התעלמות השבחה במקרקעין באזור מגורים ב

ביום 28.4.10, כחודשיים לאחר שנכרת חוזה המכר, פורסמה למתן תוקף תוכנית הר/2106 (נספח 4 לערעור; להלן גם: "התוכנית המשביחה"), אשר שינתה את ייעוד המקרקעין לאיזור מגורים ג, ויצרה מהמקרקעין מיגרש אחד שניתן לבנות עליו 27 יחידות דיור בבניין בן שמונה קומות (להלן: "המצב החדש").

השמאי המכריע קבע כי "אין להתבסס על עסקת המכר בלבד כמבטאת את השווי. מחיר העסקה ראוי שייבחן יחד עם יתר עיסקאות השוואה נוספות[...] לאחר שבחנתי את נתוני העסקה (התאמה לזמן בתוספת שיעור של כ-10%[...] אני מגיע למסקנה שהעסקה הנדונה אינה חורגת בצורה קיצונית מיתר עיסקאות ההשוואה אך הנה על הצד הנמוך, אף למועד מוקדם יותר. נערך שימוש בעיסקה זו כעיסקת השוואה תוך ביצוע התאמות ותוך מתן משקל נמוך יחסית מיתר העיסקאות". במאמר מוסגר יצוין, כי על פי השומה מטעם המערער, היטל ההשבחה צריך להיסתכם ב-365,000 ₪, בלבד.

השמאי המכריע ציין כי אינו יודע להסביר את הפער, אך "יכול [ש]עצם החשיפה הארוכה לצורכי מכירה היא שפגמה במחיר הראוי לעסקה". השמאי המכריע הבהיר כי לאחר ששב ושקל את העניין, אף שמדובר בעיסקה נמוכה משמעותית, אין היא חורגת באופן קצוני שיש להיתעלם ממנה, ולפיכך כלל אותה בכלל נתוני ההשוואה והתחשב בה, אף-על-פי ששוויה נמוך מנתוני ההשוואה.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

רקע והליכים קודמים ביום 12.1.2006 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית מס' תא/1770א "בבלי – דקל" (להלן: התכנית המשביחה) שעיקרה פיתוח חלקה הדרומי של שכונת בבלי בעיר תל אביב-יפו כאיזור מגורים משולב בשטחים פתוחים ל-988 יחידות דיור עם אפשרות להוספת 160 יחידות דיור, בכפוף לפיתוח ולשיפור תשתיות בתחום התכנית ובסמוך לה. למשיבים מוקצה בתחום התכנית מיגרש המסומן מס' 7 ששטחו 3.98 דונם (להלן: המקרקעין); ועל פי הוראותיה המקרקעין מיועדים לאיזור מגורים מיוחד ב' ותותר בהם הקמה של 127 יחידות דיור וכן ניתנה אפשרות להקמת 18 יחידות דיור נוספות כנגד השלמת מטלות פיתוח.

המשיבים טענו כי בעת חישוב שומת ההשבחה לא ניתן להיתעלם מקיומו של כתב השיפוי, המטיל עליהם סיכון לתשלום סכומים נכבדים בגין תביעות לפיצויים שיוגשו מכוח סעיף 197 לחוק; וכי מקום שהמערערת דורשת היטל השבחה על מלוא עליית ערכם של המקרקעין, יש לכמת את הסיכון הנובע מכתב השיפוי ולנכותו משומת ההשבחה.

...

האם על הרשות לקזז את סכום הפיצויים שישלמו בעלי המקרקעין מכוח כתב השיפוי מסכום היטל ההשבחה שבו יחויבו בשל אותה תכנית? זו השאלה העומדת להכרעתנו בבקשה שלפנינו אשר החלטנו לדון בה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה.

סוף דבר המשיבים, שחפצו באישור התכנית המשביחה, התקשרו עם המערערת בכתב שיפוי שבו התחייבו לשאת בעלות פיצויי הפגיעה שייתבעו כתוצאה מאישורה.

