השתתפות בהוצאות פיתוח: המלצה לפטור ממכרז

לפני תביעה שבה דורשים התובעים שהנם שלושה אחים – יזמים שבקשו לטענתם להקים מיפעל לצורכי תעשיה על קרקע, באזור התעשייה בטמרה, להורות לנתבעת 1 – מדינת ישראל משרד הכלכלה (להלן: "משרד הכלכלה") ליתן המלצה להארכת הסכם פיתוח שנחתם בשעתו בין התובעים ובין הנתבעת 2 – רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") וכן להורות לרמ"י להאריך את תוקפו של הסכם הפיתוח ולהקצות את הקרקע נשוא הסכם הפיתוח לתובעים, בפטור ממכרז.

לאחר שבקשת התובעים נבדקה במשרד הכלכלה, נשלחה ביום 12.11.00 הודעה לתובעים ולפיה אושרה להם הקצאת מיגרש בגודל המבוקש על ידם והידוע כחלק ממגרש 2 (אמצעי) על פי תב"ע ג/2834 באזור התעשייה בטמרה (להלן: "המיגרש") והתובעים נדרשו לשלם את הוצאות הפיתוח עבור המיגרש, ואולם הודגש כי "אין בתשלום 'הישתתפות בהוצאות הפיתוח' התחייבות כלשהיא של משרד התעשייה והמסחר להקצות לך את הקרקע. אם מסיבה כלשהיא לא יוקצה המיגרש הנ"ל לכם, ו/או ההקצאה תבוטל על ידי מנהל מקרקעי ישראל, יוחזרו לכם הסכומים ששולמו על ידכם על פי נוהלי המשרד. אי לכך יש לראות בתשלום הוצאות הפיתוח פקדון בלבד עד לחתימת הסכם עם מנהל מקרקעי ישראל". כעולה ממסמכים שצרף משרד הכלכלה, התובעים שילמו את מלוא הוצאות הפיתוח בסכום כולל של 146,825 ₪, כאשר סך של 118,072 ₪ שולמו כבר ביום 12.4.99 עוד בטרם ניתנה המלצת משרד הכלכלה והיתרה בסך 29,753 ₪ שולמה ביום 17.12.00.

...

משלא נתבקש בכתב התביעה סעד כספי כלשהו או סעד הצהרתי שעניינו ההתחשבנות הכספית שבין הצדדים , אינני קובע קביעה כלשהי בנושא , ואני נעתר לבקשה לפיצול סעדים כך שהתובעים יוכלו לתבוע בנפרד כל סעד כספי הנוגע להתקשרות שבין הצדדים.

בניגוד לטענת הנתבעות אני סבור כי טענותיהם ותביעותיהם הכספיות של התובעים היו תלויות גם בתוצאות הליך זה ולפיכך לא היה מקום לחייב את התובעים להגיש תביעה כספית שאינה מגובשת במלואה ושעשויה הייתה להשתנות באופן מהותי בשים לב לתוצאות הליך זה. בהקשר זה אציין גם כי ספק בעיני אם קיים צורך במתן היתר לתובעים לפיצול סעדים נוכח האפשרות הסבירה שלפיה , התובעים היו נדרשים בכל מקרה לפצל את תביעתם ולהגיש את תביעתם הכספית לבית משפט השלום (בהנחה כי אין מדובר בתביעה כספית המצויה בסמכות בית המשפט המחוזי) וזאת לאור הלכת "עקריש" (ע"א 29/58 לוי נ' עקריש פ"ד יב 1457,1458 (1958), העומדת בתוקפה עד היום (ראו ע"א 5639/13 יעל סגל נ' מיכל ורמז ואח' (14.8.14, פסקה 9).

בכל מקרה ולמען הזהירות אני מאשר פיצול סעדים כמבוקש.

החלטה 737, שאיפשרה הקצאת קרקעות בפטור ממכרז על פי המלצת אגודת היישוב החקלאי ובתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים מופחתים, בוטלה בפסק דינו של בית המשפט העליון בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח', פ"ד נו(6) 25, מהטעם ש"יתרון זה של רכישת זכויות חכירה בקרקע ללא צורך להתחרות במיכרז די בו כדי שיימצאו מי שיהיו מעונינים לאכלס את המקרקעין שייעודם ישונה.

