הקלות בגובה בניין לפי החוק

סעיף 1 בתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה מגדיר "השבחה" כ- "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". ומגדיר "תכנית" כ- "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית או תכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה בסעיף 64(ב) לעניין מגרשים שלגביהם היא לא מאפשרת מתן היתר בנייה או ביצוע עבודות לפיה ללא אישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או ביצוע העבודה." שתי תכניות חולשות על המקרקעין.

התכנית כוללת "טבלת הגבלות לאזורים", הקובעת לייעודים השונים בשטח התכנית פרטים מוגדרים לגבי "מספר היחידות לדונם ברוטו"; "מרווחים מינימאליים – קדמי, צדדי ואחורי"; "גובה בנין"; "גודל מיגרש"; ו- "אחוז הבניה בקומה". בשטח המיועד למסילת ברזל, לא נקבעו זכויות ותנאים, אלא נקבע שאלה יהיו "בהתאם לתכנית מפורטת". עוד נקבע בתכנית, שכל התכניות שאושרו לפני אישור התכנית תישארנה בתוקפן.

מאחר שנקיטת הדרך של השארת פירוטים מסויימים למה שקרוי תוכניות בינוי הולכת ונשנית, כפי שעולה מן האמור בבג"צ 394/72,  410(3) ובבג"צ  445/73(5) הנ"ל, יש מקום להפנות את תשומת לבן של הרשויות הנוגעות בדבר לכך, כי מתבקשת תחימה בין 'התוכנית המפורטת' כמשמעותה בחוק לבין תוכנית הבינוי בתור מכלול פרטים עובדתיים נוספים, שאין, בדרך כלל, חובה לכללם בתוכנית מאושרת, המוגשת על פי החוק.

...

הדברים הבאים של היועץ המשפטי של הוועדה בישיבת הוועדה מיום 6.11.2017, מתארים היטב את מצב הדברים – "... התכנית משנת חמישים או מה שלא יהיה, היא היתה מאוד מאוד לא מפורטת ומאוד כללית. ... בזמנו עלתה השאלה אם אפשר לאשר מכוחה היתרי בנייה, כי אי אפשר לאשר היתרי בנייה מכח תכנית שהיא לא מספיק מפורטת, כדי להוציא מכוחה היתרי בנייה. ... בזמנו הדר הלכה למשרד המשפטים ועל דעת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הוחלט שמצד אחד התכנית לא אי אפשר ישר להוציא מכוחה היתרי בנייה... אבל לא צריך לאשר תכנית אחרת, אלא משהו באמצע." ובסופו של דבר, בהתייעצות עם מי שהיה בזמנו המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, נקבע מתווה, שהתקבל על דעת הרכבת, במסגרתו הרכבת תגיש תכנית בינוי מפורטת, עם נספח סביבתי בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה; יתקיים דיון בוועדה המקומית ויבוצע פרסום לשמיעת התנגדויות; הוועדה המקומית תדון בהתנגדויות ובהמלצתה לוועדה המחוזית על אישור תכנית הבינוי; יתקיים דיון בוועדה המחוזית בתכנית הבינוי ותתקבל החלטה; ובסופו של דבר יוצא היתר בניה ברשות הרישוי המקומית, תוך התחייבות הרכבת לשיפוי הוועדה המקומית במקרה של תביעה לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, והסכמת הרכבת שלצורך תביעות לפי סעיף 197 יראו באישור תכנית הבינוי כאישור תכנית, והמועד הקובע להגשת התביעות יהיה מועד אישור תכנית הבינוי.

אני מקבל אפוא את הערעור וקובע שאישור תכנית הבינוי מחייב עקרונית את המשיבה בתשלום היטל השבחה.

נוכח החלטתי שבנסיבות הענין המשיבה חייבת עקרונית בהיטל השבחה, הדיון יוחזר לוועדה המחוזית על מנת שתבחן את טענות הפטור ותכריע בהן.

