התנגדות לפירוק שותפות במקרקעין - דחיית בקשה לפירוק שותפות

מאחר ועסקינן בהליך פירוק שתוף במקרקעין, הרי אחת השאלות שלגביה מוסמך המודד להביע את עמדתו, מכוח המנדט שניתן לו, היא איזה שטח יקבל כל שותף, כאשר נהיר שמי שמכריע אם לקבל עמדה זו או לדחותה ואף לשנותה, הנו בית המשפט כפוסק אחרון.

המדיניות החקיקתית, כפי שפורשה בהלכה הפסוקה, איננה מאפשרת הנחת מכשולים על דרכו של שותף המבקש פירוק השתוף, על סמך ציפייה של שותף אחר להתפתחויות תכנוניות עתידיות אשר יעלו את ערך המקרקעין מסיבה זו או אחרת (ע"א 319/74 רובינשטיין חברה קבלנית בע"מ נ' טמרה פיין (ניתן ביום 27.11.1975); ת"א 876/05 עסאף נ' משכית (ניתן ביום 17.10.2010)).

חרף האמור ולמען שלמות התמונה, נתבקש המודד נואטחה בחקירתו הנגדית להניח כהנחה בלבד ההתחשבות בתכנית העתידית המתייחסת למגרש 61/2 בדבר ייעוד משולב מגורים, וזאת לצד העמדתו המפורשת בדבר היתנגדותו לגישה ולפיה יש להביא בחשבון תכנית עתידית במסגרת פירוק שתוף במקרקעין, הסכים המודד, כי תחת הנחה זו אכן תהיה השלכה על האמור בחוות דעתו בכל הנוגע ל"ערך המגרשים", דבר שמביא לשוני בהצעת החלוקה "גם במטרים וגם בכסף", קרי גם לעניין אופן החלוקה וגם לעניין תשלומי האיזון (עמ' 28, ש' 16-31).

...

שנית- אני דוחה את טענת התובעת לעניין סטיית המודד נואטחה מכתב המינוי, בנימוק שאין כתב המינוי מסמיך אותו להביע עמדה בשאלה "מי יקבל איזה שטח" (עמ' 21 ו- 24 לפרט').

אקדים ואומר, כי דין בקשת הפסילה להידחות, שכן בחוות הדעת של השמאי זייד נכתב, בסעיף 5 שבה תחת הכותרת "פרטי ההשכלה והניסיון", כי הוא "משמש כשמאי מוסמך למוסדות ממשלתיים, רשויות תכנון ... ועדות לתכנון ובניה, ועדות מרחביות וותמ"ל". משכך, אילו סברו הנתבעים כי קיים ניגוד עניינים בתפקידו של השמאי כמומחה מטעם ביהמ"ש, מעצם המנדט של השמאי המצוטט כאן, בין אם מדובר בחבר הוועדה או יועץ של הוועדה בהתאם לרשימת התפקידים שעוגנה בחוק האמור (סע' 6-7 לחוק), שומה היה עליהם להגיש בקשה מיד לאחר הגשת חוות הדעת.

אמנם, במסגרת שאלות ההבהרה נשאלה השאלה, האם ניתנה על ידי השמאי או משרדו חוות דעת באופן פרטני למי מבעלי הדין, והשמאי זייד שלל זאת (שאלה ותשובה מס' 5), אלא שכאמור הנתבעים לא הפנו שאלות הבהרה מפורשות לעניין מעורבותו בותמ"ל, כפי שעשו בסיכומיהם, חרף העובדה שהדבר צוין כאמור ע"י השמאי זייד מפורשות בחוות דעתו, ואף בדיון ההוכחות לא חקרו הנתבעים את השמאי זייד בעניין קיומו של ניגוד עניינים, וצירפו את טעמיהם לפסילת חוות דעתו לשאר ההתנגדויות וההשגות שהעלו נגד חוות דעתו של השמאי זייד במסגרת שלב הסיכומים, ומטעם זה דין בקשתם להידחות.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה ומורה, כי פירוק השיתוף בחלקה חלקה 61 בגוש 17540 מאדמות כפר בועיינה-נוג'ידאת, ייעשה בדרך של חלוקה בעין.

