התנגדות העותרים לעמודות הממ"דים המוצעות בתמ"א 38

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין (להלן: "המפקחת"), בתיק 5/1637/2021 מיום 13/9/22 - במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") – הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש וזאת, הגם היתנגדותה של המערערת (שהיא בעלת דירה בבית המשותף), לבצוע הפרויקט במתכונתו.

בין תנאי ההסכם, התחייב הקבלן כי הבית החדש אשר יבנה, יעמוד בכל התקנים לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה וכל אחת מהדירות בו תיכלול ממ"ד. עוד במסגרת ההסכם חולקו הדירות הקיימות של בעלי הדירות לשלושה טיפוסים בהתאמה לגודלן (גדולות, בינוניות וקטנות) ונקבע כי לכל טיפוס דירות תתוסף תוספת שטח אחידה (לדירות הגדולות תוספת של 23 מ"ר ולדירות הבינוניות והקטנות תוספת של 19 מ"ר).

המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להדחות.

עוד נטען כי ההסכם מפלה את המערערת לרעה, גם הואיל ודירתה ממוקמת כיום בקומה 3.5 ומשכך, לטענתה היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית ולא החמישית כפי שהוצע לה. זאת ועוד, נטען כי דירתה עדיפה על דירות אחרות, ראשית הואיל ומעליה גג (ולא דירות נוספות ודוק, יובהר כבר עתה כי הגג אינו צמוד לדירת המערערת ואף אין כל גישה מדירתה לגג) וכן הואיל והיא מתוכננת כיום באופן מיטבי בצורת רבוע ואילו דירת התמורה, אשר מבוקש להקנות לה בהתאם להסכם התמ"א, כוללת קירות בזוויות חדות.

...

המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות.

ובשולי הדברים – טענות המערערת באשר לגובה ההוצאות בהן חוייבה – אשר לכך, טוענת המערערת כי ההוצאות אשר נפסקו לחובתה אינן סבירות וזאת, בין היתר בהשוואה להוצאות אשר נפסקו על ידי המפקחת בתיק אחר אשר נדון לפניה (תיק 5/849/2020) במסגרתו - לטענת המערערת - חייבה המפקחת בהוצאות בסך 15,000 ש"ח. טענותיה אלו של המערערת אין בידי לקבל ראשית לאור ההלכה הפסוקה ובהתאם לה לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה המבררת.

לכך יש להוסיף כי – בניגוד לטענת המערערת בתיק 5/849/2020 (אשר ערעור בהקשר אליו נדון לפני מותב זה) היו שתי נתבעות וכל אחת מהן חויבה בסך של 15,000 ש"ח, קרי פסיקת ההוצאות לטובת התובעים עמדה על סך כולל של 30,000 ש"ח. לאור זאת, נדחות גם טענותיה של המערערת בנוגע לפסיקת ההוצאות לחובתה.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור נדחה.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו הפ"ב 62206-09-19 גבריאל בלמס בע"מ נ' מפעלות יזום פרוייקטים ובניה (תמ"א 38) בע"מ ואח' 14 נובמבר 2019 לפני כב' השופטת י. שבח, סג"נ מבקשת גבריאל בלמס בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שוקי רגב משיבות 1. מפעלות יזום פרוייקטים ובניה (תמ"א 38) בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד רוני אקלר ומיה סגל-ויסהוז 2. מפעלות יזום פרוייקטים ובניה (תמ"א 38), הערבה 2-4 י ע"י ב"כ עו"ד שוקי רגב פסק דין

אף שב"כ מפעלות השיב "אני במקרה זה נענה להצעת בית המשפט ומושך את ההליך", היתנגד ב"כ בלמוס למוצע, ועמד בתוקף על עמדתו לפיה "מדובר בפסק בוררות ולא בהחלטה אחרת...כל המחלוקות שהונחו בפני הבורר הוכרעו במלואן"(עמוד 3 סיפא).

