הריסת מבנה בעל היתר בטעות

בתביעה שהוגשה על ידי המשיבים לבית משפט קמא בחודש יולי 2018 נטען כי המערערת "מבצעת את עבודות ההריסה ללא הסכמת בעלי המבנה, ללא היתר בניה כדין, ללא פקוח הנדסי ובנגוד גמור לתוכניות המאושרות אשר חלות על המבנה ובאופן אשר מסכן את יציבותו ואת שלום הציבור ועלול לגרום, חלילה, לקריסתו ולנזק אדיר שאינו בר תיקון". המשיבים שסמכו תביעתם על סעיף 16 לחוק השכירות והשאלה התשל"א – 1971, גם על חוק התיכנון והבנייה התשכ"ה – 1965, טענו כי המערערת "אינה רשאית לבצע את העבודות ללא הסכמת התובעים" מש"הסכם השכירות אינו מאפשר לחברה לבצע שינויים בנכס"; וכי לא נתנו הסכמתם ל"עבודות ההריסה הנרחבות שמבצעת" המערערת.

בית משפט קמא דחה את חוות דעתו של המהנדס **** שפירא, אף שנקבע בה כי "איכלוס המלון ללא שיפוצו היה מהוה סכנה ממשית למשתמשים בנכס" משלעמדתו "מדובר בחוות דעת רטרואקטיבית שניתנה לאחר תחילת העבודות, ובודאי אינה יכולה לבסס את זכותה של הנתבעת להתחיל בבצוע העבודות...". בית משפט קמא הוסיף ודחה את טענת המערערת לפיה לא חלה עליה חובה לקבל את הסכמת המשיבים רק משהיא מחזיקה בכובעה השני גם כבעלים של רוב הזכויות במושכר, מחמת מספר טעמים: טענת הבעלות לא הוכחה נכון למועד בו התחילה המערערת לבצע את העבודות, שאז החזיקה רק 5% מהבעלות בנכס; לא הוכח "שאותם תאגידים קשורים אכן נתנו הסכמתם לבצוע העבודות"; גם אם החזיקה המערערת את רוב הזכויות בנכס "הרי שעל פי הדין היה עליה לפנות לכל בעלי המקרקעין ולקבל הסכמתם להיתר"; רישיון שפוץ אינו מהוה תחליף להיתר בנייה; רישיון השפוץ הוצא בדיעבד רק ביום 19.07.2017 "כימעט חודש ימים לאחר עבודות ההריסה במקרקעין". בתוך כך נתן דעתו בית משפט קמא לטענה כי העבודות בוצעו בנגוד להוראות הסכם השכירות, וקבע כי "היתנהגותה של הנתבעת מהוה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות". בהודעת העירעור ובעיקרי הטיעון טענה המערערת כי בימ"ש קמא היתעלם מהעדר חוות דעת מטעם המשיבים, עת זו שהוגשה מטעמם נכתבה בידי "נוכל"; כי העבודות שביצעה היו עבודות "חזוק ושקום" שנדרשו לצורך ההגנה על ה"מקרקעין"; כי פעלה כדין לפי דרישת הרשויות ולשם מניעת סכנה ממשית לחיי אדם; כי בית משפט קמא ייחס משקל שגוי לרשימת העבודות שנימנו בבקשתה לחידוש רישיון עסק; כי בית משפט קמא היתעלם מחוסר תום ליבם של המשיבים עת בכוונתם להרוס את הנכס במקום לשמרו; כי בית משפט קמא שגה בפרשנותו את חוות הדעת של המומחה שפירא כמו גם את פרוטוקול ישיבת הדירקטוריון; כי בית משפט קמא היתייחס לכל העבודות "כמיקשה אחת" במקום להבחין בין אלו שנועדו למנוע "סכנה לציבור" לבין האחרות; כי צו ההריסה בוטל; כי כלל לא ניבנו מעלית ובריכה; וכי שגה בית משפט קמא עת קבע כי העבודות שביצעה מהוות "הפרה של הסכם השכירות ודיני הגנת הדייר". טרם הדיון הגישה המערערת "בקשה להוספת ראיות בעירעור" בה עתרה להיתר להגשת שש ראיות בנימוק כי "המדובר בראיות שבית משפט קמא סירב לקבלן אך היה צריך לקבלן", הגם שבבקשה שהוגשה לבית משפט קמא התבקשה הגשתן של שלוש ראיות בלבד שרק אחת מהן - כתב ההגנה שהוגש ע"י המשיבים בתביעה לפירוק שתוף שהגישה המערערת - נכללת בשש הראיות נושא הבקשה להבאת ראיות בעירעור.

