התחייבות בהסכם לאשר את כל חריגות הבניה לא להביא לאישור כלל

בטיוטה זו נרשם בסעיף 1.3 כי: "ידוע לשוכר כי רקורד ביצעה תוספות בניה במושכר... ...ללא קבלת היתר בנייה... ...עוד ידוע לשוכר כי לצורך הסדרת חריגות הבניה, עליו להגיש לרשות המקומית תכנית לגבי כלל המושכר, והוא ישא בכך על אחריותו ועל חשבונו...". עימאד טען כי מדובר בחוזה שלא נחתם בסופו של דבר ע"י המשכיר, ותחתיו נחתם ביום 17.5.2020 הסכם אחר מול המשכיר שסומן נ/1, בו הצהיר בסעיף 1.3 כי: "ידוע לשוכר כי אדירם, מי ששכרה את המושכר לפני רקורד, ביצעה תוספות בניה במושכר... ...ללא קבלת היתר בניה. בנוסף לכך בנתה רקורד משרד בצמוד למבנה השירותים במושכר בחריגה וללא היתר... ...ורקורד התחייבה מול המשכיר... ...להסדיר את כל חריגות הבניה בהגשת תכניות לגבי כלל המושכר ובקשה להיתר בניה על אחריותה ועל חשבונה...". עימאד טען עוד, כי התובעת לא העבירה חשבוניות כדין כדי שהנתבעת תוכל לנכות מע"מ, אולם עניין זה לא היה חלק מההתנגדות.

בעניינינו, התחייבה הנתבעת כי תשיג רשיון עסק וכי לא תהיה לה כל טענה בעיניין זה. על פניו נראה איפוא, כי מדובר בעיקר ב"טעות בכדאיות העסקה" שנתגלתה באיחור: הנתבעת ידעה היטב בעת חתימת הסכם המכר כי ישנן חריגות בניה ללא היתר, אולם היא גילתה באיחור, כי הדבר מונע קבלת רשיון עסק, דבר הידוע לכול.

בקביעת גובה הערבון, יש להביא בחשבון את השיקולים השונים, תוך שימת לב לסכויי ההגנה הקלושים מזה וליכולתו הכלכלית של המבקש מזה (רע"א 384/17 קלמו סבוב נ' גמא ניהול וסריקה בע"מ, (01/02/2017) פסקות י'-יא' לפסה"ד).

...

בטיוטה זו נרשם בסעיף 1.3 כי: "ידוע לשוכר כי רקורד ביצעה תוספות בניה במושכר... ...ללא קבלת היתר בנייה... ...עוד ידוע לשוכר כי לצורך הסדרת חריגות הבניה, עליו להגיש לרשות המקומית תכנית לגבי כלל המושכר, והוא ישא בכך על אחריותו ועל חשבונו...". עימאד טען כי מדובר בחוזה שלא נחתם בסופו של דבר ע"י המשכיר, ותחתיו נחתם ביום 17.5.2020 הסכם אחר מול המשכיר שסומן נ/1, בו הצהיר בסעיף 1.3 כי: "ידוע לשוכר כי אדירם, מי ששכרה את המושכר לפני רקורד, ביצעה תוספות בניה במושכר... ...ללא קבלת היתר בניה. בנוסף לכך בנתה רקורד משרד בצמוד למבנה השירותים במושכר בחריגה וללא היתר... ...ורקורד התחייבה מול המשכיר... ...להסדיר את כל חריגות הבניה בהגשת תכניות לגבי כלל המושכר ובקשה להיתר בניה על אחריותה ועל חשבונה...". עימאד טען עוד, כי התובעת לא העבירה חשבוניות כדין כדי שהנתבעת תוכל לנכות מע"מ, אולם עניין זה לא היה חלק מההתנגדות.

