התחייבות להקנות לחברה זכויות חכירה

ביום שבו נחתם הסכם החכירה, חתם המנוח על הסכם עם חברת פז, במסגרתו התחייב להקנות לפז זכות לחכירת משנה במקרקעין, ובתמורה התחייבה פז להקים את התחנה ולמנות את המנוח כקמעונאי לשיווק מוצריה.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה, בתשובה ובנספחיהן, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אין בידי לקבל את טענתה של פז, לפיה "עסקינן בסעד זמני מאוזן ומידתי". קבלת הבקשה משמעותה, כי מחד גיסא תמשיך פז להפעיל את התחנה ולהנות ממלוא פירותיו של הסכם ההפעלה, ומאידך גיסא עיקר התמורה שלה זכאים המשיבים תוקפא.

כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות מסוג זה, ולא מצאתי הצדקה לסטות מדרך זו. בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.

לשם הנוחות, יכונה להלן מבנה הערייה "היכל העיר" או "המבנה", וההתקשרות החוזית בין הצדדים תכונה "ההסכם". במסגרת ההסכם סוכם כי החברה תבנה את הפרויקט ותשלים את עבודות הגמר במשרדי הערייה ושטחי השרות של משרדי הערייה ושטח המסחר (סעיפים 2א ו- 2ב להסכם), ובתמורה, תהא זכאית לזכויות חכירה בשטחי המסחר בנכס למשך 49 שנים, וכן לתמורה בסך כולל של 14,800,000 ₪ שתשולם ב- 20 תשלומים שנתיים רצופים ושווים (סעיפים 14יב, 15א-15ב להסכם).

כאמור, גם אם במישור היחסים בין הצדדים, התחייבה הערייה להקנות לחברה זכות לעשות שימוש מסחרי במבנה, אין בכך כדי להטיל עליה חובת תשלום או שיפוי, בנגוד להסכם.

...

הואיל ובמסגרת ההסכם התחייבה החברה לפעול לרישום הזכויות בפנקס הבתים המשותפים ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך, והואיל ולטענת העירייה (טענה שלא הוכחשה על ידי המנהלים המיוחדים) בשלו התנאים לצורך ביצוע הרישום כאמור ומרבית המסמכים כבר נערכו ונחתמו, וכל שנדרש הוא חידושם, ובהתחשב בכך שעברו כבר מספר שנים מהיום שנועד לביצוע התחייבויות החברה בכל הקשור לרישום המבנה כבית משותף ואין כל הוראה בהסכם הפוטרת את החברה מחובתה לפעול בנדון במקרה של העברת הזכויות בנכס למאן דהוא אחר, ועל יסוד הנימוקים המפורטים בסעיף 14 לבקשת העירייה, אני סבור כי נכון וראוי לחייב את החברה לעמוד בהתחייבויותיה לפי ההסכם בכל הנוגע לרישום המבנה כבית משותף, וכי אין מקום להמתין עם ביצוע רישום המבנה כבית משותף עד לאחר ש"תתקבע" זהות הרוכש החדש.

הוראות ההסכם, אשר קובעות כי הפרויקט יוקם על חלק מחלקות מסוימות (חלקות 20, 21 ו- 29 בגוש 20312) בשטח מוגדר של 6.625 דונם, הן הוראות ששילובן יחד מביא למסקנה שמלכתחילה, שני הצדדים ידעו והסכימו שהשטח שעליו יוקם המבנה יהיה כ- 6.625 דונם, המהווה חלק מאותן חלקות "היסטוריות". לפי המפורט בבקשת העירייה, לאחר עריכת התצ"ר, חלקה 47 הגדירה את החלק שעל פי ההסכם עליו ממוקם המבנה, וכך גם התוכניות לרישום בית משותף.

הצדדים יפעלו במשותף, בתוך 14 ימים מהיום, לשם הגשת פסיקתה מתאימה בדבר ביטול רישום הערת האזהרה בחלקה 11 וביטול העיקולים בלשכת ההוצאה לפועל ביחס לחלקה זו. סוף דבר: אשר על כל האמור לעיל, אני סבור שאין מנוס אלא לדחות את בקשת העירייה (בקשה מס' 379), מצד אחד, ואת בקשת המנהלים המיוחדים (בקשה מס' 401), מן העבר השני.

הסכם האופציה מקנה לחברת ש.ב יזמות אופציה לרכישת המקרקעין בשלמותם, וזאת במחיר ובתנאים שהוסכמו עם כריתתו של הסכם זה. להסכם האופציה אף צורף כנספח לו הסכם מכר, בקצרה יצוין כבר עתה, כי בהסכם המכר נקבעו התמורה לתשלום עבור מכר המקרקעין וכן יתר תנאי העסקה וכי אף על הסכם זה חתמו ש.ב יזמות והמשיבים בד בבד עם חתימתו של הסכם האופציה.

עקרי הסכם האופציה הרלבאנטיים לענייננו הנם כדלהלן - מבנה האופציה הבסיסי - "המוכר מעניק לקונה אופציה בלתי חוזרת לרכישת מלוא זכויותיו בממכר במחיר המוסכם במסגרת הסכם המכר הרצ"ב שעיקריו תשלום התמורה במלואה לידי ב"כ המוכר כאשר התמורה תשמש לאבטחת (במקור - ש.ג) המצאת כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות במקרקעין על שם המוכר תחילה שהם פנויים מכל מחזיק ונקיים מכל התחייבות לצדדים שלישיים ו/או לתשלום כל מס ו/או אגרה ו/או חוב החל על המקרקעין במועד החתימה וזאת לרבות תשלום מס שבח ו/או היטל השבחה ו/או היטלים אחרים למועד מימוש האופציה ו/או תשלומי חכירה ו/או פינויים ו/או סילוק מטרדים... בכפוף ובהתאם לתנאי חוזה זה" (ס' 1(א) להסכם האופציה).

