ההערה הרשומה במירשם המקרקעין על החלוקה במיתחם 3 יחד עם הקביעה המפורשת בטבלת האיזון של מיתחם 1 בנוגע למספר יחידות הדיור העתידיות להם זכאים מוגרבי במיתחם 3, מהוים – כך טוענת הערייה – את ה"עוגן" הרישומי לזכויותיהם.
מאחר שמדובר בזכויות שמקורן בתכניות מאושרות (שדינן כדין חיקוק), אשר יהיה להן ביטוי ברשום, ואשר יהיה צפי לכך שיירשמו בסופו של דבר במירשם המקרקעין – האפשרות שניתן יהיה לבצע בהן עיסקאות (הן של מכר והן של שיעבוד), היא אפשרות ריאלית וסבירה.
בבג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה (מיום 18.3.07 להלן: "פס"ד בוכניק"), קבע בית-המשפט (כב' השופטת (כתוארה דאז) נאור) כי:
"מנגנון האיחוד והחלוקה נועד לשמש שתי תכליות מרכזיות: ראשית, בא מנגנון זה לשרת צרכים תיכנוניים במצבים בהם נידרש לבצע חלוקה יעילה יותר של החלקות בתוך מרחב מסוים על-מנת להתאים את החלוקה לצרכים התכנוניים... תכלית שניה של מנגנון זה היא חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בין בעלי מקרקעין בתחומיה של תכנית".
מנגנון האיחוד והחלוקה הוא אם כן כלי תיכנוני.
יחד עם זאת, לאור הקביעה בפסק-דין זה בעתירת מוגרבי, וכדי להבטיח שויון בין מוגרבי לבין חכמי ביחס לטענותיהם לגבי הפקעות העבר בחלקותיהם, אני קובעת כי בשלב הבא של הכנת תכניות האיחוד והחלוקה המפורטות, השמאי יתייחס גם להפקעות העבר בחלקות חכמי, באותו האופן בו הוא יתייחס להפקעות העבר בחלקת מוגרבי – קרי תוך ניסיון לבחון האם להפקעות אלה יש – לאור מכלול הנסיבות – השפעה על ערכה של החלקה.
...
טענות המשיבים
מנגד טענו המשיבים בתשובותיהם כי יש לדחות את העתירה.
עוד טענו המשיבות 1-2 כי יש לדחות את העתירה לאור הכלל לפיו בית-המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות המוסד התכנוני, וככלל הוא אינו מתערב בהחלטות אלה.
אינני מקבלת גם את טענתה של חכמי לפיה היא זכאית לפיצוי בשל "הקפאת זכויות" בעבר.
סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, עתירת חכמי נדחית בכפוף להנחיה לשמאי לפיה בשלב הבא של הכנת תכניות האיחוד והחלוקה המפורטות, השמאי יתייחס גם להפקעות העבר בחלקות חכמי, באותו האופן בו הוא יתייחס להפקעות העבר בחלקת מוגרבי – קרי תוך ניסיון לבחון האם להפקעות אלה יש – לאור מכלול הנסיבות – השפעה על ערכה של החלקה.
לאור התוצאה האמורה, אני מחייבת את חכמי בהוצאותיהן של המשיבה 1 ושל המשיבות 2-3 בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל קבוצת משיבות.
