התנגדות לתכנית המגדירה אזור מגורים ב' לבנייה בשתי קומות

העותרת רכשה את המיגרש בשטח של 493 מ"ר אשר בצידו הצפוני בנוי כבר בית מגורים בן שתי קומות בשטח של 140 מ"ר. 2.2 העותרת טענה כי ביררה את המצב התיכנוני, ובדף מידע תיכנוני שהופק על ידי המשיבה 2, ביום 21.4.16, נרשם כי לפי תכנית ג' 580 הצפיפות היא 5 יח"ד לדונם מ"ר. 2.3 באפריל 2017 הגישה העותרת בקשה להיתר בנייה, שעיקרה הוספת יח"ד על המיגרש שרכשה.

2.4 לבקשת ההיתר הוגשו 3 התנגדויות שנדונו ביום 10.12.17.

המשיבה הבהירה בתשובתה את התפיסה התכנונית השיטתית המנחה את מוסדות התיכנון, כפי שהיא מעוגנת בהוראות נוהל מבנה אחיד לתוכנית, שהוא נוהל מנחה להגשת תוכניות מקומיות ומפורטות לרבות תוכניות ארציות, תשתיות לאומיות ומחוזיות –מבא"ת. בנוהל זה איזורי מגורים א' מתייחסים כענין שבהגדרה לבנייה צמודת קרקע בעלת צפיפות נמוכה ואילו איזורי מגורים ב' מתייחסים לבניה רוויה ובעלת צפיפות גבוהה יותר.

...

לפיכך, הערר נדחה .

לסיכום 7.1 העתירה נדחית.

חלקות 174,314 ביעוד מסחרי, (עד 3 קומות) וחלקה 315 היא ביעוד מגורים ב' , מותר לבנות בה עד שתי קומות.

בין שאר ההתנגדויות נשמעה גם היתנגדות המשיבה 3 לתוכנית, אשר טענה כנגד השפעה זרה על המרקם של מרכז המושבה, פגיעה באיכות החיים, אי התאמה לתוכנית מתאר חדשה שקיימת לגבי איזור זה, וכן בטענה לעומס וסכנות תחבורתיות, במיוחד נוכח העובדה שהגישה של 11 מקומות חניה היא מרחוב התלמים, שהוא רחוב אחורי שיש בו בתים פרטיים של קומה אחת או שתי קומות.

לגבי חלקות ביעוד מסחרי נקבע בתוכנית ש/1 "כפי שיקבע בתוכנית בעיניין ערים מפורטת". לגבי חלקות 174 ו-314, שהוגדרו בתוכנית ש/283 כאיזור מסחרי ונקבע כי באיזור המסחרי יותר השמוש בקומות העליונות למשרדים ו/או למגורים –לא נקבע מספר יחידות הדיור המותרות לבניה.

פרשנות כי בשתי חלקות אלו ניתן להקים 33 יח"ד למגורים+ קומת משרדים + קומת מסחר איננה קבועה בתוכנית, איננה תואמת את רוח התוכנית וזרה למיגבלה בחלקה הסמוכה לה, במיוחד בהיתחשב בעובדה כי קיימת מיגבלה לבניה של 3 קומות באיזור המסחרי.

...

דיון והכרעה 4.1 אקדים ואציין כי לאחר שמיעת טענות הצדדים ובדיקת טענותיהם מצאתי שיש לדחות את העתירה.

כאן ראינו , בהתייחס לאזור המסחרי, כי התוכנית המפורטת לא קבעה צפיפות, ובכך אין תחולה לסעיף זה. טענת העותרת כי לפי תכניות קיימות מפורטות היא זכאית לבניה של מס' יחידות דיור ללא הגבלה – נדחית.

לסיכום 5.1 העתירה נדחית.

ההליכים לקבלת האישור 3.1 לאחר שכבר פעל גן הילדים במקום, ובעקבות פניות השכנים לסגירת הגן, הגישו משיבים 3,4, ביום 23.02.2012 בקשה לוועדה המקומית לתיכנון ובניה ללגליזציה של סגירת קומת העמודים, ושינוי ייעוד ממגורים לגן ילדים.

