הקלה לצרכי הקמת בריכת שחייה ומבנה שירותים לבריכה

להורות לנתבעת לבצע, לבנות ולהשלים בתוך 12 חודשים את בניית המבנים והמתקנים שהיא התחייבה להקים והם: מרפאה/מרכז רפואי, בריכת שחיה, ספא וחדר כושר, אודיטוריום/אולם היתכנסות, אולם קולנוע, ספריה, מינימרקט, והכול בהתאם לחוזי המכר ותוכנית הבינוי 16/2013, לרבות הקצאת שטח של 1,600 מ"ר לטובת שירותי הדיור מוגן כמפורט בתוכנית 16/2013, ולהורות כי בנייתם תבוצע בסטאנדארט בנייה מקובל, ובהתאם לדרישות הקבועות בחוקי התיכנון ובנייה הרלוואנטיים למיתחם, וכן בהתאם לחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012 (להלן: "חוק הדיור המוגן").

ז קובע: "המוכר מתחייב לאפשר לקונה לבחור ולרכוש כל אחד ממסלולי האופציה של הדיור המוגן - במחיר שלא יעלה על המקובל לדיירי הדיור המוגן - ולהעמיד לרשות הקונה את השירותים הבאים: בריכת שחייה, אולם כנסים, מרכז רפואי, חדר כושר וכו' - וזאת תוך 12 חודשים מיום המסירה של הדירה, לרבות הפעלת שירותי שמירה במיתחם הדיור המוגן". על פי "טבלת אבני דרך" שנמסרה לרוכשים על ידי עו"ד עודה (עמ' 203 לנספחי התובעים) סיום הקמת שירותי דיור מוגן, לפי סעיף 7 (הנ"ל) להסכם הוא: חודש 4/17.

אסתפק בפירוט חלק מהם; הנתבעת בנתה בחריגה מהיתר הבנייה שניתן לה, לא השלימה את קיבולת הבנייה של 155 יח"ד במועד שנקבע בהסכמי הפיתוח והחכירה, בחרה לשנות, שוב ושוב, את תכנית הבינוי, תוך שהיא מעדיפה לבנות דירות נוספות, במקום להקים את שירותי הדיור המוגן ולהפעילם והגישה תכניות בינוי חלקיות, ללא פירסום הקלות נידרשות.

כן ראו את פסק הדין שניתן ב בעת"מ (מנהליים ת"א) 2541/08 עוזי ויהודה בע"מ נ' מועצה מקומית קדימה צורן (12.02.2012) (להלן: "עניין צורן"), אליו הפנה ב"כ התובעים בסיכומיו, אם כי, בשונה מענייננו, שם היה מדובר בעתירה מנהלית, אשר דנה במקרה קצוני, בו נימנעה הרשות, במכוון, במשך שנים, מלהפעיל סמכויות שהיה עליה להפעיל, ולחתום על הסכמי פיתוח לצורך הקמת פרוייקט בנייה, בהמתינה לשינוי החוק על מנת שתוכל לגבות היטל פיתוח גבוהים יותר, זאת - למרות ששנים רבות קודם לכן, היא כבר גבתה מהעותרת היטל השבחה בגובה 14 מיליון ₪, מה שאינו מיתקיים בעניינינו.

...

כן טוענת הנתבעת, כי אין יריבות בינה לבין תובע 3, אשר לא הגיש תצהיר שמסביר את הקשר שלו לתביעה וכי גם בסיכומי התובעים לא נאמר דבר בעניין זה ולכן, יש לדחות את תביעתו ולחייבו בהוצאות.

התוצאה אני מקבלת, חלקית, את תביעת התובעים וקובעת כדלקמן: הנתבעת הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את התחייבויותיה כלפי התובעים, הן בעניין המועדים להשלמת בנייתם של שירותי הדיור המוגן והפעלתם והן בעניין מגבלת הגיל.

אני מורה, אפוא, על אכיפת חוזי הרכישה, על כל תנאיהם.

לפיכך, אני מחייבת את הנתבעות בהוצאות כדלקמן: א. הנתבעת תשלם לתובעים את ההוצאות המפורטות להלן: (1) החזר מחצית מאגרת התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום בו שולמה ועד להחזר המלא בפועל.

בדיון בועדה המחוזית עלה החשש בדבר צפיפות רבה שתגרם עקב הקמתן של כארבע מאות יחידות דיור בפרויקט תחת ההנחה כי לא ייעשה שימוש מסחרי מובהק על בסיס מצגיה של י.ש ברכה.

