עסק, לצורך קבלת טענת הקיזוז במלואה.

שיעור הסכום לקיזוז לאור כל האמור לעיל, משהגעתי לכלל מסקנה בדבר קיומו של חוב דמי שכירות לתקופת השכירות הרביעית המוערך בסך של 1.5 מיליון ₪ .