התערבות בפיצוי מוסכם: אי בחינת כוונת הצדדים

לגבי תקופת השכירות, טוענים הנתבעים כי מדובר בתקופת שכירות בת 16 חודשים (ולא 21 חודשים) החל מיום 1.1.15 ועד ליום 4.5.16; כי לא ניתן לתבוע דמי פיצוי מוסכם וכן דמי שכירות בעד אותה תקופה וכי לא ניתן לתבוע פיצוי מוסכם או דמי שכירות עבור התקופה שלאחר מסירת החזקה בנכס ביום 4.5.16; כי התובעת אינה זכאית לפצוי מוסכם או לדמי שכירות לאור קיומו של צו איסור השמוש שהוסתר מהנתבעים; כי שיעור הפצוי המוסכם אינו סביר ביחס לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה הנטענת; וכי התובעת ויתרה על תביעת הפצוי המוסכם.

כאמור, בהקשר זה טענו הנתבעים כי יש להתייחס למנגנון הפצוי המוסכם שנקבע בחוזה ככזה אשר חל רק עם תום תקופת השכירות החוזית משום שלשיטתם "... תום תקופת השכירות החוזית הוא דבר ברור והסכון הוא מוגדר, בעוד שסיום הסכם בדרך אחרת עשוי להיות שנוי במחלוקת ועלול לעורר קשיים באופן שהסיכון עמום. במקרה דנן מלשון ההוראה עולה כי הצדדים התכוונו להחיל את הפצוי המוסכם, שהוא פי 3 מדמי השכירות החוזיים, רק כאשר הסיכון הוא מוגדר וברור – אי-פינוי בתום תקופת השכירות החוזית". לדידי, ב"כ התובעת נתפס לידי טעות.

טענה זו עניינה בהפחתת שיעור הפצוי המוסכם ומקורה בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 אשר קובע כך: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". למעשה השאלה שעומדת למבחן היא האם הפצוי המוסכם ע"ס 3,000 ₪ עבור כל יום של איחור במסירה עומד בלא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה (ר' גם בע"א 300/77 רוזנר נ' בניני ט.ל.מ. (פורסם בנבו, 5.11.78).

בית המשפט יתערב בשיעור הפצוי המוסכם ובחופש החוזים של הצדדים רק במקרים חריגים ונדירים (ר' בספרם של ג' שלו וי' אדר "דיני חוזים – התרופות", בעמ' 504-508 (תשס"ט)).

...

סוף דבר אשר על כן, הנתבעים ישלמו לתובעת ביחד ולחוד את הסכומים הבאים: 21,418 ₪ – תשלום יתרת החוב בקשר עם תקופת השכירות שבין החודשים יולי – דצמבר 2014; 248,040 ₪ עבור דמי השכירות בין התאריכים 1.1.15-2.8.15; 708,000 ₪ דמי פיצוי מוסכם עבור התקופה שבין 3.8.15 ועד 27.3.16; 44,460 ₪ עבור דמי השכירות שבין התאריכים 28.3.16-4.5.16, ובסך הכל סכום כולל ע"ס 1,021,918 ₪.

בנוסף, הנתבע ישלם לתובעת 22,391 ₪ בעד חלקו בחובות התובעת (חובות לרשויות מע"מ וכן לרשם החברות) שבהם נשאו האחים שאלתיאל במקומו, כמפורט לעיל.

בנסיבות, הנתבעים ישלמו לתובעת ביחד ולחוד 60% מאגרות התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומם לגזברות ועד לתשלום בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך של 75,000 ₪.

תביעת סולל בונה לפצוי המוסכם בסעיף 9 לחוזה, שכותרתו „פיצוי מוסכם“, נקבע כך: הוסכם בין הצדדים כי אם יאחר קבלן המשנה בגמר ביצוע של שלב או בגמר העבודה ומסירתה, יהיה חייב לשלם לסולל בונה % 1.00 מסכום החשבון המאושר המצטבר האחרון בגין כל שבוע או חלק משבוע של איחור, או סכום השווה לגובה הקנס בו תחוייב סולל בונה ע"י המזמין, לפי הגבוה יותר, וזאת כפצוי מוסכם ומוערך מראש, וזאת מבלי לפגוע בזכויות סולל בונה לפיצויים בגין נזקים שי[י]גרמו לסולל בונה בפועל.