מן הכלל אל הפרט במקרה הנידון, סעיף 4א' להוראות ההסכם שנערך בין המערערת למשיבה קובע בהי לישנא : "כתנאי מוקדם לקבלת המלצה למגרש מתחייבים המתיישבים להפקיד בידי מי שתורה האגודה במועד חתימת ההסכם סכום השווה בשקלים ל-10,000 דולר ארה"ב לפי השער היציג במועד התשלום לקרן הון בלתי מוחזרת המיועדת להישתתפות בפתוח הישוב, וזאת ע"ח חלק מהוצאות פיתוח ותשתית שבוצעו בעבר בגין דרכים, נקוז, ותאורת רחוב". מחד, ניתן לפרש את משמעות סעיף זה, כך שהסכום הנוסף שנגבה מהמשיבה בסעיף 2ב' להסכם, מעבר לתשלום הוצאות הפיתוח (30,300 ₪), נועד לתשלום הישתתפות בהוצאות פיתוח הישוב.

מעבר לסכום של 100,000 ₪, המוכר כסביר, נידרש אישור פרטני, כדי למנוע "ניפוח" מלאכותי של הוצאות הפיתוח, והסוואת התשלום העודף, עבור ההמלצה, בדרך זו. כל סכום הנגבה מעבר למותר- מוגדר כ " כספים אסורים". היה ואגודה כלשהיא "נתפסת" כשהיא חורגת מהאמור, וגובה כספים אסורים, ממ"י מקפיא מיד את הרחבת הישוב, עד לעריכת ברור, ורשאי הוא, לפי הנחיות הפנים, החלטה 1180, להפקיע את קביעת הרוכשים (בדרך של הפניית המומלצים) מידי האגודה, ולשווק את המגרשים במיכרז פומבי.

...

לסיכום טענה המשיבה, כי המערערת אינה מבחינה בין כספים אשר אין כל הוראה חוקית המונעת גבייתם, לבין כספים הנגבים כתנאי למתן המלצה להקצאת קרקעות המדינה, אשר נאסרו במפורש בדין ובכך מבקשת המערערת לבלבל את היוצרות.

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכתבי הטענות, באתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור להידחות, כמפורט בהמשך הדברים.

כן יתר הטענות ביחס לתקנות או לתקנון האגודה מתייתרות אף הן. לפיכך דין הערעור להידחות.

ביום 30/10/01 העביר הנתבע אל התובעת שובר לתשלום הישתתפות בהוצאות הפיתוח בסך של 87,791 ₪, אשר שולם על ידי התובעת רק ביום 9/3/02 (נספח 4 ל-נ/2).

יחד עם זאת לטעמי יש הבדל בין יזם חדש המגיש בקשה להקצאה, בה ניתנת לו היזדמנות לממש את ההקצאה בפטור ממכרז במהירות ובתנאים המפורטים בהמלצה, תוך עמידה בתנאים של רמ"י (המפרט הכספי), חתימה על הסכם פיתוח ועמידה ביתר התנאים הנדרשים להשלמת עסקת ההקצאה (כמפורט בסעיף 3 לעיל), ובין יזם שאינו חדש, שהתנהל בעצלתיים, ובמשך שנים לא מילא אחר הדרישות של רמ"י, לא חתם על הסכם פיתוח ולא עמד ביתר התנאים הנדרשים בעסקת הקצאה, המבקש (לאחר שנים) חידוש המלצה.

זאת במיוחד כשישבה בשקט במשך כשלוש שנים, ורק ביום 15/3/07 שלח בא כוחה מכתב נוסף ובו דרשה החזר בסך של כ-100,000 ₪, בגין הנחת המבצע בהוצאות הפיתוח, ועל מנת להשלים את רכישת המיגרש שניתן לה בהקצאה בפטור ממכרז (נספח 19 ל-נ/2).

...

לאור כל האמור לעיל, דין טענת האפליה או הקיפוח שהעלתה התובעת להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

על כן, ולמרות ההצדקה באי חידוש מכתב ההמלצה, סבורני כי על הנתבע להחזיר את הוצאות הפיתוח ששולמו, בהתאם לתנאים הנהוגים והמקובלים אצל הנתבע בעסקאות דומות, ובלבד שלא יפחתו מסכום הוצאות הפיתוח ששולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מתום תוקפו של מכתב ההמלצה, בתאריך 15/12/04, ועד ליום התשלום המלא בפועל.

