הריסת מבנה ובניית בית חדש בתנאי שלא יבוצע שינוי בממ"ד

החל מסוף שנת 2012 או בסמוך לכך ועד ליום 25.10.17 (מועד כניסתו של תיקון 116 לחוק) הנאשמים בנו ללא היתר בניה ובסטיה מהיתר בניה ועושים שימוש בנגוד לשימוש המותר במקרקעין כדלקמן: בצמוד ומעל לממ"ד ניבנו מדרגות בטון ויצירת קומת גלריה בשטח של כ- 27 מ"ר. סככה בשטח של כ- 220 מ"ר החורגת מהיתר בניה מספר 20090310 (להלן: "ההיתר") בשטח של 67 מ"ר (בהיתר מופיע 153 מ"ר).

ב"כ הנאשמים טען שבמשך שנים הרשות לא ביצעה אכיפה כנגד הנאשמים וזאת עד שאלה הגישו בקשה להיתר למבנה חדש, מאחר שהמאשימה לא נוקטת באכיפה במקרים מסוג זה. מדובר בשטח פרטי של מיפעל ללא שכנים והוסיף "מה מאשימים אותנו, בזה שהארכנו גג בשביל הגשם שלא יכנס על הדברים, מאשימים שבחצר בנינו מבנים אירעיים לאחסן כל מיני חומרים שלנו בחצר שלנו. זה האישום ומתוך בניה של 1000 מטר חדשים החריגה שהקמנו מדרגות במקום שמותר לשים שם סולם" (פרוטוקול 21.02.22 עמ' 101, שורות 9 – 11).

בתשובתו לדוח המפקח טען ב"כ הנאשמים, כי לגבי המבנים המפורטים בסעיפים א'-ד' לא בוצע שינוי או הריסה ואלה מצויים בהליכי הסדרה.

אם כן, גם אם העבירות מושא כתב האישום שלפניי נעברו טרם כניסת התיקון לחוק לתוקף ואין תחולה ישירה של הוראות החוק על המקרה דנן, ברי כי הובהרה עמדתו של המחוקק ביחס לסטאנדארט ההיתנהגות הנידרש ולצורך בשינוי מגמת הענישה לחומרה בגין עבירות אלה, ועמדה זו חייבת לעמוד לנגד עיני בית המשפט בבואו לגזור את הדין, גם במקרה זה. אשר לנסיבות ביצוע העבירה, הרי שהחל מסוף שנת 2012 בנו הנאשמים בניה ללא היתר ובסטייה מהיתר בניה ועושים שימוש אסור במקרקעין במספר מבנים כמפורט בכתב האישום.

מעיון בפסיקה עולה, כי מדיניות הענישה הנוהגת במקרים דומים כוללת רכיבים של מאסר על תנאי, קנס, התחייבות, צו הריסה וצו איסור שימוש: תו"ב 42088-11-17 עריית יבנה נ' א.א. חיסום בע"מ (20.11.18) – הנאשמים הורשעו על פי הודאתם בשני אישומים.

...

בנסיבות אלה, אני סבורה שהמעשים מצויים ברף חומרה בינוני לעבירות בהן הורשעו הנאשמים.

בשים לב למדיניות הענישה הנוהגת, חומרת העבירות ומצבם הכלכלי של הנאשמים, אני קובעת שמתחם הקנס ההולם בעניינו של הנאשם הוא בין 15,000 ₪ לבין 35,000 ₪ ואילו בעניינה של הנאשמת מתחם הקנס נע בין 35,000 ₪ לבין 50,000 ₪.

במכלול השיקולים, אני סבורה שיש למקם את עונשם של הנאשמים קרוב לאמצע מתחם העונש ההולם.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל , אני גוזרת על הנאשמים את העונשים הבאים: נאשמת 1 קנס בסך 40,000 ₪.

ראשית, נקבע כי תנאי היתר 20081817 לא קוימו על ידי ויזל ולא בוצע פירוק הבניה במעבר המשותף.