שנית – בחינה אם עילת הביטול נוגעת לחלק אחד מכלל חלקיו של ההסכם, ושלישית – אם ניתן לבודד את החלק הפסול באופן שעיקר החוזה ייוותר על כנו, מבלי ליצור חוזה שונה מזה שהצדדים התכוונו להיתקשר בו. בעניינינו ניתן למקד את ההיתחייבות הפסולה, שהיא בניה על פי לוח הזמנים החוזי בהיעדר היתר בניה.

על כן איננו רואים מקום להתערבות בהכרעות בית המשפט קמא בנושא זה[.

...

בני צובארי, מנהל האזור מטעם סולל בונה, העיד כי סולל בונה יכלה להגיש את הבקשה להיתר הסופי רק לאחר שהסתיימו עבודות השלד (עמ' 123, שורות 12–14, 17–19; וראו סעיף 375 לתצהירו), אך לפי שבנסיבות המקרה עניין לנו בשינויים מהותיים בגודל השטחים המבונים, ובכללם הבלטתן של חזיתות הבניינים – אין בידי לקבל את עדותו.

הואיל ולא הייתה מניעה לתבוע את הסעד המבוקש בתובענה שהגישה לחאם; והואיל והיה עליה למצות את מלוא הסעד בהליך זה; והואיל ואין לאפשר לה להרבות בהליכים משפטיים – אני דוחה את הבקשה לפיצול הסעד.

תביעת לחאם לפיצוי בגין עיכובים (תקורות אתר, תקורות חברה וכיוצא באלה) נדחית, וכך גם תביעתה לפיצוי על אובדן רווח קבלני ועל אבדן רווח מהמרכז המסחרי.

תביעת סולל בונה לפיצוי המוסכם נדחית אף היא.

הפחתת הפצוי המוסכם סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), קובע כי "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". השוכרת טענה איפוא בסעיפים 43-42 לסיכומי התשובה שלה כי מדובר בסעד כספי בלתי-סביר שיש להפחיתו מכוח סעיף 15(א) לחוק התרופות וכי "הדבר נכון במיוחד, שעה שמדובר בפצוי מוסכם עתי שלכאורה מיצטבר לפי חישובי ארקד לכדי סך של למעלה מעשרים מיליון ₪ (למעלה מפי שלושה מהשווי בו ארקד מכרה את המושכר), החורג מכל פרופורציה ואשר הצדדים לא יכלו לדמיין אותו במועד כריתת ההסכם". ההלכה בשאלת הפחתת הפצוי המוסכם סוכמה היטב בפסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 8506,8535/13 זאבי תיקשורת אחזקות בע"מ ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח' (23.8.2015) (להלן: "עניין זאבי"), סעיפים 43-42, ואין לי אלא לצטט משם את סקירתו המקיפה של כבוד השופט י' דנציגר (ללא ההפניות הרבות לפסיקה ולספרות המובאות שם): במרוצת השנים התפתחו והשתרשו בפסיקת בית משפט זה מספר כללים בדבר מידת התערבותו של בית המשפט בסעיף פיצויים מוסכמים שנקבע בחוזה בין הצדדים בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות: (א) נקודת המוצא הנה כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק הנה הסכמה לגיטימית ותקפה מבחינת דיני החוזים.

הנחת המוצא הנה כי הצדדים לא התכוונו ליצור פיצוי בסכום קצוב "ללא קץ וללא גבול". לפיכך, כאשר תקופת הפצוי מתארכת במידה ניכרת, כך שלא מיתקיים עוד כל יחס סביר בין הפצוי המוסכם לבין הנזק שהיה צפוי, בידי בית המשפט הסמכות להתערב בשיעור הפיצויים.