בפסק הדין שניתן בסופו של יום הדיונים, נקבע כי מפעלות "הנה האדון להליך בו פתחה, ואם היא עותרת למשיכת ההליך... המשיבה אינה יכולה להיתנגד לכך, לכל היותר לטעון להוצאות...", ובית המשפט הורה "על מחיקת התביעה שמספרה ברישא". בה בעת נקבע כי "לא ניתן להורות על אישור פסק הבוררות נושא בקשת הביטול מכוח סעיף 28 לחוק הבוררות משסעיף זה עניינו במקרה בו 'הוגשה בקשת ביטול והיא נדחתה', במובחן ממחיקה". מפעלות חויבה לשלם לבלמס הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

עיון במסמך, המשתרע על פני 34 עמודים, מעלה כי לאחר שבחן את ראיות הצדדים וקבע כי "הצדדים להליך הבוררות הם חברת מפעלות, חברת מפעלות ערבה וחברת בלמס" (סעיף 57 לפסק הבוררות), וכי ההסכם התקף שבין הצדדים "...מאפשר עידכון של התמורה בהתאמה לשטחי הבניה ולכמויות שיבוצעו בפועל" (סעיף 69; הדגשה במקור), הסביר הבורר כי הוא עומד להתייחס "לכל אחד מרכיבי התמורה המצויים במחלוקת בשאלה האם על פי פרשנות ההסכם יש לקבוע כי התמורה בגינם נקבעה במסגרת הסכם ההיתקשרות, או האם יש מקום לקבוע את התמורה בגינם בנוסף על התמורה שנקבעה בהסכם. במידה ויש מקום להעריך מה התמורה בגין רכיב זה או אחר, אתייחס גם לשאלה על פי איזה מנגנון תקבע התמורה". הבורר קבע עקרונות מנחים לפיהם תוספת שטח בנייה חדשה ברוטו תתומחר לפי 3,500 ₪ למ"ר; ממ"דים + שירותים - לפי 3,800 למ"ר; שטחי מרפסות - לפי 1,750 למ"ר; ושטחים טכניים - לפי 1,750 ₪ למ"ר. השטחים טרם נקבעו, ומשכך אכן טרם הוכרע ערכן של תוספות הבניהבתוצאה אופראטיבית.

...

יש בכוחן של הכרעות אלו להשליך על כל מסמך ההכרעה, ולסווגו כולו, על כלל הקביעות שבו, כ"פסק דין" לצורך הליכי השגה בכל הנושאים שנדונו בו, לרבות אלו שלו היו עומדים כשלעצמם, בבדידותם, היו בגדר "החלטה אחרת". המסקנה היא, אם כן, כי לפנינו פסק בוררות, הגם חלקי, הכשיר להיות נושא לבקשת אישור או בקשת ביטול.

לאחר שבדיון הקודם הובהר למפעלות, ולא רק פעם אחת, כי משיכת הבקשה תסתום את הגולל על בקשת הביטול גם אם בית המשפט יגיע למסקנה כי אכן מדובר בפסק בוררות חלקי ולא בהחלטת ביניים, ולאחר שלמרות הכל עמדה מפעלות על רצונה למשוך את בקשתה ללא הכרעה, מנועה היא מלדרוש היום להחזיר את הגלגל אחורנית ולהתעלם מכל שאירע.

אני מורה בזאת על אישורו של פסק הבוררות שניתן על ידי הבורר השופט בדימוס דוד גלדשטיין ביום 26.06.2016.

עתירה לביטול החלטת ועדת הערר המחוזית, מחוז חיפה מיום 25/2/2014, בגדרה היתקבל חלקית ערר שהגישה החברה היזמית י.מ. כוכב תמ"א 38 בע"מ, על החלטת הועדה המקומית ואושר למשיבים לבצע עבודות לתוספת בנייה על פי תכנית המתאר הארצית תמ"א/38, בבית במרכז הכרמל בחיפה.