האחד, בקשות שהגישה החברה שהן תואמות לתב"ע התקפה ואין מניעה לאשרן, בין היתר קירוי בריכת השחייה והקמת מועדון הספורט והאחר- בקשה להקלה במספר יחידות הדיור.

ההחלטה השנייה - החלטת הועדה מיום 6.2.08 – מתן היתר להפעלת הספא, הבריכה – לשימוש מסחרי לכל ביום 6.2.08 ולאחר שהתובעת השלימה את מכירת מבנה הספא, אישרה הועדה המקומית בישיבה מס' 62568 את הבקשה (שכללה בין היתר את קירוי הבריכה והקמת מועדון הספורט) ללא תוספת שתי יחידות דיור בקומה הטכנית בתנאים שפרטה (הבקשה למתן הקלה נדחתה).

אין ספק שלאורך הדיונים בועדות התיכנון והבניה בפרט, לפני אישור התכנית המפורטת, עמד הרעיון לתת שירות לרווחת הדיירים הרבים שאמורים לאכלס את הפרויקט האמור ואין המדובר בשימושים מסחריים גרידא לכלל הציבור הרחב והדבר נכון, גם ביחס למבנה מושא המחלוקת! כך למשל, בישיבה שנערכה בין מהנדס העיר למנכ"ל י.ש ברכה (נ/7) לפני הפקדת התכנית המפורטת, בחודש נובמבר 96 נכתב במפורש בפרוטוקול כי "מועדון הבריאות בפרויקט יהיה לצורך הדיירים בלבד". גם בנוסח התכנית המפורטת והתקנון שהוגש ללישכת התיכנון בחודש אפריל 97 (נספח א' נ/3), בפרק ב' לתקנון התכנית שעניינו "תכליות שימושים מיגבלות והנחיות בניה" ביחס למגרש 18 שהוגדר כ"איזור מגורים מיוחד" נכתב בשימושים: "מגורים ושירותים לשימוש הדיירים (פעילות ספורטיבית, בריכת שחיה, מכון בריאות, מכון כושר, קפטריה, מספרה, חדר טלויזיה ומשחקים לילדים)" (ההדגשה שלי – נ.נ).

...

מטעמים אלו באתי לכלל מסקנה, כי לא זו בלבד שלא עלה בידי התובעת לבסס טענותיה כלפי הנתבעות במישור האחריות, הרי שגם במישור הנזק הנטען, לא עלה בידיה להוכיח ולבסס טענותיה.

אולם מאחר ודחיית טענות התובעת במישור האחריות לא נעשו על יסוד קביעות השמאי, ובשים לב לכך שהגעתי לכלל מסקנה כי נזקי התובעת לא הוכחו, איני רואה צורך והצדק לבחון את חוות הדעת לגופה.

אשר על כן, נוכח כל המקובץ לעיל, הנני בדעה כי דין התביעה להידחות.

בעקבות החלטה זו של הוועדה שינו מנלה את בקשתם להיתר, במובן זה שוויתרו על הקמת בריכת השחייה וויתרו על בקשתם להקלה בגובה המבנה, וזאת על מנת שבקשתם תהא תואמת לתכנית ביניין העיר החלה, כך שלא יהא צורך בפירסום הבקשה להתנגדויות.

בדומה לפצוי הקבוע בחוק איסור לשון הרע, תשכ"ה – 1965 (להלן - "חוק לשון הרע"), גם הפצוי בגין ההפליה במתן שירותים מטרתו משולשת - השבת המצב לקדמותו, מתן פיצוי שייתן ביטוי לפגיעה הלא ממונית בנפגע, וכן מטרה עונשית הרתעתית על מנת לחנך את הציבור שלא להפלות במתן שירותים (ראו א' שנהר "דיני לשון הרע" (תשנ"ז) בעמ' 369 – 370).

...

