התחייבות המוכר לשפץ את הדירה לפני המכירה

מערכת היחסים בין הצדדים: כחודשיים לפני מועד החתימה על חוזה המכר ביקשו התובעים מאת הנתבעים שימכרו להם את הדירה.

בסעיף 3(א) לחוזה המכר הצהירו התובעים כדלקמן: "הקונים מצהירים כי ראו, בחנו ובדקו היטב את הממכר לרבות סביבתו, הבנוי בו והשטחים הגובלים והסמוכים לו, את מצבו הפיזי, המשפטי, לרבות את התאמת הממכר כמפורט בנסח לישכת רישום המקרקעין המצורף ומסומן נספח א', דרכי הגישה אליו וממנו, ואת זכויות המוכרים במקרקעין ועיינו בכל נספחי הסכם זה ובכל מיסמך רלוואנטי נוסף שהוצג בפניהם ומצאו את כל אלה מתאימים לצרכיהם לדרישותיהם ולמטרותיהם, במצבם כפי שהם במועד החתימה על הסכם זה (" AS IS "), לשביעות רצונם המלאה, וכי המוכרים אפשרו לקונים להביא מומחים ואנשי מיקצוע מטעמם על מנת שיבדקו את הדירה, סביבתה ואת מערכותיה עובר לחתימת ההסכם, והכל בכפוף לנכונות הצהרות המוכרים וקיום התחייבויות המוכרים לפי הסכם זה אין להם כל טענות בגין אי התאמה ו/או פגם ו/או מום ו/או כל טענה ו/או כל תביעה מכל מין וסוג שהוא בקשר עם הממכר, זולת פגם נסתר". בסעיף 5(ה) לחוזה המכר הסכימו הצדדים כדלקמן: "הדירה תמסר לקונה יחד עם הציוד המפורט להלן במצבם AS IS ללא כל תוספת תשלום, ומבלי שלמוכר תהיה כל אחריות בגין הציוד

בסעיף 13(א) לחוזה המכר הסכימו הצדדים כדלקמן: "הכתוב בהסכם זה ממצה באופן בלעדי את כל המוסכם בין הצדדים, ואין להיתחשב בכל משא ומתן לקדם לחתימתו ובכל הצהרות, מצגים, התחייבויות או הסכמים שהיו תנאי לחתימתו של הסכם זה וכל אלה בטלים ומבוטלים." לאחר שהתובעים קיבלו את הדירה לחזקתם, ביצעו שיפוצים בדירה.

...

הנתבעים טענו שיש לדחות את תביעת התובעים מהסיבות שיפורטו להלן: הנתבעים הסבירו לתובעים כי המדרגות הצרות שהם מבקשים לבנות, לא תהיינה תקניות ותלולות, אך הם עמדו על דעתם שכך רצונם.

על כן סבור אני שיש לדחות את תביעת התובעים גם בעניין זה. יתר הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעם התובעים: התובעים לא הביאו כל עדות על הליקויים האחרים הנקובים בחוות דעתו של המומחה מטעמם, ולכן יש לדחות את חוות דעתו של המומחה בכל הקשור לליקויים הנטענים עליהם לא העידו התובעים.

סבור אני שיש לדחות תביעת התובעים בגין טענתם לאי פינוי המיטלטלין במועד מהסיבות כדלקמן: 1) עדותה של התובעת 1 היא עדות יחידה של בעל דין, עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות; 2) גם אם אקבל את עדות התובעת 1 בעניין זה, בהתאם לבקשתה היא קיבלה חזקה בדירה לפני המועד הנקוב בחוזה המכר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעים נגד הנתבעים.

המוכרים, בתגובה להודעת צד ג', טענו כי הם עמדו בהתחייבויותיהם לקונים , לרבות שפוץ הדירה על פי חוות דעת השמאי, למעט קבלת היתר הבנייה למרפסת שטרם הושג, וכי הם עומדים בהתחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה עם הקונה (המשיב).

כמו כן, המשיב הסתיר את העובדה שהוא מכר את הדירה, והוא כבר אינו בעל זכויות בה, ובשל כך איבד את זכות התביעה.