יודגש כי אין צורך להגיע למסקנה שלנתבע סיכוי טוב בהגנתו; מספיקה המסקנה, שאם תתקבל גרסת הנתבע כמהימנה - אזי יש לו סיכוי כלשהו להצלחה (ע"א 518/87 ליאון פטלז'אן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ (25.11.1993) ; ע"א 8493/06 ציון כהן נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (2010) ; ע"א 5480/98 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' אבו, פ"ד נב (2) 476, 479 (1998) ; רע"א 8381/14 ישראל אברבך נ' בנק אגוד לישראל בע"מ, (26/01/2015) ; רע"א 3912/12 אייקום תקשורת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (11.11.2012)).

בנסיבות אלה, לנוכח חולשתה של ההגנה וההלכה הפסוקה בנושא, אני קובע כי קבלת ההתנגדות תותנה בהפקדה כספית של בערך מחצית מגובה התובענה נומינאלית, בשיעור של 125,000 ₪, אשר יופקדו בחמישה תשלומים חודשיים, שווים ורצופים של 25,000 ₪ כל אחד מהם, החל מיום 2.2.22 ובכל שני לחודש.

אציין, במאמר מוסגר, כי יש לתמוה על כך שאישור פיקוד העורף מחודש דצמבר 2011 צורף לאישור האדריכל יוסף מיום 30 בנובמבר 2011, אולם (כפי שיובהר להלן) נוכח קביעתי לפיה קראוס לא הרסו את כל אשר נדרשו להרוס על פי היתר 08, כך שקיימות חריגות בנייה בקומה השלישית, שלא קיבלו היתר, אין לכך חשיבות של ממש, לעניין הפרת ההסכם על ידי קראוס ואף לא לעניין ההצהרה הכוזבת, לפיה התקבלו היתר וטופס 4, לבניית שתי יחידות דיור בקומה השלישית, ממנה נגזרת גם אחריותו של עו"ד סלומון, ברשלנות.

בסיכומיו טען עו"ד סלומון כי גב' רז לא טעתה באישור הפיצול וכי תשריט הפיצול תואם את היתר הבנייה, אך לא הראה כיצד ואף הוסיף וטען, טענה סותרת, לפיה, גם אם חלה טעות אצל "אנשי המיקצוע בערייה, על אף שהם בדקו את העניין היטב", המסקנה המתחייבת מכך היא שגם עו"ד סלומון יכול היה לטעות אותה טעות, מבלי שהדבר ייחשב לרשלנות.

לא הוכח שגב' רז בדקה את העניין היטב (שהרי הנתבעים בחרו שלא להביאה להעיד) ואף אין צורך לבחון, במסגרת פסק דין זה, מדוע וכיצד טעתה גב' רז לחשוב שתשריט הפיצול תואם את היתר 08, שהרי ברור לחלוטין, גם לכל הדיוט, אשר מעיין בבקשה 08 ובהיתר שניתן על פיה ומשווה אותם לתשריט הפיצול (ובודאי שצריך להיות ברור לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין, כעו"ד סלומון) שתשריט הפיצול אינו תואם את בקשה 08 ואת היתר הלגליזציה שניתן לבקשה זו, הן בשל הבנייה החורגת הקיימת בקומה השלישית והן מאחר שהבקשה והיתר הלגליזציה כוללים דירה אחת בלבד בכל קומה.

בנוסף, גם על פי שטח הבנייה שהותר במסגרת בקשות 05 ו- 08, היה צריך עו"ד סלמון לדעת, שעל פי הדין, כלל לא ניתן לקבל היתר לשתי יחידות בקומה זו. ההבדל בין פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בענין עיני - ת"א (מחוזי ת"א) 2635/06 אורה שיפריס נ' אורי עיני (07.09.2011) אשר גם אליו הפנה עו"ד סלומון בסיכומיו (אשר בעירעור עליו, שדן באחריות המוכרים בלבד, ניתן פסה"ד בעיניין שיפריס, שנזכר לעיל) לבין ענייננו הוא, ששם היה מדובר בשאלה אם היה על עוה"ד לבדוק את שטח הבית שניבנה ולראות אם הוא תואם את היתר הבניה שניתן, בעוד שבעניינינו, היה ידוע לעו"ד סלומון שהתובעים חרגו מההיתר שניתן להם (היתר 05) שכן בשל חריגה זו הוגשה הבקשה ללגליזציה (כפי שאף נכתב בהסכם המכר).

