התנגדות לבנייה בקו 0: שמירה על תכנון עירוני

בנוסף, נטען בהתנגדות כי מדובר בניסיון להכשיר בניה בלתי חוקית שביצעו העותרים במשך השנים, ומתן אישור לתכנית הנקודתית יעודד עבריינות בניה.

מדובר בהחלטה שאינה חורגת כלל ממיתחם הסבירות, שכן בהחלטת הוועדה המקומית אין ביטוי לחשיבה תכנונית כוללת לגבי כל שטח השכונה, אלא מטרתה היחידה הנה לאשר את הבנוי בשטח המקרקעין, על חריגות הבניה שבוצעו בו, ויהי מה. דוגמה לכך היא באישור הוועדה המקומית קו ביניין 0, מבלי לבחון השפעת אישור זה על מגרשים אחרים בשכונה.

עקרון משמעותי בתכנון ערוני הנו שמירה על מרווחים מינימאליים נטולי בנייה בין בניינים.

...

לסיכום 7.1 העתירה נדחית.

האם יש מקום לכלול את השטח של 1,039 מ"ר שהנם בייעוד דרך ומשמשים בפועל מזה שנים רבות כדרך בטבלת האיזון? טענות העותר העותר טוען כי היה מקום לקחת בחשבון גם את השטח של 1,039 מ"ר שרשום בבעלותו ושמשמש בפועל כדרך, אולם ההחזקה בו נתפסה, כך לטענת העותר, שלא כדין, כחלק מהשטח מעל הקו, בטבלת האיזון.

המשיבות הפנו להוראות סעיף 122 לחוק התיכנון והבניה, הקובע עיקרון של שמירה על שויון יחסי בין בעלי הזכויות בקרקע שבתחום התכנית הרלוואנטית.

" המשיבות טענו בתגובתן כי הועדה לתיכנון ולבניה התייחסה בהחלטתה להתנגדות זו של העותר, וקבעה בסעיף 3.2 להחלטה מתאריך 16/5/16, כי: "לעניין מיקום ההקצאה – מיתחם התכנית מחולק ל-2 אזורים. האחד ממזרח לכביש 4, והשני ממערב לו. חלקה 17 ממוקמת ממזרח לכביש 4. הועדה מקבלת את עמדת שמאי התכנית אשר מקובלת על שמאי הועדה המחוזית, לפיה, בשל הקף הזכויות הנמוך המגיע למתנגד, במיקום זה אין מגרשים סחירים שניתן להקצותם למתנגד. לפיכך, הוקצו למתנגד חלקים במיגרש 304, המרכז בתוכו גם זכויות נוספות מחלקות אחרות..." לטענת המשיבות, שמירת עיקרון הקרבה לחלקה המקורית נעשית רק "ככל האפשר", וזאת כאשר הקצאת המגרשים החדשים צריכה לשרת את התכלית התכנונית, והעקרון שחשוב יותר לשמור עליו בהקפדה הנו עיקרון השויון היחסי בתכניות האיחוד והחלוקה.

הועדה המחוזית התייחסה לכך ששמאי העותר שגה בכך שהתייחס לסיווג השטח בהתאם ל-תמ"מ/6 כאל שטח לפיתוח ערוני, בעוד שהקביעה הנכונה לפי תמ"מ/6 היתה שטח פָּתוּח ערוני, וכן ציינה כי בכל מקרה, מצב החלקה נחות ממצבן של חלקות חקלאיות ממערב לכביש מס' 4, שכן חלקתו של העותר הנה בצד המזרחי של התכנית ממזרח לכביש מס' 4, והמדובר בחלקה בעלת טופוגרפיה בעייתית.

...

לאור כל האמור לעיל, העתירה מתקבלת בכל הקשור לטענות העותר כי לא היה מקום לקחת בחשבון קרקע שהיתה בייעוד ציבורי, ונותרה בייעוד ציבורי, גם אם הבעלות בקרקע מועברת מרשות ציבורית אחת – המדינה, לרשות ציבורית אחרת – המועצה המקומית, במסגרת טבלת האיזון מעל הקו.