רילוב עתר להורות לנתבעים לפצותו, ביחד ולחוד, בסך של 99,600 ₪ - בגין הפסד התמורה שניגרם לו עקב שינויים בשער הדולר, על פי הסכם המכר שנכרת בינו לבין ויזל, סך של 14,878 ₪ - בגין הוצאות אבודות שהוציא לצורך היתר הבניה, סך של 276,890 ₪ - בגין הוצאות שכ"ד אותן נאלץ לשלם, מאחר והנתבעים מנעו ממנו מלבנות את ביתו, סך של 266,000 ₪ - בגין עגמת נפש, סך של 822,317 ש"ח - בגין מס שבח אותו נאלץ לשלם לרשויות המס עקב מכירת זכויותיו במקרקעין במיגרש 17(1) לבביש וסך של 350,500 ₪ בו חוייב כלפי מרטינז, כתשלומי איזון, במסגרת הליכי פירוק השתוף בבית המשפט המחוזי ובסה"כ - 1,830,135 ₪.

העובדה שרילוב קבע את מועד פינוי הבית (מיגרש 61(4)) 18 חודשים לאחר מועד חתימת הסכם המכר, מעידה על ציפייה, שבסופו של יום התבדתה, כי יאושר לו היתר בניה והוא יבנה את ביתו החדש, יקבל טופס 4, יחובר לחשמל ומים ויעבור בניחותא ממבנה אחד לשני, הכל במהירות שיא, יש לומר.

רילוב לא הלין בתביעה נגד החלטה זו (ראה סעיף 32 לסיכומיו) ולכן, אין בידיו טענה נגד ועדת הערר בקשר לסכום זה. בכל הנוגע לוועדה המקומית - התנאים בגינם הוצאו ההוצאות הם תנאים כלליים בבקשה למתן היתר בניה ומטרתם לוודא, שמבקש ההיתר יעמוד בהוראות חוק התיכנון והבניה ותקנותיו (הגשת מפה מצבית מאושרת על ידי מודד, הגשת חישובים סטאטיים ואישור יציקת שלד, סימון מיסתורי כביסה, אישור חברת חשמל, אישור בזק, חתימה על טופס פינוי פסולת בנין, הסכם בדיקת אטימות ממ"ד/מרחב מוגן, הסכם בדיקת בטונים מרכיבי שלד, הצגת פיתרונות נקוז, סימון בצהוב של מבנים להריסה וכיוצא באלה דרישות).

...

סיכום א. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה, על כל ראשיה.

ב. התובעת, שנכנסה בנעליו של רילוב ז"ל, תישא בהוצאות המשפט, כמפורט להלן: התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות 1 ו - 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

התובעת תשלם לנתבע מס 4 שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

נוסף לאמור, על פי חוק פינוי ובינוי, סרובו של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, וכן נמצא כי מדובר בעיסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות; וכמו כן, כי במסגרת ההצעה שהוצעה לדייר הסרבן הוצעו לו מגורים חלופיים ראויים, הכוללים, במידת הצורך, התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, והכל תוך היתחשבות בנסיבותיו האישיות הייחודיות, ככל שאלה מתקיימות.

תוכנית זו, משדרגת בצורה משמעותית את שכונת יד אליהו בהקמתם של בניינים חדשים ויפים למראה רוויים בדירות חדשות עם מפרטים התואמים דרישות ותנאים מודרניים במקום 7 בניינים טוריים (במבנה רכבת) אשר ניבנו בשנות ה-50, ללא מרפסות, ללא ממ"ד, ללא מעלית, ללא חניה, ללא מחסנים וללא כל מה שמאפיין בניה חדשה.

· תוספות ושינויים בדירות התמורה · יחידי הדיירים יהיו זכאים לבקש מהיזם, לבצע ללא תמורה שינויים פנימיים בתכנית דירות התמורה, ובילבד ששינויים אלו התבקשו על ידם עד לתחילת בניית מפלס הקרקע על הבניין החדש הרלוואנטי.

