התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה: התניית היתר בניה

ביום 20.6.2006 חתמו המערערים על כתב התחייבות וייפוי כוח בלתי חוזר (להלן: כתב ההיתחייבות הראשון), במסגרתו הכירו בכך שאישור הבקשה שהגישו לועדה למתן היתר בניה במקרקעין, הותנה בהעברת השטח המיועד ללא תשלום לעירייה.

במועד שאינו ידוע, האירגון חתם אף הוא על כתב התחייבות (להלן: כתב ההיתחייבות הנוסף), במסגרתו התחייב, בין היתר, לרשום במירשם המקרקעין זיקת הנאה לטובת הציבור, לפיה החניון שייבנה במקרקעין יופעל כחניון צבורי והארגון יחכיר לעירייה (כחוכרת משנה) שבעה מקומות חניה ללא תמורה.

המשיבות בתשובתן לערעור כפרו בטענת הכפייה.

...

משאלו פני הדברים, דין חלק זה של הערעור להידחות.

סוף דבר נוכח כל האמור אציע לחבריי כי נקבל את הערעור בע"א 1189/17 בחלקו, כך שישולם למשיבות פיצוי בסך של 901,600 ש"ח, וכי נדחה את הערעור בע"א 731/17.

בהינתן שמטרת התכנית החלה היא, בין היתר, איחוד וחלוקה (ראו: סעיף 6 יג לתקנון התכנית הקובע כי בין מטרות התכנית "איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים"), בהינתן שאין מניעה עקרונית לכלול בגדר תכנית איחוד וחלוקה מגרשים מבונים (פרקטיקה זו נוהגת כדבר שבשגרה, וראו למשל דיון מפורט בשאלה כיצד לשום את שווי המבנים הבנויים על המגרשים בעת איחוד וחלוקה: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה 1156 (2015); כן ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 413/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים נ' נאות אביב בע"מ, פ"מ תשס"ב(1) 241 (2002)), בהינתן שחלק אינהרנטי מבעלות על שטח מבונה הוא בעלות באחוז יחסי במגרש עליו בנוי המבנה (ראו: הגדרת "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן ראו פסקה 37 לחוות דעתו של חברי), ובהינתן ש"מגרשים" כאמור בסעיף 121(1) לחוק התכנון והבניה, משמע גם מגרש בודד (ראו: סעיף 5 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981); כל אלה מוליכים למסקנה כי העירייה רשאית היתה לרכוש בעלות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בשטח שהוא חלק ממבנה הבנוי על מגרש בודד.

· העותר לא אמר נואש וביום 12.11.2018 (דהיינו לאחר הגשת כתב האישום), הגיש בקשה נוספת מס' 20180278 (המוזכרת בעתירתו) לבניית גדר עץ ע"ג גדר בטון קיימת והגבהת גדר בטון קיימת, הריסת מחסן והקמת גדר חניה, והקמת פרגולה בשטח 30 מ"ר (בקשה זו למעשה באה להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית המופיעה בכתב האישום).

לאור העובדה כי הוגשו התנגדויות מטעם השכנים נדונה הבקשה בוועדת הרשוי ביום 10.11.2019 והיא אושרה חרף ההתנגדויות בכפוף למילוי תנאים האמורים בהחלטה, ובין היתר תשלום האגרות המתאימות (נספח ט"ו לכתב התשובה).

ככל ושני יסודות השהוי היתקיימו, יש להעמיד כנגדם את מידת הפגיעה הנטענת בשלטון החוק ובאנטרס הצבורי מצד הרשות, ולערוך איזון בין השיקולים (עע"מ 5834/16 לינוי הושק ו-54 אח' נ' עריית גבעת שמואל, פסקה 21 (15.08.2016); עע"מ 2339/12 שוחט נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה כפר סבא, פסקה 33 (19.08.2013) וההפניות שם).

אי-מיצוי הליכים: שתי ההחלטות שניתנו, ניתנים לערר לפי חוק התיכנון והבנייה, זאת מכח הוראות סעיף 152(א)(1) לחוק התיכנון והבנייה אשר קובע, כי "הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רשוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות היתנגדות שהוגשה לפי הוראות סעיף 149(א) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסרוב או הדחיה". העותר אף השתמש בזכותו זו כאשר הגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית בשנת 2014 (ראו נספח י"ג לכתב התשובה).

לפי החלטות הוועדה אושרו בקשותיו של העותר לקבלת היתר, אולם הנפקת היתר הותנה בתנאים האמורים בהחלטות לגבי ההחלטה השנייה היא ניתנה למרות שהוגשו התנגדויות).

...

העותר הפנה להוראות סעיף 145ב(6) לפיו "לא נתנה רשות הרישוי המקומית את ההיתר למבקש אף שהתקיימו התנאים המנויים בפסקה (4) או (5), לפי העניין, יראו את הבקשה להיתר כהיתר". בכתב תשובה מפורט טענו המשיבות כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי, המתבטא בהגשת העתירה בחלוף שנים מיום המעשה המנהלי אותו תוקף העותר, בגין חוסר ניקיון כפיים המתבטא בהסתרת עובדות מעיניי בית המשפט, בשל הגשת העתירה על רקע עשיית דין עצמי (על-פי הנטען, העותר מנסה להכשיר בנייה בלתי חוקית בגינה הוגש כתב אישום כפי שיפורט להלן), ובגין אי מיצוי הליכים, נוכח קיומה של זכות להגשת ערר.