...

לפיכך, אני דוחה את הדרישה לסעד זה. הסעדים להם זכאים התובעים מעו"ד סלומון כאמור לעיל, השתכנעתי שאילו התובעים היו יודעים שקיימות חריגות בנייה בקומה השלישית, שלא קיים טופס 4 לבנייה במצבה בעת עריכת הסכם המכר, ושלא ניתן לפצל את הקומה השלישית לשתי יחידות דיור נפרדות, הם לא היו רוכשים אותה.

לפיכך, על עו"ד סלמון לשאת בנזק שנגרם בגין רכישת קומה זו. אני דוחה את טענת עו"ד סלומון, בסיכומיו, לפיה התביעה לא הוגשה בעילה נזיקית; בסוף סעיף 36 לכתב התביעה נכתב, כי עילות התביעה נגד עו"ד סלומון הן הפרת חובות נאמנות, הפרת חובות חקוקות, הטעייה ורשלנות, שהן עילות נזיקיות, אשר מפורטות בסעיפים 46-37 לכתב התביעה {וראו סעיף 40 לכתב התביעה, שם מצוינים, במפורש, סעיפים מפקודת הנזיקין [נוסח חדש]}.

התוצאה התביעה מתקבלת חלקית, לגבי הקומה השלישית בלבד, הן נגד קראוס והן נגד עו"ד סלמון והם מחויבים בזה לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: חיוביהם של קראוס - להשיב לקניג את התמורה ששילמו בסך של 1,125,000 ₪, באופן שכל תשלום אשר שולם עבור הקומה השלישית, יהא צמוד למדד תשומות הבנייה, מהיום בו שולם ועד להחזר המלא בפועל.

· העידר סעיף תקציבי מאושר או החלטת של מליאת הנתבעת המאשרת את ההוצאה הכספית המתחייבת עבור ביצוע ההסכם.

באשר לתוצאה המתחייבת ביחס להסכם שלא הובא לאישור מליאת המועצה מקום בו הדבר מתחייב על פי דין, הוסיף בית המשפט באומרו: ''המסקנה היא כי החוזה נחתם תוך חריגה מסמכות, ומשכך הוא בטל .

תוצאה זו מתחייבת מן הדואליות הנורמאטיבית – שכן היא נלמדת הן מהכלל המנהלי לפיו פעולה של רשות שנעשתה בחריגה מסמכות דינה בטלות והן מהכלל החוזי המעוגן בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לפיו חוזה שכריתתו אינה חוקית הוא חוזה בטל .

לעמדה לעיל הצטרף כב' השופט מינץ, אשר פסק באומרו: "הסמכות הסטאטוטורית להגשת תכנית לפי סעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבניה (להלן: החוק) מסורה, בין היתר, ל'רשות המקומית'. אכן, החוק אינו מגדיר בצורה מפורשת מיהו הגורם המוסמך לקבל החלטה בשם 'הרשות המקומית' בעיניין זה, כמו גם לעניין הגשת היתנגדות לתכנית (לפי סעיף 100(2) לחוק), או הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית בנוגע לתכנית (לפי סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק). עם זאת, שותף אני לעמדה שסמכויות אלה בעינייני תיכנון ובניה, הוענקו ל'רשות המקומית', במובן הרחב, היינו למועצת הרשות המקומית, ולא לראש הרשות המקומית, שהחוק אינו מעניק לו כלל סמכויות בעינייני תיכנון או רשוי, מלבד קביעת חברותו במוסדות תיכנון שונים.....