בהתאם עתרו התובעים לדחיית הבקשה וקבלת בקשתם "להקצאת" המיגרש בו הם מחזיקים היסטורית על שמם, בכפוף להפרשת שטחים צבוריים בהתאם להוראות תוכנית והאיחוד והחלוקה.

אני מפנה בעיניין הזה לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין לפיו: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף". טענתו העיקרית של המבקש, שהגיונה בצידה, הנה חשש לאי התאמה בין החלוקה ההיסטורית לה עותרים התובעים לבין החלוקה הסופית שצפויה להיתקבל עם אישור תוכנית האיחוד והחלוקה.

אני ערה לטענה כי טרם ניתנו החלטות בעררים שהוגשו על החלטת הועדה המקומית לחלק מההתנגדויות שנידונו בפניה על התוכנית ואני ערה לכך כי ייתכן כי על החלטות וועדת הערר תוגשנה עתירות מנהליות אך גם בכך אין די כדי להביא למחיקת התביעה.

...

דיון והכרעה אקדים את המאוחר ואציין שדין הבקשה למחיקת התביעה להידחות וכך אני מורה.

מכל האמור לעיל, אני דוחה את בקשת המבקש.

יפים לענייננו דברים שכתב בית המשפט העליון באחת הפרשות: "סעיפים 39-40 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובעים את ההסדר לפירוק השותפות במקרקעין. סעיף 39 קובע כי יש לתת עדיפות לפירוק של חלוקה בעין, וסעיף 40 עוסק בפרוק דרך מכירה, במקרים בהם הקרקע לא ניתנת לחלוקה. סעיף 40 מעניק לבית המשפט את הסמכות לקבוע כי גם במקרים בהם הקרקע ניתנת לחלוקה: "אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תיגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון"..

בפועל, המשיבים 6-1 עותרים לאמץ את המתוה של פירוק השתוף בדרך של מכירה, ורק המבקש – המחזיק 7.74% מהזכויות – מעוניין בפרוק השתוף בעין; ולגבי המשיבה 7 – זו הבהירה בתשובתה כי היא אינה תומכת בטענותיו של המבקש, אינה מביעה עמדה בסכסוך שבין הצדדים, ואינה מיתנגדת לפירוט שתוף בדרך של מכירה, "ובילבד שיוסדרו חריגות הבניה וישולמו לה דמי ההיתר, דמי השמוש ויתר התשלומים המגיעים לה בהתאם לתנאי החכירה". לאור המקובץ, אני מורה על דחיית הבקשה לרשות ערעור.

...

לאחר עיון בטיעוני הצדדים, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות.

אוסיף, מעבר לטענות המשיבים ולקביעות בית המשפט קמא בעניין זה, כי נראה על פניו שהתשתית שעליה מסתמך המבקש אינה איתנה כלל ועיקר – למשל הבטחה נטענת של הוריו המנוחים, שגם לדבריו לא מומשה בסופו של דבר; או דברים שנכתבו בצוואה של אמו (נספח ה לכתב ההגנה), שגם לשיטתו אינה צוואתה האחרונה.

בפועל, המשיבים 6-1 עותרים לאמץ את המתווה של פירוק השיתוף בדרך של מכירה, ורק המבקש – המחזיק 7.74% מהזכויות – מעוניין בפירוק השיתוף בעין; ולגבי המשיבה 7 – זו הבהירה בתשובתה כי היא אינה תומכת בטענותיו של המבקש, אינה מביעה עמדה בסכסוך שבין הצדדים, ואינה מתנגדת לפירוט שיתוף בדרך של מכירה, "ובלבד שיוסדרו חריגות הבניה וישולמו לה דמי ההיתר, דמי השימוש ויתר התשלומים המגיעים לה בהתאם לתנאי החכירה". לאור המקובץ, אני מורה על דחיית הבקשה לרשות ערעור.