לאור האמור לעיל, ובהתחשב בכך שהמדובר בעניין שמאי מקצועי מובהק, אשר בית המשפט אינו מתערב בו במסגרת עתירה מנהלית בה הוא בוחן אם ההחלטה מצויה במתחם הסבירות ואם אין מקום להתערב בהיבט המנהלי, הרי דין הטענה בכל הקשור במידת ההפחתה בשווי תא השטח שקיבל העותר במצב היוצא, בגין ריבוי בעלים, להידחות.

לסיכום לאור האמור לעיל, מרבית טענות העותר בעתירתו נדחות, למעט טענתו כי לא היה מקום ליתן למדינה זכויות מסחריות בהתייחס לחלק מחלקה 19 בגוש 11300, אשר היה בייעוד ציבורי ונותר בייעוד ציבורי, ולא היה מקום לקחת בחשבון שטח זה מעל הקו בטבלת האיזון.

לא הוגשו התנגדויות לאחר פירסום הבקשה כאמור, ועם זאת - העותרת נותרה בעמדתה כי אין לאשר את הבקשה, וכך ניתנה ההחלטה של העותרת, אשר לגביה הוגש הערר השני, אשר היה מעין "ערר משלים", והוא הערר אשר בו ניתנה ההחלטה בערר – נשוא עתירה זו. טענות העותרת - לטענת העותרת, החלטת המשיבה 1 הנה בעלת השלכות רוחב חמורות מאחר והיא מאפשרת להוסיף בניה חדשה החורגת מהתכנון המקומי ומביאה לצפיפות ופגיעה מהותית במירקם העירוני.

אבל, ככל שבונים לגובה, מעל הקומה הראשונה שבמפלס הרחוב – כן חייבים לשמור על מרחק של 4 מטרים בין מבנה למבנה, כך, שאם קיים מבנה ישן, שניבנה לפני שהתוכנית נכנסה לתוקף, הכולל קומה ראשונה הבנויה עד קו הגבול הצדי (ומהוה חלק מהארכדה) ועליה כמה קומות שניבנו עד קו גבול 0 (אפס) ועתה רוצים להוסיף עוד קומות למבנה – צריך לבנות את הקומות הנוספות עם מרווח צדדי של 4 מטרים.

...

לא זאת אף זו - אף אם נראה בסעיף 15 לתמ"א 38 כמתייחס באופן כללי למרווחים בין מבנים (ולאו דווקא למרווחים בין מבנים שהורחבו), אזי שהסעיף מאפשר חריגה מהמרווחים המינימליים הקבועים בו, באישור מהנדס הוועדה ואף מאפשר בניה בקו בניין 0 (אפס) אם "לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים". היות ואין מניעה מטעם תכנוני או אדריכלי במקרה בו עסקינן (והעותרת לא הוכיחה מניעה שכזו) – קיים שיקול דעת למהנדס הוועדה לאשר את הבנייה המבוקשת, וזה אף תומך במסקנה כי הפרשנות של המשיבה 1 את התוכנית לא סותרת את הוראות תמ"א 38.

נוכח האמור הגעתי למסקנה כי אין בהוראות תמ"א 38 כדי לשלול את עמדת המשיבה 1 לגבי הפרשנות של התוכנית וההוראות של תמ"א 38 אינן שוללות את האפשרות להיעתר לבקשת היתר הבנייה במקרה הנוכחי.

סיכום – אשר על כן, לאור האמור מעלה במצטבר, העתירה נדחית – והכל בנסיבות הקונקרטיות של הנתונים במקרה זה. נוכח מהות המחלוקת, לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובת המשיבה 1.

בהחלטה מיום 31/01/21 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות בהרכבה החדש לדחות את טענות העותרות בקשר למקרקעין שאינם כלולים בתחום הקו הכחול של התכנית, ובאשר לטענות השמאיות בנוגע לחלקה 9 שכלולה בשטח התכנית, החליטה הועדה כי טענות אלה יידונו בהמשך במסגרת ההליך לפי סעיף 106(ב) לחוק התיכנון והבניה.