טוענת הנתבעת כי אומנם התובעת סיווגה את תביעתה כתביעה כספית, תביעת הסכום המהוה את ההפרש המגיע לה בשיעור ההישתתפות/הסובסידיות של דמי הפיתוח שהשתנה מיום אישור העסקה וטרם החתימה על הסכם הפיתוח, אלא שבחינת מיהות התביעה תגלה כי אין מדובר בתביעה אזרחית אלא בתקיפה ישירה של החלטה מנהלית.

טוענת הנתבעת כי ברי שביטול או שינוי ההוראה ישליך אוטומאטית אף על הסעד הכספי המבוקש על ידי התובעת, ולא יהא צורך בהליך נפרד נוסף בעיניין זה. טוענת הנתבעת כי אין להפריד בין עניין אופן ההמלצות להקצאת קרקע בפטור ממכרז לבין קביעת שעורי הוצאות הפיתוח, שכן הנם אחד, כשסבסוד עלויות הוצאות הפיתוח ניתנו לגופים אשר הומלץ כי יש ליתן להם פטור ממכרז להקצאת קרקע.

...

סעיף 1.1 להוראת מנכ"ל 6.2 קובע: "משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה (להלן-המשרד) מופקד על פיתוח אזורי התעשייה באזורי פיתוח ועל מתן המלצות למינהל מקרקעי ישראל להקצאת קרקע בפטור ממכרז, למפעל שתחום עיסוקו תעשייה או מלאכה או בניית מבני תעשייה להשכרה לצרכי תעשייה או מלאכה (להלן-מפעל) באזורי פיתוח בהתאם לתקנה 25(5) ולתקנה 25(11) לתקנות חובת המכרזים, התשל"ג-1993, ולהחלטת הממשלה מספר 3954 (חכ/122) מתאריך 21.8.2008, לרבות באמצעות סבסוד הוצאות הפיתוח על פי החלטת ממשלה מספר 3968 מתאריך 24.7.2005 והחלטת ממשלה מס' 3151 (חכ/117) מתאריך 14.4.2011". סעיף 1.2 להוראה קובע כי מטרת ההוראה הינה "לקבוע את נהלי מתן ההמלצות להקצאת קרקע בפטור ממכרז, הליכי קבלת הקרקע ונהלים לפיתוח אזורי תעשייה". סבורני כי פרשנות המבקשת לנתק בין הקצאת הקרקע בפטור ממכרז פטור לבין סבסוד עלויות הפיתוח הניתנים לגופים אשר מומלץ ליתן להם פטור ממכרז להקצאת קרקע אינה עולה בקנה אחד עם לשון ההוראות ועם תכליתן.

סוף דבר; לאור האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעת תשלם הוצאות הנתבעת בסך של 5,000 ₪.

יזם, אשר אושרה לו הקצאת קרקע בפטור ממכרז, משלם למשרד התמ"ת דמי הישתתפות בהוצאות הפיתוח, עבור פיתוח התשתיות במיגרש והוא מופנה למינהל לתשלום עבור ערך הקרקע ולחתימה על הסכם פיתוח".

והואיל ובנוסף לתנאי חוזה הפיתוח שלהלן יחולו התנאים המיוחדים הבאים: ידוע ליזם כי בהמלצת משרד המסחר והתעשיה לפטור ממכרז נקבע גודל השטח הבנוי המינימאלי של המבנה ל-6,500 מ"ר. בניית 6,500 מ"ר מבונה תראה על ידי המינהל כעמידה בתנאי הסכם זה ותאפשר המרת הסכם הפיתוח לחוזה חכירה.

...

אני מחייב את הנתבעת (מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל) לשלם לתובעת (אליקים בן ארי בע"מ) סך 5,277,832 ₪ (לא כולל מע"מ).

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט: אגרת בית משפט אותה שילמה התובעת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ושכר מומחי הנתבעת, בכפוף להצגת חשבוניות מס כדין.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשאת בשכר טרחת באת כוח התובעת, בהתחשב בהיקף ההליכים והתמשכותם, בסך 200,000 ₪.