בסופו של דבר מדובר בגופים ציבוריים, האמונים על הסדרת מחלוקות ביניהם בדרך של שיח במסגרת מנגנונים קיימים המשמשים לצורך זה, שרק בלית ברירה מעבירים את ענייניהם להכרעת בית המשפט.

ראשית את טענת משיבה 2, כי לנוכח הפרישי גבהים בין הבניינים השונים הקיימים ברח' האייל (הם הבניינים הקיצוניים בשכונה), הפרשנות הנכונה להוראות התב"ע היא כי לצורך קביעת הגובה המאקסימאלי, יש לבצע התאמה של ביניין אחד חדש מול ביניין אחד קיים, היינו, זה שעומד מולו ברח' האייל, ולא ליצור קו גובה אחיד, לפי הבניין הנמוך ביותר.

אשר לטענה כי הבקשה וההרמוניקה לא פורסמו לשכנים בבניינים הסמוכים, טענה משיבה 1, כי אין חובה בדין לפרסם בקשה להיתר בנייה (שלא מוגשת כבקשה להקלה) למבנים סמוכים.

פרשנות התכנית אכן, שעה שהסוגיה הנידונה היא בפרשנות תכנית מתאר המהוה חיקוק, הכלל הוא כי בכל הנוגע לפרשנות חיקוק העדיפות תהיה של בית המשפט כפרשן הסופי של התכנית (ראו: ע"א 8797/99 אנדמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה–1965, פ"ד נו(2) 466 (2001); עע"מ 2834/05 לדרר נ' שיכון עובדים בע"מ (24.06.08)).

...

העותר הוא בעל דירה מס' 22 שבקומת הקרקע בבניין ברח' האייל 75 בירושלים (להלן: "דירת העותר"), ולטענתו, בניין מס' 11 הבנוי על מגרש 104 נבנה בחריגה מהגובה המותר, והתוצאה היא שהנוף מדירתו מוסתר על ידי בניין זה. בתמצית, מדובר בערר שהוגש ביום 3.08.21, בטענה כי על אף שההחלטה למתן היתר התקבלה ביום 11.04.19 וההיתר הוצא ביום 10.12.19, הבקשה ונספחיה לא פורסמו לשכנים בבניינים הסמוכים ועל כן רק עם התקדמות הבנייה גילה העותר כי הבינוי חורג מהגובה המקסימלי שנקבע בתב"ע, חריגה אשר הוגדרה בהוראות התב"ע, כך לטענת העותר, כסטייה ניכרת.

אכן, אין לאפשר מצב בו תועלה בבית המשפט טענה הסותרת טענה שהועלתה קודם לכן גם במסגרת הליך מנהלי (ראו: ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני (3.11.08)).

מכלול הנסיבות סביב העלאת הטענות במסגרת ההליך בנושא הפיצוי, בפרט כשבניגוד לטענת משיבה 1, לא ניתן פיצוי לעותר בגין הסתרת הנוף, מביא למסקנה כי אין מקום לעשות שימוש במסגרת זו בעילת ההשתק, לכאן או לכאן (השוו: ע"א 4170/14 כהן נ' כהן (14.01.16); בע"מ 2158/16 פלוני נ' פלונית (1.05.16); ע"א 135/16 המוסד לביטוח לאומי נ' רוזנטל (7.03.17); בע"מ 4224/04 בית ששון נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625 (2005)).

בשים לב לכל האמור העתירה נדחית.

עוד נקבע, כי לא ניתן להקנות לועדה המקומית סמכויות שאינן מסורות לה על פי החוק מכוח תכנית, ועל כן אם יוגמשו בעתיד מיגבלות הגובה, יהיה על יוזמי התכנית לשוב לועדה המחוזית עם תכנית לאישור תוספת קומות למבנה.

