התנגדות לבניה בבניין משותף בגין חסימת פתחים בדירות

לפיכך נידרשתי למחלוקת אם השמוש של הנתבעת בבניין, ברכוש המשותף או בחלקים בבניין אשר לתובעים זיקת הנאה בהם למעבר לדירתם, ושימוש שעשתה בקומות מעל הדירה אשר היא בעליה, הגיע לכדי 'הפרעה של ממש לשימוש סביר' של התובעים בדירה וכן בבניין ובפרט בחדר המדריגות (ראו הודאת העד עמר על זכות מעבר לתובעים בחדר המדריגות , בעמ' 44 שורה 26).

יתירה מזו, אף שהרטיבות נוצרה בשל ההריסה של הקומות העליונות הוכח כי עם בניית הקומות החדשות ועשוי גם כי בגינה, חדלה הרטיבות בדירה משנחסמו הפתחים לחדירת רטיבות לדירה.

אוסיף כי התובעים, לא היתנגדו לבקשה של הנתבעת למתן היתר בנייה ולתוכניות שצורפו לה ולא הלינו באוזני הנתבעת על החסימה הנטענת של אויר מחדר המדריגות, אלא לאחר ביצוע העבודות.

נכון הדבר גם לעניין טענות התובעים בדבר התקנת מזגנים על קירות הבית המשותף , שעה שהוכח כי הנתבעת התקינה אותם בקומות העליונות דוקא בנישה שנוצרה בין הבניין לבניין הסמוך לו (עמ' 12 בחוות הדעת) מה שמשליך על הפגיעה ברכוש המשותף.

אותו נתיב "מואר 24 שעות בחדר המדריגות בבניין 13. לאחר מכן הרסנו שלוש קומות תחתונות ופינינו אותם והסדרנו מעבר תקני לדירת התובעים... לא היה יום אחד שלא היה מעבר מסודר שניבנה במיוחד לצרכיהם האישיים של התובעים בעליות גדולות ולא הגיוניות" (עמ' 47 שורות 19-22).

...

סיכומו של דבר, לא הוכחה פנייה מוקדמת של הנתבעת לתובעים ערב תחילת העבודות, מה שצפוי היה שייעשה בידיעתה על ההרס בבניין שעתיד להתבצע שימנע אפשרות לשימוש סביר של התובעים בדירה בתקופת ביצוע העבודות ולכל הפחות בחלק ממנה.

לפיכך, נדחית התביעה לפיצוי בעילה של כליאת שווא.

לפיכך, דין רכיבי נזק אלו להידחות.

התובע הנו הבעלים של שלוש דירות ומחסן שהוסב לדירה בבנין שברח' ירמיהו 14 ירושלים והוא עותר לסילוק ידם של הנתבעים משימוש ייחודי ברכוש המשותף, להריסת מבנים ותוספות שניבנו על ידם ללא היתר בניה כדין, וכן תובע דמי שימוש ראויים ברכוש המשותף, ירידת ערך נכסיו, סכום כולל 232,790 ₪.

בתחילה הוגשה תביעה גם נגד נציגות הבית המשותף, אולם התובע ביקש למחוק אותה, לאחר שביום 31.7.18 כונסה אספת דיירים, בה הוחלט ברוב קולות : "להחזיר לקדמותו את המצב במקלט ובשטח הצמוד לו, כלומר לרוקן את המקלט, לסגור את הפתח שניפתח בין המקלט לחצר ולסלק את תוספות הבניה שניבנו בחצר הצמודה למקלט ולהסיר את הריצופים. תוספות הבניה שבהן מדובר הן סככה, מקוה ריצוף וכו" (כל אלו נעשו על ידי דהאן-מ.ק.), "וכן לחלק את הרכוש המשותף באופן שלכל דייר בבנין יהיו זכויות מסודרות לשימוש ברכוש המשותף ללא הפרעות". בענין צוי המניעה הקבועים וצוי העשה המבוקשים על ידי התובע נגד חלק מדיירי הבנין, ובתביעתו הנגדית של ישראל לוין, יעסוק פסק הדין להלן.