ביום 27.10.2016 השיבה הגב' דלית זילבר יו"ר הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב לפנייתו של הנתבע 7 – משה ג'יבלי: "הנידון: מענה לבקשת רשות ערר – תכנית 0133983- 507: תא/4130 – התחדשות עירונית ברחוב לה גארדייה "בין השדרות" במענה לפנייתך (שהתקבלה אצלנו ביום 14.9.2016), אבקש להודיעך כי בחנתי את הבקשה לרשות ערר והחלטתי שלא לאשרה וזאת מהנימוקים הבאים: התכנית הנה תכנית פינוי בינוי החלה על שטח של כ-14.5 ד', ומציעה את הריסת המבנים הקיימים והקמת 7 מבנים חדשים, 6 מהם בני 8 קומות ואחד בן 15 קומות, שיכללו 330-395 יח"ד וחזית מסחרית לכיוון רחוב "לה גוארדיה", וכן שטח צבורי מבונה בהקף של 400 מ"ר. בין המבנים יפותחו שטחים פתוחים לטובת דיירי המבנים וכלל הציבור.

...

בנסיבות אלו, סבור אני שאין לעכב את הדיון לתקופת זמן נוספת.

אשר על כן: אני דוחה את טענותיו, השגותיו והתנגדויותיו של הנתבע 7 משה ג'בלי לתוכניות התכנון והבנייה ו"הסכם פינוי בינוי במתחם יד אליהו" ונספחיו (נספח 2 לכתב התביעה).

אם עד כה גילו הערכאות השונות התחשבות יתרה בהוצאות שהוטלו על הנתבע משה ג'יבלי, סבור אני, כי הגיע העת לפסוק לתובעים הוצאות נאותות על ההשקעה הרבה! באיסוף המסמכים, הגשת התביעה, הגשת המסמכים/המוצגים הרבים לבית המשפט, לרבות חוות דעת מומחה, ניהול הדיון והצורך בהגשת כתבי טענות נוספים.

אני מחייב את הנתבע 7 – משה ג'יבלי – לשלם לתובעים את הוצאותיהם לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מהיום ועד התשלום בפועל.

מעובדות כתב האישום עולה כי בשנת 2018 הנאשמים ביצעו עבודות בניה ללא היתר בניה כדין כדלקמן: · בניית תוספת בחזית אחורית של המקרקעין העשויה בניה קלה בשטח של כ – 60 מ"ר. · בניית תוספת מבנה ממ"ד בחזית אחורית בשטח של כ – 16 מ"ר. · בניית תוספת בחזית אחורית של המקרקעין העשויה בניה קלה בשטח של כ – 30 מ"ר. לכל הפחות משנת 2019 הנאשמים מבצעים שימוש אסור בבניה.

תו"ב 12554-08-11 ועדה מקומית שמעונים נ' עמר (נבו, 26.11.12), אליו הפניתה ב"כ הנאשמים – הנאשם הורשע בבניית 2 ממ"דים, הצבת מכולות ששמשו כמחסה בשטח החקלאי של הנאשם מפני ירי טילים ורקטות, בניית חומת בטון באורך של 200 מ' ומבנה מבניה קלה בשטח של 75 מ"ר ביעוד חקלאי התואם את היעוד בתב"ע. בית המשפט היתחשב בגזר דינו במצב הבטחוני בדרום הארץ ובחיוניות המיגון וגזר על הנאשם קנס בסך 10,000 ₪ לצד מאסר מותנה והתחייבות.

תו"ב 46807-08-19 ועדה מקומית לתיכנון ובניה נגב מזרחי נ' אלמעבדה (6.5.21) בגין בניית מבנה בשטח של כ-100 מ"ר ביישוב כסייפה, ללא היתר על מקרקעין לא לו ושימוש במשך כ-3 שנים, הושתו על הנאשם חודשיים מאסר על תנאי, 25,000 ₪ קנס, 50,000 ₪ התחייבות ותשלום כפל אגרה בסך 6,480 ₪.

