התניית היתר בניה בהיטל השבחה במחלוקת

המחלוקת לעניין החבות בהיטל השבחה הועברה להכרעתו של שמאי מכריע, אשר סבר כי על פי פירושן הנכון של תכניות המתאר הרלבנטיות, לא חלה עם אישור ההקלות כל השבחה.

בהתאם גם ברור כי במקרה הרגיל, אישור תכנית מתאר ארצית אינו מוביל לחיוב בהיטל השבחה בשל עליית ערך המקרקעין בעקבות האישור (ראו מקרים בהם בכל זאת ניתן לחייב בהיטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית מתאר ארצית והתנאים לכך: עע"מ 8600/15 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קרית אתא נ' פז גז בע"מ ואח' (1/11/2018); רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה טבריה (19/10/1999); בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה אשקלון (20/4/2016)).

הקניית הזכויות על פי תכנית החיזוק הותנתה בפעולות תכנוניות נוספות, בשקול דעת הועדה המקומית, במסמכי מדיניות שגיבשו הרשויות השונות, כגון בקביעת דרוג בין אזורים בעיר ועוד.

...

הסייגים בתקנון תכנית החיזוק אפילו הייתי מגיע למסקנה כי זכויות על פי תכנית החיזוק יכולות לשמש בסיס להערכת שווי מקרקעין במצב הקודם, לא היה בכך להועיל למערערים, שכן בנסיבות המקרה חלים סייגים לתחולת תכנית החיזוק.

סעיף 6.2 לתקנון התכנית מורה: הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (״פינוי-בינוי״), עדיפות על הוראות תכנית זו. מלשונו של סעיף 6.2 לתקנון תכנית החיזוק מתחייבת המסקנה כי תכנית החיזוק לא חלה, ולא ניתן לבקש היתר מכוחה, מקום שבו על פי תכנית מפורטת נקבעו הוראות בדבר הריסה ובנייה ללא קשר לשאלה האם עסקינן בתכנית פינוי בינוי כהגדרתה בחוק התכנות והבנייה ובחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016, אם לאו.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תכנית החיזוק, ועל כן דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תעביר סך זה למשיבה מכספי הפיקדון שהפקידו המערערים.

לטענת העותרת, בישיבה שהתקיימה אצל ראש הערייה בהישתתפות הגזבר והיועצת המשפטית של הערייה, הוסכם שהעותרת תקבל היתר בניה עם תשלום היטל ההשבחה והעמדת ערבות מתאימה לגבי הסכום השנוי במחלוקת, והתחייבות זו עולה כדי הבטחה שלטונית.

אציין, כי במכתב מר מזרחי מיום 3/12/17 לא התבקשה נוכחותם של מהנדס העיר או נציג מחלקת ההנדסה בפגישה ואין מחלוקת, כי לא נכחו בה. אין מחלוקת, כי בפגישה הגיעו הצדדים להסכמה בעיניין היטל השבחה (ההסכמה), כדלקמן: היטל ההשבחה יעמוד על סך כולל של 3,016,694 ש"ח, שישולמו ב- 3 תשלומים, שהאחרון שבהם יבוצע ביום 30/4/18, כאשר הנפקת ההיתר תותנה בפרעון אחרון התשלומים.

...

ככל שהטענה היא שהמשיבות פעלו כך כדי לגבות מהעותרת כספים שלא כדין, הטענה נדחית אף היא, משלא הונחה לה כל תשתית עובדתית או משפטית.

סוף דבר נוכח כל האמור, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבות 1-2 הוצאות בסך כולל של 40,000 ₪.

העותרים הבהירו כי מאחר שתוקפה של התב"ע הותנה בקבלת היתר בנייה תוך 6 שנים ממועד כניסתה לתוקף ביום 1.12.2011, נאלצו כלל בעלי החלקות לשלם תחת מחאה את היטל ההשבחה (פסקה 17 לעתירה).

ביום 10.10.2018 היתקיים דיון בשני עררים שהוגשו כנגד החיוב בהיטל השבחה לועדת הערר לפיצויים (ערר העותרים שהוזכר לעיל וערר נוסף שהגישו חברת אולימפיה, חברת שחף בלס וחברת דור-אל), ובסופו מינתה הועדה שמאי מייעץ שיכריע במחלוקות השמאיות (השמאי המייעץ הגיש את עמדתו ביום 24.1.2019 ולפיה ההשבחה בחלקות 141-145 הנה בסך של 19,426,936 ₪ והיטל ההשבחה הוא מחצית מסכום זה – 9,713,468 ₪ (נספח 24 לכתב התשובה)).

...

במסגרת העררים הובהר כי בדעת העוררים לפנות בהליכים משפטיים למיצוי זכאותם לפטור מהיטל השבחה, כאשר כל טענות הוועדה המקומית שמורות לה. מיד בסמוך לאחר מכן ועל רקע האמור הוגשה העתירה דנן.

מאחר שהמשיבים טענו לשיהוי בהגשת העתירה אקדים ואציין כי אין בידי לקבל טענה זו, שכן מהסקירה דלעיל הנוגעת להשתלשלות האירועים הרלוונטיים ניכר כי העותרים לא "ישנו על זכויותיהם". כאמור, ערר לוועדת הערר לפיצויים כנגד החיוב בהיטל השבחה הוגש על ידם ביום 4.2.2018, וזאת לאחר מספר אורכות שניתנו מיום קבלת השומה.

יתר על כן, מקבל אני את טענת העותרים לפיה היה יסוד לסברתם כי מכלול טענותיהם הנוגעות לשומה ידונו בפני וועדת הערר, וכי רק בתום הדיון בפני הוועדה ולאחר שמיעת הצעתה, הגיעה העת להגיש עתירה בהתייחס לטענת הפטור מהיטל השבחה, כפי שאמנם נהגו.