בין אם הדבר בוצע ובין אם לאו, אני מניחה כי עם הסתלקותו של דהאן מהדירה ומכירתה לצד שלישי אין כל מניעה לחסום את שני הפתחים ולהשיב את הרכוש המשותף למצבו הקודם.

ככל שהדיירים יפעלו במשותף לשפוץ חצר הבית ויהיה צורך בשינוי מיקומו של מחסן הפלסטיק, בטוחני שלוין לא יתנגד לכך, מכל מקום, לא יינתן כל צו בענין, באשר לוין מימש את זכותו לשימוש סביר בחצר המשותפת, כפי שהוסכם בין הדיירים, ואין בעובדה שהמחסן בגודלו הנוכחי דורש היתר, כדי לזכות את התובע בצו הריסה.

...

אני מניחה כי מעשיו של דהאן היו הגורם העיקרי שהניע את התובע להגיש התביעה, ועל אף כל זאת, איני נעתרת לבקשתו לחתום על פסיקתא נגדו ונגד אשתו, מהטעם הפשוט שכנגד השניים ניתן צו כינוס נכסים בתיקי פשיטת רגל (4265-12-12 ו-46311-05-15), ובנוסף דירתם נמכרה בתחילת שנה זו, לצד שלישי והועברה לחזקתו, עובדה שבוודאי ידועה לתובע המתגורר במקום, ולכן גם צווי העשה שהתבקשו חסרי תועלת, וככל שהיו רלוונטיים, הם הושתו ממילא ע"י המאשימה בהליכים הפליליים שננקטו נגד דהן בביהמ"ש לעניינים מקומיים.

בסופו של דבר המרפסת נבנתה לאחר שפג תוקפו של ההיתר, אולם בקשה להארכתו הוגשה במהלך ההליך הנוכחי.

מנקודת המבט של שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, מקובלת עלי טענת התובע כי אין לאפשר המתנת לקוחות בחצר המשותפת, אולם לא באו ראיות מספקות לכך.

סוף דבר תביעת התובע נדחית, כך גם התביעה שכנגד.

נגד התובעים ננקטו הליכים פליליים בגין עבירות לפי דיני התיכנון והבנייה, ומאז שנת 2013 ועד היום, חרף "גזר דין" שניתן בעיניינם, טרם סילקו את ידם מהדירה שבנו ולא אטמו את הפתחים.

· עו"ד מ' ניסנבוים (מספר 7) העיד בתצהירו, כי הוצגה לו על-ידי הנתבע בנייה בצד הדרומי ולכן הוא חתם, אך בדיעבד התברר לו שדירתו נימצאת בצד המזרחי לדירתו, כך שההרחבה תהיה בצד המערבי של דירת הנתבע, ולדבריו: "אם כך היה נאמר לי לכתחילה לא הייתי חותם". בעדותו במשפט העיד לעניין חתימתו: "לא הפריע לי כי זה הבקשה היתה לצד הדרומי של הבניין שלא מפריע לי כי אין לי גישה ישירה לשם אין לי חסימת שמש, רעש משם לא היתה לי היתנגדות וחתמתי" (שורות 16-15, עמוד 41) (ההדגשה בקוו תחתון אינה במקור).

התביעה של מישפחת אליאסיאן בעוד טוענים הנתבעים כי התובעים ביצעו בשנת 2013 בנייה בלתי חוקית עת סגרו את החלל שמתחת למרפסת דירתם וגם בנו גדר והציבו שער עץ, ובכך פגעו ברכוש המשותף וחסמו באמצעותם גישה לגינת הבניין, טוענים התובעים מנגד, כי אין מדובר ברכוש משותף אלא בשטח שמוצמד לדירתם וממילא לא נעשה כל שימוש בחלל שניסגר, וביחס לשער - הוא תמיד פתוח ואין כל חסימה.