ברם, כאמור לעיל, השוכרת לא הביאה כל ראיה מצידה בעיניין זה - לא ביחס לאמות-המידה האובייקטיביות שיש לבחנן במקרה זה (כגון סך כל עלותו של הסכם השכירות, שוויו של המושכר, מחירי שכירות ממוצעים של נכסים דומים למושכר, משך הזמן הממוצע של הליכים משפטיים בתביעות כגון דא וכיו"ב) ואף לא, למצער, ביחס לציפיות הסובייקטיביות של הצדדים בעיניין זה במועד כריתת הסכם השכירות ולרקע לקביעת הפצוי המוסכם כפי שנקבע, ואף לא חקרה את מר דרך בעיניין זה (ראו לענין זה את דברי עמית, בעמ' 32, לפיהם "הצפיות על פי סעיף 15(א) היא אובייקטיבית, "שניתן היה לראותו", אך לשם בחינת חוסר היחס הסביר בין הפיצויים שנקבעו בחוזה לבין הנזק שנצפה בעת כריתת החוזה, יש לבחון גם את דעתם של הצדדים עצמם בעת קביעת סכום הפיצויים, כלומר את הצפייה הסובייקטיבית בפועל").

...

אשר-על-כן, לאחר שקלול כל הנתונים הנמצאים בפניי ואיזון בין השיקולים השונים שהובאו לעיל, אני סבורה כי במקרה זה יש להגביל את משך הפיצוי המוסכם מיום 1.6.2014 ועד ליום 20.9.2018, הוא המועד בו הסכימה למעשה השוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו.

סוף דבר מכלל האמור לעיל אני פוסקת כי: התביעה העיקרית של השוכרת נדחית.

כל יתר תביעות המשכירה בתביעה שכנגד נדחות.

כעקרון, "נראה שאין כל מניעה מלצרף לתביעה שעניינה פיצויים מוסכמים תביעה לפיצויים בלא הוכחת נזק מכוח סעיף 11 לחוק החוזים (הכוונה לחוק התרופות), ואף לפיצויים מוסכמים נוספים הקבועים באותו חוזה – ובילבד שנשמר הסייג השולל כפל תרופה ..." [ראו: גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים - התרופות (2009) 519-523].

באשר להתערבות בית המשפט בגובה הפצוי המוסכם, שוכנעתי כי הנסיבות דנן אינן נמנות על המקרים הקיצוניים בהם בית המשפט ייטה להתערב בפצוי המוסכם.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, נחה דעתי כי יש לקבל את תביעת התובעים לקבלת הפצוי המוסכם בסך 165,000 ₪ בצרוף מע"מ. דרישת התובעים לקבלת פיצוי יומי, דינה להדחות.

הנתבעים מסתמכים על ע"ע (ארצי) 164/99 דן פרומר - רדגארד בע"מ, (04.06.99) לפיו, על מנת שבית המשפט יאכוף תניית אי תחרות, על הטוען לכך לעמוד בארבעה מבחנים: (1) קיומם של סודות מסחריים שיש חשש כי העובד יחשוף אותם; (2) העובד קיבל תמורה מיוחדת עבור התחייבות זו; (3) העובד קיבל הכשרה מיוחדת תמורת התחייבותו לעבוד תקופה מסויימת; (4) העובד הפר הפרה חמורה את חובת תום הלב המוטלת עליו.

...

חיוב בגין תמלוגים חלקיים בסך 55,147 ₪: משהוכח כי הנתבעים לא העבירו את מלוא סכום התמלוגים שהגיע לתובעים עד לחודש 12/2016, הרי שיש לקבל את התביעה בתשלום ההפרש הנטען על ידי התובעים, וזאת בסך של 39,147 ₪ (סכום הכולל מע"מ), נכון למועד הגשת התביעה.

להלן לשון הסעיף: "20.4.3 במידה ומדובר בהפרה מתמשכת, רשאית החברה לדרוש פיצוי מוסכם בגין כל יום בו נמשכת ההפרה כאילו מדובר בהפרה נפרדת ו/או לראות בכל הפרה כהפרה נפרדת המזכה בפיצוי מוסכם נפרד כאמור לעיל, הכל לפי הענין והקשר הדברים." כבר עכשיו אציין שאין בידי לקבל טענה זו. התובעים עותרים מחד, לקבלת החזקה בחנות על כל תכולתה ומאידך, הם עותרים לחיוב הנתבעים בתיקון הפרותיהם על פי ההסכם, שהסתיים כבר עם קבלת הסעד של מסירת החזקה כאמור.

