התניית הארכת הסכם הפיתוח במינהל

ב-23.9.98 פונה ראש מדור מח' עיסקאות במנהל למשרד המסחר והתעשיה בנוגע למגרש שהוקצה לחב' שבב בנית, וכותבת כך: "חב' בנית טרם החלה את הבניה במיגרש הנידון בשל בעיות תכנוניות...בהתאם להוראות הנהלת המינהל יש לתת אורכה של שנתיים להסכם, ומתן האורכה תיעשה לאחר תיאום והתייחסות תמ"ס. לאור האמור לעיל נבקש את התיחסותכם למתן האורכה להסכם הפיתוח" (ת/2, הדגשות לא במקור).

בפשרה שהושגה בע"א 16541-02-14 בענין חב' גרנד מור, המנהל הכפיף עצמו להמלצת משרד הכלכלה לארכה, מה ההבדל? נשאלת כעת השאלה האם פעל המנהל נכון כשסרב להאריך לתובעת את הסכם הפיתוח שהיא לא עמדה בו, בשנה נוספת, על אף המלצה חיובית של משרד התמ"ת שהותנתה בהפקדת ערבות בנקאית להבטחת עמידה בהסכם.

...

"עצם הוצאת ההוראות, אפילו הן פנימיות, נוטעת בלב האזרח ציפיה לכך, שהמינהל יכלכל את מעשיו בהתאם להוראות אלה, וכן רשאי האזרח לצפות לכך שסטיה מן ההוראות תבוא רק מטעמים ענייניים סבירים. נראה לי שהחובה להראות שקיים טעם סביר לסטיה מן ההוראות הפנימיות מוטלת על הרשות" (בג"צ 143/64 סלמון אדטו נ' עמידר בע"מ פ"ד יח(3) 51 (1964).

סוף דבר מסקנתי מכל האמור לעיל, שהמנהל נהג באופן לא תקין עם התובעת, תוך סטיה מנהליו, וכי התובעת, על אף שלא עמדה במועדי הסכם הפיתוח, היתה ראויה למתן ארכה של שנתיים ובוודאי של שנה אחת, כהמלצת משרד התמ"ת. המנהל לא הצליח לשכנע אותי כי סירובו לאמץ את המלצת משרד התמ"ת, נבע משיקולים ענייניים, ועל כן אני נעתרת לבקשת התובעת ומורה למנהל להאריך תוקפו של הסכם הפיתוח.

איני מקבלת את בקשת התובעת להאריך ל-36 חודשים, די ב-18 חודשים, כדי להשלים את הבניה: 6 חודשים להוצאת היתר בניה ו-12 חודשים לבניה, כך עלה מהראיות שהוצגו בפני, יחד עם זאת בשל השנים שחלפו וביטול תוקפו של היתר הבניה בתנאים שהוציאה עירית ירושלים (המנהל התנגד לחתום על היתר הבניה במהלך ניהול התביעה), ולכן, כדי שהצדדים לא ייפגשו פעם נוספת בבית המשפט, אני מורה על מתן ארכה בת 24 חודשים, כפי שמתירים גם נהלי המנהל ומצהירה כי ביטול הסכם הפיתוח ואי הארכתו בהתאם להמלצת התמ"ת נעשו שלא כדין ועל כן בטלים.

עוד נטען כי שגתה הרשות כשדרשה תשלום לפי שווי הקרקע במועד מכירת הזכויות לקרדן והיה עליה לחשב את התשלום בהתאם לשווי הקרקע במועד ההקצאה המקורי; כי המבקשים היו זכאים לחתום על חוזה חכירה, הואיל ואכטמן ביצע מימוש חלקי של המקרקעין בהתאם להסכם הפיתוח וכן מאחר שמטרת ההקצאה המקורית שונתה; כי יש לראות את הקרקע ככזו שהוענקה במיכרז ולא בפטור ממכרז, שכן אין קשר בין ההקצאה המקורית להסכם הפיתוח העצמאי שנערך בין המינהל לקרדן ובנסיבות אלו אין מקום לדרישת תשלום בגין הארכה; כי הרשות החילה על המבקשים נורמה מחמירה עת דרשה תשלום, בעוד שהאריכה את הסכם הפיתוח לאכטמן פעם אחר פעם ללא דרישת תשלום.

בדרישתה להתנות את הארכת תקופת הפיתוח בתשלום, יישמה הרשות את החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

...

שאלה 35 – מקובלת עלי תשובת הרשות כי לא ברור לאלו פרויקטים התכוונו המבקשים בשאלתם.

