התנגדות להקלה בקו הבניין בשל פגיעה באור ואוויר

בכל הנוגע להתנגדות שעניינה חסימה של צדו הצפוני של ביניין העותרים ומניעת כניסת אור ואוויר נדחתה ההיתנגדות ונקבע כי "אין בכח של חסימת אויר ואור למנוע התחזקות ביניין כנגד רעידות אדמה". בכל הנוגע להתנגדות שעניינה סטייה ניכרת מהוראות תמ"א 38 ופגיעה בקניינם של העותרים נקבע כי "בקשות עפ"י תמ"א 38 בחלופת בניה ותוספות ניתן לבלוט מקוי הבניין לצורך הקמת ממ"דים, מעלית וחיזוקים בהתאם להוראות תמ"א 38". בכל הנוגע לטענה כי הבניין ניבנה בחריגה מהיתר הבניה שניתן נקבע כי "על פי דו"ח הפיקוח מיום 8.12.16 לבדיקת התאמת הקיים להיתר נמצא כי הבנייה הקיימת תואמת להיתר מס' 11205 מתאריך 7.1.71". ההיתנגדות שעניינה מספר החניות המתוכנן והמצוקה התחבורתית באיזור התקבלה ונקבע בהקשר זה כי "יש לתכנן חניות חדשות לכל הדירות החדשות בנוסף לקיימות בהיתר או לדאוג לפתרון חלופי במידה ונתוני המיגרש לא מאפשרים זאת". הבקשה להיתר אושרה, אם כן, בתנאים.

במסגרת הערר טענו העותרים, באמצעות באי כוחם, כי שיקול דעתה של הועדה המקומית פגום כיון שזו לא שקלה כראוי את ההשלכות הצפויות לנכסיהם של העותרים ולא העמיקה בטענות העותרים בדבר הפגיעה הצפויה להם; כי הועדה המקומית בצעה הפליה פסולה בכל הנוגע למתן הקלות בקוי ביניין, כיון שכאשר העותרים עצמם ביקשו הקלות בקוי בנין עת בנו את הבניין שלהם – בקשתם סורבה; כי הועדה המקומית לא שקלה חלופות אחרות לבנייה, אשר פגיעתן בעותרים תהיה פחותה וכי כבר כיום קיימת בבניין סטייה מתכנית.

...

בהחלטה זו נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת ועדת המשנה של המשיבה 2 (להלן – "הוועדה המקומית") מיום 1.1.17, במסגרתה אושרה בקשת המשיבה 3, בשם בעלי הזכויות בבניין, למתן היתר לחיזוק בניין קיים בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן – "תמ"א 38").

מוסדות התכנון קבעו כי אין מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים לאשר ההקלות שהתבקשו, כנדרש בסעיף 15 להוראות תמ"א 38, וקבעו כי לא קיימים שיקולים תכנוניים או אדריכליים או נופיים או אחרים המביאים למסקנה כי יש לסרב לבקשה, כנדרש בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

עם זאת, אין בכך כדי להביא למסקנה כי יש לדחות הבקשה להיתר ולהעדיף במקרה זה את רק האינטרס של העותרים על פני האינטרס הגלום בתמ"א 38.

לאור כלל האמור אני מורה על דחיית העתירה.

במסגרת ההחלטה נקבע, כי הרחבת הבית מוצעת בהתאם לתכנית 256 ותכנית 1837 והמוצע מתוכנן במסגרת קוי הבניין, ללא הקלות.

לגופו של עניין נטען, כי מדובר בבקשת היתר על פי תכנית ועל כן בדין ניתן ההיתר ובהתאם, אין למשיבים זכות ערר לועדת הערר מאחר וסמכותה מוגבלת אך לנסיבות בהן נדחית היתנגדות לפי סעיף 149 (א) לחוק התיכנון והבניה, שעניינו בהתנגדות המוגשת בעקבות פירסום הקלה או שימוש חורג.

נטען, להעדר פגיעה באור שמש ואוויר המצדיקה סרוב לבקשת ההיתר וכי המרחק בין קירות הבתים וצמחייה עבותה של עצים מבטיחה את הפרטיות של כל אחד מהשכנים.

...

עניינה של עתירה זו נוגעת להחלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן:"הוועדה") ולפיה, נדחה ערר העותרים לאחר שנקבע כי המדובר בבקשת היתר בהתאם לתכנית ועל כן אין לעותרים זכות ערר לוועדה, כמו גם נדחה הערר לגופו של עניין.

לאחר שבחנתי לעומק את טענות הצדדים סבורה אני כי לא נפל כל פגם או חוסר סבירות בהחלטת הוועדה עת קבעה, כי היתר הבניה ניתן על פי תכנית.

לפיכך, משלא נתבקשו הקלות בניה, ומשנקבע כי אין המדובר בסטייה מתכנית לא קמה זכות ערר לעותרים ועל כן בדין נדחה הערר.

בהינתן האמור, יש לקבוע בענייננו כי מדובר בהחלטת ועדת הערר אשר ניתנה לאחר ששמעה את טענות הצדדים ושקלה את כל השיקולים הרלוונטיים, על סמך שיקול דעתה התכנוני, והגיעה לתוצאה מאוזנת וסבירה שאין בה כל דופי המצדיק התערבות ערכאה מנהלית זו. סוף דבר העתירה נדחית.

במהלך הדיון נבחנה אפשרות להסטת מיקום המרפסת והרחקתה ככל האפשר מפתח היציאה של דירתו של העותר 1, אלא שהעותרים היתנגדו להצעה ובקשו כי לא תתאפשר כלל הקמתה של מרפסת בחזית זו, משזו תביא להסתרה של כניסת אור ואויר לדירתם.