לסיכום לאחר שאמרתי כל אלה, אני מחייבת את הנתבעים כדלקמן: לשלם לתובעים פיצוי מוסכם בסך של 165,000 ₪, בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 26.1.2017 ועד היום .

כלומר, בהתאם להוראות החוק כאמור, על מנת להצדיק היתערבות בהסכמת הצדדים לענין שיעור הפצוי המוסכם, על הנתבע להראות, כי הפצוי המוסכם אינו מקיים "יחס סביר

1992 ) קבע 15 ) 264 ,257 ( בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו( בית המשפט, כי הבחינה הנוגעת להפחתת פיצויים מוסכמים היא דו שלבית: בשלב בראשון נידרש בית המשפט לקבוע את סבירותם העקרונית של הפיצויים הקבועים בהסכם ("הבחינה הנורמאטיבית"); ובשלב השני (שיש לו חשיבות רק אם המסקנה בשלב הראשון היא העידר יחס סביר בין סכום הפצוי והנזק הצפוי) קובע בית המשפט באיזה שיעור יש להפחית את הפיצויים המוסכמים.

אין הכוונה היא שכאשר צדדים הגדירו בהסכם פיצוי מוסכם ספציפי בגין איחור בתשלום בצד סכום פיצוי מוסכם כללי באופן גורף אין לפסוק את הפצוי המוסכם הכללי אלא שבנסיבות ענייננו, כאשר סכום הפצוי הספציפי הנקוב עבור איחור בתשלום התמורה מהוה פיצוי סביר ומידתי מדובר, לטעמי, בנסיבות המצדיקות היתערבות בסכום הקבוע בהסכם בין הצדדים.

...

רביעית, אני מקבלת את טענת האיש כי היתה הסכמה בין הצדדים בענין תשלום המשכנתא על ידי האישה, וכי היתה הסתמכות על הסכמה בענין זה בין הצדדים.

( על כן, מאחר שלא הוכח, כי התשלומים בוצעו משך כל התקופה על ידי האישה (ובזמן אמת נטען על ידיה ביחס לחלק מהתקופה, כי נמשכו כספים מהחשבון המשותף למטרה זו); מאחר שקבעתי שהסכומים ששילמה האישה בגין המשכנתא נזקפו לזכותה במסגרת הפחתת סכום התמורה; לאחר ששוכנעתי, כי התנהלות זו משקפת את כוונת הצדדים בזמן אמת או לחילופין, כי מדובר בהתנהלות המשקללת את הויתור על דמי שימוש בתמורה לתשלום המשכנתא; ומאחר וקיבלתי את טענת האיש בענין זה כטענת קיזוז ראויה - אני דוחה את הדרישה לחייב את האיש במחצית דמי המשכנתא.

סיכום הדברים: לאור ניתוח הדברים כאמור, לאחר שדחיתי את טענות האיש ביחס לתשלום התמורה בחסר; את טענות האיש ביחס לזכותו לפיצוי המוסכם הכללי; את טענות האישה ביחס לזכותה לתשלום החזר מחצית מתשלומי המשכנתא ואת טענותיה לזכותה לפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם על ידי האיש; ולאחר שקיבלתי את טענות האיש לענין הפיצוי המוסכם הקבוע ביחס לכל יום איחור בתשלום התמורה אני מחייבת את האישה לשלם לאיש את סכום הפיצוי שנתבע (כמפורט בסעיפם 32 ג' - ד' לסיכומי האיש) בסך כולל של 7,952.6 ש"ח. מאחר שתביעת האיש התקבלה באופן חלקי ותביעת האישה נדחתה במלואה אני מחייבת את האישה בהוצאות האיש בסך כולל של 4,500 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.