התנגדות להקלות שנתבקשו מהוועדה המקומית לתכנון ובניה

ביום 7/4/14, התובעים הגישו לועדה המקומית לתיכנון ובניה הוד השרון בקשה להקלה מס' 20140102, שבה התבקש "שינוי להיתר מספר 5678 מתאריך 17/6/12 פיצול דירה מספר 13 לשתי דירות מספר 13 ומספר 21". ביום 21/7/14 הוגשה היתנגדות לבקשת התובעים מטעמם של 10 מבעלי הדירות בבניין, ובכללם הנתבעים 3-1.

...

מסקנתי היא כאמור שאישורי הפיצול אשר נחתמו על ידי הנתבע 2 ביום 15/1/14 ועל ידי הנתבעת 3 ביום 9/2/14 מחייבים את הנתבעים ואין לקבל את טענותיהם בדבר שלילת תוקפם.

ההנאה הצומחת לו מן החוזה אמנם יכולה להוביל למסקנה של כוונת הקניה, אולם על פי רוב אין די בה לשם כך" (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה התשנ"ה, בעמ' 433).

נוכח האמור, התביעה מתקבלת במובן זה שיש לראות בנתבעים 3-1 כמי שהסכימו באופן בלתי חוזר לפיצול דירת הדופלקס של התובעים לשתי דירות, כאמור בבקשה שהוגשה מטעם התובעים לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון.

נמצא, איפוא, שבקשת שרעבי להיתר עברה מספר גלגולים - אישור הוועדה מיום 5.6.2000, שם נדחתה היתנגדות שכנים בהיעדר נימוק תיכנוני (נספח 56 לכתב התביעה), חידוש ראשון ביום 13.8.2001, בכפוף לפירסום הקלה וקבלת חתימת שותפים בנכס, וחידוש נוסף ביום 10.6.2002, שם נדחתה היתנגדות רילוב לחניה המוצעת בשטח המשותף (נספח 57 לכתב התביעה).

הדרישה להסכמת בעלים שותף במקרקעין או הדיון בהתנגדותו נובעת מכך שבקשה להיתר בניה עלולה לפגוע בקניין של בעלים שותף ומכאן, שיש לו זכות להביא את עמדתו בפני הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה.

...

סיכום א. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה, על כל ראשיה.

ב. התובעת, שנכנסה בנעליו של רילוב ז"ל, תישא בהוצאות המשפט, כמפורט להלן: התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות 1 ו - 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

התובעת תשלם לנתבע מס 4 שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

התובעת הגישה תביעה, במסגרתה עתרה להורות לנתבעים לשלם לה סך של 54,840 ₪, בגין הוצאות שהוציאה לצורך ייצוגה בהליך היתנגדות לבקשה להיתר בניה בפני הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה חיפה (להלן "הוועדה המקומית").

מנגד, בקשה להיתר בניה על פי הוראות תכנית (תב"ע) קיימת, שאינה כוללת הקלה או שימוש חורג, אינה יוצרת זכויות חדשות, אלא אך מבקשת לאפשר מימוש זכויות קיימות על פי המצב התיכנוני והקנייני.

...

ודוק, התובעת לא טענה כי הנתבעים התרשלו כלפיה (בנסיבות העניין, גם אם היה הדבר נטען, מדובר בטענה שסיכוייה אפסיים, שכן ספק רב אם ניתן לתאר עצם הגשת בקשה להיתר בניה כהתנהלות רשלנית, בפרט כאשר בסופו של דבר הבקשה להיתר בניה התקבלה.

סיכומו של דבר, אני מורה על מחיקת התביעה בהעדר עילה ומאחר והוגשה במועד מוקדם מדי.

התובעת תשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 3,500 ש"ח. הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 ימים, שאחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

הבקשה להיתר בנייה הוגשה לועדה המקומית לתיכנון ובנייה בהרצליה (להלן: הועדה המקומית) ביום 7.9.2016 (ראו נספח ד' לראיות הקונים).

