התיישנות זכות חוזית במקרקעין לאחר רישום הערת אזהרה

בדיון קדם המשפט הראשון, אשר נערך ביום 30.1.17, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה: "באי כוח הצדדים: לשאלת בית המשפט אין מחלוקת כי התביעה היא חוזית ולא מכח דיני המקרקעין". כן הגיעו הצדדים להסכמה לפיה: "... בירור התובענה ייערך בשני חלקים. ראשית תדון שאלת ההתיישנות ושאלת פרשנות החוזה ופעולות הצדדים במהלך השנים ורק לאחר מכן, שאלת שווי זכויות הבנייה". ביום 16.3.17 הוגשה הודעת הבהרה מטעם התובעים בה בואר, כי כוונת התובעים בהסכמה הדיונית האמורה הייתה לכך שלאחר דחיית התובענה כנגד פזגז לא נותר סעד של אכיפה אלא סעד לפצוי כספי בלבד "ומשכך התביעה איננה יכולה להיות יותר קניינית, אלא כספית". לצד זאת, הבהירו התובעים, כי מאחר שלדידם מדובר בהפרת חוזה במקרקעין העוסק בזכויות במקרקעין, הדבר המשליך על תקופת ההתיישנות, אף אם הסעד המבוקש הוא כספי.

ברי, כי איננו עוסקים במקרה הקלסי בו נוצרת נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים, שכן בעניינינו התובעים הם המוכרים של הנכס ואין מקום להרחבת הלכה זו שבאה להגן על קונים גם על מקרה זה, כאשר התובעים יכולים היו בנקל כמוכרי המקרקעין המוסדרים, להותיר בידם חלק מיזערי מהמקרקעין בבעלותם על מנת להצמיד את זכויות הבניה אליו ולרשום הערת אזהרה על כך. אף אם אצא מנקודת הנחה לפיה אכן מתקיימים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים אזי, לטעמי, יש לראות במועדים בהם פורסם המיכרז ודבר מכירת הנכס בילקוט הפרסומים ולכל המאוחר את היום בו שלחו התובעים את מכתבם הראשון למדינה בדבר הפרת הסכם המכר, את היום בו הובאה ההפרה הנטענת לידיעתם.

...

אציין, כי אין אני סבורה שיש לטענות התובעים ביחס למנגנון ההצמדה שנקבע בהסכם המכר כדי לשנות ממסקנתי ביחס לתוקף "זכויות הבנייה". בהמשך לאמור אדגיש, כי עד ליום כתיבת שורות אלה, בחלוף כ-46 שנים מיום חתימת הסכם המכר, טרם ניתנו היתרי בנייה בגג הנכס.

משהגעתי למסקנה לפיה יש לדחות התביעה שלפניי בשל התיישנותה, ואף לגופה ולאור ההסכמות הדיוניות בין הצדדים, המפורטות לעיל, אין אני רואה מקום להידרש לסוגיית שווי "זכויות הבנייה". אציין מעבר לצורך, כי, בניגוד לטענת התובעים, מעיון בשמאות אנזנברג לא ניכרת הפחתה כלשהי בשווי הנכס בשל סוגיית "זכויות הבנייה". לפני חתימה אציין, כי לצורך הכרעתי לא ראיתי צורך להידרש, בהיעדר רלוונטיות מהותית, לסוגיות מעמדו של התובע מס' 1 בתובענה ומשקל תצהירו של רמי אלה ז"ל (ראו לעניין זה רע"א 1586/17 גלנצר נ' חגית ואדם חברה להשקעה ופתוח בע"מ (8.10.17)).

סוף דבר על יסוד האמור, התביעה נדחית.

החברה תרשום לטובת הקונה, לכשיתאפשר הדבר, הערת אזהרה לאחר שהקונה ישלם לחברה את מלוא התמורה ויחזיר לחברה ו/או לעוה"ד קודם לכן את הערבויות הבנקאיות אותן קיבל – אם קיבל.

בסעיף 2 לנספח התמורה (נספח ג' להסכם) צוין עוד: "בנוסף לתמורה כמוגדר לעיל ישלם הקונה ביום חתימת החוזה סכום השווה ל-1.5% מהתמורה בתוספת מע"מ, דהיינו, סכום של 15,186 ₪ ... וזאת כהשתתפותו בהוצאות החברה בקשר עם הטיפול המשפטי". בכתב התביעה טען המבקש כי הנתבע מייצג את החברות ואותו לצורך רישום הבניין כבית משותף והענקת זכות קניינית לתובע בגין הדירה שרכש.