כאמור, בהסכם נקבע כי על הנתבעת להגיש תכנית מפורטת ביחס לחלקה "אשר לפיה תבוצע חלוקת הזכות הקניינית ולמצב הקיים בשטח". התובע, וטעמיו עמו, לא טרח לצרף את כל בעלי הזכויות בחלקה כנתבעים בהליך על מנת כי תשמע עמדתם לעצם הדרישה להגשת תוכנית מפורטת על ידי הנתבעת ובאיזה אופן התכנית המפורטת שתוגש, אם תוגש, תשקף את זכויותיהם הקנייניות והמצב הקיים בשטח.

...

ממכלול הנימוקים לעיל, אני דוחה את דרישת התובע לקבלת סעד כספי.

סיכום: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבעת 1, באמצעות בא כוחה, הוצאות משפט בסך של 7,020 ₪ (כולל מע''מ) וזאת עד ליום 16.04.2023 שאם לא כן הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן הוצג בפני התובעים, כי הדירה ניבנתה כדין, כי אין בה כל חריגות בניה, כי לא ידוע על פגמים ו/או ליקויים ו/או על תקלות במערכות הדירה, וכן כי לא ידוע על בעיות רטיבות בדירה.

טרם החתימה על ההסכם, הודע לתובעים כי לא היתקבל טופס 4 בגין הדירה, מאחר שהנתבעים לא מילאו את כל דרישות הועדה לתיכנון ובניה (לטענתם הנתבעים, בשל חוסר משאבים).

חרף האמור, החליטו התובעים לרכוש את הדירה, כאשר בהסכם נקבע, בין היתר, כי הנתבעים מתחייבים למלא את הדרוש לקבלת טופס 4, וכן להמציאו בפני התובעים בתוך 70 יום ממועד החתימה על ההסכם.

דיון בליקויים הנטענים דיון בליקויים המתייחסים לעבודות שבוצעו על ידי הנתבעים ע"פ ההסכם: המחסן שניבנה: בחוות דעת גורוביץ' נרשם - נימצאו מספר ליקויים הנוגעים לאופן בניית המחסן ואשר דרושים תיקון, כגון: בשל אופן הבניה קיימת חדירת מים למחסן; דלת הכניסה מעץ ואינה עמידה לתנאי חוץ; העדר פח משלים בהקף תיקרת המחסן; המחסן שניבנה אינו חדש והותקן מלוחות משומשים.

הנתבעים מעידים מנגד כי נעתרו לכל הפניות של התובעים וכי הנתבע ויוסי הגיעו פעמים רבות כדי לסדר ולתקן דברים, ובין היתר תיקנו וסדרו דברים שבכלל לא היו צריכים לסדר על פי ההסכם ועשו זאת כמחווה של רצון טוב לתובעים.

כאשר התובע נישאל ע"י בית המשפט מה היה כתוב בהסכם המכר לצד ג', השיב: "כל מה שאמרתי שאתקן תיקנתי ואני מדבר על נזילות מהגג, אמרתי להם שתיקנתי והבאתי להם גם את החשבונית וגם את האחריות. לגבי המחסן והבריכה הם קיבלו את זה כמו שזה. המערכת של הבריכה הוחלפה ואני אמרתי להם." (פרו' עמ' 8 ש' 11-14).

...

אני קובעת כי הנתבעים ישלמו לתובעים סכום כולל של 6,500 +12,500 + 8,000 ₪, והכל כפי שפורט לעיל.

לא מצאתי לנכון ליתן צו להוצאות וכן לא מצאתי לנכון לפסוק שכ"ט בשל הפער הגדול בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק בסופו של דבר.

לא מצאתי גם ליתן צו הפוך להוצאות ותשלום שכ"ט (היינו שהתובעים ישלמו לנתבעים), שכן בסופו של דבר כן חויבו הנתבעים לשלם סכום מסוים לתובעים.

מכאן, שאף אם הייתה אי בהירות בניסוחו של סעיף 4 המאפשרת להעניק לו יותר מפירוש סביר אחד, יש מקום להחיל על הנתבע את הכלל של פירוש חוזה לרעת מנסחו, בהתאם לסעיף 25(ב1) לחוק החוזים הקובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". בהתאם לכלל זה כבר נקבע, בין היתר, כי בפרשנות של תניה בחוזה "נכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד" [ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581, 586 (1988), רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.02.2016)].