יתרת התמורה, בסך 96,500 דולר, ישלם המשיב למוכרים לא יאוחר מיום 3.5.2005 כנגד קבלת החזקה בדירה, וכנגד קבלת כל האישורים והמסמכים הדרושים לרישום הדירה ע"ש הקונה כמפורט בסעיף 7.1 להסכם, דהיינו אישורי מס שבח ומס מכירה, אישור ערייה וייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות על שם הקונה.

...

בנסיבות אלה, אני סבורה כי המערער לא התרשל בניסוח ההסכם, ופעל בהתאם לחובת הזהירות המוטלת עליו, בכך שהבטיח אישורי תשלום מס השבח ומס המכירה, וכן את קבלת אישורי העירייה, באמצעות הותרת כספים בידי המשיב.

לאור כל האמור, אני סבורה כי דין הערעור להתקבל.

סוף דבר לאור כל האמור, הערעור מתקבל.

סעיף 2.3 להסכם המכר קובע לעניין זה, כי "המוכר מצהיר ומתחייב כי אין כל פגם או מום בדירה, במתקניה ו/או באביזריה, לרבות במערכות האינסטלציה, ביוב, חשמל, מיזוג אויר, וגז, וכן כי לא ידוע לו על כל פגם או מום נסתר בדירה וכי הדירה נמכרת לקונה במצבה as is". הסעד הנתבע בתביעה בדבר נושא הנזילות והרטיבות לא הוכח.

עוד מוסיף התובע שהטענה שלפיה החל בבצוע שיפוצים בדירה עוד טרם החתימה על הסכם המכר אינה עולה בקנה אחד עם הטענה להפרה של ההסכם.

זאת ועוד, נראה שהתכלית העומדת ביסודה של ההוראה החוזית בהסכם המכר המגבילה את הקונה לבצוע שיפוצים קלים בדירה עובר למסירת החזקה בה, היא למנוע מצב דברים שבו אם עסקת המכר לא מתממשת, יוותר המוכר עם דירה שנעשו בה שינויים משמעותיים.

כמו כן, בתכתובת דוא"ל מטעם הנתבע 1 מיום 9.1.2017 כתב הוא לבא-כוח התובע: "הסכמתי לתת לדן להכנס ולשפץ את הנכס ואף נודע לי שדן ניכנס לגור לפני ששילם את מלוא הסכום ולא עשיתי עיניין מהנושא למרות שקבלתי מדורון ועמוס [בא-כוח הנתבעים והמתווך בהתאמה, א.ו.] הבטחה שישימו עין על הנכס ועל העיסקה" (נספח 1 לכתב ההגנה בתביעה הראשית).

...

על כן הבקשה נדחית.

סוף דבר מן הטעמים שהובאו לעיל, התביעה הראשית מתקבלת באופן חלקי במובן זה שהנתבעים ישלמו לתובע 180,000 ש"ח. על סכום זה יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום 15.9.2016 (המועד הקובע להערכת הנזק על-פי חוות-דעת המומחה מטעם בית המשפט).

התביעה שכנגד נדחית.

עוד הצהיר כי "בנה את הנכס האמור על פי תקנות וחוקי עירית ירושלים בכל הקשור לגובה ו/או שטח ו/או גודל ו/או כל דרישה של עריית ירושלים" וכי "עד לתאריך הסכם זה שילם את כל האגרות ו/או המסים ו/או הקנסות הקשורים לשם קבלת היתר בכפוף לכל הסטאנדרטים של הערייה". בסעיף 2 להסכם הצהיר הנתבע כי הוא "מתחייב שאין כל מניעה משפטית ו/או מעשית ו/או כלכלית שתימנע השלמת העברת הנכס ורישומו בשם הקונה... במקרה ותעלה היתנגדות או מניע כלכלי או משפטי או כל אמצעי שימנע מהעברת הבעלות על הנכס לידי ולחזקת הצד השני, מתחייב הצד הראשון בהחזרת הסכום ששילם הצד השני תמורת הנכס לידי הצד השני ללא כל איחור או סחבת או היתמהמהות". בסעיף 8 נרשם: "ידוע לצד הראשון (הנתבע-מ.ק.) על כוונת הצד השני להתקין גדר עם שער לשם הפרדת החלקה האמורה מהגן של הבניין". פרוץ הסיכסוך התובעת ובעלה ביקשו להתחיל את השפוץ בדירתם הראשונה, והעבירו המטלטלין שלהם מדירה זו לדירה השניה שרכשו.