טענות המדינה בעע"מ 7664/20 טענתה המרכזית של המדינה היא כי פרשנות בית המשפט את המונח "דרישות בטיחות" ככולל הנחיה לפיה על רת"א לקבוע גם את גובה הבניין המותר לחריגה ממגבלות הבנייה לגובה היא פרשנות קשה ולא מעשית, שסותרת את תכלית החוק והתמ"א, ויש לה השלכות רוחב מרחיקות לכת.

בעקבות מצוקת פיתוח של הישובים בסביבת נתב"ג והסכמת רשות התעופה האזרחית לתיקונים נקודתיים בהגבלות הבנייה לגובה, מציע שינוי 2 לתמ"א מנגנון למתן הקלות מהגבלות הבנייה לגובה ושינויים בתחום ההשקמ"א. המנגנון מבוסס על הועדה למר"מ שהוקמה מכח תמ"א 2/4 ועוסקת בין השאר גם בהקלות מהגבלות הבנייה בגין רעש מטוסים והגבלות לשם מיזעור סכנת ציפורים לתעופה.

...

המסקנה המתבקשת היא שרת"א פירטה היטב את עמדתה המקצועית ביחס לתוכנית שאישורה התבקש, ובכך יצאה ידי חובת ההנמקה.

ויובהר, רת"א רשאית, ויתכן שהדבר אף רצוי על מנת למנוע אי וודאות והתמשכות הליכי התכנון, להיפגש עם נציגיו המקצועיים של יזם, על מנת לתת להם הכוונה ברמה שתמצא לנכון בנוגע לגובה אפשרי של מבנה בהתאם לתיקון לתמ"א. ואולם, מכאן ועד למסקנה כי יש לכפות עליה למסור הנחיה מקדמית בעניין זה רחוקה הדרך.

סיכומו של דבר מהטעמים שפורטו לעיל, סבורני כי יש לדחות את ערעור החברה היזמית (עע"מ 7701/20), ולקבל את ערעור המדינה (עע"מ 7664/20), כך שהחלטת הוועדה למר"מ לדחות את התוכנית תיוותר על כנה, ואילו ההנחיה שנתן בית המשפט קמא לוועדה למר"מ לקיים דיון חוזר תבוטל.

בשארה ביקש היתר בנייה, ועל פי הודעה שפורסמה לפי סעיף 149 לחוק התיכנון והבנייה ביום 10.2.22, ביקש לבנות בית פרטי בן 5 קומות כולל קומה מפולשת לחניה, בהקלות של ממוצע גובה קומה מעל המותר לפי חפ/1400/גב, הקלה לבריכה מתוכננת מעבר לקו ביניין, בליטה למרווח צידי, פרגולה שאינה תואמת את חפ/1400/פמ, פיתוח גבוה מעל המותר, וגובה גדרות מעל המותר.

...

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את שתי העתירות.

על פי התנהלותם הדיונית של הצדדים, התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, והתוצאה של הדיון בעתירות, אני מחייב את עודה לשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורך דין בסך 7,000 ₪, ולוועדה המקומית שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪, ולבשארה שכר טרחת עורך דין בסך 5,850 ₪.

כמו כן אני מחייב את בשארה לשלם לוועדת הערר שכר טרחת עורך דין בסך 3,000 ₪, ולוועדה המקומית שכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪.

כתב האישור הותנה בכך שלפחות 70% משטח הבניין מושא האישור, יושכר בהשכרה ראשונה למפעלים תעשייתים שהם מפעלים מאושרים על פי חוק, לתקופה של 7 שנים לפחות.

ביחס לעותרת לא היתקיימו הנסיבות הנדרשות לויתור על מענקים ולכן לא ניתן לידון בהקלה בגובה ההחזר.

...

בטרם אפנה לסיכום הדברים אזכיר הלכות ידועות לפיהן שיקול הדעת נתון לרשות וסוגיית ביטול תכנית והשבת מענק - מצויה בלב שיקול הדעת האמור.

בהמשך לאמור העתירה אפוא נדחית.

העותרת תשלם הוצאות המשיבים בסך 10,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום.