הקצאת קרקע פטור ממכרז ניגוד עניינים בועדת קבלה של אגודה שיתופית

הנתבעים 1-4 הפנו לסעיף 25(1) לתקנות חובת מכרזים המאפשר הענקת זכות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין, או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן ולכן טענו כי אין פסול ביכולת של בעל זכות במקרקעין להעניק את הזכות לגורם אחר ובילבד שמקבל הזכות יעמוד בתנאי רמ"י. עוד הפנו נתבעים 1-4 לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות ביחס לתנאים לאישור מומלצים בפטור ממכרז ואשר לטענתם, האגודה החקלאית עמדה בכולם, הכינה רשימת מומלצים ואלו הופנו כמקובל לועדת הקבלה שם אמורה להבחן כשירותם להפניה לחתימה על הסכם פיתוח עם רמ"י. לעניין הקמת האגודה הקהילתית הובהר כי זו הוקמה בעקבות דרישת רמ"י וכי ע"פ סעיף 5.2 לתקנונה, אשר הנו סעיף הקיים אף בתקנון לדוגמא של רשם האגודות, כל חבר האגודה החקלאית מעצם חברותו, יהיה חבר באגודה הקהילתית ,אלא אם יודיע בכתב שאינו רוצה בכך.

דיון לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את כל המסמכים, הוראות החוק והנוהל, שוכנעתי כי יש להורות על ביטול ההליך להקצאת מיגרשי המגורים בהרחבה נשוא התביעה באופן שנעשה עד היום, שכן המדובר בהקצאה בפטור ממכרז שנעשתה בנגוד להוראות רמ"י, בנגוד למהותו של ההליך להקצאה בפטור ממכרז ובאופן היוצר פתח ואפשרות להעברת זכות ההמלצה להקצאה תוך הטיות ושיקולים זרים (זאת למרות שלא מצאתי לקבוע ביחס לאיזה מהנתבעים באופן פרטני כי מדובר בספסרות בזכויות בתמורה כספית).

לעניין המועד להתחלת האפשרות של המומלצים לסבור כי יזכו במיגרש ,ראו בסעיף 37,38 לכתב ההגנה מטעם רמ"י: "רק מיום 20.7.17 ממועד הקמת האגודה הקהילתית באחיהוד, יכול היישוב החקלאי לפעול לפי החלטת מועצה 1504 למימוש הקצאת מיגרשי הבניה למגורים בהרחבה בפטור ממכרז כיוון שרק ממועד זה, היישוב החקלאי נכלל בתיקון מס' 8... ומומלציו יכולים לקבל אישורה של וועדת קבלה... רק החל מיום 20.7.17 היישוב החקלאי יכול לממש הקצאת מיגרשי בניה למגורים...והרשות יכולה לטפל בעיסקאות המוגשות לאישורה.על פי המלצת האגודה החקלאית ובהתאם לאישור וועדת הקבלה של המושב...עד היום היישוב החקלאי לא הגיש בקשות לאישור עיסקאות להקצאת מיגרש בניה למגורים ,נשוא התובענה". כלומר, לכל היותר, המומלצים יכולים להעלות טענת הסתמכות רק ביחס ל 3 חודשים שקדמו להגשת התביעה וברי כי אין מקום לטענה ביחס לעליית מחירים/הפסדים, ביחס לתקופה קצרה זו. כל עוד לא ניפתחו תיקי הקצאה ברשות, לא יכלו המומלצים להסתמך על ההקצאה, או לראות עצמם כזוכים במגרשים וההרחבה לא יצאה אל הפועל בהיבט הפרטני של המומלצים עצמם.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1504 מיום 16.1.17 בסעיף 5.1.1, הרלוואנטית למועד ההקצאה בפטור ממכרז ובמסלול שאותו ביקשו האגודה בעיניינו לקדם, קובעת כך : " מיגרשי בניה למגורים באיזורי עדיפות לאומית ו/או באיזורי נגב וגליל יוקצו על ידי הרשות בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה בהתאם לאישור ועדת קבלה. סעיף זה לא יחול במקרים שאינם נכללים בתחולת תיקון מס' 8 פקודת האגודות השיתופיות ולא תותר הקצאת מיגרשי מגורים בפטור ממכרז במקרים אלה". סעיף 5.5 תחת "הוראות כלליות" קובע כך בסעיף קטן 1: " 5.5.1 מיגרשי בניה למגורים יוקצו בפטור ממכרז על פי החלטה זו רק ליחידים מעל גיל 18 אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במיגרש מגורים כלשהוא אשר הזכויות בו נימסרו לראשונה למומלץ ו/או בן/בת זוגו, לרבות יורשיהם, בתמורה או ללא תמורה". סעיף 5.5.2 קובע: ביישובים אשר נכללים בתחולת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות, המלצת ועדת הקבלה תדרש להעברת זכויות במגרשי בניה למגורים".

...

לאור כל האמור, אני מקבלת את התביעה בחלקה וזאת כדלקמן: אני מורה כי ההליך לבחירת מומלצי האגודה להקצאת מגרשי המגורים בהרחבה בפטור ממכרז שעל בסיסו רשימת המומלצים, נתבעים 5-49, והחלטת האגודה המאפשרת הסבת הזכות להיות מומלץ, מבוטלים.

