השבת הוצאות פיתוח שנגבו בניגוד להלכת דירות יוקרה

משמעותה של הילכת דירות יוקרה היא כי הסכמים הפוטרים בעלי מקרקעין מהיטלי פיתוח, בנגוד לחוקי העזר ומקורות חיוב נוספים, אינם חוקיים והם פסולים.

התאגיד טען במכתב התאגיד משנת 2014 כי במצוות הילכת דירות יוקרה הוא אינו רשאי לפטור את המבקשת מהיטלי הביוב, אלא רק לקזז את הוצאות הפיתוח ששילמה המבקשת (כנראה מתוך הנחה שתשלומי הפיתוח למינהל מקרקעי ישראל הם שווי ערך לעלויות הפיתוח בפועל, ולא מעבר לכך).

בעיניין רמת נילי צוין בסע' 15 כי: "מעניין לציין, כי בפסקי דין אלה, בהם החיל בית המשפט את הילכת דירות יוקרה, נקבע כי אין מקום להורות על השבה... סיכומו של דבר, שלא עלה בידי המערערת להצביע ולו על פסק דין אחד, בו הורה בית המשפט על השבת סכומים שנגבו שלא כדין, בנסיבות מעין אלה, לאחר שההסכם בוצע על ידי שני הצדדים והצד הטוען לבטלות ההסכם הפיק רווח מההסכם." כך גם בענין פרימק, שניתן אך לפני כשנה, צוין בסע' 109 כי: "בית המשפט העליון דן מספר פעמים בסוגיית השבתם של סכומים אותם גבו רשויות מקומיות ללא סמכות שבדין (ראו: ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עריית יבנה (27.6.2011); ע"א 4708/14 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה (24.8.2015); ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב (2.4.2015); ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עריית ירושלים (22.1.2009)).

...

המסקנה היא אפוא כי במכלול הנסיבות, חרף אי-החוקיות שבחוזה 2003, אין מקום להורות על בטלותו המלאה ועל ביצוע השבה הדדית.

סיכום בהתחשב בכל האמור, אני קובע כי המועצה המקומית פטרה את החברה מהיטל הביוב.

משכך, אני מקבל את המרצת הפתיחה ומצהיר כי דרישת החוב של התאגיד מיום 21.02.2018, וכל דרישת חוב אחרת הנוגעת להיטלי הביוב במתחמים 8740 ו-8750 בטלה.

עוד נתבקש לחייב את הערייה להפנות את היזמים והבונים במקרקעין לתובעת לשם תשלום היטלי הפיתוח, ליתן דין וחשבון על הכנסות הערייה בגין גביית היטלים אלה ולהשיב סך 1,386,057 ₪ אשר גבתה הערייה בנגוד להסכם.

שנית, על-פי ההלכה שנקבעה בע"א 7368/06 בעיניין דירות יוקרה, המתכונת של הפטר היזמים הפרטיים מתשלום הוצאות הפיתוח איננה חוקית.

...

סוף דבר - התביעה נדחית על כלל רכיביה.

לנוכח תוצאת פסק הדין, אני מחייב את התובעת לשאת בהוצאות משפט בסך 450 ₪ (כגובה שכר העדה גב' זערור שנפסק לחובת העירייה).

בהתחשב בקיומן של שלוש ישיבות הוכחות ובהיקף התביעה, הנני מחייב את התובעת לשאת בשכר טרחת ב"כ הנתבעות בסך 35,000 ₪.

הרקע לתביעה עניינה של התביעה שלפניי בהשבת הוצאות פיתוח שנגבו בנגוד להלכה שנקבעה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עריית יבנה (נבו 27.06.2011) (להלן – הילכת דירות יוקרה).

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר: התביעה נדחית.

חרף התוצאה אליה הגעתי, אך בהתחשב בהיותו של הנספח להסכם הפיתוח בטל מחמת אי-חוקיותו אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

האיצטלה ההסכמית מנוגדת לפסק הדין בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עריית יבנה (27.6.2011) אשר דן בפרקטיקה הנוהגת, וקבע, כי אין זה חוקי שרשות מקומית תעניק פטור מהיטלי פיתוח לבעל הקרקע, בתמורה להתחייבותו של יזם לבצע את עבודות הפיתוח של הקרקע; מכיוון שהוראות חוקי העזר ביחס לתשלום היטלי הפיתוח הן קוגנטיות, ואין בכוחה של הרשות המקומית לפרוץ את תחומי הסמכות המסורה לה בחוק בעיניין גביית תשלומי חובה, אף לא בהסדרים הסכמיים.

לאחרונה נפסק, כי יש להחיל את הילכת דירות יוקרה גם על ההסכמים שנכרתו לפני שההלכה האמורה באה לעולם (ע"א 4183/20 יציב נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה "גני תקווה" (16.11.2022)).

תשלומי הפיתוח (הסכומים ההסכמיים ששולמו לחכ"ל בצרוף דרישות החיוב הנוספות שנגבו מבעלי המגרשים על ידי הערייה ותאגיד המים) חושבו לפי שיעורים העולים על התעריפים הסטאטוטוריים, ובנגוד לתנאים הקבועים בדין.