בכל אופן, הואיל והתברר, כי אכן בוצעה על-ידי התובעים עבודת בנייה של חדר מגורים ללא היתר כדין, גם אם זה בוצע בשטח שהוא בבעלותם המלאה של התובעים ולא ברכוש המשותף וגם אם האמור ככל הנראה לא היוה מיטרד בעבר לרוב השכנים אלא לנתבעים עד הגשת תביעתם, הרי יש לומר את הדברים באופן ברור וצלול - מדובר בבנייה בלתי חוקית בחזית ביניין משותף, על כל הנגזר מכך.

...

על-יסוד האמור, נדחית בזאת טענת הנתבעים לפיה השטח המבונה האמור או הקרקע שלו, הם רכוש משותף.

יוצא אפוא, כי גם לפי עדות התובע עצמו, לא מדובר כלשונו ב-"מחסנון" כמשמעותו הפשוטה של "מחסן", אלא בחדר מגורים, ואולי אף ביחידת מגורים עצמאית, לכל דבר ועניין.

לפי טענות התובעים בסיכומיהם (סעיף 91) החדר האמור "...נאטם על פי דרישת העירייה לפני 7 שנים ונסגר, ואין בכוונת התובעים לעשות בו כל שימוש עד להוצאת היתר למחסן". מנגד, טוענים הנתבעים בסיכומיהם, כי התובעים הם "עברייני בנייה מורשעים" (סעיף 64 בכתב סיכומיהם וכך גם בעדות הנתבע: שורות 27-26, עמוד 148).

התובעת טענה כי הנתבעים ערכו שינויים משמעותיים בדירותיהם, תוך פלישה לרכוש המשותף ופגיעה בו: ביצעו חפירות לצורך הנמכת הקרקע; שברו קירות חצוניים, לצורך יצירת פתחי יציאה וחלונות חדשים; חסמו את הגישה לשעוני המים והפנו מרזבים וצנורות נקוז של המזגנים לכיוון הכניסה של הבית המשותף, והכל – ללא היתר, תוך סיכון המבנה ודייריו.

אלו הסעדים להם עתרה התובעת כנגד הנתבע 1: צו מניעה שיאסור על הנתבע 1 או מי מטעמו להחנות כלי רכב בשטח המסומן ג' בתשריט הבית המשותף; צו עשה שיחייבו להקים גדר, כאמור בפסק הדין כנגד המוכרת, ממנה רכש הנתבע 1 את זכויותיו בדירה; צו מניעה שיאסור על הנתבע 1 לערוך שינויים ברכוש המשותף; צו עשה שיחייב את הנתבע 1 להחזיר את המצב לקדמותו – לרבות השבת שטחים של הרכוש המשותף לחזקת הדיירים, סגירת פתחים בקירות חצוניים, החזרת המרזבים למצבם, והסרת ריצוף שהנתבע 1 ריצף על שביל המהוה רכוש משותף; צו עשה שיחייב את הנתבע 1 לאפשר לתובעת או מי מטעמה להכנס ביחד עם קונסטרוקטור לדירתו לצורך בדיקת מצב הבית המשותף; צו לסילוק יד של הנתבע מהרכוש המשותף; אלו הסעדים להם עתרה התובעת כנגד הנתבע 2: צו מניעה שיאסור עליו לערוך שינויים ברכוש המשותף, לרבות הסטת מרזבים, שבירת קירות חצוניים; צו עשה שיחייבו להחזיר את המצב לקדמותו – לרבות סגירת פתחים בקירות החיצוניים, החזרת מרזבים למצבם, הסרת ריצוף מהרכוש המשותף וכל שינוי אחר שעשה, כמו גם השבת המעבר לשעוני המים והגז; צו עשה שיחייב את הנתבע 2 לאפשר לתובעת או מי מטעמה להכנס ביחד עם קונסטרוקטור לדירתו לצורך בדיקת מצב הבית המשותף.

