התנגדות לתוכנית נקודתית לרחוב בתל אביב

מבוא – בקצירת האומר העובדות הרלוואנטיות; התביעה לפני נסבה על פרויקט פינוי בינוי במקרקעין ועליהם ששה בניינים אי זוגיים (5-15) ברחוב רקאנטי בתל אביב, בהתאם לתוכנית מתאר נקודתית אשר אושרה למקרקעין הותרה הריסת הבניינים הקיימים ובניית שלושה בנינים עם 17 קומות כל אחת.

עוד הנם טוענים כי בהנתן היתנגדות הנתבעים להחלפת הועד, לגילוי המסמכים, כמו גם למינוי שמאי מכריע- מתעכב להלכה ולמעשה הפרויקט כולו וכפועל יוצא מכך, נגרמים להם נזקים אשר טרם התגבשו ואשר טרם ניתן להעריכם ואף בכך יש בכדי להצדיק פיצול סעדיהם.

...

עוד טוענים התובעים כי ממילא לא התגבשו כלל נזקיהם כלפי הנתבעים ובכלל זה בפרט- הואיל והפרויקט טרם יצא לפועל ואף לא ניתן לדעת באם, בסיכומו של דבר, יצא לפועל- טרם ניתן לדעת אילו נזקים יגרמו לתובעים כפועל יוצא מהתנהלות הנתבעים או מי מהם.

עוד הינם טוענים כי ממילא גם התביעה אינה מגלה כלפיה עילה וזאת, שלא הובהר בהתבסס על איזו עילה עותרים התובעים להחלפת הוועד וטענותיהם של התובעים בכל הנוגע לשמאי המכריע אינן עולות בקנה אחד עם הסכם הפינוי בינוי – בהינתן שכך ומשאין כל עילה, לטענת הנתבעים 2- קל וחומר שאין לאפשר פיצול סעדים.

[כן ראו: ע"א 734/83 חברת החשמל לישראל בע"מ נגד שפיר דוידוביץ', פד"י לח(1) עמ' 613, 622 (1984); ת"א (מחוזי מרכז) 460-02-08 מעוז **** חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' מרים זפט (כונס נכסים) (28.10.2008)] אם כי אציין שבת"א 1364/96 חנה וידער ואח' נ' שלמה הלר( 31.10.00) נקבע כי: "ככלל, לא יקמוץ בית המשפט את ידיו במתן הרשות לפצל את הסעדים, כאשר היקף הנזקים אינו ידוע, ויכול להיוודע רק לאחר שיתקבלו מקצת הסעדים, הנתבעים בתביעה הראשונה". מן הכלל אל הפרט; לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, כמו גם בהתוויות הנורמטיביות כפי שהונחו על ידי לעיל, נחה דעתי כי דין הבקשה להתקבל ברובה וזאת, הואיל ואמנם הנני סבורה כי יש בסעד כפי שהינו מופנה כלפי הנתבעת 1, בכדי להשליך על יכולתם של התובעים לגבש הן עילות (אשר במאמר מוסגר אציין כי ככל שהינן שונות מאלו המפורטות בתביעה, ממילא אין כל הכרח לעתור לפיצול סעדים בעטין) הן את היקף האחריות של כל אחד מהנוגעים בדבר והן את הסעדים העומדים לזכותם ובכלל זה בפרט – האפשרות לגבש גובה הנזק לטובת התובעים.

הבעלים 2 – 14 (להלן: "הבעלים"), הינם בעלים של חלקות קרקע, הממוקמות בגוש 6962 ברחוב שער ציון 9 (חלקה 76) ו-11 (חלקה 78) וכן ברחוב הירקון 311 בתל-אביב (חלקה 77), בסמוך לנמל תל-אביב (להלן: "המקרקעין").