כמו כן זכותו החוזית בגין רכישת הדירה משועבדת לבנק פועלים כיוון שהערבות הבנקאית שניתנה לתובע בגין התשלומים ששולמו על ידו לחברות, טרם הוחזרה לבנק.

לכן גם לא ניתן לרשום את הבעלות על שם התובע, שהרי רישום הבעלות על שם קוני הדירות נעשה ע"י לישכת רישום המקרקעין רק לאחר רישום הבית כבית משותף.

הנתבע טען גם להתיישנות התביעה.

...

בכתב ההגנה הנתבע טען כי אין לו כל יריבות עם התובע, ועל כן דין התביעה להידחות.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובנספחיה, הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתגובה וזאת מהנימוקים כדלקמן: א. הלכה היא כי "ההליך המשפטי בבית המשפט לתביעות קטנות נועד להיות הליך פשוט ומהיר, וכדי לשמור על תכלית זו נקבעה ההלכה לפיה אמת המידה למתן רשות ערעור על פסקי דינו היא מחמירה במיוחד, כשרשות זו תינתן רק במקרים חריגים ביותר בהם נפל פגם מהותי הדורש את התערבותה של ערכאת הערעור (רע"א 1196/15 צח בר נ' פורטל (פורסם בנבו) (18.3.2015)). רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט לתביעות קטנות לא בהכרח תינתן אף כאשר מתעוררת שאלה משפטית בעלת חשיבות החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת..." (רע"א 2095/15 אולמי נפטון בת ים בע"מ נ' משיח, פסקה 4 לפסק דינו של כב' הש' צ' זילברטל (20.5.15)).

בימ"ש קמא בחן את מכלול הטענות והגיע למסקנה ולפי יש לדחות את תביעת המבקש.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

הנתבעת טוענת להתיישנות התובענה מהטעם כי הסעד המבוקש הוא מחיקת זכות חוזית במקרקעין בשל הסכם שהופר לכאורה ומכאן שתקופת ההתיישנות הנה 7 שנים.

מאז שניתן פסק הדין בעליון לא פעלה הנתבעת לקדם את העסקה- חתימת הסכם או ייפוי כח חדש או תשלום כלשהוא, לא כל שכן כל היתקדמות שהיא בהליך הרישומי שלה בלישכת רישום המקרקעין מעבר לרישום אותה הערת אזהרה.

הדעת הרווחת בפסיקה היא כי בית משפט ינקוט משנה זהירות בטרם יורה על דחיית התובענה על הסף, ואם ימצא כי קיימת אפשרות, אפילו אם היא קלושה, שלאחר שמיעת מסכת הראיות, תיתקבל התביעה, והתובע יזכה בסעד המבוקש על ידו- לא יורה בית המשפט על סילוק התובענה (ע"א 109/84 ורבר נ' אורדן, פ"ד מא(1) 577).כך נקבע על ידי בית המשפט העליון, כב' השופט מ' חשין בע"א 733/95 ארפל אלומיניום בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ, פ"ד נא(3), 577, עמ' 631: "דעתי-שלי היא, כי זכות הגישה לבית-המשפט אין היא זכות-יסוד במובנו הרגיל של המושג זכות-יסוד. שייכת היא למסדר נורמות אחר בשיטת המשפט. ניתן לומר - וכך אומר אני - כי נעלה היא על זכות-יסוד. לא עוד, אלא שקיומה הנו תנאי הכרחי וחיוני לקיומן של שאר זכויות-היסוד. זכות הגישה לבית-המשפט הנה צנור החיים של בית-המשפט". לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה ובכתבי הטענות בתיק העקרי על נספחיהם, סבור אני כי בשלב זה של ההליך, בטרם הונחה התשתית העובדתית המלאה בפני בית המשפט, קמה לתובעות עילת תביעה לכאורית.

...

כמו כן, שוכנעתי כי בשלב זה של הדיון, לא ניתן לקבוע בוודאות כי עילת התביעה התיישנה.

סבורני, כי גם קביעה שכזו מצריכה בירור עובדתי, אשר לא יכול להתקיים בשלב זה של הדיון ולפני שנשמעו ראיות.

לפיכך – הבקשה לדחייה על הסף נדחית.