3.2 ביום 09.07.2012 , בעקבות התנגדויות רבות של השכנים, ולאחר ביקור במקום, ניתנה החלטת הועדה בה הוחלט לדחות את הבקשה לפי המלצות צוות משרד מהנדס העיר ומהנימוקים הבאים : "א. השמוש החורג ממגורים לגן ילדים המבוקש בבית מגורים משותף מהוה הפרעה באיכות המגורים של השותפים לנכס, ומהוה מיטרדי רעש למתגוררים במקום.

המסגרת הנורמאטיבית לדיון 6.1 ס' 1 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה 1965 (להלן "חוק התיכנון והבניה") הגדיר מהו שימוש חורג, כדלקמן – "שימוש חורג", בקרקע או בבנין – השמוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באיזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה; ס' 146(א) לחוק התיכנון והבניה קובע כי ועדה מקומית רשאית ליתן היתר לשימוש חורג.

" 6.3 בתוכנית המתאר של העיר חיפה חפ/229 שהתפרסמה ב15.2.1934 ואושרה על ידי הנציב העליון לא קיימת הגדרה "איזור מגורים א-2" אך מופיע "איזור מעון סוג א'" ושם מותרים השימושים הבאים : בתי דירה, קלאב פרטי לאספות ושעשועים, בניינים צבוריים, בתי תפילה, מוסדות חינוך בתי ספר, גני ילדים, תערוכות אומנותיות, חקלאות, משתלות, גנים, בניינים לשעשועים, משרדים של בעלי מיקצוע, תעשיות ביתיות (ללא מכונות המונעות בכח) מוסכים, בתי חולים (אך לא בתי משוגעים ובתי מחסה לחסרי דעת), בתי מלון, בתי הבראה ומוסדות צדקה (חוץ מבתי סוהר לפושעים צעירים ובתי מלאכה) חנויות ומסעדות ועוד.

ב. ואם נתייחס להגדרה של "מעון סוג א" בתוכנית העיר חיפה חפ/229 , מדובר בהגדרה ישנה משנת 1934.

10.2 מדובר ברחוב קטן, ללא מוצא שבו 7 בתים בלבד בני שתי קומות, בבניה יוקרתית.

...

במאזן "טובת האזרח" לא נראה לי כי בנסיבות הקיימות יש להעדיף דווקא את טובת מפעילת גן הילדים.

אני ערה לכך שחסרה הנמקה בהחלטה החוזרת של הועדה המקומית, שדנה בעניין בהרכב שונה, אך אין פגם עקרוני בעצם העובדה שוועדה דנה מחדש בנושא שכבר דנה בו ועדה מקומית בעבר, ומגיעה למסקנה שונה.

10.9 אביא מדבריו של כב' השופט ברנזון בבג"צ 235/76 בניני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בלוד, (7.12.76)- "הקלות היחסית שבה אפשר להשיג [...] שימוש חורג, בהשוואה לעריכת שינוי תוכנית לפי כל הדקדוקים והמצוות, קשה להלום אותה עם הצורך לקיים סדר תקין בענין זה של תכנון ובניה שהוא כה חיוני וקובע את איכות החיים והסביבה". לסיכום 11.1 לא יותר שימוש חורג של גן ילדים בבית המשותף ברח' רובינא 6 חיפה.

ב"כ המערערת לא היתנגדה לבקשה תוך שהיא מציינת כי לכאורה הקף הפרטים המבוקשים חורג מהמקובל.

זה השלב להבהיר כי הבניין לא נמצא היום וגם לא היה אז בתוך איזור תעשייה הגם שכונה ביניין תעשייתי, השמוש העקרי באיזור היה למגורים ולא במקרה השמוש לפי התכניות החלות היה מגורים ג' ולמרות שהבניין הוקם באיזור המגורים הותר ייעודו כבנין תעשייתי, תוך מתן אפשרות של שימוש שונה משימוש לתעשייה ב-10% מהמבנה.