כמו העתירה, אף החלטתי ממוקדת בעניין אחד והוא עצם משלוח המכתב על ידי ראש העיר.

כאמור, מסקנתי היא כי יש להתעלם ממכתב זה, ואין לתת לו כל נפקות, כאשר כל אחד מהצדדים ינהג מכאן ואילך כחוכמתו באשר למיצוי ההליכים הנדרשים לצורך קידום עניינו.

סוף דבר - העתירה מתקבלת.

בית המשפט קמא דחה את כל טענות המערערים, קבע – בין היתר על סמך ראיות שהוא התיר למשיבה להגיש לאחר עדויות המערערים – כי המשיבה הוכיחה ששילמה שנתנה למערערת את מלוא סכום ההלוואה; כי המשיבה לא עמדה בנטל שנידרש ממנה להוכיח את פרעון ההלוואה; כי לא נעשה בין הצדדים הסכם מאוחר יותר שביטל את הסכם ההלוואה; כי פרעון ההלוואה לא הותנה ברווחים שייווצרו מהפרויקט ומפרויקט פינסקר; וכי לא הוכחו טענות הקזוז.

סכום ההלוואה מורכב ברובו, סך של 1,532,206 ₪, מאגרות ששולמו על-ידי המשיבה, במקום המערערת, בקשר לפרויקט (אגרת היתר בנייה, אגרת היטל השבחה ואגרה למי אביבים), עוד קודם לחתימת הסכם ההלוואה, וסכום זה הוגדר בהסכם כחלק מסכום ההלוואה.

להוכחת גִרסתה, כי הסכום שבמחלוקת אכן הועבר למערערת, הציגה המשיבה תדפיס בנק, שבו מופיעים פרטי ההמחאה הבנקאית שמשכה המשיבה לטובת המערערת ביום 17.3.2014 (כחודשיים לאחר חתימת הסכם ההלוואה), על סך 467,809.80 ₪.

...

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה.

עם זאת, אנו מורים כי ככל שהערבות הבנקאית תושב למשיבה, יהיה עליה להשיב את סכום הערבות למערערים, בניכוי העמלה ששילמה בגינה לבנק.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

מהסכם המכר ניתן להבין כי, בעת חתימתו, זכויות הבנייה על המיגרש הגיעו ל 58 דירות, כפי שעלה מהצעת הרכישה, לפיכך אף צוין בסע' ו (1) סיפא להסכם המכר, בפרק "התחייבויות הקונה", בין השאר, כי הקונה מתחייב – "לשלם את כל ההוצאות, התשלומים, האגרות, ההיטלים, המיסים וכיו"ב מכל מין וסוג שהוא, ללא יוצא מהכלל בגין ובקשר לבצוע הבנייה ובקשר לקבלת והוצאת היתר הבניה, למעט היטל השבחה עד 58 יחידות דיור כמצוין בתב"ע על כל שטחי הבניה המוגדרים בתב"ע אשר בתוקף אשר יחולו על המוכרים (=התובעים דנן ; הדגשה שלי – צ.ו)

השאלות שבמחלוקת נסכם, איפוא, את הסוגיות בהן עלינו להכריע במסכת הסבוכה שלפנינו – האם זכאים התובעים לסעד (בין בדרך של הגדלת התמורה ובין בדרך של פיצוי) בגין שינוי התב"ע והגדלת מספר הדירות הניתנות לבנייה בפרויקט? האם מחויבים התובעים לחתום על הקצאת שטחים צבוריים נוכח שינוי התב"ע? האם רשאים התובעים לשלם את מס ההשבחה בדרך של לקיחת משכנתא שתרשם על זכויותיהם במיגרש? האם יש מקום לביטול ההסכם נוכח הפרות מצד הנתבעים? האם שינוי התב"ע מצדיק את הגדלת התמורה המגיעה לתובעים בגין מכירת המיגרש? התובעים מבקשים לבסס את דרישתם להגדלת התמורה המגיעה להם בשל שינוי התב"ע שיש בו, לכאורה, להגדיל את התמורה והרווח המגיעים לידי הנתבעת מבלי שתיווסף להם כל תמורה על הלכת מצלאוי של בית העליון העליון (ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבניין בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל מחוז תל אביב (2005)).

כך בעיניין בג"ץ 448/91 אליהו ידיד נ. הוועדה המחוזית (1993) נקבע, כדוגמה כי כאשר מוגשת תכנית מפורטת לגבי שטח שייעודו בנייה למגורים, הרי בתכנית כזו ניתן להתנות את הבנייה בכך שחלקים של השטח יוקצו לצורכי ציבור, כמו דרכים או שטחים פתוחים, כך אישור תכנית מפורטת, הכוללת חלוקה של הקרקע למגרשי בנייה, תוך קביעה שחלק מהקרקע ישמש לצורכי ציבור, אין בו כדי לסתור את הנורמה התכנונית שנקבעה בתכנית המיתאר, שעל-פיה הקרקע נימצאת באיזור בנייה למגורים.

...

אני דוחה, אפוא, את טענות התובעים אף לעניין זה. טענות התובעים לביטול ההסכם מחמת הפרות שונות הנטענות על ידם אודה ואומר כי טענות אלו של התובעים לביטול ההסכם אינן מובנות לי כלל ועיקר.

מניעתם של הנתבעים מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה המתאים בחוסר תום לב. לא שוכנעתי כי הנתבעים הם אלו שמנעו מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה במועד.

סוף דבר מכלל האמור התביעה נדחית.