התנגדות למתן היתר סגירת מרפסת שאינו במקרקעין

סגירת מרפסת בקומה העליונה בבניה קשיחה ועל-ידי כך הגדלת חדר המגורים, בשטח של כ- 7 מ"ר. טיעוני הצדדים ב"כ המאשימה בטיעוניה הפניתה לכך שהגם שמדובר בבניה שנבנתה לפני למעלה מ- 4 שנים, הנאשמים אינם אוחזים בהיתר בניה ולמעשה טרם אושרה תב"ע אותה ביקשו הנאשמים לבצע בשל אי עמידתם בתנאי הסף להגשתה.

עם זאת, הדבר היחיד שמעכב את מתן ההיתר, הוא היתנגדות שהגישה שכנתם של הנאשמים על רקע סיכסוך שבגינו אף הגישו הנאשמים תביעה לפירוק שתוף.

דיון והכרעה ביום 30.06.20 הודו הנאשמים בכתב אישום מתוקן, כך שנמחקה עבירה השמוש במקרקעין ללא היתר והנאשמים הורשעו בעבירת הבניה בלבד.

...

נוכח כל האמור לעיל, אני סבורה שיש לאפשר לנאשמים ארכה בת שנה עד לכניסת הצווים לתוקף על מנת לאפשר להם להכשיר הבנייה עד לאותו מועד.

בנסיבות אלה, אני סבורה שיש למקם את עונשם של הנאשם בחלק התחתון של מתחם הקנס ההולם לצד התחייבות וצו הריסה ו/או צו התאמה להיתר.

נוכח כל האמור לעיל אני גוזרת על כל אחד מהנאשמים את העונשים הבאים: קנס בסך 7,000 ₪ או 40 ימי מאסר תמורתו.

בכתב ההגנה (סעיפים 65-55) פרטו הנתבעות את עבירות הבנייה שביצעו התובעים בבית המגורים, ביניהן סגירת מרפסת והוספת מדרגות וכניסה מזרחית לבית המגורים שאילמלא בוצעו, ניתן היה לחנות באותו שטח.

כך, בתביעתם בבית משפט השלום, טענו התובעים כי ניתנה להם הבטחה שלטונית והסכמה מצד ראש העיר הקודם ביחס לשימוש ברצועת השטח וכלשונם: "ראש עריית נס ציונה הקודם אישר לתובע 1 במפורש לעשות שימוש בביתו עד לגדר שהוקמה, וזאת בין היתר כי זו תהווה חיץ מסוים בין הבית לבין גן הילדים המרעיש." ובהמשך: "בקשת הנתבעים למנוע שימוש בן עשרות בשנים במקרקעין, מהוה הפרה של הבטחה שלטונית" (סעיפים 27, 36 לכתב התביעה בבית משפט השלום, נספח 13 לכתב ההגנה).

טענת התובעים כי לעריית נס ציונה, כמו כל רשות מקומית ישנו מנגנון רשות ופקוח במחלקת הנדסה שיש ביכולתו לפקח ולהתנגד לפלישות ולמנוע טענות לזיקות הנאה במקרקעיה לא הוכחה כנדרש, כאשר מנגד לא נסתרה טענת הנתבעות, כי קיים קושי לפקח על הנעשה במקרקעי הערייה ומשאבי הערייה בהקשר זה מוגבלים.

...

תמצית טענות הנתבעות יש לדחות את התביעה מהנימוקים הבאים: על פי הוראת חוק מפורשת וברורה הקבועה בסעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן לקבוע זיקת הנאה ביחס למקרקעי ציבור, לרבות מקרקעין של רשות מקומית והמקרה דנן, אינו המקרה בו יש לחרוג מהוראה זו. הצורך המוצג על ידי התובעים בשטח בגינו מבוקשת זיקת ההנאה, נובע מחריגות בניה רחבות שביצעו התובעים ומנגד, דרוש השטח לעירייה לצורך בנית מרחב מוגן, החיוני לשלומם ובטחונם של ילדי הגן ושימוש בשטח הינו חיוני מבחינה תכנונית ובטחונית.