. באשקלון, בעבר או בהווה, אשר חויב או יחויב על ידי אחת או יותר מן המשיבות בתשלום הוצאות פיתוח העולות על הקבוע בדין, לרבות תוך היתעלמות מדמי פיתוח ששולמו בעבר לחברת ברנע בע"מ בעד אותו הפיתוח של אותם המגרשים במיתחם ברנע" הסעדים שהתבקשו פורטו בסעיף 222 לבקשת האישור, ובהם סעדים הצהרתיים, מסירת מידע והשבה כספית של הסכומים ששולמו.

...

סבורני, כי בענייננו קיימות שאלות משותפות מהותיות, עת נבחנות הטענות בקשת האישור במבט על, ובהן: שאלת חוקיות שיטת הסכמי הפיתוח; שאלת ההתקשרות בהסכמים אחידים הכוללים, כנטען, תניות מקפחות; מהי הנפקות של הסכמי הפיתוח הבלתי חוקיים במקרה זה והאם מתקיימת חובת השבה או שמתקיימות נסיבות לשלילת ההשבה, כולה או חלקה? מהם עקרונות החישוב של הסכום המותר בגבייה? האם בוצעו עבודות תשתית ובאיזה היקף? מתקיים אפוא יסוד משותף המהווה אף מרכיב מהותי ודומיננטי בתובענה ובבקשת האישור, שכן יש לשאלות אלו חשיבות להכרעה במחלוקת והן חיוניות להוכחת עילת התביעה.

המבקשים צלחו אפוא, לסברתי, את המשוכה של התאמת התובענה להתברר כתובענה ייצוגית, בהיבטים שנדונו לעיל, ומכאן, כי יש לדחות את הבקשה לסילוק על הסף.

הבקשה נדחית אפוא.

המשיבה לא הייתה רשאית לסברתם לגבות הוצאות פיתוח מעבר להיטלים הקבועים בחוקי העזר של הרשות המקומית, ומדובר בגבייה בנגוד לדין בהיעדר הסמיכה בדין, כאשר החלטות מועצת מקרקעי ישראל אינן בגדר חוק או תקנה, ואין בכוחן או בכוחם של הסכמי גג בין רשויות להשית הוצאות העולות על הקבוע בחוקי העזר.

בנוסף נאמר בפס' 33-32 לפסק הדין: "...הילכת דירות יוקרה רלוואנטית לענייננו בהיבט אחר. בעיניין דירות יוקרה נקבע כאמור שמתן פטור בידי רשות מקומית מגביית היטלי פיתוח יכול להעשות בדרך של קזוז, ובילבד שיקוזז אותו סכום שהרשות הייתה רשאית לגבות כהיטל פיתוח. בעניינינו מימנה אשבד את הוצאות הפיתוח בסכום של כ-1.12 מיליון ש"ח (נכון לשנת 1992), ולטענתה סכום זה גבוה משמעותית מהסכום שהיא הייתה נידרשת לשלם בגין היטלי פיתוח לו הערייה הייתה נמנעת מלפטור אותה מהם וגובה אותם כדין. אם טענה זו של אשבד נכונה (וסוגיה זו לא התבררה בבית המשפט קמא לגופה), יוצא שהעירייה קיבלה מאשבד סכום גבוה מזה שהייתה מוסמכת לגבות בגין היטלי פיתוח. מהי השלכה של מצב דברים זה על ענייננו כיום, לאחר פסק הדין בעיניין דירות יוקרה?

ר' והש': ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב (2.4.2015), בפס' 16-15): "קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה. מה עוד, ועל כך עמדנו בפתח הדברים, שלא הוכח כלל כי בשל הסכם הפיתוח המערערת שילמה סכומים העולים על האגרות וההיטלים שהיו מוטלים עליה אילו הדברים היו נעשים בדרך המלך כמתחייב מהילכת דירות יוקרה ... לטעמי, המקרה שלפנינו מתאים במובהק גם להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, המאפשר לבית המשפט לפטור מהשבה מטעמי צדק". לבסוף – במקרה שלפנינו, חוק העזר של משיבה 2 מאפשרים לה לכרות הסכמים חצוניים ובכך מנגנון חלופי של הסכם פיתוח, כך שאין סטייה מחוקי העזר.

...

סבורני, כפי שיפורט להלן, כי טענת העותרים כי הם אינם חייבים בתשלום הוצאות פיתוח מעבר לקבוע באגרות ובהיטלים, כמו גם טענתם כי יש לחייבם בתשלום הוצאות פיתוח לפי תעריפי העבר, חותרת תחת מהותן של ההוראות בהסכם ההשבה, וכי העותרים אינם יכולים לשנות בדיעבד את התנאים להשתכללות הזכות ואת התחייבויות הצדדים בהסכם.

הסעיף מורה כי העותרים ישלמו הוצאות פיתוח באותה מתכונת שתחול על שאר המגרשים, וזאת לפי הוראות המשיבה כפי שיחולו בעתיד, במועד הרלוונטי.

לא נמצא, אם כן, מקום להתערב בהחלטות המשיבה, והעתירה נדחית אפוא.