בין היתר, קבע פסק הדין כי המבקשים כאן, המשיבים בהליך הראשון, פעלו באופן פרואקטיבי לרישום זכויותיהם בנכס, לרבות באמצעות קבלת צו ירושה, בעוד שהחברה לא פעלה להשלמת הליך הרישום, לא רשמה במשך שנים הערת אזהרה אלא לאחר רישום הזכויות על שם יורשי המנוח, לא הציגה כל אינדיקאציה לעניין דיווח העסקה לרשויות המס, ולכאורה לא דיווחה על העסקה, ואף לא הציגה ראיות לעניין זהות ואופן השמוש במקרקעין, אלא במסגרת סיכומיה ותוך הרחבת חזית.

בכך, טוענת החברה, נסתרת טענת המבקשים כי החברה לא עמדה על זכויותיה הלכאוריות בנכס לאורך השנים, ואף להפך – המבקשים הם שידעו היטב שהחברה נוהגת בנכס מנהג בעלים, ולא פעלו למנוע ממנה מלעשות כן. רביעית, טוענת החברה כי עילת התביעה של המבקשים היא שהתיישנה, ובנוסף דינה להדחות מטעמי שהוי: כך, טוענת החברה כי הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין אלא זכות חוזית, ובהתאם, אין מדובר בתובענה במקרקעין אלא בתובענה רגילה, הכפופה להתיישנות בתוך 7 שנים בהתאם לחוק ההתיישנות.

...

בהתאם, נדחית טענת החברה להתיישנות של עילת התביעה.

אקדים את המאוחר ואומר, כי לאחר עיון בפסק הדין ובטענות שהונחו בפני, מסקנתי היא כי אין למחוק את הערת האזהרה, ועל כן דין התובענה דחיה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נדחית התובענה למחיקת הערת האזהרה.

התובעים טוענים בתביעתם, כי המנוח עבדאלג'ני החזיק ועבד את האדמה הנטועה בעצי זית מיום רכישתה ועד אשר הלך לבית עולמו ביום 12.4.92, ומאז התובעים 2-6 ניכנסו בנעליו והם שמחזיקים בחלקה זו. התובעים מאשרים, כי ההסכם לא דווח לרשויות המס, לא נרשמה הערת אזהרה והבעלות בחלקה נותרה על שמו של המנוח אליאס, אשר נפטר ביום 16.11.84, עד ליום 16.12.17, שאז זכויותיו הועברו לנתבעים 2-4, הם בניו, מכוחה של ירושה (להלן: יורשי המנוח אליאס).

זו תקופת ההתיישנות בתביעה לאכיפת הסכם להעברת זכות קניינית במקרקעין וגם בתביעה לאכיפת חיוב חוזי ביחס לזכות במקרקעין, ובכלל זה תביעה לאכיפת המחאת זכויות חוזיות במקרקעין ( ע"א 6766/11 סאלח חג'אזי נ' עאמר חג'אזי, פסקה 12 והאסמכתאות שם (23.6.13)) בהתאם לסעיף 6 לחוק ההתיישנות , תקופת ההתיישנות מתחילה "ביום שבו נולדה עילת התביעה". נקבע רבות שעילת תביעה משמעה קיומו של כח התביעה בידי התובע שבא לידי ביטוי במערכת עובדות זמינה אשר בהוכחתה התובע היה זוכה בסעד המבוקש על ידו (ע"א 3319/94 פפר נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה רעננה, פד"י נא(2) 581, עמ' 594).

לא מתקבל על הדעת שנתבע זה המתגורר בכפר בענה, יחליט לקנות חלקת אדמה באותו הכפר ולשם כך ירחיק עד לשפרעם כדי ליפגוש את יורשי המנוח אליאס כשאינו יודע אף היכן חלקה זו נימצאת "לא אתה יכול לשאול גם את העו"ד, אני ביקשתי ממנו אחרי שקניתי ועשיתי הערת אזהרה, להגיד לי בדיוק איפה היא נימצאת"( פרו' מיום 31.1.23, עמ' 46, ש' 25-26), לא יטרח ולו לעבור ליד החלקה, לברר את גבולותיה, קיומן של פלישות, השגות גבול ע"י מי מהשכנים, המטעים שבחלקה, מצבה הטופוגרפי ונתונים נוספים שחשובים לשם שומת שוויה.

...

למרות האמור שניהם הכחישו מכל וכל ידיעתם לעניין טענות התובעים לקיומו של ההסכם, אלא שבהקשר זה אני סבור כי שניהם לא דייקו.

סוף דבר מכל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

כפועל יוצא מדחיית התביעה הרי צו המניעה שניתן ביום 25.11.19 פקע, ואני מורה על ביטולו, וככל שנרשם בפנקס הזכויות גם על מחיקתו.