עוד נקבע כי "לא רק שינוי של תכונה אובייקטיבית מצדיק החלה של הסעיף, אלא גם שינוי מצב, שינוי בהעדפותיו או בטעמיו של בעל המקרקעין הכפופים המחליט לנצל את המקרקעין שברשותו לבניה, מהווה שינוי מצב של המקרקעין, אפילו לא היה בכך שינוי בתכונה אובייקטיבית הצמודה למקרקעין". בית המשפט הוסיף וקבע באותו ענין, כי: "משהתרחש שינוי מצב של המקרקעין הכפופים, על בית המשפט להתחשב בשלושה גורמים בטרם שיפעיל את סמכותו לפי סעיף 96 לחוק: האם שינוי מצב המקרקעין הכפופים כרוך בפיתוח המקרקעין ובהגדלת התועלת שניתן להפיק מהם? האם השיעבוד של המקרקעין עלול לסכל את פיתוח המקרקעין הכפופים, לפגוע בכדאיותו או להקשות עליו? האם ביטול זיקת ההנאה או שינוי תנאיה לא יגרום להפסד תועלת, הגבוה מן הרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים?". אני סבור, כי במקרה דנן, מדובר בשינוי מצב המקרקעין באופן המגדיל את התועלת שניתן להפיק מהם, מאחר והעירייה החליטה לנצל את החלקה שברשותה לבניית מרחב מוגן לאור נסיבות ביטחוניות והיא קיבלה את אישור הועדה המקומית לכך.

דין טענות אלו להידחות.

סוף דבר לאור מכלול האמור, נדחית התביעה.

בשנים 2000 עד 2002, ניבנה המבנה, אלא שהוא כלל מרתף, קומת קרקע ושתי קומות נוספות (כלומר קומה נוספת מעבר למותר בהיתר המקורי), בשטח כולל של כ-988 מ"ר ובתוספת מרפסות לא מקורות בשטח של כ-80 מ"ר, כלומר, 1,068 מ"ר לערך, ובנוסף - המיקום של המבנה סטה מהמיקום על פי ההיתר המקורי, כך שכ-129 מ"ר משטח התכסית של המבנה, ניבנו על תואי הדרך (למרות שלפי ההיתר, המבנה היה אמור להיבנות תוך שמירת מרווח מהדרך המתוכננת).

במסגרת תיק זה יוחסו למנוחה ולמערערת 2 עבירות של בנייה ללא היתר ובסטייה מההיתר, לגבי קומה שלמה בשטח של 225 מ"ר, סגירת מרפסת בשטח של 10 מ"ר, ובניית תוספת בנייה בשלוש קומות בשטח של 70 מ"ר. המערער ייצג את האם המנוחה ואת המערערת 2 בתיק משנת 2004.

המשיבה היתנגדה להגשת המסמך – וקבעתי כי אתייחס למסמך ולאפשרות להגשתו בפסק הדין.

עם זאת, ככל שעסקינן בהגדרה של שתי העבירות שבהן הורשע המערער, השמוש במקרקעין בנגוד ובסטייה מההיתר ומהתכנית, אזי שבנסיבות אחרות, יתכן והיה ניתן לשקול ביטול הרשעה ואין מדובר בעבירות חמורות עד כדי כך שלעולם לא ניתן יהא להחיל לגביהן את הוראות סעיף 192א לחסד"פ. אלא, שהילכת כתב אינה מתייחסת להגדרה "היבשה" של העבירה והדגש הוא על נסיבות הבצוע.

...

מהאמור מתבקשת המסקנה כי גם שאלת אי ההרשעה אינה חלק ממתחם העונש ההולם.

משכך סבורני כי אין מקום להתערב בהחלטה שלא להורות על ביטול ההרשעה במכלול הנסיבות בתיק זה. הערעור לגבי גזר הדין לגופו - לגבי המערער - כפי שכבר צוין, בכל הנוגע לגובה הקנס שהושת על המערער - אין טיעון מטעמו (למעט טענה לפיה היה מקום שלא להטיל על המערער קנס בכלל (סעיף 55 להודעת הערעור)), וכל טענותיו בנוגע לגזר הדין מתמקדות בשאלת ביטול ההרשעה.

סיכום – נוכח האמור מעלה במצטבר, אני מורה על דחיית שני הערעורים, על כל ראשיהם.

דיון והכרעה בפתח הדיון כדאי לרענן את זכרונם של הצדדים ולהביא בפניהם ציטוט מאיזכור של רע"א 7112/93 פ"ד מ"ה (5) 550, המובא בפסק דינה של המפקחת לפי חוק המקרקעין מיום 6.3.05 אשר ניתן בתביעות הדדיות שהונחו בפניה מאת מישפחת פרץ ונציגות הבית המשותף - "חיים יחדיו- וכך בבית משותף – מחייבים מעצמם ויתור אהדדי של כל המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום מעצמאותו לטובת זולתו כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השתוף אמור להשביח את חייבם – אף את רכושם – של החיים יחדיו" (ראו האזכור המובא בסיפא של פסק הדין בתיק מס' 254/04- נספח ס"א לתצהיר התובעים).

