התחייבות לרכישת מניות במיזם נדל"ן: היבטים משפטיים

עו"ד אלחנן הרשנזון ממשרד עו"ד פרוינד טיפל בהיבטים המשפטיים הנוגעים לרישום זכויותיהם של התובעים בלישכת רישום המקרקעין.

לטענתם, נתבע 3 הציג עצמו כמנוסה ובקיא בנושאי נדל"ן באיזור הרצליה ורמת השרון והבטיח שהעסקה בטוחה וכי זכויותיהם תרשמנה במהרה.

על פי הנטען, המתווך, מר זרקו, מסית ומדיח את התובעים, כאשר הוא שיזם תמורת שכרו, את העיסקאות נשוא התובענה וכיום הוא טוען כנגד כשירותן וכדאיותן.

בסמוך לאחר ביצוע העסקה נכנסה חב' עומרן להליכי פירוק מרצון במסגרתם הועברו זכויותיה באגף העורפי לבעלי מניותיה: גניש ז"ל, אלימלך, גרשון חכים ושמשון רפאלי.

לטענתו, העיסקאות הוצעו לבראונר באופן ישיר אחרי הכרות מקצועית שלהם עם הקבלן יצחק לוי ועו"ד פרוינד והם הבטיחו והתחייבו כלפי הרוכשים.

כך נרשם בסעיף 16 א להסכמי המכר: " לקונה ידוע כי עורכי הדין שבמשרד עוה"ד יצחק פרוינד ושות' מרמת השרון, יטפלו מטעם הקבלן ברשום הזכויות לגבי הנכס על שמו של הקונה..." בסעיף 16 ב' נרשם: " הקונה ישלם לקבלן במעמד חתימת הסכם זה, סכום השווה ל- 2% ממחיר הנכס הנקוב בסעיף 4 לעיל וזאת כהשתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן ולסכום זה יצורף על ידי הקונה מס ערף מוסף בשיעורים שייקבעו על ידי הרשויות המוסמכות לעניין מס זה". מדברים אלו עולה כי התחייבות משרדו של עו"ד פרוינד לטפול ברשום צוינה בהסכם המכר.

...

הגם שקבעתי כי לא נגרם לתובעים נזק ממוני בתקופת היעדר הרישום, אני סבורה כי יש לפצות את התובעים לאור התקופה הארוכה טרם הוסדרו זכויותיהם, וזאת חרף האמור בהסכם.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

ההודעה לצד ג', נדחית במלואה.

פרשנותו של סעיף זה ונפקותו הנם ליבת המחלוקת שבין הצדדים בתיק זה. התובע טוען כי בינו לבין עורכי הדין של חברת אל-כאן, משרד עוה"ד גולדפרב (אליו התמזג משרד דנקנר - לוסקי) (להלן: "משרד גולדפרב"), הוסכם על חלוקת תפקידים, לפיה הוא יטפל בהתנהלות מול המוסדות ביו"ש, ובעניינים המשפטיים הנוגעים לקידום הפרויקט, תכנונו, הקמתו וכיו"ב, ואילו עורכי הדין ממשרד גולדפרב יטפלו בהכנת מיסמכי המכר, בהיבט החוזי מול הרוכשים וברישום, כששכר הטירחה המגיע לעורכי הדין בהתאם לזיכרון הדברים יתחלק ביניהם שווה בשווה.

הנתבעות מבקשות להתבסס על הוראות סעיף 3.7 להסכם רכישת המניות, ולפיו הנתבעת 2 נטלה על עצמה כל חוב ו/או חבות הנוגעת לאביעד אשר עילתה לאחר מועד החתימה על הסכם זה. כמו כן, טוענות הנתבעות כי בסעיף 4.15 להסכם רכישת המניות הצהירו המוכרות, חברות אל-כאן ואל-הר, כי מסרו לנתבעת 2 את כל הפרטים המהותיים הידועים להם על מצבה של אביעד ובסעיף 4.16 להסכם רכישת המניות הצהירו כי אין לאביעד כל התחייבויות מהותיות עד לסך מיצטבר שלא יעלה על 100,000 ₪.