...

תמיכה נוספת במסקנת בית משפט קמא לפיה המערערת "לא הביאה כל ראיה מכל סוג שהוא, המאפשרת ללמוד כי במועד כלשהו נשקפה סכנת חיים מן המושכר..." ניתן לראות בפרוטוקול "ישיבת דירקטוריון חברת פבר בע"מ מיום 5.7.18" בה נדונו בין היתר העבודות המבוצעות בנכס שהוגדרו כ"שיפוצים", כ"שיקום רציני", עת בין חילופי הדברים מצאנו את האמירות "המלון היה סגור היה שם מלא פשפשים וכל מיני דברים אחרים אנחנו נכון להיום משקמים את המלון המטרה היא לשקם את המלון וזהו"; "אנחנו צריכים להביא למצב שאת המלון הזה להביא אותו למצב תקין שהכל טוב כרגיל"; "אם אני שומר על הקונטור של הבית ואני מבצע את כל השיפורים בעל הבית צריךך לשלם וצריך להגיד תודה"; "זה לא עבודות בניה זה עבודות שיפוץ"; "משקמים את המרפסות בדיוק כפי שהיה בעבר" (עמודים 17-18).

זאת ועוד, גם תלויה ועומדת בבית הדין לשכירות תביעת המערערת להכשיר בדיעבד את העבודות נושא הדיון, וזו תוכרע שם. התוצאה בכפוף להערות בסעיף 15 לעיל – הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבים את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

ביום 15.05.2019 הונפק למשיב מס' 3 היתר בנייה להריסת מבנים קיימים והקמת בית מגורים חד-משפחתי וחד קומתי, מבנה פל"ח הכולל מחסן לציוד ימי ללא חומרים מסוכנים ומשרד במיגרש 42 (להלן: "ההיתר").

לאחר שהתגלו חריגות בניה משמעותיות ביחס להיתר ולאחר שהוועדה המקומית גילתה כי הבקשה להיתר לוקה בפגמים מהותיים, הודיעה הועדה המקומית למשיב 3 כי היא שוקלת לבטל את היתר הבנייה, מאחר וההיתר הסתמך על מידע שגוי או חסר שהוגש על-ידי מקבלי ההיתר, וזאת בין היתר, מאחר ובהיתר הבניה לא נילקחה בחשבון התכנית המקומית החלה על המקום במלואה.

בהתאם לכך קבעה הוועדה כי הבעיה היחידה שיש להסדיר כעת, היא "העובדה שהגישה ברכב וברגל למגרש המפוצל (הכלוא) נעשית באופן שאינו תואם תב"ע, שלא פורסמה לגביו הקלה מהוראות התכנית (וממילא לא אושרה הקלה כזו), ושבעלי המיגרש המפוצל (הכלוא) מתנגדים למצב הקיים". הוועדה המקומית סברה, כי ביטול ההיתר יהווה תוצאה חמורה ויש מקום לצמצם את ביטול ההיתר, כך שיחול רק על איזור זיקת ההנאה.

...

העתירה שלפניי מכוונת נגד החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 07.04.2022, בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה מס' 2 – הועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף הכרמל (להלן: "הועדה המקומית"), אשר ביטלה באופן חלקי היתר בנייה שניתן לבנייה במקרקעין הידועים כגוש 1190, חלקה 39, מגרש 42 ביישוב גבע כרמל, למשיב מס' 3 (להלן: "הנחלה", ו/או "המקרקעין").