באשר לבעלות בחברה ולניהול המסעדה, בית המשפט לעינייני מישפחה קבע כי המבקש והדוד מחזיקים כל אחד במחצית ממניות החברה, ובהמשך לכך הורה לפרק את השותפות ביניהם באמצעות הליך של היתמחרות פנימית (בדרך של BMBY).

ביחס לשאלות שעניינן הבעלות והשמוש במקרקעין, בית המשפט לעינייני מישפחה קבע כי ארבע תתי-החלקות שעליהן שוכנת המסעדה מהוות יחידה קניינית אחת בבעלות משותפת של הצדדים, ועל כן הורה על פירוק השותפות בה ובחנות.

המשיבים היתנגדו לבקשה וטענו כי המבקש עותר לקבלת סעדים מנוגדים: מצד אחד הוא ביקש לעכב את ביצוע חלקו האופרטיבי של פסק דינו של בית המשפט לעינייני מישפחה, ומצד אחר הוא מבקש לממש את חלקו של פסק הדין המיטיב עמו.

אף לא התרשמתי כי דחיית הבקשה עלולה לגרום למבקש עוות דין, וזאת, בין השאר, בהיתחשב בכך שהנזק אשר עשוי להגרם למבקש הוא נזק כספי ובר פיצוי (ראו: רע"א 6957/21 ‏שלומי נכסים ויזום פרוייקטים (2015) בע"מ נ' נמרודי נגריית אור יהודה‏, פסקה 7 (21.10.2021); רע"א 1415/22 פלוני נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, פסקה 8 (3.3.2022)).

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתשובה.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

באשר לאפשרות שהועלתה לפירוק על דרך של רישום בתים משותפים, התובע מיתנגד לדרך זו. לטענתו, הצעה כזו צריכה להיות מגובה בתשריט מאושר וחוות דעת של המפקח על המקרקעין, והסבר כיצד במערכת יחסים כה עכורה ניתן יהיה לקיים בית משותף.

על הפרק שתי אפשרויות: האחת – שהתובע מבקש לבחור בה –מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה (הצעה חלופית של התובע להקצות לנתבעים חנויות במבנה שייבנה דומה במהותה לאפשרות זו); השנייה – שהנתבעים מבקשים לילך בה – פירוק בדרך של רישום בית משותף (כל זאת בהנחה שנדחו הטענות האחרות).

מכל מקום, פסק הדין בעיניין רידלביץ הבהיר כי המכשיר של פירוק שתוף אינו בהכרח הכלי שנועד לאפשר לשותף או לשותפים במקרקעין לזכות בתשואה גבוהה מהם: "על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו." [שם, פסקה 30] וכך, במקום אחר, נקבע כי אין לבחור בדרך של מכירה וחלוקת התמורה, ולהעדיף אותה על רישום בית משותף, אף אם עולה חשש ל'סחטנות אסטרטגית', שתימנע בעתיד את מימוש הזכויות והשגתה של תשואה רבה יותר: "אין להקל ראש בבעיית הסחטנות האסטרטגית; אך נוכח הוראות החוק המפורשות – לא ניתן ליפתור את הקושי הזה בתוך המשטר הקנייני, ועל חשבון ההגנה שמשטר זה מעניק. התפיסה היא שישנן דרכים אחרות – לבר קנייניות – להיתמודד עם הסחטנות האסטרטגית. הצדדים מכירים את הסיכונים הכרוכים במשטר הקנייני, לרבות הסכנה שצד לשותפות יתנהג באופן סחטני. השותפים מתמחרים סיכונים אלה, ונערכים בהתאם." (עניין בעלי זכויות בחלקה 10, פסקה 14‏‏).

...

נוכח המסקנה אליה הגעתי איני רואה מקום להידרש למחלוקת לעניין שטחי יחידות 1 בשתי החלקות, ומחלוקת זו תוכרע במסגרת המתאימה, ככל שיינקט הליך לרישום בית משותף.

סיכום על יסוד האמור, אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבעים את הוצאותיהם בסכום של 20,000 ₪ לנתבעים 1-4, ו-20,000 ₪ לנתבעים 5-6.