הדבר אף עלה בעדותו של מר עמרני, לפיה בעת רכישת הפרויקט: "עוד לא הוצאנו היתרי בניה. כל התיק הזה שמנופח פה במסמכים של עשינו ועשינו, היתר בניה לא הוציאו. מה רוצים למכור? זה לא הגיע לשלב הזה. כל השלב שבו צריך לגעת וזה גם מה שעשיתי, כמו שכל יזם עושה. יש א.ב. גם ליזמים. תפתח את השטח, גם רואים את כל המו"מ שהוא מצרף אליהם אנשים כל הזמן דואגים, מה יקרה עם הפיתוח. זה כסף גדול הפיתוח. עוד לא עשו. סתם להציע את הפרויקט הזה למכירה? קניתי משהו שמצריך עבודה מטורפת והשקעת כספים אדירה. מה הצד המשפטי? יגיד לי בשאלה. מישהו עשה פה משהו לקדם את הפרויקט הזה?" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 5.11.2017, בעמ' 336, שורות 22-31).

משנשאל עו"ד ארד אם שעה שמרבית העבודה באותה העת הייתה בקשר עם הרשויות מי שעשה את עיקר העבודה היה התובע, השיב עו"ד ארד כי לא כך הדבר, וכי אמנם היו הרבה היבטים של עבודה מול הרשויות, אך חלקם היו עניינים מסחריים או משפטיים שבין החברות, חלקם עסקו בנדל"ן, חלקם בתכנון ובנייה וחלקם בהתנהלות החברות, ובהם טיפל משרדו.

...

אף טענה זו אין בידי לקבל.

ראשית, מקובלת עלי טענת התובע לפיה מדובר בהרחבת חזית, שעה שטענה זו לא נטענה במסגרת כתב ההגנה המתוקן שהגישו הנתבעות.

סוף דבר התביעה כנגד הנתבעות מתקבלת בחלקה.

שלב הבאת הראיות: מטעם העוררות הוגש תצהיר עדות ראשית של מר אלחנן רפאל לייזרוביץ – מי ששמש כמנהל חברת אי.אס.אל אשל נדל"ן בע"מ בתקופה הרלוואנטית וכן מייסדה ובעל מניות (בצוותא עם שותף נוסף) של חברת חברת אי.אל.ג'י השקעות נדל"ן בע"מ. מטעם המשיב הוגש תצהיר עדות ראשית של גב' שוש מדר, סגנית מנהל מסוי מקרקעין חדרה.

ועדה זו דנה בגורמים הממתנים בשוק הנדל"ן וציינה גם את ההיבט של המיסוי המכביד על ענף הנדל"ן והמליצה על טפול בהיבט זה באמצעות מכשיר האופציה הייחודית ומתן הפטור ממס שבח ומס רכישה לסיחור אופציות שכאלה.

התכלית החקיקתית בבסיס פרק חמישי 2 לחוק, היא עדוד יזמות בנדל"ן על דרך של יצירת שוק משני של מסחר באופציות, יצירת גמישות מסחרית לצורך עדוד יזמות זו וכן ייעול ושכלול של שוק הנדל"ן. נפנה גם כעת, כמו גם בפסיקה בעיניין מיראז' ובעניין סטאר לייט גם להוראות הבצוע של המשיב הנוגעות לענייננו- הוראת ביצוע 10/2002 בנושא אופציות במקרקעין והוראת ביצוע 2/2013, העוסקת במיסוי קבוצות רכישה, במסגרתה ניתנה הכרה על ידי רשות המיסים בשימוש במכשיר האופציה הייחודית ככלי המאפשר ארגון של קבוצת רכישה.

הסתייעותם של יזמי נדל"ן דוגמאת העוררות בשירותיהם של עורכי דין לצורך יצירת המסגרת המשפטית הנחוצה – הסכם אופציה, הסכם סיחור אופציה, הסכם נאמנות והסכם שתוף – אין בה כל פגם.

זאת ותו לא. בכך אין משום יצירת התחייבות משפטית לרכישתם במועד החתימה על הסכם סיחור האופציה.

...

עוד ובנוסף נדחית על ידנו טענת המשיב לפיה "הנכס" שרכשו חברי קבוצת הרוכשים, הינו שונה מהנכס נשוא הסכם האופציה.

לא מצאנו כל ממש בכל יתר טענות המשיב שאין בהן לשנות מעמדתנו ועל כן הן נדחות.

סיכומו של דבר: העררים מתקבלים.

התובעת סיפקה ללנדקו שירותים משפטיים ביחס לנכס החל מסוף שנת 2002, לרבות בכל הקשור להקצאת המקרקעין בפועל ללנדקו, חתימת הסכם הפיתוח עם המינהל, וכן טפול בהיבטים המשפטיים של הליכי התיכנון ביחס לנכס על מנת להכשירו לצורך החלת פרויקט פינו בינוי שעיקרו בניית יחידות דיור ומסחר על הנכס ושיווקם לציבור (להלן- הפרויקט).