לכן, טענות התובעים בדבר פגיעה בפרטיות בגין התקנת מצלמות אלה לא הוכחו ויש לדחות את העתירה למתן הצוו בעיניין זה. צו לפירוק הקירות הסוגרים את החלל מתחת לממ"ד בדירת מרגלית התובעים טוענים כי הנתבעים ביצעו עבודות בניה ברכוש משותף ללא היתר וללא זכות שבדין וסגרו במשקוף ובדלת שטח שנוצר מתחת לממ"ד בדירת מרגלית תוך שבכך הנם משתלטים על שטחים לא להם.

בקשה להיתר הוגשה על ידו ביום 7.6.20, התובעים הגישו היתנגדות לבקשה והנושא טרם נדון (ס' 12 ונספח ב' לתצהיר מרגלית ועמ' 38 לפרוטוקול ש' 29-32).

את ההגדרה לסמיכות הפיזית הנדרשת לצורך החשבת מחסן כהרחבת דירה, ניתן למצוא בע"א (מח'-י-ם) 3418/09 עטיה נ' שגיא (פורסם במאגרים, 17.1.10), שערעור עליו נדון ונדחה ברע"א 1462/10 הנ"ל – "... למרות שגם בניית מחסן כשלעצמו יכולה להחשב כהרחבת דיור, הרי שעל מנת להכנס לצלו של סעיף 71ב' לחוק, ההרחבה צריכה להיות המשך טבעי של הדירה ומתוך הדירה. הרחבה זו יכולה להיות בדרך אנכית - כגון פריצת תיקרת הדירה אל עבר גג הבניין, או פריצת ריצפת הדירה אל עבר קומה שמתחתיה. או הרחבה אופקית - כגון בניית מרפסת או סגירתה או פריצת קיר הדירה אל עבר הרכוש המשותף הצמוד לה (וראה ת"א [מחוזי-חי'] 508/04 צימרמן נ' אוסטרובסקי, [פורסם בנבו] [27.3.05] ממנו גם משתמע כי חייבת להיות קרבה פיסית בין הדירה ובין הרחבתה)." קרי, צמידות פיזית אינה מספיקה ונדרשת להיות גישה לאותה 'הרחבה' מתוך הדירה.

...

על כן, אני מורה לצדדים להימנע מכך.

משעה שכך הם פני הדברים, מתייתר הצורך לדון במתן צו שיורה על ניתוקה, הוא הסעד היחיד שהתבקש במישור זה. סוף דבר התביעות בעיקרן נדחות הדדית, למעט בשלוש הנקודות כדלקמן – ניתן צו הדדי האוסר על הצדדים (צינמן מול פרץ ומרגלית) להטריד, לאיים, לבלוש, ולצלם זה/ו את זה/ו. צו זה יעמוד בתוקפו למשך שנה מהיום.

נוכח התנהלותם ההדדית של הצדדים בהליך זה והעובדה שהנושא הגיע לפתחו של בית המשפט משום שאיש מהצדדים לא השכיל לעצור את המחלוקת בטרם הסלימה לכדי התביעות ההדדיות, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

הערייה נתנה לסוילם היתר לסגירת מרפסת, והצבת חלונות המרפסת אל מול חצר בית המבקשים.

המשיבות היתנגדו לבקשה.

סוג שני של טענות המפורט בטיוטה, נוגע לעובדה שעקב מחדלי המשיבות המקרקעין לא נרשמו כבית משותף, מה שגרם לירידת ערך.

דברים דומים יש לאמר גם על הסוג השלישי של הטענות, והוא העניין של אי אכיפת חוקי התיכנון והבניה על בעלים אחרים של המקרקעין, והנזק שנטען כי נגרם למבקשים עקב כך. גם בעיניין זה, אף שהמדובר בעילה חדשה, אין מניעה מלהתיר את התיקון תוך שמירה על טענות ההתיישנות של המשיבות.

...

נוכח כל האמור אני קובע כדלקמן: מתיר את תיקון כתב התביעה כמבוקש.