לאחר בחינת מכלול ההסדרים הצריכים לעניין באתי לכלל מסקנה כי יש להשיב לשאלה זו בשלילה, הואיל ואין בהתחייבות המשיבים, שאיננה חלק מהתכנית המשביחה, כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין "במצב החדש" ומשכך אין בה כדי לשנות לכאן או לכאן משומת היטל ההשבחה; ובשים לב לכך שטענת הקיזוז מאיינת את תכליתו של כתב השיפוי.

על רקע כל האמור לעיל, אציע אפוא לחבריי כי נקבל את הערעור במובן זה שהחלק בפסק הדין של בית המשפט המחוזי הנוגע לכתב השיפוי יבוטל, ופסק הדין של בית משפט השלום בנקודה זו יושב על כנו.

על פי המידע התיכנוני הרלוואנטי, שקבלו מאגף מינהל ההנדסה של עריית ראשון לציון ("מינהל ההנדסה") התברר כי בהתאם לתוכנית המתאר המקומית לראשון לציון מס' רצ/1/1, המקרקעין מיועדים בחלקם (2,200 מ"ר) לאיזור מגורים ב' ובחלקם (1,385 מ"ר) לאיזור חקלאי (טופס מידע תיכנוני מיום 20.10.90, נספח ו' לתיק המוצגים של המערערים).

הוא טעה בכך שהתעלם מגבול התכנית כמתחייב מהילכת "ויטנר" עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה "שרונים" [פורסם בנבו, 4.9.2005].

(2) היה הערר לפי סעיף קטן (ד) בלבד, רשאית ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי, מתוך רשימת השמאים המכריעים, אשר יגיש לועדת הערר חוות דעת בכתב בעיניין הנוגע לערר (בחוק זה – שמאי מייעץ); (3) מונה שמאי מייעץ, תנתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובילבד שניתנה לצדדים היזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת; (4) הוראות לפי פרק ט'1 יחולו על שמאי מייעץ, לרבות לעניין סדרי הדין בפניו, מינויו ושכרו.

...

סוף דבר: בקשת המערערים להורות על קבלת תביעתם לפיצויים בהיקף הפיצויים שנקבע בחוות דעת השמאים מטעמם – נדחית; החלטת ועדת הערר מיום 6.11.2017 - מבוטלת; אני מורה על השבת הדיון לוועדת הערר, על מנת שזו תעביר את השגות המערערים לשמאי המייעץ (וועדת הערר לא תעביר את השגות המשיבה 2 לשמאי המייעץ, היות והמשיבה 2 לא הגישה ערעור על החלטת וועדת הערר [למרות השגותיה על השומה המייעצת], אלא היא משיבה בערעור זה) ; על השמאי המייעץ להשיב על השגות המערערים בתוך 14 יום, כאמור בתקנה 14ג.(א) לתקנות תו"ב סדרי הדין; וועדת הערר תזמן את השמאי המייעץ לדיון בערר, כאמור בתקנה 14ג.(ב); השמאי יגיש לוועדת הערר שומה מייעצת מתוקנת; וועדת הערר תיתן את החלטתה הסופית לאור השומה המייעצת המתוקנת; המערערים טענו טענות נוספות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל בחלקו.

לאור התוצאה, המשיבות תשלמנה למערערים שכ"ט עו"ד והוצאות בסך כולל של 50,000 ₪.

באשר לטענה, לפיה הוראות הבנייה המשביחות בשתי התוכניות הנ"ל חלות על מיגרש ששטחו אינו נופל מ-1,000 מ"ר, קבע השמאי המכריע, חרף ההוראה הנ"ל, כי מדובר בתוכניות משביחות ולמסקנה זו הוא מגיע לאור הניתוח שלהלן (בעמוד 15 לחוות דעתו): "תוכנית חד/891 שינתה את הזכויות בחלקה ממגורים ב' צמודי קרקע לאזור מע"ר וכן קבעה שטח מיגרש מינמלי של 1,000 מ"ר לצורך ניצול הבנייה. לכאורה נראה כי לא ניתן לנצל זכויות אלו, אך התייחסות הועדה המקומית לנושא כפי שהוצגה בישיבת השמאי המכריע מיום 9.2.2011 מחד, והעבודה כי בפועל מומשה בנייה רוויה, מאידך, מעידה כי תוכנית זו היא תוכנית משביחה. יחד עם זאת המגבלה בתוכנית חד/891 מחייבת הפחתה בשווי, בשל אי התאמה למגרש מינימלי" 8.