במהלך חודש דצמבר 2006 רכשה גמול נדל"ן 70% ממניותיה של הדיסלנד ובמהלך שנת 2010 רכשה את יתרת מניותיה (30%) ושינתה את שמה לגמול יהוד, כאמור.

כאמור בנידון לא נמצאה עילה של ממש לרצונה של גמול יהוד להשתחרר מהסכם 2004 שעניינו בשכרה של התובעת בכל הקשור להסדרת ומכירת יחידות הדיור בנכס ולא נמצא כי התובעת חדלה או התרשלה בכל הקשור בטיפולה בנכס או בפרויקט, דומה כי הסיבה לרצונה של גמול יהוד להשתחרר מ"עוּלָה" של התובעת הייתה אחת והיחידה – מציאת רוכש לנכס שיטול על עצמו את הטיפול בכל ההליכים המשפטיים והאחרים הנוגעים אליו מבלי שגמול יהוד תידרש לעמוד בהתחייבותה כלפי התובעת ע"פ הסכם 2004.

ראשית, סע' 2 להסכם 2004 מחריג מפורשות את הטיפול בתובענות משפטיות מהנושאים הכלולים בשכר הטירחה לפי ההסכם ובלשונו – "החברה מוסרת למשרד עו"ד ומשרד עו"ד מקבל על עצמו, את הטיפול המשפטי בפרויקט מיתחם השלושה שהחברה יוזמת , משלב כריתת הסכם העקרונות ועד לאחר מכירת יחידות הדיור ושטחי המסחר ומשרדים ורישום כל אלה בלישכת רישום המקרקעין . להסרת ספק מוסכם כי הטיפול המשפטי האמור כולל את עריכת הסכמי המכר ...אישור העברות ומכירות אצל לור"ם כחברה משכנת...וכן טפול בתלונות רוכשים כולל ניהול התכתבויות ופשרות איתם והכל עד ולא כולל טפול בתובענה משפטית" (הדגשה שלי- צ.ו) 59.

...

סוף דבר תביעת התובעת מתקבלת בחלקה - גמול יהוד תפצה התובעת בגין הפרת הסכם 2004 בסך של מליון ₪ בצירוף מע"מ בניכוי סך 406,000 ₪ ששולם לידיה כמקדמה בגין הסכם 2011.

התביעה כנגד האחים עזרא נדחית.

התביעה שכנגד נדחית.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 14.12.2021 (השופט מ' אלטוביה), ב-ת"א 56376-01-20, בגדריו נקבע כי יתקיים בין המבקשת – סמואל גרופ בע"מ, למשיבה – תדהר ייזום והשקעות נדל"ן בע"מ, הליך היתמחרות לרכישת מניות חברת נהריים ת.א. בע"מ (להלן: נהריים).

זאת משאחד הצדדים ירכוש את אחזקותיו של הצד האחר בנהריים, הוא יהפוך לבעליה לכל דבר ועניין ויוכל לקבל החלטות עסקיות או משפטיות בלתי הפיכות בקשר אליה.

בתגובתה, על מנת להסיר לשיטתה כל חשש כי ייגרם שינוי מצב בלתי הפיך, התחייבה " ... שאם תזכה בהתמחרות לפי פסק הדין, היא לא תיתן לכל צד שלישי זכויות במניות חברת נהריים ת.א. בע"מ או בנכסיה (למעט במסגרת לווי בנקאי מקובל) עד להכרעה בעירעור." לטענת המשיבה, קיימת דחיפות במימוש ההתמחרות היות שנהריים היא חברה יזמית האחראית על ייזום והקמת פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו עתידות להיבנות מאות יחידות דיור.

עוד הוסיפה, כי המשיבה נימנעה מליתן התחייבות דומה "ביחס להיבט התיכנוני והעסקי", כך שקיים חשש כי המשיבה "תנייד" זכויות בין הפרויקטים השונים לו תזכה בהתמחרות באמצעות הסטת זכויות מפרויקט לפרויקט ושינוי סדר בניית המבנים ותכנונם.

...

בענייננו, בהינתן אופיו המורכב של הסכסוך הממושך שבין הצדדים, אני סבור כי על גורל הבקשה להיחרץ בהתאם ל"מאזן הנוחות" (ע"א 3381/17 אשכנזי נ' בן שלמה (24.5.2017)), ושיקול זה מצדיק לטעמי את קבלתה.

יוצא אפוא, כי תגובת המשיבים בהיבט זה נותרה בלתי מבוססת, ואין בכלול בה כדי לגבור על השיקולים המצביעים לטובת עיכוב ביצוע פסק הדין.

סוף דבר אשר על כן, הבקשה מתקבלת.