אם כטענת הנתבע התובעת ובעלה, כמו גם עו"ד נאפז ידעו שאין היתר בניה על הדירה, ואף הנתבע הצהיר ב"הואיל" הרביעי, שהוא שילם אגרות וקנסות "לשם קבלת היתר", סביר להותיר סכום מהתמורה שישולם רק לאחר קיום מלוא התחייבויות המוכר, ואלו אותם 25,000 דולר אשר ישולמו "ביום הוויתור המוחלט", ביום שבו יופטר המוכר מכל התחייבות.

וכך הצהירה: "כבר ביום חתימת הסכם המכר, וזאת עוד בטרם תשלום מלוא התמורה על פי ההסכם. בהתאם לכך אני העברתי באופן מיידי ובידיעתו המלאה של המשיב את החפצים של(י) מהדירה הישנה אל הנכס על מנת שאוכל להתחיל בשפוץ הדירה הישנה". עוד הצהירה שהנתבע סילק אותה ואת משפחתה מהנכס, ומשתמע כאילו היא ומשפחתה נזרקו לרחוב.

...

" "פרכות וסתירות שנמצאו בעדות אינן מחייבות בהכרח את המסקנה כי עיקר העדות אינו אמין, בהתאם לכלל הקבוע בסעיף 57 לפקודת הראיות." (ציטוט ההלכה הפסוקה כפי שהובאה בע"פ 8444/15 יעקב אלעד אלקסלסי נ' מדינת ישראל [נבו] (27.10.2016).

נוכח כל האמור לעיל, התובעת זכאית לא רק להשבת הסכום ששולם על ידה על חשבון הדירה – 103,000 דולר בניכוי פסק הדין החלקי שכבר ניתן בסכום של 61,000 דולר), אלא גם לפיצוי בגין נזקיה ככל שאלו הוכחו.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: · הפרשי הצמדה וריבית בכל הנוגע לסך 61,000 דולר (קרן)– שניתן לגביו פסק דין חלקי, מיום 26/4/12 ועד ליום שנועד לתשלום פסק הדין החלקי – 30/12/15.

התובע טען, כי מיד לאחר החתימה על זכרון הדברים התברר שיש פער בין מצגי הנתבעים לפני החתימה והתנהלותם לאחריה, כאשר בין היתר, הנתבעים לא עמדו בהתחייבותם לפנות את הדירה, ורק בסוף יולי 2015 התאפשר לו להכנס לדירה לשם התחלת השפוץ.

כאמור, מנוסח זה של התניה השמיט יורם את המילים "אם יתברר כי איזו מהצהרות המוכר אינה נכונה...". זיכרון הדברים חסר פרטים מהותיים, כגון מועד מסירת החזקה בדירה, לוח תשלומים, אופן ביצוע התשלומים (למשל, הצורך בנטילת משכנתא ובמקרה זה - התחייבות לחתום על מיסמכי הבנק) ותשלומי מיסים.

תקופת סיום השפוץ לוותה בלחץ ומתח אצל שני הצדדים - התובע ואישתו ביקשו לסיים את השפוץ שהתארך ונדרשו לפנות את הדירה השכורה בה התגוררו (ראה סעיף 38 לתצהיר התובע ועדותו בעמ' 69, שורות 23 - 30, לפרוטוקול מיום 22.10.2018) ואילו יורם הבין כי מאחר וטרם הבשילו התנאים לחתימה על הסכם המכר, יש לדאוג להסדרת הסטאטוס של התובע ומשפחתו בדירה לאחר סיום השפוץ וטרם כניסתם לדירה.

...

לפיכך, דין התביעה במישור זה להידחות.

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 237,545 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובע את אגרות המשפט, הוצאותיו בגין חוות דעת השמאי מטעמו וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.