כך לדוגמא בעע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (24.06.2009), התייחס בית המשפט העליון לשאלה אם המסקנה שהיתר הבנייה אינו תואם את התכנית, מחייבת בהכרח את התוצאה לפיה יש להצהיר על בטלותו של היתר הבנייה, או שמא יש מקום להורות על הפעלת דוקטרינת הבטלות היחסית.

סבורני כי מדובר בתוצאה מידתית המאזנת באופן ראוי בין האינטרסים של כל הצדדים.

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, ומשלא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר דין העתירה להידחות, בכפוף לאמור בסעיף 34 לעיל.

בבקשתו טען העותר, בין היתר, כי טעה בתום לב לחשוב כי המיגרש מצוי בשטחי B המצויים תחת השליטה האזרחית של הרשות הפלסטינאית, ולכן לא היה הכרח בהשגת היתר בניה לצורך הקמתם.

עוד טוען העותר כי הסרוב לעכב את מימוש צוי ההריסה עד למתן החלטה בבקשות העותר הנ"ל מפלה את העותר ביחס לתושבים אחרים בגדה המערבית, אשר בנו מבנים ללא היתרי בניה וניתנה להם האפשרות למצות את הליכי האישור בטרם שננקטו כלפיהם הליכי אכיפה.

כידוע, במסגרת תיקון 17 לחוק בתי המשפט לענינים מנהליים, נקבע כי בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים יהא בעל הסמכות לידון בעתירות בעיניין אכיפת דיני התיכנון והבניה באיזור איו"ש. בהתאם לכך, צודקים המשיבים בטענתם כי לעותר עומד סעד חלופי לבירור טענותיו.

...

בנסיבות אלו, דין העתירה להידחות על הסף כבר מטעם זה, שהרי הלכה היא שבית משפט זה לא יידרש לעתירה מקום בו עומד לעותר סעד חלופי (ראו בג"ץ 4046/22 אלדיאפין נ' ראש המנהל האזרחי, פסקה 5 ( 7.11.2022); בג"ץ 5945/22 דיאפין נ' ראש המינהל האזרחי, פסקה 3 (7.9.2022); בג"ץ 248/22 נסראללה נ' מפקד כוחות צה"ל בגדרה המערבית, פסקה 7 (25.5.2022)).

משנמצא כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת קיומו של סעד חלופי, לא ראיתי מקום לדון ביתר טענות הצדדים.

סיכומו של דבר: העתירה נדחית על הסף וממילא נדחית גם הבקשה למתן צו ביניים.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת התובעים הנם זוג מבוגר, נטען כי התובע בן 87 והתובעת כבת 80, הגישו תביעה כנגד הנתבעים, במסגרת ה"פ (מחוזי ת"א) 37221-09-18 (להלן: "התובענה הראשונה"), במסגרתה עתרו למתן פסק דין הצהרתי לתיקון שטח החלקה שבבעלותם ולתיקון שטח החלקה שבבעלות הנתבעות 1- 2 (להלן: "הנתבעות"), חלקות 107 ו- 102, באופן שיגרע מחלקה 107, היא חלקת הנתבעות, שטח של 22.42 מ"ר לטובת החלקה שבבעלותם – חלקה 102, בטענה כי נגרע מחלקתם בטעות.

בהנתן דברים אלו הורה בית המשפט על הפסקה בדיון שלאחריה, הודיעו ב"כ הצדדים, כי הגיעו להסכמה ולפיה תביעת התובעים תידחה וכי הבעלות בשטח המריבה תישאר בבעלות הנתבעות ואולם תנתן לתובעים או ליורשיהם זכות שימוש בשטח המריבה, ללא כל תמורה, כאשר זכות זו תעמוד בתוקפה עד להריסת המבנה שבבעלות התובעים בחלקה 102 כתוצאה מהוצאת היתר בניה בחלקה 102, וכי עם הריסת המבנה תוחזר החזקה בשטח המריבה לידי הנתבעות.

...