טענה נוספת בפי המשיבה-והיא שקיים נוהג המעוגן בפרשנות סבירה של הוראות התוכנית, לפיו מתירים מוסדות התיכנון לבעלי מגרשים ששטחם נופל מ-1,000 מ"ר והנמצאים באיזור מע"ר לבנות על מגרשיהם, ללא נקיטת הליך תכנוני מיוחד (כגון הקלה) ואין להתעלם מנוהג זה. המשיבה טוענת כי פרשנות השמאי המכריע, לפיה ההוראה שקובעות גודל מיגרש מינימלי אינה פוגעת באפשרות ניצלו-היא פרשנות סבירה.

...

סיכום: לאור האמור לעיל, סבור אני כי טעה השמאי המכריע כאשר ראה בשתי התוכניות – תב"ע חד/891 ו-חד/ 1001 כתוכניות משביחות.

אני מורה על החזרת העניין לשמאי המכריע אשר יכין חוות דעת מעודכנת, לפיה לא תיחשבנה התוכניות הנ"ל כמשביחות.

המשיבה תשלם למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

באשר לטענה, לפיה הוראות הבנייה המשביחות בשתי התוכניות הנ"ל חלות על מיגרש ששטחו אינו נופל מ- 1,000 מ"ר, קבע השמאי המכריע, חרף ההוראה הנ"ל, כי מדובר בתוכניות משביחות ולמסקנה זו הוא מגיע לאור הניתוח שלהלן (בעמוד 15 לחוות דעתו): "תוכנית חד/891 שינתה את הזכויות בחלקה ממגורים ב' צמודי קרקע לאיזור מע"ר וכן קבעה שטח מיגרש מינמלי של 1,000 מ"ר לצורך ניצול הבנייה. לכאורה נראה כי לא ניתן לנצל זכויות אלו, אך היתייחסות הוועדה המקומית לנושא כפי שהוצגה בישיבת השמאי המכריע מיום 9.2.2011 מחד, והעבודה כי בפועל מומשה בנייה רוויה, מאידך, מעידה כי תוכנית זו היא תוכנית משביחה. יחד עם זאת המיגבלה בתוכנית חד/891 מחייבת הפחתה בשווי, בשל אי התאמה למגרש מינימאלי" משכך, קבע השמאי המכריע כי שתי התוכניות הנ"ל הן תוכניות משביחות וקבע כי סכום היטל ההשבחה בגין תוכנית חד/891 עומד, נכון ליום אישור התוכנית, ע"ס 25,531 ₪ ואילו בגין תוכנית חד/1001 בסך 34,428 ₪ נכון ליום אישורה.

טענה נוספת בפי המשיבה- והיא שקיים נוהג המעוגן בפרשנות סבירה של הוראות התוכנית, לפיו מתירים מוסדות התיכנון לבעלי מגרשים ששטחם נופל מ- 1,000 מ"ר והנמצאים באזור מע"ר לבנות על מגרשיהם, ללא נקיטת הליך תיכנוני מיוחד (כגון הקלה) ואין להיתעלם מנוהג זה. המשיבה טוענת כי פרשנות השמאי המכריע, לפיה ההוראה שקובעות גודל מיגרש מינימלי אינה פוגעת באפשרות ניצלו - היא פרשנות סבירה.

...

סיכום: לאור האמור לעיל, סבור אני כי טעה השמאי המכריע כאשר ראה בשתי התוכניות – תב"ע חד/891 ו- חד/ 1001 כתוכניות משביחות.

אני מורה על החזרת העניין לשמאי המכריע אשר יכין חוות דעת מעודכנת, לפיה לא תחשבנה התוכניות הנ"ל כמשביחות.

המשיבה תשלם למערערים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.