התיקונים המתחייבים עפ"י חוק דייר מוגן

בבג"צ 323/81, המ' 533/81 וילוז'ני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ"ד לו(2) 733, 744 (1982), נקבע כי גם במצב שהיתה הסכמה בתחילה לחזקה הבלעדית, אולם התעוררה היתנגדות מאוחרת בזמן, לא תחול דיירות מוגנת על שותף: "ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בנגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן היתנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (64/65, ענין משיח, פ"ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) כאמור." בתמ"ש (ת"א) 19220/97 קלדס נ' מזור (3.1.1999) קבעה כב' השופטת צפת: "פסיקת בית המשפט העליון, הצרה כאמור את תחולתו של סעיף 33 לחוק רק לנסיבות בהם ניתנה לשותף חזקה ייחודית בהסכמת השותפים האחרים ..יוצא איפוא כי הנתבעת אומנם מחזיקה בנכס כאחד הבעלים מאז פטירת האב, אולם החזקתה בנכס אינה ייחודית. אין מחלוקת כי לא הייתה הסכמה פוזיטיבית של התובעות להחזקתה- לא במפורש ולא במשתמע...ודוק! מגוריה של הנתבעת עם הוריה כברת רשות של הבעלים (ההורים) אינם מקנים לה זכות כלשהי על פי סעיף 33 לחוק שכן באותה עת היא לא הייתה הבעלים.. בסיכומו של דבר הוכחה פוזיטיבית לחזקה ייחודית מוטל על כתפי הנתבעת". בתמ"ש 61704-06-13 (27.2.2014) דן בית המשפט בשאלה האם יש להורות על פרוק שתוף בדירה שירשו צדדים מאימם והאם נתבע שהתגורר משך כל רוב חייו עם האם בדירה הנו דייר מוגן, ונקבע כי "במקרה דנן, לא הוכיח הנתבע שהתובע הסכים כי תוענק לו החזקה ייחודית בנכס. אדרבא, מהמכתב ששלח התובע לנתבע ביום 25.4.10 עולה בברור כי התובע לא הסכים לכך ועמד על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים. גם מהעובדה כי התובע הגיש תביעת פינוי בהליך הראשון הדבר עולה במפורש". בע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ נ' קלו, פ"ד לח(4) 293 (1984) נדונה בהרחבה שאלת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על פירוק שתוף במקרקעין; שְׁלוש שופטי ההרכב החליטו שלא להחיל את ההוראה אולם בחרו בדרכים שונות; השופט שמגר סבר כי עמידת השותף על זכות הדיירות המוגנת מכוח הסכמה להענקת זכות שימוש בנכס עשויה להחשב כחוסר תום לב במובן סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973; השופט שמגר הבהיר כי אם לא הושגה הסכמה מפורשת לכך שהשותף המחזיק ייהנה מזכות דיירות מוגנת, יראו בדרישתו לזכות הדיירות כפעולה שאינה בתום לב; השופטת בן פורת סברה כי רק מקום שבו מבקש הפרוק הוא שטוען לזכות הדיירות המוגנת, ייקבע כי פעל בחוסר תום לב וזכותו תשלל; השופט ש' לוין סבר כי ההסכמה להחזקה הייחודית, שמקנה מעמד של דייר מוגן, צריכה להימשך עד רגע הפרוק ואם בוטלה ההסכמה לפני כן לא ייהנה המחזיק מזכות הדיירות המוגנת [ד"ר יעקב שקד, פירוק שתוף במקרקעין (התש"ף-2020) עמ' 314-313 (להלן – שקד)].

במסגרת תיק האפוטרופסות (א"פ 1583-11-18), התגבשו הסכמות דיוניות בין הצדדים, בדיון שהתקיים ביום 12.2.2019, לפיהן התחייבה הנתבעת, בין היתר כי "במקרה של פטירה חלילה, בכל סיטואציה בלתי הדירה של עזיבתה של הגב' י' (הכוונה למנוחה – ס.א) את הדירה, מכל סיבה שהיא, תעזוב א' את הדירה בתוך 14 יום מאותו מועד" (עמ' 2, ש' 16-15); הסכמות אלה, ובכלל זה התחייבות הנתבעת, קיבלה תוקף של החלטה (עמ' 5, ש' 4); לא הוגש ערעור על החלטה זו והיא חלוטה; מכאן, שהנתבעת הייתה אמורה לפנות את הדירה 14 יום לאחר פטירת המנוחה, קרי- עד ליום 4.3.2021.

על פי חוזה החכירה, תקופת החכירה הרשומה בספרי המקרקעין פגה ביום 20.11.2021 וטרם חודשה עד היום; אולם, על פי טענות הנתבעות, נעשו פניות סדורות למינהל מקרקעי ישראל וזה אכן ערך שומה להיוון הזכויות, לרבות דרישה לגבי שימוש חריג, לשומה זו ניתנו הערות ובימים אלו מצופה לקבל שמאות מתוקנת לעניין דמי ההוון (סעיף 39.6 לכתב ההגנה); ואכן על פי אישור רמ"י מיום 5.5.2021, "תיק הנכס ברשות נמצא בהליך לחידוש חכירה" (ר' נספח 4 לכתב ההגנה).