מן ההחלטה עולה: אחד, התקבלה היתנגדות "להקלה לקו ביניין צידי דרומי לבריכה 1.00 מ' במקום 4 מ'.", לאחר שהקונים הודיעו לועדה המקומית כי הם מוותרים על שינוי הבריכה; שתיים, התקבלה היתנגדות "להקלה בקוי ביניין לחדר מכונות לבריכה"; שלוש, "אושרה תוספת של עד 5% באחוזי הבנייה בגין מעלית והגדלת המרתף וחלל הגג בהתאם, ככל הנידרש". הועדה קבעה בין התנאים לאישור הבקשה: "11. הגישה למרתף תהיה רק מתוך חלל הבית. יש לבטל את דלתות הכניסה למרתף ולאיטום בקיר בטון בעובי 20 ס"מ.

...

גם בת"א (שלום – ת"א-יפו) 13538-03-18 עו"ד סגל נ' הוכמן (10.12.2019) עולה שבית המשפט מצא שהמוכר, שהוא קבלן במקצועו, ידע בפועל על החריגה ("התקשיתי עד מאוד לקבל כמהימנה את עדותו כי לא ידע בפועל...", סעיף 7 לפסק הדין).

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים את חלקם בשכר טרחת מומחה בית המשפט וכן 20,000 ₪ הוצאות ובנוסף 100,000 ₪ שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ).

טענות המשיבה 3 - בעלת ההיתר סריניטי טענה, בדומה לועדה המקומית, כי תכנית הר/253א' מתירה הקמת מבנה החנייה על גבול מיגרש שכן – ואינה קובעת חובת יידוע; כי ההנחיות המרחביות משנת 2017 שאינן דורשות יידוע שכן, ביטלו את ההחלטה העקרונית משנת 2005; כי בפועל העותרת קיבלה הודעה על הבקשה להיתר בנייה תוך פירוט ההקלות שנתבקשו בה ומכאן היתקיימה דרישת היידוע; כי ההחלטה העקרונית מלפני 16 שנים אינה דין ואינה תכנית, היא אינה הוראה מחייבת, ואף אם לא קוימה באופן מלא אין בה כדי לפגוע בחוקיות ההיתר – העומד במלוא דרישות החוק, התוכניות וההנחיות המרחביות; כי ההחלטה העקרונית אינה מקנה לשכן זכות וטו אלא מאפשרת לו להציג היתנגדות שתדון ע"י הועדה המקומית; כי גובה מבנה החניה שאושר נמוך יותר ממבנה החניה שהיה בנוי בפועל בגבול המיגרש; כי הקמת מבנה החניה בגבול המיגרש עומדת בדרישות ההנחיות המרחביות המחייבות משנת 2017 – הקובעות בס' 4.3.1 כי "יש לתכנן את הכניסה לרכב בצמוד לאחד הגבולות עם החלקות הגובלות..."; כי הגדר החדשה אינה חורגת מהגובה המותר ואין מניעה להקמת מבנה חניה תת קרקעי בגבול מיגרש; כי העותרת ידעה או הייתה יכולה לדעת על הבקשה כבר בשנת 2017 והיא ישנה על זכויותיה.

...

למען הסר ספק, אין בידי לקבל את טענת העותרת כי "על פי לשון ההחלטה העקרונית... ככל שהעותרת היתה מקבלת הודעה ומתנגדת לבקשה להקמת החניה בסמוך לקו מגרש אזי למשיבות 1-2 לא היה כל שיקול דעת לדחות התנגדותה ולא יכלו לאשר חניה במרווחים". אין מקום לטענה השוללת את סמכותה של הוועדה המקומית ומעניקה להתנגדות "זכות וטו", והדברים נכונים בוודאי מקום בו אין מחלוקת כי מותרת הקמת מבנה חניה על פי התוכנית התקפה.

לסיכום, ענייננו בסכסוך שכנים בנוגע לבקשה להיתר תואם תוכנית.

אלא ששוב מדובר בטענה הנוגעת לטיב התכנון – אין לי אלא לחזור על האמור לעיל הן לעניין זכות העותרת להביע עמדתה והן לכך שמדובר בהחלטה תכנונית מובהקת שלא מצאתי מקום להתערב בה. סוף דבר העתירה נדחית.