תו"ב 34391-05-21 ועדה מקומית לתיכנון עומר נ' כהן ואח' (נבו, 14.4.22), אליו הפניתה ב"כ הנאשמים– בית המשפט גזר על כל אחד מהנאשמים קנס בסך 5,000 ₪ בגין עבודות הריסה (לא בניה) ושינויים ללא היתר בשטח של 174.5 מ"ר. הנאשמים לא הורשעו בעבירת שימוש, טענו שהוטעו ע"י האדריכל שמותר.

משתכרים ביחד כ – 11,000 ₪ לחודש ובנוסף 2,500 ₪ מהשכרת המבנה בשטח 60 מ"ר. בשנתיים האחרונות הנאשמת לא עבדה ולפני מספר חדשים נפגעה בתאונת דרכים.

הנאשמים מוזהרים כי באם לא יהיה בידם היתר בנייה או אם לא תיתקבל אורכה נוספת להשגת ההיתר ואם לא תתבצע ההריסה עד ליום 28.9.23, הם עשויים למצוא עצמם מואשמים בעבירה נוספת של אי קיום צו שפוטי וההתחייבות תהיה ברת מימוש.

...

לאור כל האמור אני גוזרת על כל אחד מהנאשמים את העונשים הבאים: קנס בסך 15,000 ₪ או 30 ימי מאסר תמורתו, הקנס ישולם ב-30 תשלומים שווים ורצופים החל מיום 1.11.22 ובכל 1 לחודש שלאחריו.

אני מורה לנאשמים להרוס את הבנייה מושא כתב האישום.

בהחלטת בית המשפט (כב' השופטת זהר דולב להמן) מיום 23.12.21, נדחתה הבקשה לזיכוי הנאשמים בהתאם לסעיף 158 לחסד"פ. על פי החלטת בית המשפט – "לכאורה מתן ההיתר מתייחס הן לאיחוד היחידות והן לבניית הממ"ד. לא ניתן לקיים באופן חלקי את דרישות ההיתר, שכן יש לפעול בהתאם לבקשה שהוגשה, בצרוף התשריט, לקבלת ההיתר. ככל שהנאשמים היו מתאימים את מצב המבנים להיתר שניתן, אז היו נחשבים כמי שקבלו ההיתר כדין וצו ההריסה היה פוקע. משלא עשו כן והותירו את המצב על כנו – נימצאו כמי שלכאורה הפרו את צו ההריסה השפוטי... אשר על כן מצאתי כי עלה בידי המאשימה להביא ראיות לכאורה ברף הנידרש לפי סעיף 158 לחסד"פ, שהנאשמים ביצעו, לכאורה, את העבירות המיוחסות להם בכתב האישום... ". בדיון ההוכחות ביום 28.9.22 העיד מטעם התביעה המפקח, מר אלון בוטבין, מטעם ההגנה העידו הנאשמים.

לעומת זאת, אם הנאשם ממשיך לבצע עבירות לפי חוק התיכנון והבניה, לרבות באותו מבנה בגינו הוא הורשע וניתן נגדו צו שפוטי, אולם מדובר בעבירות שונות ובנסיבות שונות לאלו שבגינן הוצא צו ההריסה, בית המשפט רשאי להוציא צו הריסה חדש, ככל שמתקיימים התנאים להוצאת צו וככל שהוא מוצא לנכון, אולם אין תחולה לצוו הראשון שניתן והוא בטל ומבוטל.

בעניינינו – אמנם לא בוצע שינוי במקרקעין לאחר גזר הדין הראשון ועד לאחרונה - לא ניבנה ממ"ד, היחידות לא חוברו ואף ע"פ דוח הפיקוח פוצלו ליחידה נוספת (מוצג ת/1).

...

שקלתי אם יש מקום להקיש לענייננו והגעתי למסקנה שלא.

נוכח האמור החלטתי כאמור לזכות את הנאשמים מביצוע עבירה של הפרת צו שיפוטי.

עדויות הנאשמים חיזקו את המסקנה שהנאשם 2 הוא בעל השליטה במקרקעין.