מונח זה שונה מהמונח המופיע בתכנית חפ/229, הוא מצומצם לשתי מישפחות, לשימושים כמו מלון, בית הארחה, הגדרות שונות לחלוטין מההגדרות בהיתר הבניה והתוכניות, ואזכיר כי הגדרת המבנה בהיתר הבניה, Industrial building, הוגדרה בתכנית לא כ- dwelling אלא כ- residential, ולכן האמור בחוקי העזר אינו רלבאנטי ואולי לא במקרה טענה זו לא אוזכרה כלל על ידי המערערת בפני בית משפט קמא או בנימוקי העירעור.

עמדה זו אינה מקובלת עליי, רשות הרשוי-המערערת בעת מתן ההיתר בחרה להגדיר שני שימושים ספציפיים: המרתף מיועד רק לאחסנה, 50% מהקומה הנוספת יועדו למגורי חיילים משוחררים, וחשוב לזכור כי היא התירה ב-10% מהשטח של הבניין לעשות שימוש למוסדות חינוך למשל.

...

דיון לאחר ששמעתי באריכות את טיעוני הצדדים ובחנתי את נספחי הערעור והתשובה, אני סבור כי דין הערעור להידחות, אני מצטרף לכל נימוקיו של בית משפט קמא, לטעמי השימוש במבנה כמוסד חינוך, הוא שימוש מותר שאינו מצריך מבחינת דיני התכנון והבניה, היתר נוסף או אישור לשימוש חורג.

עמדה זו אינה מקובלת עליי, רשות הרישוי-המערערת בעת מתן ההיתר בחרה להגדיר שני שימושים ספציפיים: המרתף מיועד רק לאחסנה, 50% מהקומה הנוספת יועדו למגורי חיילים משוחררים, וחשוב לזכור כי היא התירה ב-10% מהשטח של הבניין לעשות שימוש למוסדות חינוך למשל.

ביטוי לכל האמור לעיל נמצא בחוות דעת המומחה מטעם המשיבים, מהנדס העיר לשעבר דר' יעקב רוט, שתוכנה מקובל עליי.

לגבי האיזור המוגדר כאיזור מגורים ב' נקבע כי זה יכלול בתי מגורים, גני ילדים, משרדים, בתי מלון וכן "חנויות ומלאכות שתכליתן אחת התכליות המפורטות להלן והנמצאות באתר שנקבע בתכנית מפורטת כחזית חנויות". התקנון מיפרט את תכליות המסחר המותרות.

הבקשה להיתר כללה בחובה גם הקלה מקוו ביניין ועל כן היא פורסמה להתנגדויות בהתאם לסעיף 149 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

להיפך, נאמר מפורשות כי השינויים שנקבעו בתכנית ש/174 יעשו "תוך שמירה על עקרי התיכנון הכללי לפי ש/18". יתרה מזו, בסעיף 7, הדן ביחס בין התכניות, נאמר כי "הוראות תכנית ש/18 ביחס לבינוי (אחוזי בנייה, קומות, מירווחים וכו'), יישארו בתקפן בתחום תכנית זאת". משמע, תכליתה של תכנית ש/174 הוא לערוך שינויים רק בשני עניינים; תואי דרך 36 ואיזורי בינוי.

...

גם האמור בסעיף 7 ולפיו יישמרו הוראות ש/18 ביחס לבינוי, מחייב אותה מסקנה.

יוצא מכך שלשון תכנית ש/174 ותכליתה, כעולה מתקנון התכנית, מחייבים את המסקנה כי במגרש 6/3 ניתן להתיר שימוש מסחרי בחזית הפונה לרחוב המייסדים.

סוף דבר בשים לב לכל האמור אני מקבל את העתירה ומורה על ביטול החלטת ועדת הערר.