אף לגופה של העתירה טענו המשיבות כי דין העתירה להידחות.

משכך, לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטות ודין העתירה להידחות לגופה.

לסיכום: דין העתירה להידחות הן על הסף והן לגופה.

העותר ישלם למשיבה מס' 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪.

היתרי בנייה חלקיים לבניית מרתפי חניה ומחסנים ניתנו לנתבעת עוד בטרם חתימת ההסכמים, ואילו היתר בנייה לבניית כלל הפרויקט ניתן ביום 21.10.13 (סעיף 19 בסיכומי הנתבעת).

הנתבעת כפרה בטענות התובעים, חזרה על הטענות בכתב ההגנה שהגישה, הוסיפה טענות לגבי עיכובים שלא באחריותה בקבלת תעודת האיכלוס, ואף טענה למועדי מסירה שונים במקצת מאלו להם טענו התובעים (מסירה ביום 19.2.19 של דירת תובע 1; מסירה ביום 11.2.19 של דירת תובעת 2; מסירה ביום 27.2.19 של דירת תובע 3).

יחסי הצדדים כפופים להסדרים אשר בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") ובמסגרתו ההוראה בסעיף 7 המורה כך: (1) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

כך, למשל, התמורה לה התחייב תובע 1 עמדה על 1,350,000 ₪ ואילו מסכום זה חויב התובע 1 לשלם סך של 101,250 ₪ בתוך 14 יום ממועד מסירת ההודעה על קבלת היתר הבנייה וסך נוסף של 675,000 ₪ בתוך 3 חודשים ממועד מסירת ההודעה על קבלת היתר הבנייה (נספח התמורה בהסכם התובע 1).

...

לסיכום: המחלוקת עליה נסבה התביעה עמדה בשאלת המועד לו התחייבה הנתבעת למסור את הדירות לפי ההסכמים שכרתה מול הנתבעים.

אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצויים הבאים: לתובע 1 סך של 180,537 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשאת באגרת בית המשפט ששילמו התובעים ובנוסף לכך גם בשכר טרחת עו"ד בסך אשר יחושב על יסוד כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, ויועמד על 36,000 ₪.

ביום 23.1.12 התובעים קיבלו מהנתבעת 1, הועדה המקומית לתיכנון ובנייה הרצליה (להלן: הועדה או הועדה המקומית), היתר בניה מספר 20080611 (להלן: ההיתר המקורי) להקמת ביניין מגורים משותף במקרקעין בן שבע קומות מעל קומת מסחר, ושני מרתפי חנייה, הכולל 16 יחידות דיור (להלן: הבניין).

ג) בפגישה נוספת שהתקיימה עם מהנדס העיר סוכם שהתובעים יגישו בקשה להיתר לביטול שני עמודים קונסטרוקטיביים, באופן שיכשיר מקומות חניה נוספים, וישלמו כופר חניה בעבור חלק מהחניות שאינן עומדות בהנחיות.

ד) עיכוב שלא כדין של 6 חודשים במתן היתר הבנייה המקורי, מאחר שהועדה היתנתה את קבלת ההיתר ברשום שיעשו התובעים של זיקת הנאה למעבר בחלקה הסמוכה שתאפשר גישה לחניון.

...

על רקע זה אני דוחה את טענות התובעים בראש זה, ושעה שנדחתה טענת התובעים ביחס להפליה אין מקום לפצותם בכל הנוגע בעלות ההטמנה.

זאת משום שנחה דעתי כי עמדת הנתבעות, שלא היו מוכנות להקל בעניין החניות, הייתה אפשרית בנסיבות העניין, בשים לב לשיקולים הכלליים של מצוקת החניה באזור מרכז הרצליה.

התוצאה התביעה נדחית במלואה.

תקנה 2 (ב) לתוספת לתקנות החניה, כפי שהיתה בתוקף במועד תשלום כופר החניה קבעה: "על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית הוועדה המקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, כולן או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להתקינם במקום שמחוץ לנכס, או להישתתף בהתקנתם בחניון צבורי, המוקם עפ"י תכנית מאושרת שלביצועה הוקמה קרן למימון החניון האמור, הכל בהתאם להוראות התוכניות המגדירות את מספר מקומות החניה ומועדי הבצוע..." התקנה בניסוחה המקורי היתנתה את תשלום קרן החניה בהתקנת חניון צבורי, ואולם ללא קביעה בתקנה מהו אותו מועד במסגרתו על הרשות המקומית להתקין את החניון הצבורי.

...

על רקע האמור הגיש התובע ביום 2.6.2021 תביעה כספית על סך 2,018,059 ₪, בה דרש לחייב את הנתבעת בהשבת הכספים ששילם ככופר חניה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

אינני מקבלת את טענת הנתבעת כי התביעה התיישנה אף לפני מועד כניסתו לתוקף של התיקון ובחלוף 7 שנים ממועד התשלום האחרון על ידי התובע.

אני סבורה כי אין לראות ביחסים שבין הצדדים יחסי נאמנות, ואף לא נאמנות קונסטרוקטיבית, כספים אלה לא נשמרו לזכותו ולטובתו של התובע והם יועדו להקמת חניון ציבורי לשירות הציבור בכללותו, ולא להקמת חניון שישרת רק את התובע.

לאור האמור, אני מורה על דחיית התביעה על הסף.