התנגדות לביצוע שיקים בגין דמי שכירות עם ליקויים בדירה

התובע טוען כי בחקירתה במסגרת הדיון בהתנגדות היא הודתה כי חתמה על השיק לבקשת התובע.

כאשר במידה והשוכר לא מפנה את המושכר במועד הקבוע ו/או בעת גרימת נזק למושכר, השוכר זכאי למלא את תאריך הפירעון ולהגישו לבצוע.

הנתבעת טוענת כי לא מסרה את השיק מושא התביעה בכלל לתובע ומעולם לא התכוונה לתת לתובע שיק נוסף מעבר ל- 12 השיקים בגין דמי השכירות.

הנתבעת טוענת כי התובע לא הצליח להוכיח את רכיבי תביעתו והבסיס לסכום השיק המורכב מדמי שכירות נטענים בסך של 45,500 ₪ ונזקים בדירה בסך של 42,059 ₪.

אשר לחוות הדעת שצרף התובע לגבי ליקויים בכנס: הנתבעת טוענת כי לחוות הדעת לא צורפו תמונות להוכחת הליקויים.

התובע טען כי מיסמך הארכת השכירות עם האחות לבדה הוא מיסמך מזוייף.

...

על כן, הטענה כי הנתבעת ערבה להתחייבויות של אחותה נדחית.

לסיכום: אני דוחה את התביעה.

אני מורה על סגירת תיק הוצל"פ 519932-08-17.

בעקבות ההמחאה, נחתם בשנת 2018 בין פפיר גרופ לבין בעלי הזכויות במרבית הדירות בבניין (7 מתוך 9 דירות) מיסמך שהוכתר "נספח להסכם חזוק" (להלן: "ההסכם השני").

כמו כן, ביום 7.6.2018 נחתם בין גבע לבין פפיר גרופ הסכם לפיו דירתו של גבע תשמש את פפיר גרופ לצורכי משרד למשך 6 חודשים, במהלך תקופת ביצוע עבודות הבנייה, ובעבור כך ישולמו לגבע דמי שכירות וכן יתוקנו ליקויים בדירתו (להלן: "הסכם גבע").

בעקבות כך ולאור היתנגדותה של דיירת אחת בבניין לבצוע העבודות - עליזה סוריזון (להלן: "סוריזון") - היתנהל במקביל להליך דנא הליך לפני המפקחת על המקרקעין אשר הוציאה צו אירעי המונע את תחילת עבודות הבנייה במקרקעין.

אשר לטענה כי פפיר גרופ הפרה את הסכם השכירות עם גבע.

...

אציין כי מסקנתי זו שונה מהמסקנה אליה הגעתי במקרה אחר שנדון מלפניי בגדרי ה"פ 34054-03-18 שבץ נ' ג.ג.ברקת הנדסה בנייה והשקעות בע"מ (15.2.2021), משום הנסיבות הייחודיות באותו מקרה (שם נמצא, בין היתר, כי היזם הציג מצג-שווא בנוגע לניסיונו המקצועי, הפר את התחייבותו לתכנן חדרי ממ"ד בבניין והחליף ערב להסכם באופן חד-צדדי בערב חסר יכולת כלכלית).

סוף דבר גרסאות המבקשים אינן מתיישבות עם הסכמות הצדדים.

אני סבור כי אין ביתרת טענות הצדדים כדי לשנות מן המסקנה אליה הגעתי ולאור המקובץ, דין התובענות שבכותרת להידחות.

בקשר עם ההסכם מסר הנתבע לתובע 12 שיקים לתשלום דמי השכירות, שיק בטחון ע"ס 40,000 ₪ שיק ע"ס 5,600 ₪ וכן חתם על שטר חוב אשר מאוחר יותר מילא בו התובע את הסכום של 40,000 ₪ והגיש אותו לבצוע בלישכת ההוצל"פ. שיק הבטחון והשיק ע"ס 5,600 ₪ לא הוגשו לבצוע.

הנתבע טען כי לנוכח קיומם של ליקויים משמעותיים בנכס הוא תיקן את הטעון תיקון על חשבונו ולאחר מכן קיבל את אישורו של התובע לקזוז הסכומים ששולמו בקשר עם אותם תיקונים מחובו בגין דמי שכירות.

יתרת החוב בגין דמי השכירות בסך של 6,200 ₪ לשיטתו של הנתבע והאם עומדות לנתבע טענת כישלון תמורה מלא ו/או טענות קזוז ראשית יש לידון בטענתו של הנתבע כי חוב דמי השכירות ע"פ הסכם הפשרה הנו סך של 46,200 ₪ כפי שנטען בהתנגדויות שהוגשו.

בהתנגדויות שהגיש טען הנתבע לכישלון תמורה מלא "שכן בדירה נתגלו נזקים רבים אשר לא הותירו בידי החייב ברירה אלא לתקנם, תיקונים המוערכים בסכום זהה לסכום האמור, קרי כ- 6,200 ₪". ביחס לתיקונים שלגביהם צורפו ראיות הרי שהסכומים הוכרו בקיזוז.

...