פעולות התובע בשנת 2008 ועד חתימת הסכם שירותי התיכנון בחודש דצמבר 2009 הנציגים פנו אל התובע במועד כלשהוא בשנת 2008, כדי לבחון אפשרות שיסייע בידי הבעלים להיתנגד לתכנית ביניין עיר שהגישו האחים חג'ג', בעלי זכויות בחלקות חג'ג' (להלן: "התכנית הפוגענית"), תכנית אשר אמורה הייתה לחול גם על חלקות נוספות במיתחם וככל שהייתה מאושרת, הייתה מעמידה ביניין שיחצוץ בין המקרקעין ולבין נמל תל-אביב (בבחינת "חומת ברלין מול הפרצוף שלנו", כדברי הנציגים) והייתה פוגעת בשווי המקרקעין, כמו גם בשווי חלקות הפינוי בינוי.

אם חלופה ב' לא תתאפשר גם היא, התחייב התובע להכין את חלופה ג' – הכנת תכנית בקשה להיתר לועדה המקומית, לצורך קבלת היתר בנייה למקרקעין, לפי המצב התיכנוני הקיים, לרבות הכנת תכנית נקודתית, הכוללת איחוד החלקות במקרקעין ולרבות בקשת הקלות, לפי הצורך, תאום הגשות תכניות יועצים מומחים, הכנת תכנית עבודה ראשונית והשלמת תיאום יועצים מומחים, השלמת תכניות עבודה לבצוע, כולל פרטים ומפרטים לבעלי המיקצוע השונים, תאום ואישור תכניות עיצוב פנים במקומות צבוריים ומסחריים של הפרויקט ופקוח עליון (להלן: "חלופה ג'").

...

התביעה שכנגד נדחית.

בנסיבות, ישלמו הנתבעים 2 – 14 לתובע את מלוא האגרות ששילם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרות לגזברות ועד לתשלום בפועל לידי התובע.

בכל הנוגע לשכר טרחת עו"ד, בהתחשב בתוצאה, בהיקף החומר שהוגש, במשך ההתדיינות ובחשיבות העניין לתובע, ישלמו הנתבעים 2 – 14 לתובע, 100,000 ₪ עבור שכר טרחת עו"ד. ביחסים שבין התובע ועינב, הנתבעת 1, בהתחשב בכך שהתביעות ההדדיות נדחו, אין צו להוצאות.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 26831-07-19 ברון נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב ואח' לפני כבוד השופטת עמיתה יהודית שטופמן עותרים גבריאל ברון ו-142 אח' כולם ע"י ב"כ עו"ד חמי אורן ושירלי תומר מרח' דובנוב 10, תל-אביב טל': 03-656661; פקס: 03-6566662 משיבים 1.ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב 2.עירית תל-אביב-יפו שתיהן ע"י ב"כ עו"ד חגית המאירי-פרלרוט ואח' השרות המשפטי, בנין הערייה טל': 03-7244248; פקס: 03-72401113 3.משרד התחבורה/המשרד הראשי 4.הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה -תל אביב שניהם ע"י פרקליטות מחוז תל-אביב – אזרחי מרח' מנחם בגין 154, תל-אביב טל: 073-3736222; פקס: 02-6468005 פסק דין

העותרים מבקשים כי תבוטל ההחלטה בהתנגדות והחלטת ההבהרה, וכי בית המשפט יורה כי היתרי הבניה במיגרש הצבורי יהיו כפופים לכל המיגבלות הקבועות בתכנית תא/2196/ב' (להלן: "תכנית 2196") לחלופין, טוענים העותרים כי דרישת השלביות בתכנית טרם קוימה, ומשכך לא ניתן להוציא היתרי בניה למגרש.

הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה תל-אביב (להלן: "המשיבה 4" או "הוועדה המחוזית"), אישרה את התכנית והפקידה אותה.

כמו כן, נקבע כי מטרת התכנית היא כדלהלן: "1. עריכת תכנית מתאר עירונית מפורטת לכל השטחים למבנים ומוסדות ציבור בעיר אשר תתקן ותחליף תכניות אזוריות ונקודתיות החלות באיזורים שונים בעיר. התכנית תאפשר הוצאת היתרי בניה.

...

בהיותה עתירה מוקדמת, עשויה היא בסופו של דבר להתייתר (בג"ץ 9290/10 המרכז לפלורליזם יהודי - התנועה ליהדות מתקדמת בישראל נ' שר המשפטים ס' 2 לדבריו של כב' השופט נ' הנדל (פורסם בנבו, 16.03.2011)).