לא מצאתי להיעתר לסעדים הנתבעים ביחס לאגודה הקהילתית- כפי שנקבע, הגורם הממליץ הוא האגודה החקלאית.האגודה הקהילתית אינה רשאית לבצע הקצאה בעצמה, או לקבוע את המומלצים והמדובר בגוף שהוקם ע"פ הוראות רמ"י לצורך הקצאה בפטור ממכרז גרידא.

אשר להוצאות- שוכנעתי כי הגורם המרכזי לפעילות להקצאה במסלול ללא מכרז באופן שאינו בהתאם לנהלים ובניגוד לכללים של שוויון ותקינות, הינו האגודה.

עמדתה של אגודת המושב מתמצית, בצורה ברורה בסעיף 6 לסיכומיה בכתב: "האגודה היתקשרה בהסכם עם המבקשים, פועלת בעיניינם הן בכובעה כבעלת זכויות במשבצת הקרקע שהמלצתה התבקשה לעסקה והן בכובעה כממליצה להסתדרות הציונית ולמנהל מקרקעי ישראל באשר לזהותם של המתיישבים אשר להם נמסרים המגרשים בפטור ממכרז, ובפטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים.

המנהל יצר מנגנון בקרה לשיווק מקרקעין בפטור ממכרז, בנגוד למקובל ברוב שטחי המדינה, ובצרוף הטבה כלכלית משמעותית בדמות של דמי חכירה מהוונים בשיעור אפס.

עניינם של המבקשים שונה משני המקרים האחרים שנבחנו על ידי ועד האגודה, ובהם הומלץ לאשר להם למכור את מגרשיהם בשל נסיבותיהם המיוחדות.

כך, הותקנה החלטה 1180 שכותרתה "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" ובעקבותיה החלטה 1253 – אשר בסעיף 5 לה נקבע כי קרקעות המצויינות באיזורי עדיפות לאומית תחולקנה בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה [כאשר סעיף 5.1.3 קובע: "המינהל יוודא שהאגודה או מי מטעמה אינם גובים כספים אלא על פי החלטה זו. במקרים בהם השתכנע המינהל כי האגודה מתנה את המלצתה בתשלום כספים שלא עפ"י החלטה זו, רשאי המינהל להקצות מגרשים אף ללא המלצת האגודה". ואכן, במסגרת ההרחבות שעבר מושב רמות, נוצרו מגרשים למגורים, אשר הוקצו על פי החלטת הנהלת האגודה וועדת הקבלה שלה.

...

מעמדה של ההסתדרות הציונית דומה למעמדה של הסוכנות היהודית כגורם מיישב, אשר פעילותו אמורה להשתלב במדיניות חלוקת הקרקעות הכללית במדינה, הנקבעת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שמצאנו בפסק הדין בע"א 1257/01 הנ"ל: "הסוכנות היהודית הינה גורם מיישב אשר מעמדו בכל הקשור להקצאת קרקעות הוסדר בהחלטה מס' 14 של מועצת מקרקעי ישראל. מנוסחה של החלטה זו עולה כי אף שהסוכנות מעורבת בהליך ההחכרה של הקרקע החקלאית, זו נעשית על-פי קווי המדיניות של מועצת מקרקעי ישראל ובכפיפות לה. עקרונות מדיניות אלה באים לידי ביטוי גם בחוזה התלת-צדדי, בין המינהל, הסוכנות והאגודה. הסוכנות כגורם מיישב משתלבת במדיניות הקרקעות אשר נקבעת על-ידי הרשות המוסמכת, ואין היא בעלת מעמד לפעול בניגוד לה." (עמוד 644).

סבורני כי במקרה שלפנינו, פעל המושב כראוי.

התובענה נדחית.

הרקע לעתירות והליכים קודמים ברקע לעתירות מדיניות שהנהיגה מועצת מקרקעי ישראל אשר אפשרה לאגודות שיתופיות להקים שכונות הרחבה ולהקצות את המגרשים למועמדים שהומלצו על ידן בפטור ממכרז.

שנית, ההחלטה סותרת את עמדת הממונה עצמו במספר הזדמנויות בהליכים השונים, לפיה הוא אינו הגורם המקצה או המעורב בהקצאת מגרשים כאשר עניין זה מסור לידיהן של האגודות השיתופיות והחטיבה להתיישבות.

בהקשר זה נטען כי הממונה פטר את הלפרין מקבלת אישורה של ועדת קבלה, וזאת בנגוד לפסק הדין בעיניין אשכולות ובנגוד לפסיקת בית משפט זה. גם טענה זו אין לקבל.