סיכומו של דבר, חוב דמי השכירות לו זכאי התובע, לרבות משיקולים של צדק, הינו סך של 50,400 ₪ בערכי קרן.

לנוכח האמור סבורני כי המועד ממנו יש לפסוק לטובת התובע הפרשי הצמדה וריבית ביחס ליתרת חוב דמי השכירות הוא המועד בו נפתח תיק ההוצל"פ המאוחר מבין השניים, קרי ה – 29.11.2016.

סיכומו של דבר לנוכח כל האמור לעיל אני מקבל את התובענות בחלקן ומחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים הבאים: סך של 507 ₪ בגין יתרת חוב המים וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 01.10.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

התובעת השכירה את הדירה לנתבעת בהתאם להסכם שכירות מיום 30.6.2019, צורף כנספח ב' להתנגדות ,ועל פיו ניתנו לשוכר שתי אופציות בנות 12 חודשים כל אחת להארכת ההסכם.

לשאלת בית המשפט מדוע יש לשלם 40,000 ₪ השיב כי: "... התביעה שהגיש היא בגין דמי שכירות עד חודש אפריל ופה מדובר על ארבעה חודשים סך הכל 36,000 ₪. כ מדובר על ארבעה חודשי דהיינו, כולל חודש אפריל 2022

לבקשת ההיתנגדות צרף מר דקל שתי פניות שלו לתובעת לעניין מצבה של הדירה והצורך לבצע תיקונים דחופים.

כן ראה ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי (פורסם בנבו; 15.12.2015) לפיו "בנסיבות שכאלה, בהן שני הצדדים נושאים בצוותא באשמה לחוסר ההבנה שנוצרה והנזק שניגרם כתוצאה מכך, ראוי ליישם את דוקטרינת האשם התורם ולהורות על חלוקה של האחריות לנזק בין הצדדים". בשים לב לעדויות שלא נסתרו לעניין מצבה של הדירה, לליקויים הבטיחותיים שהיו בה כמפורט בחוות הדעת של המהנדס ובשים לב לאשם התורם של בעלת הדירה בכל הנוגע למצב הדירה ולאמור בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, מוצא לנכון לקבוע כי דמי השכירות לתקופה הרלבנטית יהיו בסך של 4,500 ₪ לכל חודש , סך הכל 18,000 ₪ עבור חודשי שכירות 4-8/2022.

במהלך הדיון ,22.02.2023 ע'6 ש' 4, טען ב"כ נתבעת כי ביום 2.2.2022 שולם שיק בסך 13,000 ₪ על חשבון דמי השכירות.

...

כל האמור לעיל (להלן:" ההסכם").

כאן נשאלת השאלה מדוע לפיכך, לא פעלה הנתבעת לפנות את הדירה ובסופו של דבר פינתה את הדירה לאחר צו שניתן על ידי בית המשפט במסגרת תביעת פינוי וכן ראה דברי ב"כ התובעת לעניין בקשה לארכה של 60 יום שביקשה התובעת.

הנתבעת תשלם לתובעת סכום זה תוך 45 יום שאם לא כן יתווספו לסכום ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 2,340 ₪(כולל) וזאת תוך 30 יום.

הנתבעת ביטלה את השיקים והגישה היתנגדות לבצוע שטר.

לטענת הנתבעת, במסגרת תיק ההוצאה לפועל הוגשו לבצוע שיק בטחון על סך 9,000 ₪ שמסרה הנתבעת לתובעת, וכן, שיק שמסרה הנתבעת לתובעת בגין חודש שכירות (חודש מאי 22) בסך 3,000 ₪.

הנתבעת טוענת כי הראתה את הדירה למעל מ-25 שוכרים פוטנציאליים, חלקם חדלו להיתעניין בדירה נוכח הליקויים המשמעותיים וחלקם היתעניינו בדירה למרות הליקויים ואף ביקשו את מספר הטלפון של התובעת.

בלית ברירה ולאחר עזיבתה, נאלצה הנתבעת לתת הוראה לבנק לבטל את השיקים שמסרה, הן את שיק הבטחון בסך 9,000 ₪ והן את השיקים בגין חודשי השכירות מחודש מאי 2022 ואילך.

הנתבעת טוענת כי נגרמו לה נזקים ממוניים כתוצאה מהתנהלותה של המשיבה, ובכלל זה: הובלות, הפרש דמי שכירות בסך 3,250 ₪ בחודש, עמלות בגין ביטול השיקים ועוגמת נפש רבה.

...

טענותיה של הנתבעת בנוגע לליקויים בדירה אין בהן להביא לכלל מסקנה כי הדירה אינה ראויה למגורים ועל כן עניין הליקויים אינו מהווה הפרת חוזה.

אני סבור כי במקרה דנן, הנתבעת ביקשה לבטל את הדירה ששכרה שכן הדירה לא הייתה לרוחה.

לאור המקובץ, דין התביעה להתקבל בחלקה, הנתבעת תפצה את התובעת בתשלום של 6,000 ₪ אשר יישאו ריבית והצמדה החל מיום הגשת התיק לביצוע בהוצאה לפועל ועד לתשלום בפועל, וכן סך של 4,000 ₪ בגין הוצאות משפט.