משכך, השמוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת בעיניין השתק או מניעות בהקשר זה. עוד יוער, כי אף "הממחה" בהסכם הסיחור, חברת ש.ב עצמה, לא היתנהלה באופן עיקבי בסוגיית ההמחאה, באשר הודעתה למשיבים על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 (נספח 3 להמרצת הפתיחה) נימסרה מטעמה שלה בלבד, ללא אזכור כלשהוא של הסכם הסיחור או של המבקשת.

...

משכך, השימוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת בעניין השתק או מניעות בהקשר זה. עוד יוער, כי אף "הממחה" בהסכם הסיחור, חברת ש.ב עצמה, לא התנהלה באופן עקבי בסוגיית ההמחאה, באשר הודעתה למשיבים על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 (נספח 3 להמרצת הפתיחה) נמסרה מטעמה שלה בלבד, ללא אזכור כלשהו של הסכם הסיחור או של המבקשת.

סיכום נוכח הקביעות לעיל, תובענת המבקשת נדחית בזה.

בנוסף על דחיית התובענה, ועל יסוד הקביעה לעיל בדבר העדר תוקף להסכם הסיחור והעדרן של זכויות כלשהן למבקשת במקרקעין, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשת על המקרקעין.

לטענתה, ביום 7/5/12 הוגשה בקשה לרמ"י להעברת הזכויות מאספן לנתבעת 2 וביום 14/5/12 התקבלו השיטריות מרמ"י. הממכר בהסכם בין אל עאמר לאספן הוגדר כ:" כל זכויות המוכר במקרקעין, והבנוי עליו, לרבות כל הזכויות וההתחייבויות בקשר עם הסכם השכירות" אל עאמר טוענת כי אף אחד לא הביא לידיעתה שיש הסכם קודם עם חברת חשמל.

והתשובה היא כי היתנגדותה לקבלת התביעה נעוצה ברצונה להכשיר תביעה כספית נגד חברת חשמל לתשלום דמי שימוש בחדר שמשרת כאמור רק את אספקת החשמל למקרקעיה של אל עאמר ושאין לאל עאמר ולא יהיה לה שום זכות לשימוש בחדר ושהיא היחידה שמפיקה הנאה מהימצאותו שם. נתבעת 1 אינה מסכימה לטענות המופנות נגדה, ברם היא מסכימה למתן הסעד של הכרזת התובעת כחוכרת בחדר הטרנספורמציה ורישום הזכויות ברמ"י ובלשכת רישום מקרקעין.

סיכום ביניים מעלה כי מלכתחילה הזכויות בחדר הטרנספורמציה הוקנו בדין לחברת החשמל, ולאחר הקנייתן לא היו שייכות לשגיא (ואספן בתורה) והאחרונות לא יכלו למכור את מה שאין להן.

...

אני מורה לרשם המקרקעין לרשום את החכירה בחדר הטרנספורמציה לטובת התובעת כשהיא נקייה מכל חוב שעבוד משכנתה עיקול צו הריסה או זכות אחרת של צד ג' כלשהו ולמחוק כל הערה הנוגדת את זכות החכירה לעיל, והכל בהתאם לנהלי הרישום, תשלומי המיסים והמצאת כל האישורים הנדרשים על פי חוק והתקנות לרישום עסקה במקרקעין.

לשם כך אני מורה על מינוי עורכי הדין של התובעת בתיק זה או עורך דין אחר מטעם התובעת ככונס נכסים לצורך הרישום.

אשר לבקשה לפיצול סעדים, בשים לב להכרעה לרישום זכותה של התובעת, אינני יודעת איזה נזק עלול להיגרם שטרם נגרם עד היום, ואינני בטוחה שיש צורך בבקשה נוכח היות התביעה כאן תביעה לסעד הצהרתי, אך מכל מקום ולאור הגישה הליברלית בפסיקה, אני נעתרת לבקשת התובעת לפיצול סעדים, מבלי שאחווה דעתי בשאלות העלולות להתעורר ככל שתוגש תביעה כספית.

אם כן, פסק הדין קבע במפורש כי בעוד שהתחייבות המנוח במסגרת הסכם החכירה עומדת ותקפה, הרי שהחברה אינה יכולה עוד לידרוש את ביצועה בעין ואת תיקון רישום הזכויות, נוכח היתיישנות עילת התביעה ולאור החקיקה הקבועה לעניין רישום זכויות במקרקעין.

המבקשים טענו כי החברה היתקשרה עם מינואט בהסכם לפיתוח הקרקע שעה שלא היו לה זכויות בנכס, אלא ליורשי המנוח, וזאת ללא ידיעתם או הסכמתם, וכי נוכח פסק הדין בהליך הראשון, אין לחברה עוד אפשרות לפעול כאילו הסכם החכירה מקנה לה זכויות לנהוג מנהג בעלים בנכס.

...

בהתאם, נדחית טענת החברה להתיישנות של עילת התביעה.

אקדים את המאוחר ואומר, כי לאחר עיון בפסק הדין ובטענות שהונחו בפני, מסקנתי היא כי אין למחוק את הערת האזהרה, ועל כן דין התובענה דחיה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נדחית התובענה למחיקת הערת האזהרה.