קביעה זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 179ג(ב) לתקנון המועצות האזוריות לפיהן "ניתן למנות ועדת קבלה ביישוב קהילתי שמספר בתי האב בו או ביישוב המקורי ובהרחבה יחד אינו עולה על 400". כחריג לכך ניתן להפעיל ועדת קבלה בתחומי אגודה שיתופית שסיווגה על ידי רשם האגודות השיתופיות בישראל כ"אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית" הפועלת בתחום ישוב קיים, אולם זאת רק בהתקיים מספר תנאים ובכללם אישור מאת ראש תחום תשתית במינהל האזרחי והכרתה "כאיזור בחירה" (סעיף 179ג(ג) לתקנון המועצות האזוריות; ראו גם: בג"ץ 7203/16 רויאל נ' ההסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות (21.2.2021) אליו הפנו העותרים).

...

לאחר שאלה התקבלו, לאחר שהוגשה עמדת האגודה, ולאחר שקילת מכלול השיקולים והטענות שהובאו לפניו – לרבות קביעות הערכאות השיפוטיות השונות והאומדן שערך משרד הבינוי והשיכון על פיו הוצאות הפיתוח שנדרשו מהלפרין היו מעבר להוצאות הפיתוח שהיו מאושרות – הגיע הממונה למסקנה כי יש מקום להורות על הקצאת המגרש להלפרין תוך התנייתה בתשלום הוצאות פיתוח בהתאם לקביעת משרד הבינוי והשיכון.

סיכומו של דבר, טענות העותרים בקשר עם הקצאת המקרקעין להלפרין – דינן להידחות.

הנה כי כן, גם הטענות לעניין חישוב עלויות הפיתוח דינן להידחות.

עוד טען לקיום ניגוד עניינים של חברי האגודה השיתופית החקלאית שקבעו את הקריטריונים.

בעיניין הנ"ל הפניתה המשיבה לסעיף 8.6.13 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל הקובע כי מיגרשי בנייה למגורים בישובים חקלאיים ביישובי נגב וגליל יוקצו בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה ועל בסיס אישור ועדת קבלה.

כן הפניתה המשיבה לסעיף 1 לקובץ ההחלטות הנ"ל של מועצת מקרקעי ישראל ולהגדרת המונח "אגודה", שם צוין גם כי אגודה שיתופית שהיא מושב עובדים או אגודה חקלאית שיתופית כהגדרתה בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות) (תיקון) התשס"ו – 2005, נכללת במונח "אגודה" המפורט בסעיף 8.6.13 הנ"ל. נטען כי לאור האמור, המשיבה, ולא האגודה הקהילתית של מושב רמות (שאין לה כל זכות בדין לקבוע קריטריונים בפטור ממכרז) היא המוסמכת לקביעת הקריטריונים.

דין זה צריך לחול בהתאמה, לטעמי, גם על מי שמבקש צו מניעה כנגד הליכי הקצאה בהרחבות של אגודות שיתופיות, כמו במקרה דנן שעה שבקשתו מתבססת על עילות נורמאטיביות של אפליה ואי שויון מתחום המשפט הצבורי.

...

לסיכום, ניכר כי סיכויי הצלחת התובענה, ככל שתוגש בעילה הנ"ל עליה בוססה גם הבקשה, קלושים.

אשר על כן, נדחית הבקשה על הסף ולחלופין לגופו של עניין.

כאמור בהחלטתי בתום הדיון, ישלם המבקש למשיבה הוצאות משפט בסך כולל של 15,000 ₪.

לפי סעיף 6ב לפקודת האגודות השיתופיות, הקצאת מקרקעין לאדם לשם רכישת זכות במקרקעין ביישוב קהילתי שבו פועלת וועדת קבלת תיעשה לאחר קבלת אישורה של וועדת הקבלה.

טענות המשיבה מס' 5- מתיישבי עמוקה אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית בע"מ (להלן: "האגודה") בתמצית בסעיף 4.16.3 (2) בקובץ החלטות מועצת ישראל אפריל 2019 נקבע, כי במקרה של יישוב קהילתי שאינו חקלאי, ההקצאה תהא בפטור ממכרז בהמלצת המיישבת על בסיס אישור וועדת הקבלה.

מקובלות עליי טענותיו של בא כוח הסוכנות בעיניין זה במסגרת סיכומיו וביניהן טענתו לפיה ההיגיון שעומד בבסיס עניין המלצת האגודה במושב או בקבוץ בהרחבה, בנגוד לאיוש או העברת זכויות בנחלה חקלאית, נכון גם לגבי יישוב קהילתי וטענתו, כי אין הבדל בעקרונות ובסוג הזכויות המוקצות לאותם משתכנים.

בעיניין רמות ציין בית המשפט, כי לטעמו דין זה צריך לחול בהתאמה גם על מי שמבקש צו מניעה כנגד הליכי הקצאה בהרחבות של אגודות שיתופיות שעה שבקשתו מתבססת  על עילות נורמאטיביות של אפליה ואי שויון מתחום המשפט הצבורי.

...

אינני מקבלת את עמדת בא כוח העותר לפיה מדובר במיצוי הליכים.

שוכנעתי, כי קיימת הצדקה עניינית לכל אחד מהקריטריונים וכי הם לא נקבעו באופן שרירותי או מטעמים פסולים אלא כדי לסייע ליישוב בהשגת צרכיו ומטרותיו במסגרת ההרחבה.

בנסיבות אלו, העתירה נדחית.