הרחבת חזית במסגרת הליכים תכנוניים מקדמיים

נטען כי העותרות מעלות שלל טענות מן הגורן ומן היקב, רובן ככולן דווקניות, חלקן אף ללא פירוט ועל דרך ההפניה לערר או תוך הרחבת חזית.

הוגשו תגובות מקדמיות מטעם המשיבות 1-3 והתקיים דיון ארוך וממצה.

ז.2 לתכנית: "יש להותיר לפחות 15% שטחים חדירים מים. שטחים אלה יגוננו או יכוסו בחומר המאפשר החדרת מי נגר עילי...". כפי שחזרה והבהירה הועדה המקומית, השבילים צריכים להיות מחומר מחלחל, כשבחינת החומר ממנו מתוכנן השביל והאם הוא מאפשר חלחול, נעשית במסגרת בדיקות מכון הרשוי כחלק מההליך התיכנוני של הבקשה להיתר.

...

לא פורש מדוע וכיצד ואני דוחה גם טענה סתומה זו. לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרות והן נדחות, גם אם לא נזכרו במפורש.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרות תשלמנה לכ"א מהמשיבות 1, 2 ו- 3 הוצאות בסך של 15,000 ₪ (בסך הכל 45,000 ₪).

ארבל הבהיר בעדותו כי בסופו של יום "מה שהוגש ומה שהוצג לנו היה מאד מקדמי ולא בשל" (ע' 44, ש' 29-28 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20), כי "אין אף ישיבה שבה סוכם, בין אם בערייה ובין בלישכת התיכנון המחוזית, שאומרים שראו את התכנית ושנתקדם להגיש תב"ע ... גורמי התיכנון מעולם לא הגיעו לשלב שבו הם אומרים לתובעת – הדבר הזה נראה לנו, מקובל עלינו, תגישו תכנית" (ע' 41, ש' 22-14 לפרוטוקול הדיון מיום 6.1.20).

כפי שנראה להלן, חלו שינוי ותזוזה בעמדת התובעת באשר לבסיס הטענה להסכמה; הראש השני של הטיעון הוא להתנהלות העולה כדי חוסר תום לב במו"מ. לצד אלה העלתה התובעת בסיכומיה טענות נוספות, לעיתים תוך הרחבת חזית המחלוקת שלכך היתנגדו הנתבעים.

הוא הדין ביחס לטענות נוספות שהעלתה התובעת בסיכומיה ביחס לפעולות שעושים הנתבעים "בימים אלה", היינו זמן רב לאחר הגשת התביעה, במסגרת ההליכים לפני גורמי התיכנון ובמטרה לקבל "זכויות נוספות" "על חשבון התובעת" ועל רקע הסיכסוך עימה (ס' 35 לסיכומי התובעת).

...

נוכח כלל האמור, המסקנה היא שאף לוּ היתה התובעת מוכיחה כי נפל פגם בהתנהלות הדיירים במהלך המו"מ מול השותפות – טענות שכאמור נדחו – הרי שלא עלה בידה להוכיח כי הוציאה הוצאות בהסתמך על כך ובשיעור הנטען על ידה.

בנסיבות העניין אין בידי להיעתר לכך.

סיכום ותוצאה נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

אציין עוד כי במקביל להליך הקנייני, אשר נדון בפני המפקח, ננקטו הליכי תיכנון, במסגרתם העלו המערערים טענה ולפיה תכנית המתאר שחלה על שני הבניינים (הבניין נשוא הדיון והבניין בעצמאות 9), אינה תכנית החוסה תחת תמ"א 38 וחוק החיזוק.

פסק דינו של המפקח; קודם לפירוט פסק דינו של המפקח, הנני מוצאת לפרט ארבע החלטות ביניים אשר ניתנו על ידו קודם לכן ואשר רלוואנטיות הן להבנת הכרעותיו והן להבנת הטיעון בהליך לפני: ההחלטה ראשונה התקבלה ביום 4/8/21 – כהקדמה לה אציין כי עובר להחלטה זו, היתקיים ביום 4/5/21 דיון מקדמי בפני המפקח, אשר בו היתמקדו המערערים בשתי טענות – האחת נסבה על שטח דירתם והשנייה נסבה על העידר סמכות עניינית למפקח וזאת, לאור טענתם ולפיה, הפרויקט נשוא הדיון אינו בא בגדר חוק החיזוק ומשכך, נידרשת הסכמת כלל בעלי הדירות לשם הוצאתו לפועל.

נוסף על כך נטען כי הטענות המפורטות בחוות הדעת השמאית מהוות הרחבת חזית, שעה שבמסגרת כתב ההגנה מטעם המערערים, הם טענו כי אין כלל כדאיות כלכלית להסכם ואילו בחוות הדעת, מועלות טענות הנוגעות לרווחיות היזם ואפשרות לשיתוף הדיירים ברווחים עם היזם.