במסגרת ההחלטה התייחסה הועדה המחוזית לחשיבותה של התכנית ולמהותה, ובין היתר קבעה כדלקמן: "מדובר בתכנית המציעה תיכנון מחדש של שכונת מגורים בחטיבת קרקע מאושרת לבנייה על פי תכניות מפורטות חפ/181 משנת 1935 וחפ/2589 משנת 1982 וכן תכניות נושאיות כלל עירוניות. כמו כן שטח התכנית מיועד לבנייה ופיתוח בהתאם לתיכנון הארצי, המחוזי ותכנית המתאר הכוללנית של חיפה חפ/2000 המאושרת ממרץ 2019. ככלל הועדה סבורה כי קידום בנייה באזורים המיועדים לבנייה במרחב עיר מטרופולינית עדיף על קידום תכניות לבנייה על חשבון שטחי יערות ושטחים חקלאיים. התכנית המוצעת תואמת לתפיסה התכנונית בתכנון העירוני בעיר מאז שנות השלושים ועד לימינו, לפיו שטחי הוואדיות נשמרים כחלק מהטבע העירוני ופנויים מכל בנייה. כאמור בהחלטת הועדה המיוחדת שהכריעה בהתנגדויות בתאריך 31/01/21 אשר הרחיבה בנושא זה" ואדיות חיפה הנם חלק מסימני ההיכר ומאפייני הנוף המורפולוגיה הייחודית של העיר חיפה, וחשוב לשמרם ככאלו וכמייחדים את חיפה.

הרצון לשמור על חלוקה דומה בהתאם למגרשי הבנייה המאושרים, שמטרתו העיקרית להקל על התכנות של יישום התכנית, חייבה שילוב של המישור התיכנוני והמישור השמאי, דבר שיצר מורכבות והביא להליך תיכנוני ממושך מהרגיל עד לאישור התכנית.

...

אמנם אין בכמות ההתנגדויות שהוגשו כדי להצביע בהכרח על פגמים שנפלו בהליך התכנוני, ואולם, בנסיבות ענייננו, מקובלת עלי טענת העותרות כי בהליך קבלת ההחלטה התכנונית, נפלו על פניו מספר פגמים, כגון: הכנת טיוטת החלטה שדוחה את ההתנגדויות ומקבלת את התכנית עוד בטרם שמיעת ההתנגדויות.

בכל מקרה לאור הסוגיות העקרוניות שהועלו על ידי העותרות והפגמים שפורטו על ידי ידן, ומבלי לקבוע מסמרות באשר לסיכויי הערר למועצה הארצית, סבורני כי קבלת העתירה חלקית על דרך מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה יש בה כדי לאזן נכונה בין הצדדים.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה מתקבלת בחלקה, במובן זה שניתנת לעותרות רשות להגשת ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה ביחס לסוגיות העקרוניות שהועלו על ידן בעתירה, לרבות: ביחס לשאלה אם מותר לקבוע בתכנית הוראות שיחולו על שטחים מחוץ לתחום הקו הכחול של התכנית, אם לאו; אם בנסיבות העניין ולאור הוראות תכנית חפ/181 ותכנית חפ/229 קיימת הצדקה תכנונית להכללת מקרקעי העותרות בתחום התכנית.

ביום 24.10.2019 נשמעו התנגדויות הציבור לפני חוקר בהתאם לסעיף 19(א) לחוק הותמ"ל. ביום 11.12.2019 לאחר שמיעת ההתנגדויות, הגיש החוקר את המלצותיו לועדת המשנה של הותמ"ל. ביום 18.12.2019 המליצה ועדת המשנה של הותמ"ל על פיצול תמ"ל 2002 באופן הבא: תמ"ל 2002/א למיתחם לאה גולדברג ותמ"ל 2002/ב למיתחם הס. הטעם המרכזי לכך היה שהמלצות החוקר באשר למיתחם הס הצדיקו פירסום נוסף על פי סעיף 106(ב) לחוק התיכנון והבניה.

להבנת החוקר התכנית כוללת מערכת יחסי גומלין בין כלל השטחים שתחומים בה. היא שומרת על ורסטיליות בקוו הרקיע, מקיימת אינטנסיביות עירונית מבלי לפגוע באיכות החיים במרחב העירוני ואף משפרת אותו.

...

בהקשר זה הדגישה העותרת את הצורך בבניית בריכה תת קרקעית חלופית בעומק יחסי רב. עוד הדגישה העותרת שגם הוועדה המקומית סברה כי יש להאריך את תקופת הפעילות, אולם בסופו של דבר הותמ"ל ראתה לנכון לקצר את התקופה באופן שפוגע בפעילותה וללא תכלית ראויה בהתחשב בייעוד של המקרקעין במצב החדש – שטח ציבורי פתוח.

לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרת והן נדחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.