...

דירת המגורים הסוגיות שבמחלוקת לעניין דירת המגורים בחינת טענות האחיות לעניין פירוק השיתוף בזכויות בדירת המגורים, מלמד על מחלוקות בסוגיות הבאות: האם הנתבעת היא 'דיירת מוגנת' בדירת המגורים ובהתאם לכך האם יש לשום את הדירה כ'פנויה' או כ'תפוסה'? האם קיומן של מחלוקות בין הצדדים הנוגעות להיקף עיזבון המנוחה ו/או קיומן של טענות בדבר כספים שהעיזבון חב לנתבעת, יש בהן כדי לעכב את פירוק השיתוף? אני סבורה שיש להשיב לשאלות הנ"ל בשלילה; אבאר עמדתי להלן: "דיירות מוגנת" – המסגרת הנורמטיבית התובעת טוענת כאמור להיותה 'דיירת מוגנת' מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), הקובע: "(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 3 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

סוף דבר באשר לדירת המגורים, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ומכירתה כפנויה.

לצורך המכירה בשוק החופשי, אני ממנה את באי כח הצדדים – עו"ד טריכטר ועו"ד שחר – ככונסי נכסים, שיפעלו לקבל את המחיר המקסמילי האפשרי.

באשר לנכס המסחרי, אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו לפירוק שיתוף בנכס המסחרי.

הרקע והשתלשלות ההליכים המשפטיים עניינה של התובענה שלפנינו, אשר הוגשה בחודש ספטמבר 2013, פינוי ו/או סילוק ידו של הנתבע מחנות ברחוב החבצלת 1 בירושלים (להלן – החנות), שהושכרה לנתבע בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב – 1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), בהתאם להסכם שכירות מיום 26.7.1973, נספח ב' לכתב התביעה (להלן – הסכם השכירות).

דיון והכרעה השאלה שעומדת בפנינו בתיק זה הנה – האם בנסיבות העניין יש בהתנהלותו של הנתבע במושכר עילת פינוי לתובעת לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, המעניק עילת פינוי כאשר "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות, אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". עיון בהסכם השכירות מעלה , כי בסעיף 4 התחייב השוכר "להיות אחראי כלפי המשכיר בעד שלמות המושכר וכל הקשור אליו מבית ומבחוץ" , וכן התחייב לתקן כל קילקול או נזק גם כתוצאה משימוש רגיל או מאיזו סיבה אחרת.

...

גם אם הייתי מגיעה למסקנה כי מדובר בכל זאת בהפרה יסודית המקנה עילת פינוי – עדיין יש מקום לשקול במקרה זה, לאור נסיבותיו, סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, כפי שיפורט להלן.

לאור כל האמור – ניתן בזאת לנתבע סעד מן הצדק , לפיו הוא לא יפונה מן המושכר ובלבד שתוך 30 ימים יסדיר את נושא תשלום מלוא דמי השכירות, גם לשנת 2015.

אלא מאי, הנתבעים עצמם אשר טענו כטענה חילופית להיותם דיירים מוגנים, לא נהגו כמתחייב מהם לפי חוק הגנת הדייר.

על פעולות הועדים בנידון אמר העד ממו: "משנת 98 אני יכול להעיד שאני באופן אישי הסתובבתי בין בתי השכונה ולא ראיתי מכתבים. לא זוכר מכתבים של הועדים. אני מבקש לתקן, אני יודע שבתחילת שנות ה- 90 הגיש עו"ד שמיר מספר תביעות נגד מס' דיירים בדרישה לאכוף את פסק הדין ולקבל תשלומי שכר דירה... לא ראיתי הממסכים אבל ראיתי תביעות" (עמ' 13 שורות 11-16 בתביעת דג'אני).

...

ברע"א 2723/13 אליהו בוטח נ' טרי וון דמיש (16.06.2013) נקבע: "אולם, בית משפט פירש סעד כזה בצמצום (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר (הדייר – א"ר), ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין... ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הדין, יש צורך ככלל בנסיבות זועקות". לאחר שבחנתי את הדברים ובהיעדר בקשה למתן סעד מן הצדק , אין לתתו לנתבעים.

לאור כל האמור, דין התביעות להתקבל וכך אני מורה.

אני מורה על דחיית מועד הפינוי עד יום 1.8.21 על מנת שתהיה שהות בידי הנתבעים למצוא להם מקום מגורים אחר.

התכנית יוצרת מסגרת תכנונית להקמה של שכונת מגורים בהקף של כ- 1,920 יחידות דיור, כ- 250 יחידות לדיור מוגן, שטחי תעסוקה בהקף של כ- 176,000 מ"ר, שטחי מסחר בהקף של כ- 35,000 מ"ר וכן שטחי ציבור.