עם זאת, משמצאתי כי תכנית צ' היא תכנית כוללת, שהוראותיה גוברת על הוראות תכנית 2196, נראה לי כי יש לדחות את העתירה גם לגופה.

סוף דבר: כמפורט בפסק הדין, העתירה נדחית.

עוד מבקשים העותרים להורות לועדה המקומית לתיכנון ובניה תל- אביב- יפו (להלן: "הועדה המקומית") לתקן נקודתית את לוח ההקצאות וטבלת האיזון לתכנית "מיתחם תשרי מזרח" איחוד וחלוקה חדשה ללא הסכמת בעלים, באופן שיוקצה לעותרים מיגרש תמורה מספר 30 בשלמות, הידוע כחלקה 29 בגוש 7376, במקום מיגרש תמורה 29 הידוע כחלקה 28 בגוש 7376.

חודשים ספורים בטרם הגשת העתירה, נודע לעותרים בדרך מקרה כי במסגרת ההקצאה על פי התכנית, ניטלה מהם הבעלות בבית בטבת 20 שהוחזק באופן בלעדי על ידי המנוח, וחלף זאת הוקצתה להם בעלות משותפת על נכס אחר הנמצא ברחוב טבת 18 תל אביב, נכס שאין להם בו כל חזקה או זכויות, אשר סומן בלוח ההקצאות כמגרש תמורה 29, ונרשם בפנקסי המקרקעין כחלקה 28 בגוש 7376 (להלן: "הנכס בטבת 18" או "הנכס האחר").

עוד נטען כי העתירה נגועה בשיהוי ניכר וכי הלכה למעשה מדובר במעשה עשוי, שהרי מדובר בתקיפה עקיפה של תכנית שאושרה לפני שנים רבות, שלא הוגשה לה היתנגדות מבעוד מועד, ומדובר בחיקוק עליו ישנה הסתמכות רבתי.

...

סיכומו של דבר, נראה כי לפי התכנית, לצורך הקצאת הזכויות מחדש צריך היה ליתן ביטוי לא רק לבעלות רשומה אלא גם למצב ההחזקה הפיזי בשטח.

מצב דברים זה מוביל למסקנה כי פתרון אמיתי של הבעיה שנוצרה מחייב איפוא פתיחה מחדש של טבלת האיזון, אלא שכאן מתעוררת במלוא חומרתה בעיית השיהוי של העותרים, כמו גם העובדה שהעותרים לא צירפו כמשיבים לעתירה את כל מי שעלול להפגע מקבלתה, קרי, כל אותם בעלי זכויות בתחומי התכנית, שהסתמכו בתום לב על התכנית מרגע שזו אושרה וקיבלה תוקף.

סוף דבר, מכל הטעמים אשר פורטו לעיל, העתירה נדחית.

המדובר בתכנית נקודתית לארבעת החלקות הנ"ל, תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה של חלקות אלו למגרש אחד, מיגרש 101, הקובעת את יעוד הקרקע למסחר, משרדים ודרכים.

אשר על כן אני מורה על מינוי השמאי רמי סויצקי, מרחוב אמירים 14 תל-אביב, טל': 050-5290029, פקס: 03-6440161,אשר יחווה דעתו בשאלות הבאות: האם כטענת הנתבעים 3-1 קיימת אפשרות לחלוקת הזכויות בין חלקות 229 ו-230 לבין חלקות 251 ו-228.

אלא שהנתבעים 3-1 ו-15 מתנגדים לכך מנימוקים שונים.

...

לאחר שעיינו בתגובת מהנדס העיר שבו הנתבעים 3-1 על הטענה שטענו בעבר לפיה כל עוד לא נרשם התצ"ר לא ניתן להורות על פירוק השיתוף.

אשר על כן אני מורה על מינוי השמאי רמי סויצקי, מרחוב אמירים 14 תל-אביב, טל': 050-5290029, פקס: 03-6440161,אשר יחווה דעתו בשאלות הבאות: האם כטענת הנתבעים 3-1 קיימת אפשרות לחלוקת הזכויות בין חלקות 229 ו-230 לבין חלקות 251 ו-228.