אשר לגדר – נטען כי התובעת לא דאגה לאכוף את פסק-הדין שהורה על הקמת גדר, ומכאן שהיא ויתרה על סעד זה; הנתבע 2 טען כי הוא "פתח יציאה והדבר מצוי בהליכי היתר מול הערייה" (סעיף 20(ג) לכתב ההגנה); הובאה היתייחסות פרטנית ביחס לשעוני המים והגישה אליהם; הנתבעים טענו כי צו ההריסה וצו הפסקת העבודה נוגעים לחפירה והקמת חומה, ובנושא זה מתנהלים הליכים משפטיים והליכי רשוי; שניהם היתנגדו לכניסה של קונסטרוקטור לדירותיהם.

דיון טענה בדבר פתיחת פתח בקיר הבית המשותף ובניה ללא היתר תוך הישתלטות על רכוש משותף הנתבע 2 פער פתח בקיר הבית המשותף, מדירתו אל מחוץ לדירה – אל שטח שמצוי בבעלותו הפרטית.

יישום הוראות הדין בעניינינו: הנחת צנור נקוז של מזגן על קיר הבית המשותף (בבניין ישן, שאין בו צנרת נסתרת ייעודית), היא כשלעצמה, באה בגדר "שימוש רגיל וסביר". הנחה של מקבץ רב של צנורות, לצד חלון דירתו של בעל הדירה בקומה התחתונה (הנתבע 1), כשקיים חשש לחדירה של מים לדירה כאמור – אינה "שימוש רגיל וסביר". גם מנקודת מבט של נראות – ריבוי של צנורות נקוז לצד חלון מסוים, כשהצינורות חשופים, נחזה להיות שימוש שהוא אינו רגיל וסביר.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין החל, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל, בחלקה העיקרי.

אני נעתר לבקשה ליתן את הסעד הנתבע.

דין טענות הנתבע 1 להידחות מכל וכל.

         העותרות והמשיבים 3-5 הם בעלי דירות בבניין משותף, הניצב על המקרקעין הנ"ל. 5.

         בהתנגדותה מיום 15.07.2021 (נספח 4 לעתירה), העלתה העותרת 1 הטענות שלהלן: · "חובה למקם את המ"מדים כך שלא יבלטו מעבר לקו הבית הקיים ואף להסיגם אחורה כדי שמבט מהדירות השכנות באגף הדרום מזרחי לא יראה את הממ"דים המוצעים - אין הצדקה לחסום מבטים לגינה הצפון מערבית ולהגביל את המרחב הנצפה לשם". · יש לבטל מבואה חיצונית בדירת המשיבים 3 המאפשרת יציאה אל הגינה המשותפת.

· נטען לשינויים בדירת המשיבים 3 שיש בהם כדי לגרום נזק לרכוש המשותף, הכל ללא היתר בנייה כדין, ובין היתר חלון איוורור של חדר רחצה / שירותים "שכל אוורורו מתנדף לחלל הכניסה (לדירות - נ.ג') השייך גם למתנגדת" (סעיף 8 להתנגדות), ויש למנוע מצב זה בטרם יינתן היתר בנייה (סעיף 10 להתנגדות).

בערר טענו העותרות שתי טענות עיקריות: הראשונה, כי יש לסגור פתחים שנפרצו ללא היתר, ללא כל קשר לתנאי ההיתר; והשנייה נוגעת למיקום הממ"דים המתוכנן, כאשר בנקודה זו הועלו שתי טענות (ראו נספח 6 לכתב העתירה): · הראשונה היא לגבי בליטה של 10 ס"מ, בליטה קדימה של קיר הממד"ים ביחס לקו הבניין (אגף מערבי).

...

העתירה נדחית אפוא, במובן זה שהחלטת ועדת הערר תעמוד על כנה, כאשר הבקשה להיתר תוגש בהתאם לאמור בהחלטה, ובהתאם להערות הועדה המקומית לתכנון ובנייה בסעיפים 29 ו-33 לבקשה.

בעניין ההוצאות, הנני מחייב את העותרות בהוצאות על הצד הנמוך.

כמו-כן אני מחייב את העותרות, ביחד ולחוד לשלם למשיבים 3 (לאור התייצבות מר מיכאל איצקוביץ לדיון), הוצאות משפט בסך 2,000 ₪.