שאלה 43 – אני מקבלת את תשובת הרשות שמדובר בשאלה מכבידה אשר אין בה רלוונטיות.

סוף דבר לאור האמור, הבקשה מתקבלת באופן חלקי.

בסעיף 7.7 לחוות הדעת נכתב כך: "החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1229 – בהתאם לסעיף 3.1 בהחלטה – מתן אורכות בהסכמי פיתוח שבוצעו בפטור ממכרז: "לא עמד היזם בלוח הזמנים של העסקה, רשאי המינהל לתת ליזם אורכות לבצוע העסקה, אם לפי שיקול דעתו יוכל היזם לעמוד בלוח הזמנים וזאת בתנאים שלהלן: סעיף 3.1.1: "מתן הארכה יותנה בתשלום 1/4% מהתמונה, לכל שנת אורכה. לסכום יתוספו הפרישי הצמדה למדד המחירים לצרכן, ולא יפחת מ – 1,000 ₪"".

...

לעניין זה, קבעה כב' השופטת בן עתו ב - ע"א 548/78 שרון נ' לוי, [פורסם בנבו] כדלהלן: "כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה". נמצאנו למדים, כי התובע לא הגיש חוות דעת מטעמו, להוכחת רכיב הנזק במסגרת ראיותיו, ולא עתר לפני בית המשפט להזים טענות הנתבע בתצהירו ובעדותו, ומכאן חזקה כי לו הייתה מוגשת חוות דעת כאמור לא היה בה בכדי לסייע לתובע להוכיח תביעתו.

לאור נימוקיי המפורטים לעיל, אני קובעת כי לא עלה בידי התובע להוכיח את רכיב הנזק.

סוף דבר: במכלול נימוקיי המפורטים לעיל, לאחר שמצאתי כי התובע מנוע כיום מלהעלות טענותיו כנגד חוות דעת הנתבע וכי העלאתן בשלב זה מהווה חוסר תום לב בניהול הליכי משפט, ולאחר שקבעתי כי לא עלה בידי התובע להוכיח את התרשלותו של הנתבע ואת הנזק הנטען על ידו וכן כי היה באופן התנהלותו בכדי לנתק את הקשר הסיבתי בין פעולות הנתבע לבין הנזק הנטען, הגעתי לכלל מסקנה, כי דינה של התביעה להידחות, וכך אני מורה.

האם רשאי המשיב, מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל"), להתנות את הארכת חוזה הפיתוח שנחתם בינו לבין המבקשת, חברה יזמית בשם מצפה בית שמש בע"מ ("המבקשת"), בתנאים נוספים? זו השאלה העומדת ביסוד הליך זה. השאלה אינה שאלה עיונית, שכן התנאים הנוספים נועדו לאפשר למינהל לגבות תשלום נוסף בשל הגדלת קיבולת הבניה במקרקעין נשוא הוזה הפיתוח.

...

על כן, גם אם נכונה טענת המבקשת, כי האשם לעיכוב בחתימה על חוזה הפיתוח רובץ לפתחו של המינהל, משנעתר המינהל לבקשה הראשונה והאריך את חוזה הפיתוח, כך שתקופת הפיתוח הועמדה בפועל על ארבע שנים, לא מוטלת עליו עוד חובה חוזית להעתר לבקשה השניה להאריך את תקופת הפיתוח פעם נוספת.

במצב זה דין הבקשה להדחות.

אשר על כן הבקשה נדחית.

במכתבה מיום 25.7.2004 דחתה המבקשת את הדרישה להתניית הארכת הסכם הפיתוח בהפקדת ערבות בנקאית.

לאחר תיכתובת עם משרד התמ"ת, חזרה המבקשת ופנתה למינהל במכתבה מיום 4.4.2005 והעלתה הצעה נוספת לפתרון הסכסוך, שעיקריה הם: הסכם הפיתוח יוארך למשך שלוש שנים נוספות, המבקשת תציג בפני המינהל בתוך שנה חוזה שכירות עם צד שלישי לגבי המבנה שייבנה במגרשים, ותציג בפני המינהל אישור תוכניות לבנייה על המגרשים תוך חצי שנה ממועד חתימת חוזה השכירות.

...

סוף דבר 13.

לאור האמור לעיל אני נעתר לבקשה נשוא בש"א 2354/06 ומורה על ביטול צו המניעה הזמני מיום 2.10.2005 ומחייב המבקשת בשכ"ט המשיבות 1-3 (המבקשות בבש"א 2354/06) בסך של 20,000 ₪ בצרוף מ.ע.מ. בשלב זה איני פוסק הוצאות לזכות המינהל, ונושא זה יידון בתביעה העיקרית.