ביום 20/12/11 הגישה החברה היזמית בקשה להיתר בניה בבית המשיבים, הכולל חזוק המבנה ותוספות בניה ובהן בניית מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים) בשתי עמודות, מרפסות זיזיות ותוספת של קומת פנטהאוז ומעליה עליית גג. הבקשה הוגשה על פי הזכויות המוקנות בתכניות מתאר התקפות, לרבות תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים, תמ"א/38 (להלן: "הבקשה להיתר").

בהתנגדותו טען העותר כי תוספת הבנייה המוצעת, הן עמודת הממ"דים והן תוספת הבנייה גופה, יפגעו באורחות חייו, יסתירו את הנוף מביתו, יצמצמו את המרווח בין הבתים ויביאו לירידת ערך ביתו.

...

סוף דבר מכל הטענות המפורטות, הנני סבור כי דין החלטת ועדת הערר להתבטל.

על כן אני מורה על קבלת העתירה וביטול החלטת ועדת הערר מיום 25/2/2014.

עוד אני מורה כי הבקשה להיתר תשוב לדיון בפני הוועדה המקומית או ועדת המשנה של הוועדה המקומית בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מיום 7/5/13.

כן נטען כי אין סיבה למרפסות הפינתיות המוצעות בקומות ד' ו-ה' לכיוון כרמי 4.

נטען כי ועדת הערר קיבלה אמנם, באופן חלקי, את המלצת הועדה המקומית לעניין מגדלי הממ"דים שכן קבעה כי יש לתקן את הבקשה באופן בו עמודות הממ"דים תתוכננה בחלקו הדרומי של המיגרש בצמוד לבניין הקיים מבלי להרחיב את הקונטור מזרחה או מערבה.

נטען כי גם אם נקבל את טענת המתנגדים כי יישום הוראות תמ"א 38, ובעניינינו אישור הזכויות הנוספות ושינוי כללי המרווחים עליהם החליטה ועדת הערר בהתאם לסמכותה, מביאים להגדלה משמעותית במימדי המבנה, הן לגובה והן בצדדים, וגם אם נסכים כי הגדלה זו עלולה להביא לפגיעה מסוימת בדיירי הבניינים הסמוכים, בין אם בשל הסתר נופי ובין אם בשל צימצום המרווחים בין הבניינים, הרי שאין בכל אלה כדי לגרוע מסבירות החלטת ועדת הערר.

משכך, נטען כי ראוי שכתב השיפוי יידרש מהיזם רק כאשר הבינוי המבוקש במסגרת התמ"א הוא בינוי "מיוחד", במובן זה שהפגיעה שהוא עשוי להקים למקרקעין גובלים או לסביבה היא משמעותית יותר ממימוש "רגיל" של הוראות התמ"א. ועדת הערר טוענת כי לשיטת הועדה המקומית יש להכיר בסמכותה להפוך את מנגנון כתב השיפוי לכלל ולא לחריג לכלל, עת נדונות בפניה בקשות היתר לפי תמ"א 38, זאת כדי לקדם מבעוד מועד "כל צרה שלא תבוא". נטען כי אין לקבל שיטה זו של העותרת משלא במתכונת זו נוסחה וחוקקה תמ"א 38.

נטען כי המחוקק ובתי המשפט יצרו הקלות ומנגנוני עדוד, על מנת לשכנע יזמים ובעלי דירות לעשות שימוש בתמ"א 38, מתוך האנטרס הלאומי להגביר מוכנות ועמידות בפני ניזקי רעידות אדמה לצורך הצלת חיי אדם ובאופן עקיף גם לקידום האנטרס להקמת חדרי ממ"ד להתגוננות מפני מתקפות טילים ולקידום התחדשות עירונית.

...

על כן, סבורני כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

סיכום: בסיכומו של דבר ומהטעמים שפורטו אני קובע כי ועדת הערר שקלה בהחלטתה את השיקולים הרלוונטיים וביצעה את האיזונים הדרושים כאשר קבעה כי בנסיבות העניין, ולאור השינוי שהוכנס בתוכנית, אין מקום לדרוש כתב שיפוי כתנאי לאישור התוכנית.