המסקנה המתבקשת, אפוא, היא כי התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח כי מצבו הרפואי שלל ממנו את גמירות הדעת הנדרשת לצורך מתן ההסכמה להסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין.

סוף דבר בהינתן הצהרת התובע בלשון ברורה ונחרצת כמשתקף בפרוטוקול הדיון, כי אין לו כל ענין בסעד המבוקש בתביעה וכי עצם הגשת התביעה היתה מיותרת, ובהינתן נוסח ההסדר המאפשר לתובעים ו/או ליורשיהם להמשיך ולהחזיק בשטח המריבה ללא תמורה, עד להריסת המבנה שבבעלות התובעים בחלקה 102, כתוצאה מהוצאת היתר בניה בחלקה 102, כאשר עם הריסת המבנה, תוחזר החזקה בשטח המריבה לידי הנתבעות 1 ו-3, ובהעדר כל התנגדות מצד התובעים במהלך הכתבת ההסדר או כל עדות המאשרת הפעלת לחץ על התובע או העדר גמירות הדעת, אין לי אלא לקבוע כי לא הורם הנטל הכבד המוטל על כתפי התובעים להוכיח העדר גמירות דעת בעת שנתנו הסכמתם להסדר הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין.

התביעה, אפוא, נדחית.

המערערת הגישה בקשה להיתר בנייה במקרקעין מכוח תמ"א 38, המבוססת על ההנחה כי ייעוד המקרקעין הוא "איזור מגורים ג". במסגרתה ביקשה כי יאושר לה, בין היתר, להרוס את המבנה הקיים; להקים תחתיו מבנה חדש בן 4 קומות, בתוספת קומות גג, שפוע ומרתף, אשר מתוכנן להכיל 15 דירות וגן ילדים; ניוד של קומת השיפוע לקומת הכניסה; הגדלת גובה הקומות; ותוספת דירות בשיעור של 20% (להלן: הבקשה להיתר).

בנוסף, יש להגן על הסתמכותו הסבירה של אדם מן היישוב על תוכנית 105ב, שהיא כאמור מאוחרת לתוכנית 93א. המערערת הזכירה כי לבעליה של חלקה 265, עליה חלות אותן תוכניות כמו חלקה 256, ניתן היתר בנייה לפי ייעוד של "איזור מגורים ג". המערערת טענה כי קביעת בית משפט קמא לפיה ההיתר ניתן עקב טעות לא הייתה מבוססת על ראיות מספקות.

...

בהמשך לכך נדחתה טענת המערערת כי חלקה 256 היא חלק מרצף של רחוב חברון המסומן כולו כ"אזור מגורים ג", ולפיכך ההיגיון התכנוני תומך במסקנה כי גם חלקה 256 תסווג באופן זה. ועדת הערר קבעה כי ההיגיון התכנוני נלמד דווקא מתוכנית המתאר הכוללנית בב/2035 משנת 2018, שבה חלקה 256 כלולה במתחם המוגדר כ"מגורים א1" המוגבל מבחינת זכויות הבנייה האפשריות בו.

השנייה – המערערת טענה כי דין ההתנגדות שהגישו המשיבים 3-4, לוועדה המקומית, היה להידחות על הסף הואיל והוגשה בלא לציין את זהותם של המתנגדים, ומכאן, לפי הנטען, שגם הערר שהוגש על ידי המשיבים 3-4 הוגש שלא כדין.

הגם שאין בטיעונים אלו כדי להצדיק את קבלת הערעור, סבורני שיש טעם לציין שבטענה כי נפל פגם בהילוכם של המשיבים 3-4, בכל הנוגע להגשת ההתנגדות לוועדה המקומית, יש ממש: ההתנגדות לוועדה המקומית הוגשה, על ידי עו"ד, בשם "בעלי הזכויות במקרקעין הגובלים ברחוב מקובר 1 בגוש 6123 חלקה 245", בלא לציין את שמם של המתנגדים ופרטים על זיהוים כבעלי זכויות כנטען.

יתר על כן, סבור אני כי היה על הוועדה המקומית לעמוד על קבלת המידע שיאפשר לבחון את השאלה האמורה.