הטיוטה הועלתה לאתר האנטרנט של מינהל התיכנון ונותרה שם. ברם, ביום 10.5.2017, ערב הפקדת התכנית, הוחלט על תיקון התשריט שלה, והשטח הצפון מזרחי של התכנית נגרע מתחומי התכנית, למעט מיגרש 607 אשר נותר בתחומי הקו הכחול של התכנית, כמעין מובלעת המנותקת משטחה העקרי של התכנית.

ביום 28.2.2018 דנה הועדה בהמלצות החוקרת והורתה על פירסום השינויים שהיא שקלה לערוך בתכנית בעקבות התנגדויות שהתקבלו, כמתחייב לפי סעיף 106(ב) לחוק התיכנון ובניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התיכנון"), וזאת על מנת לאפשר הגשת התנגדויות למי שעלול להיפגע מחמת אותם שינויים.

זאת ועוד, שטחי ציבור בתכנית שהוכנה לפי החוק לקידום הבנייה, אמורים לשרת את צרכי יחידות הדיור הנכללות בתכנית ובסביבתה, להבדיל מיחידות דיור הנמצאות הרחק מחוץ לתחומי התכנית (עת"מ (מנהליים ת"א) 67657-11-17 כפר אזר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הוועדה הארצית לתיכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (9.08.2018) (בפיסקה 53)).

...

בסופו של דבר החליטה הוועדה להוציא מתחומי התכנית את כל החלק הצפון מזרחי, זולת מגרש 607 שנותר אמנם בתחומי התכנית, אך לא הוחזר אל טבלאות האיחוד והחלוקה.

ברם, בסופו של דבר מדובר במונח שיש ליצוק בו תוכן אובייקטיבי, בעיניו של האדם הסביר ובהתאם לתחושת הצדק המפעמת בליבו של בית המשפט.

סוף דבר אשר על כן, העתירה מתקבלת במובן זה שעל המשיבים 1 ו- 2 לתקן את הוראות התכנית, לכלול את מגרש 607 במתחם האיחוד והחלוקה, וכפועל יוצא מכך לתקן בהתאם את טבלאות האיחוד והחלוקה.

וכן: ככל שטענות העותרות בהקשר זה סבות על המישור הקנייני והנזיקי (סעיפים 25-21 לעתירה), ההליך המתאים לעצירת העבודות אינו הליך מנהלי אלא הליך אזרחי בפני בית המשפט המוסמך (עתמ (י-ם) 7556-12-10 מעון נופי ירושלים דיור מוגן נ' עריית ירושלים [פורסם בנבו] 7.12.10) אם כך, לבתי המשפט האזרחיים יש את הסמכות העניינית לידון בחוקיות היתרי בנייה כתקיפה עקיפה, בהליך שמתמקד בבנייה עצמה ונסב על המישורים הקניינים והנזיקיים.

הסכמת המשיבים באה לכדי ביטוי בחתימתם על התכניות (נספח 5 לכתב התביעה) ובהכתבת "כתב התחייבות" עליו חתם המבקש 4, איל עוזרי, ביום 5.1.11 ובו התחייבותו לתקן כל נזק שיגרם לדירת המשיבים ולהסכים לבנייה שיבקשו לעשות המשיבים עצמם בעתיד (נספח 3 בכתב ההגנה).

כך טוענים המשיבים בסעיף 7 בכתב התביעה, לאחר שהם מתארים את היתרי בנייה שקיבלו הנתבעים: "כפי שנפרט בהמשך, לטענת התובעים, ההיתרים הוצאו על בסיס מצגי שוא ותוך שבהליכי הוצאת ההיתרים נפלו פגמים" וכך טוענים המשיבים בסעיף 14 בכתב התביעה: "העבודות מבוצעות מבלי שהנתבעים קיימו את כל ההליכים החוקיים הנדרשים לפי חוקי המקרקעין בכל הנוגע להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות בהן מבוצעת הבנייה ובדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לבצוע הבנייה." ובסעיפים 21 – 22 בכתב התביעה: "העבודות מבוצעות ללא הסכמת הרוב הנידרש של בעלי הדירות בבניין, בנגוד להוראות חוק המקרקעין ובחוק חזוק בתים משותפים.

...

כדי לקבוע אם אכן ניתן לקבל בנסיבות העניין העלאת טענות כנגד מתן היתרי הבנייה במסגרת "תקיפה עקיפה" לא ניתן להסתפק במבחן הסעד ואין מנוס מירידה למהות הסכסוך כפי שהוא משתקף בכתבי הטענות.

לא ניתן איפוא להורות על העברת התביעה לבית המשפט לעניינים מנהליים ואין מנוס ממחיקת הטענות המתייחסות להיתרי הבנייה גם תחת הגדרתן כתקיפה עקיפה.

אשר על כן אני מקבל את הבקשה וקובע כי יש למחוק בשל חוסר סמכות עניינית את כל טענות המשיבים בכתב התביעה המתייחסות לתקיפת היתרי הבנייה.