לטענת הועדה המקומית, משתכנית 4535 אינה עוסקת בבינוי בחזית הדרומית, הרי שקוי הבניין התקפים בחזית זו הם קוי הבניין של תכנית 62, לרבות האפשרות להוסיף בה מרפסת זיז, ובכלל זה לרבות האפשרות לקבל הקלה בעומק המרפסת ל-2 מטרים.

העותרים סירבו להצעה, ועמדו על עמדתם כי ככל שתתאפשר מרפסת בחזית הקדמית הדרומית, היציאה אליה תתאפשר מחדר השינה בלבד, ללא פתח או קירוי מעל פתח היציאה מסלון דירתם, בשל טענתם לחשש מפגיעה בכניסת אור, אויר או החשכה של פתח היציאה.

...

גם מסקנה זו סבירה ולא מצדיקה התערבות.

לאור מסקנתי לעיל, לא נראה כי יש בטיעון אודות הסכם זה, שלא נדון לפני בהרחבה, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי.

לא נראית עילה להתערבות בהחלטה זו. אשר על כן, העתירה נדחית.

החלטת ועדת הערר היא למעשה ההחלטה הנתקפת בעתירה דנא שהוגשה ביום 30.1.22 ובה מבוקש צו מניעה קבוע שיאסור על דדש לבנות במקרקעין בטענה כי הבניה המבוצעת היא בהתאם להיתר בניה לא חוקי שניתן בנגוד לתכניות בנין עיר החלות על האיזור ואף בשל פגיעה באוויר באור ובנוף הנשקפים מממרפסות הבנין שבנה המבקש.

ועדת הערר התייחסה להתנהלות זו של המבקש כשאמרה בהחלטתה: "בעקרם מכוונים דברינו כעת לשניים: ראשית, לעצם היתנגדות העורר להקלה שבקש מר דדש בקוי הבנין של חלקה 811, שעה שאין חולק כי הבנין אותו הוא עצמו הקים בחלקה 810 חורג לפנים חלקה זו; שהרי גריעת שטחי קרקע מחלקה 811 מהוים טעם משמעותי בעטיו נחוצה מלכתחילה ההקלה בקוי בנין. שנית, לעניין הסיור שקיימה ועדת הערר בנוכחות הצדדים: בכל הכבוד, לפי השקפתנו אין זה מתקבל על הדעת שועדת הערר תצא לביקור מתואם בשטח, בין השאר בכדי לבחון את עוצמת הפגיעה הנטענת על ידי העורר (חסימת אור, איוורור ונוף בביתו), אולם מטרה זו תסוכל בידיו שלו לנוכח סרובו העיקש והלא עינייני לאפשר כניסה למקרקעיו". גם בתביעה האזרחית היתייחס ביהמ"ש להתנהלותו חסרת תום הלב וחוסר נקיון כפיו של המבקש: "42. ולסיום, אין להיתעלם משאלת היושר וצדק אשר במסגרתה יש לבחון את תום לבו של מבקש הסעד הזמני ומידת ניקיון כפיו.

...

באשר לסכום הערובה סבורני כי הסכום שנקבו בו המשיבים 5-7 הינו מופרז.

לאור האמור, ולאחר שקילת כלל השיקולים הנדרשים, אני קובעת כי סכום הערבות יעמוד על 30,000 ₪.

סוף דבר אני דוחה את בקשתו של המבקש לצו ביניים.

בחודש נובמבר 2020 פורסמה הבקשה כאשר הפירסום כלל אך ורק הקלה מקוי הבניין.

בישיבה מיום 21.3.21 החליטה ועדת המשנה של הועדה המקומית לקבל את ההיתנגדות מהנימוקים הבאים: "לדחיית הבקשה מאחר ומדובר במבנה מעוצב תכנונית בצורה שכל תוספת בניה תיפגע בחזות הבניין. המרפסות המוצעות חלקן כלולות בגוף הבניין ויוצרות קרבה מוגזמת לדירות שכנות. המרפסות שמוצעות במרווחים שוברות את קו הבניין האחיד של המבנה כפי שאושר במקום. ובנוסף, עלולה להוות פגיעה בפרטיות הדיירים, גם בהווה ובעתיד. בקומה העליונה מוצעות מרפסות שמבטלות את האלמנט העיצובי המעוגל בגג המבנה". על החלטת הועדה המקומית הגישו העותרים לעותרת ערר (חי) 1044/0521.

נטען שלא רק שמדובר בתכנון המהוה פגיעה אדריכלית בנראות המבנה, אלא חלק מהמרפסות יגרמו לפגיעה בפרטיות ביחס לדירות שכנות וחסימת אור ואויר.

ביחס להתנגדות צוין בפרק "המלצות צוות" שההיתנגדות הוגשה אומנם על ידי המתכננת המקורית של הבניין, אך צוין שהיא אינה שותפה בנכס או גובלת בו. צוין שמהות ההיתנגדות הייתה בשל הפגיעה העצובית וחוסר ההתחשבות בתכנון המקורי והממשק לסביבה.

...

העותרים, 41 בעלי דירות בבניין ברח' שונית 4 בחיפה, ביקשו לבטל החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה - מחוז חיפה מיום 18.10.21 בערר חי/1044/0521, לפיה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת הוועדה המקומית לדחות את בקשתם להיתר מס' 96/1104/21 להוספת 53 מרפסות לבניין בגוש 12721 חלקה 25 בחיפה.

באשר לטענה שלא היה מקום לאפשר לאדריכלית של התכנית להגיש התנגדות להקלה שהתבקשה, אין בידי לקבלה.

מכל מקום, על בסיס האמור לעיל אין מקום להתערבות בהחלטת וועדת הערר והעתירה נדחית.

העותרים ישלמו יחד ולחוד שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ למשיבה 1.