אוסיף כי גם אם הנתבע קיבל אישור משכנתא עיקרוני לא היה בו די בנסיבות העניין כדי להעיד כי בסופו של יום היה מקבל משכנתא ומה סכום המשכנתא אותה היה מקבל, וזאת נוכח טענות הצדדים על חריגות בנייה בנכס, אשר לא הובאו לידיעתו של הבנק, עת לכאורה ניתן האישור העקרוני (לעניין זה ראו עדותו של הנתבע בעמוד 80 שורות 34-13, ועמוד 81 שורות 4-1).

בסעיף 20 לתצהירו טען הנתבע כי עו"ד פריש שלח לבא כוחו "מכתב/מייל וטיוטת חוזה, שתוכנן, התחייבויות הצדדים הנן זהות, באופן מהותי ובעיקרי הדברים והעובדות בקשר ו/או ביחס לזכרון הדברים, ורק היה צריך לעשות השלמות טכניות ולמלא בעצם את הסכומים, שווי העסקה בדיוק כפי שבאו לידי ביטוי בזכרון הדברים" עוד הוסיף בסעיף 21 לתצהירו כי לתדהמתו ביום 15.10.2020 שלח עו"ד פריש הודעה במייל על ביטול זכרון הדברים ללא כל צידוק או נימוק.

ובהמשך עו"ד פריש נישאל: "שאלתי היא פשוטה, היא סיכמה בזכרון הדברים וגם בתצהיר שלה וגם בהקלטות שמסירת החזקה תהיה עם קבלת המשכנתא ויש סיטואציה כזאת בתיק הזה בזכרון דברים הזה היא תקבל את המשכנתא הוא ייכנס לדירה יקבל חזקה והוא ישלים לה מספר צ'קים. זו הייתה העסקה. ואתה בעריכת החוזה שלך חרגת מהסיכום שלהם הבנת את שאלתי?" ומשיב כי זכרון הדברים מציין כי הוא כפוף לאישור עורך דין וכי הוא אינו יכול להוציא עסקה כזאת "כמו שחברי רומז פה שאולי יחתמו על מסמכים כאילו קיבלו כספים ואחרי זה" (עמוד 14שורות 25-7) ומסביר שוב בהמשך: "עם זה צריך להיתמודד, אני אומר אם קונה לוקח משכנתא הוא צריך להביא את ההון העצמי. לא הביא את ההון העצמי הבנק לא יאשר לו" (עמוד 14 שורות 34-33).

,ואף ציין שהחובה שלו כעורך דין מול לקוחה היא לא לאשר לה לחתום על עסקה בה מוסרים חזקה בטרם מקבלים את כל הכסף (עמוד 18 שורות 8-3).

...

מכל האמור לעיל עולה כי התובעת פעלה בהתאם לזכויותיה על פי זיכרון הדברים, העבירה את הטיפול לבאי כוחה, אשר על פי מיטב שיפוטם המקצועי, קבעו שמסירת החזקה תעשה בכפוף לקבלת תשלום מלוא התמורה וכי החתימה על מסמכי המשכנתא תעשה לאחר קבלת כל ההון העצמי.

לא זו בלבד שלא ברור מדוע הבקשה הוגשה רק ביום 20.6.2023 בעוד מהמסמך עולה כי הונפק כבר ביום 27.3.2023, הרי שאין במסמך כל נימוק לסגירת התיק, ועל כן אין במסמך זה כדי להשפיע על החלטתי בעניין זה. עוד אוסיף, כי אין בעובדה שהתלונה במשטרה נסגרה, וללא שפורטה סיבת הסגירה, כדי להעיד שהתנהלות הנתבע הייתה ראויה.

על כן אני מורה על תיקון הטעות בעמודים אלו ובמקום "העדה הגב' ****" ייכתב "העד מר משה פריש". סוף דבר התביעה מתקבלת.