התנגדות לתכנית מתאר מקומית לאיחוד מגרשים

העתירה לפניי עתירה מינהלית המופנית נגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בירושלים, מיום 16.11.14, לאישור תוכנית מתאר מקומית בירושלים, הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקת מגרשים ללא הסכמת בעלים.

המשיבים מדגישים את חשיבות המועדים הקבועים בחוק לקידום תוכניות מתאר, ובכלל זאת להליכי ההתנגדויות, לצורך קדומן של תוכניות והגשמת המטרות שבבסיס דיני התיכנון והבנייה; ובפרט כשמדובר בתוכנית מורכבת וסבוכה כמו התוכנית שלפנינו, אשר דרשה הליכי תיכנון מורכבים שארכו פרק זמן לא מבוטל, ובכללם הליכי ההתנגדויות שבהם נטלו חלק מספר רב של בעלי עניין, כאשר כל שינוי ולו קל בהוראות התוכנית עלול לגרום ל"אפקט דומינו" שיסכל את היתקדמות התוכנית.

...

משכך, דין העתירה להידחות לגופה.

למעלה מן הצורך אעיר, כי המסקנה שאליה הגעתי מתחזקת אף לנוכח הטענה בדבר קיומם של צדדים שלישיים, שעלולים להיפגע כתוצאה מהשינויים המבוקשים בחלקות התמורה, אשר לא צורפו כמשיבים הן במסגרת העתירה המקורית והן בגדרה של העתירה המתוקנת.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

חזוק למסקנתו מצא בית המשפט בסעיף 149 לחוק (החל גם על אישור תשריט איחוד לפי סעיף 144 לחוק – י' ט') המורה כי בבוא הוועדה המקומית לידון באישור תשריט לחלוקת קרקע בסטיה מתכנית מחוייבת היא במסירת הודעה "לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע", וכן לתת להם אפשרות להשמיע את טעמי היתנגדותם.

הדרך אל היתר הבניה עוברת בתכנית מיתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לפי סעיף 61א לחוק, המשכה באיחוד וחלוקה של מגרשים ובשינויים אחרים לפי סעיף 62א לחוק – ולפי סעיפים 137 ו- 144 לחוק – וסופה בהיתר בניה לפי סעיף 145 לחוק (כמו כן ראו תקנה 2א לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970).

...

אולם, אפילו אין זאת הפרשנות המילולית של הכתוב, פשיטא שאין לפגוע בזכויותיהם של בעלים שהבקשה אינה מקובלת עליהם, בלי שתובא לידיעתם ובלי שתינתן להם האפשרות להתנגד לה, ולו בשל חובת תום הלב וההגינות (השוו דברי השופט (כתוארו אז) מ' חשין בבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נה (5) 673, 691).

זאת ועוד, המסקנה כי מדובר בהסדר שלילי המונע את הגשתו של תשריט איחוד בלי חתימותיהם של כל הבעלים הייתה מעניקה למתנגדים לאיחוד, כאמור לעיל, "זכות וטו" וגורמת לקשיחות ולסטאטיות במערכת האמורה להיות דינאמית (השוו דברַי בבג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה ואח', פ"ד לו (3) 85, 90 (להלן – "ענין טייג")).

סוף דבר נמצא שלפי פשט לשונו של סעיף 137 וסעיף 144 לחוק, וכן לפי מטרתן של הוראות החוק והשתלבותן זו בזו, די בחתימתו של אחד מן הבעלים כדי להגיש תשריט איחוד ואין צורך בחתימותיהם של כל הבעלים.

ובהיעדר הוראות סותרות לעניין הייעוד, בתכנית מיתאר מקומית, יכולה תכנית מפורטת, המורה על איחוד מגרשים וחלוקתם החדשה, לכלול הוראות בדבר שינוי הייעוד בתחומה; ובלבד שתתאשר, כמצוות סעיף 68, "כאילו היא תכנית מיתאר מקומית" (לגישה מצמצמת בנושא זה השווה בג"צ 497/81).

בהנמקת המשיבה 2 לדחיית ההתנגדות בנושא זה (נספח י"א לעתירת רון) נאמר: "1.5-לטענה כי לא נעשתה חלוקה למגרשים לבניה במגרשים 98, 149 והם לא נכללים בתשריטי התקנות + התכניות וכי התעלמו ממבנים קיימים:

...