העתירה נדחית.

היזם והדיירים האמורים יכונו ביחד להלן: "העותרים". בבקשה התבקש היתר בנייה לתוספת 3 יחידות דיור למבנה הקיים (הכולל כיום 3 יחידות דיור ב-3 קומות), על ידי תוספת של 2.5 קומות מגורים, תוספת ממ"דים, מרפסת, מעלית ומקומות חנייה.

העותרים אף מפנים לפסיקת בית המשפט העליון בעיניינם, שם הובהר כי אין למנוע פרויקט מכוח תמ"א 38 רק בשל העדר אפשרות להתקנת מקומות חנייה במיגרש, ומסכמים כי לא היה מקום לדחות את הבקשה בשל נושא זה. לגבי המרפסת בקומה האחרונה - העותרים טוענים כי השינויים בתכנון המרפסת הותאמו נוכח דרישות הצוות המקצועי של הועדה המקומית, כך שלא תסוכל בניה עתידית במבנה הקידמי.

הועדה המקומית מצאה כי יש להציג תיכנון כולל למגרש המשקף ראיה כוללת של כל המיגרש ולא לאשר בניה רק במבנה האחורי ללא תיכנון כולל של המיגרש, וכלשונה: "רק תיכנון כולל למגרש כולו יאפשר הצגת תיכנון אדריכלי ראוי והולם וימנע את הבינוי המאלץ המוצע שמשמעותו חזית אטומה בגובה 4 קומות כלפי הרחוב, ותכנית פיתוח וחניון ראויים". קריאת ההחלטה של ועדת הערר נשוא המחלוקת בעתירה זו מראה כי היא אינה נידרשת באופן מפורש לנושא זה. ועדת הערר קבעה באופן כללי כי הערר נדחה, הן בשל שפג תוקפה של החלטת ועדת הערר משנת 2017 והן לגופו, ופרטה את נימוקיה לגבי נושא החניות והמרפסת.

מי שהתנגד להארכת התוקף הגיש את העתירה, אשר התקבלה, ובין היתר נקבע כי המשיבה אינה יכולה להאריך תוקף של החלטות לאישור בקשות להיתר ללא שמוגשות לה בקשות ברורות להארכת התוקף, ובכל מקרה – ואף אם הייתה מוגשת בקשה שכזו, לא ניתן להאריך את התוקף בחריגה מהמסגרת המוסדרת בתקנה 20(א) לתקנות בקשה להיתר.

...

לגבי תקנה 20(א) עוד נקבע כך: "הדרך בה יש לפרש את תקנה 20(א) לתקנות הבקשה להיתר, היא לפי לשונה המפורשת שאינה טעונה כל פרוש נוסף וגם לפי פרשנות תכליתית, היא כי אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים. גם סטייה מעבר לשנה יש להתיר רק בקיום טעמים מיוחדים, זו כוונת מחוקק ומחוקק המשנה ואין לחרוג ממנה בדרך של השלמת לקונות על ידי הרשות המנהלית וגם לא בדרך של 'חקיקה פסיקתית'. הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה." לא ארחיב לגבי מחלוקת זו שבין הצדדים, שכן הקביעה של ועדת הערר לגבי כך שפג תוקפה של ההחלטה משנת 2017 נלווית לקביעה לפיה ממילא הערר נדחה לגופו.

לכן, מקובלת עלי העמדה לפיה פקע תוקפה של החלטת מוסד התכנון להעניק את היתר הבניה, היא החלטת ועדת הערר מיולי 2017, וההיתר לא הוצא טרם פקיעת התוקף, ואף מקובלת עלי העמדה לפיה הבקשה להארכת התוקף לא הוגשה במועד.

סיכום – נוכח האמור במקובץ, ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, דין העתירה להידחות.