במאמר מוסגר ציין המפקח שהמשיבים מנגד טענו כי טענתם של המערערים בדבר רווחיות הפרויקט מהוה הרחבת חזית אסורה, עוד נטען כי הוכח שיש שויון בתמורות בין בעלי הדירות השונים אשר נקבעו באופן יחסי ובהתאם לשטח בבעלותם וכי אין כל פגיעה במערערים, המסכלים את הפרויקט מטעמים לא עינייניים ובחוסר תום לב. הגם שכאמור לגישת המפקח לא שמרו המערערים על קו הגנה אחיד ויתרה מכך, העלו בשלב הסיכומים טיעונים שונים מאלו שנטענו על ידם בתחילה, לפנים משורת הדין מצא המפקח להתייחס לכלל טענות הצדדים כפי שסוכמו בסיום ההליך ולהלן עקרי הכרעתו.

...

משלא הוכחה עצם תוספת הזכויות והיקפה, ממילא דין טענת המערערים המושתתת על תוספת זכויות אלו להידחות.

כפועל יוצא מכך גם נדחות טענותיהם המשפטיות של המערערים ולפיהן לאור העדר שוויון בתמורות קיימת להם הזכות להתנגד לפרויקט בהתאם להוראות סעיף 5א'.

סוף דבר; ריכוז האמור לעיל מלמד כי לא מצאתי לשנות איזה מהממצאים העובדתיים כפי שנקבעו על ידי המפקח ובהתאמה לכך – הואיל וטענותיהם המשפטיות של המערערים מבוססות על שינוי ממצאים אלו, התומכים במסקנה המשפטית אליה הגיע המפקח – דין טענותיהם של המערערים להידחות ודין הערעור להידחות – וכך הנני מורה.

תמצית טענות המשיבות המשיבה 1 (הותמ"ל) טענה לדחיית העתירה על הסף מחמת אי צירוף משיבים רלוואנטיים (יתר בעלי הזכויות בתכנית, כלל התושבים שלרווחתם מקודמת התכנית, וכן הועדה המקומית לתיכנון ובניה שצורפה כמשיבה במסגרת העתירה המתוקנת) וכן מחמת אי מיצוי הליכים, שכן לטענת המשיבה 1 במסגרת העתירה מועלות טענות תכנוניות רבות שכלל לא נזכרו בהתנגדויות שהוגשו על ידי העותר לפי סעיפים 100 ו-106(ב) לחוק התיכנון והבניה.

המשיבה 1 דחתה בעיניין זה את טענות העותר בעתירתו אחת לאחת, וטענה כי טענות העותר הן אלה שפורטו בהתנגדויות שהוגשו על ידו והן ואלה שהועלו תוך הרחבת חזית אסורה בעתירה הנן טענות תכנוניות מובהקות, שעניינן בשקול דעתה המקצועי תיכנוני של הותמ"ל. נטען כי העותר לא הצביע על פגם שנפל בהחלטת הותמ"ל, ודי בכך כדי להביא לדחיית העתירה.

בהנתן האמור, מתייתר הצורך לידון בטענות המקדמיות שהועלו על ידי המשיבות, לדחיית העתירה על הסף.

...

משכך, אין מנוס מדחיית העתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

בנסיבות העניין, הנני מחייבת את העותר בהוצאות המשיבה 1 בסך של 6,000 ₪ אשר ישולמו תוך 30 ימים, שאם לא כן יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

לעצירת העבודות שנמשכו על אף ביטול ההיתר ע"י ועדת הערר כאמור, נדרשו התובעים להליך הנוכחי, שבמסגרתו עתרו בבקשה למתן סעד זמני, שאסר ביצוע עבודות ועשיית שימוש בקרקע הטעונים היתר לפי חוק התיכנון ובניה, לרבות עבודות פיתוח, חפירה, גידור, קירות תמך, הכשרת המקרקעין לשטח חניה ושימוש בו כשטח חניה, זאת בהיעדר היתר בניה חוקי ותקף (ראו: החלטה בבקשה לסעד זמני מיום 20.5.18).

עיקר טענות הצד השלישי הצד השלישי טען טענות מקדמיות, שמכוחן הוא סבר שיש לדחות את התביעה, וביניהן ראויות בעיני להתייחסות הטענות שלהלן: (א) העידר עילה, לפיה משמדובר בהחלטה שבשיקול דעת, הרי אין בהחלטת ועדת הערר, שחלקה על עמדת הוועדה המקומית, כדי להקים עילה בנזיקין כלפי האחרונה, באשר עסקינן בחילוקי דיעות מקצועיים תיכנוניים בין שתי הוועדות.

אשר לנזק הנטען במסגרת התביעה העיקרית, טען הצד השלישי כי מדובר בעוגמת נפש בגין הליך משפטי שבו נקטו התובעים עקב ביטול ההיתר, ואף הרחיבו התובעים חזית כשטענו לראש נזק בדמות אובדן דמי שכירות שלא הוכח, וזנחו את ראשי הנזק האחרים, זולת עוגמת הנפש.

...

התוצאה אני מורה על קבלת התביעה העיקרית חלקית, ומחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 60,000 ₪.

כמו כן, הנני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 2, ללא צו להוצאות.

אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי באופן חלקי, ומחייבת את הצד השלישי לשפות את המודיעה הנתבעת 1 בשיעור של 60% מסך התשלום שבו היא חויבה במסגרת התביעה העיקרית, לרבות הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שנפסקו לעיל לטובת התובעים.