שם, בעמ' 270 בין אותיות השוליים ג-ד: "'אפילו במקרה כגון המקרה דנן, כאשר יעוד חלקתו של המערער לא השתנה לרעה, נראה לי שיש ממידת הצדק בחיוב שכניו לשטח אשר זכו להשבחה של חלקותיהם, שישתפו את שכנם בטובת ההנאה שצמחה להם עקב תכנון כלל השטח מחדש. יש בזה משום זה נהנה וזה אינו חסר ". לא העלינו לזירה אלא שתי אמירות מתגוששות בלבד-ולאו דווקא את הכבדות שבהן-הואיל ובשתיהן עושים השופטים ויתקון ולנדוי שימוש באמירות דומות: "לא נהנה ולא חסר", מעבר מזה, ו"זה נהנה וזה אינו חסר", מעבר מזה, ולמותר לומר שאלו מוליכות לתוצאות הפוכות.

המסקנה המתבקשת ברורה מאליה: טור זכאי לחלקו הראוי בהשבחה, ועל חלקו הראוי לימדנו המחוקק בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה.

המסקנה הנדרשת אינה אלא זו, שטור זכאי לחלקו.

ואלו עיקרי העובדות הצריכות לעניין: העותרים הגישו התנגדויות לתכנית מתאר מקומית מפורטת מס' 10273 (להלן – התכנית).

המגרש מורכב משתי חלקות, שאוחדו בתכנית למגרש אחד.

כאמור, ועדת המשנה להתנגדויות רשאית הייתה להחיל על התכנית בה עסקינן את מדיניות ציפוף הבניה הקבועה בתמ"א 35, בתורת עיקרון של מדיניות תכנונית, אף בהיעדר תחולה כופה של תמ"א 35 לגבי תכנית זו. אין לקבל את טענת העותרים השוללת את החלת העיקרון בהיעדר תכנית מתאר נוספת וספציפית למרחב התיכנון של ירושלים, בה נקבעו תבחינים מוגדרים להפעלת מדיניות הצפוף באזורים השונים של העיר וניתנה התייחסות פרטנית לבניה המתבצעת במיגרש בודד בתוך סביבת מגורים בנויה.

...

ראיית-על שכזו הובילה את הוועדה המחוזית, על יסוד הניסיון והמיומנות של חבריה בתחום התכנון, למסקנה המוכנה להשלים עם יתרת הפגיעה בשכנים לאחר הקיצוצים שבוצעו בתכנית.

במקרה שלפנינו הבניה שאושרה בסופו של דבר מכילה 13 יחידות דיור במגרש בן 1,079 מ"ר. מדובר אפוא בצפיפות המינימלית המותרת בירושלים לפי תמ"א 35 (12 יחידות דיור לדונם).

סיכום הדברים הוא זה: טענות העותרים נגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 29.6.06 – נדחות.

מבוא בפניי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי העותרים ואשר מופנית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 08/02/23, לפיה דחתה ועדת הערר את הערר שהגישו העותרים כנגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר תכנית מתאר מקומית חפ/מק/2185ח' – תכנית פרשקובסקי - תכנית מס' 304-0943787 (להלן: "התכנית" או "תכנית פרשקובסקי").

מטרת התכנית איחוד מגרשים 1049, 1050, 1051 ו-1056 למגרש אחד, תוך שינוי הוראות בינוי במטרה להקים מיתחם מגורים.

המשיבים 1 ו-5 ביקשו לדחות את טענת העותרים לפיה דין החלטת ועדת הערר להתבטל מחמת כך שחברת פרשקובסקי נרשמה כמגישת התכנית, וטענו כי די בכך שהוועדה המקומית נרשמה כמגישת התכנית בשלב הפקדת התכנית להתנגדויות, שהוא השלב הסטאטוטורי הרלוואנטי לבחינת התכנית, כדי לדחות את הטענה.

...

חיוב בהוצאות העותרים מלינים על דבר חיובם בהוצאות שכן לשיטתם הערר נדחה שלא בצדק, וכן לאור העובדה שחלק מהטענות שהועלו על ידי העותרים התקבלו על ידי ועדת הערר וסייעו בקידום מימוש התכנית.

על כן טענת העותרים כי הערר נדחה שלא בצדק נדחית בזאת; שנית, בניגוד לטענת העותרים כי חלק מטענותיהם באשר לתכנית התקבלו על ידי ועדת הערר, עיון בהחלטה מעלה כי לא התקבלה כל החלטה בדבר שינוי או תיקון התכנית בהסתמך על טענותיהם.

סוף דבר: אשר על כן, ולאור הטעמים שפורטו, דין העתירה להידחות.