אינני מקבל טענה זו כנימוק לשלילת הפיצויים (להבדיל מהפחתת סכום הפיצוי הראוי כמפורט לעיל), אף שהתנהלותם של מנלה ראויה לביקורת, בשל מה שנחזה לנטילת החוק לידיים, כעולה מהחלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום מיום 18.7.2016 (ראו נספח 12 לתצהירה של הגב' סגרון), במסגרתה נקבע כך (ערר 6044/16): "(אלא ש) העורר קיבל את מבוקשו בהליך שבפנינו והמשיך, בפועל, לפעול בניגוד מתריס להוראות חוק התכנון והבנייה. גם עתה בקשת ההיתר שבפנינו נועדה, זאת בשנית או שמא נאמר בשלישית, להכשיר מצב קיים. הפעם מדובר על בנייה בניגוד להיתר שהונפק בהתאם להחלטתנו הקודמת וממש בסמוך לה. בניגוד לבקשה שהוצגה לנו, נבנו חדרי האירוח בקומה העליונה תוך קירוי המרפסות ללא היתר. לשם הכשרת בנייה זו ובהעדר שטחים עיקריים, מבקש העורר בבקשה הנוכחית גם שינויי בינוי בקומת הקרקע שמטרתם 'פינוי שטחי בנייה'.

סוף דבר התביעה כנגד הנתבעת 1 מתקבלת.

בנוסף, תשלם הנתבעת 1 לתובעים שכר טרחת עו"ד והוצאות בסכום כולל של 5,000 ₪.

בחודש 09/15 הקימו הנתבעים מיתחם בשטח המשק שלהם, ובו בנו 2 יחידות קיט (צימרים) ובריכת שחייה, באופן שהבריכה ויחידות הקיט נמצאים כ־20 מטר מביתו של התובע.

הועדה קבעה את הקביעות הבאות : · בית התובע בנוי ממש עד קו 0 של המיגרש, ולכן אין מניעה לתת הקלה בקוו ביניין לטובת הנתבעים.

קובי שואל אותו: "אתה רוצה עם שינה או רק צהריים?" ונועם עונה "שינה ממש לא". קובי מסכים ואומר: "יפה, אז אנחנו מדברים על צהריים, ארוע צהריים [...] על האש, בריכה, סבבה [...] על איזה יום חשבת, למה אני בחודש עמוס לעלה בוא תגיד לי איזה יום ככה שנראה על מה אנחנו מדברים ומה אפשר לעשות [...] אחרי זה אנחנו באוגוסט ואין לי מקום באוגוסט [...] 20 איש אתה מקבל את המקום משעה 11:00-12:00 שזה אומר אתה מקבל את המיתחם של הבריכה בלבד [...] שיש לכם שמה שירותים מסודרים, שולחנות, כסאות, פינת צל יש לכם משטח שטח ענק [....]

בית־המשפט מדד את הפינה הקרובה של הבית בעזר מפה ממשלתית ומצא כי המרחק בין הבריכה לבין הבית של אסף הוא 43 מטר והפרשי הגובה עומדים על 7.5 מטר גובה וכן גובהו של המבנה.

...

שיהוי וחוסר נקיון כפיים – הנתבע טען כי יש לדחות את התביעה מחמת שיהוי, שכן יחידות הקיט והבריכה נבנו בהסכמתה החתומה של אמו של התובע, שהייתה הבעלים של החלקה.

בסופו של דבר התאכסנו במקום הזוג ביחידה אחת וכן ביחידה השנייה 6 אנשים.

הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה בשל כך שהתובע לא הגיש חוות־דעת מומחה לעניין ההפרעה וכמות הרעש, ואין עדויות אובייקטיביות לרעש חריג, ומנגד עמדה חוות־דעתו של מהנדס האקוסטיקה מטעם הנתבעים.

התביעה למתן צו להריסת הקיר נדחית בהעדר עילה, באשר העילה של הפרת חובה חקוקה הוגדרה מחוץ לפלוגתאות שבמחלוקת.

לטענת המשיבים, כיום ולאחר שגוייסו המשאבים לצורך מימוש המדיניות, מוכנים הצדדים לצאת לשלב א' של המדיניות, שהנו שלב לבצוע מיידי במסגרתו מתוכננים, בין היתר, הפקעת שטח חיל הים לצורך הקמת מרכז חינוך ימי (בשלב ראשון מדובר בשפוץ מבנה קיים), הפקעת שטח מיגרש הספורט לצורך פתיחת קשר פיזי ויזואלי מרחוב הארבעה לחוף הים, וכן הקמת פארק חופי פתוח לציבור הרחב.

אשר לטענה כי לא ניתן יהיה להקים מבנים בשטח ההפקעה היות והוא מרוחק כ-60 מטר בלבד מרצועת החוף, טוענים המשיבים כי בשטח קיים מבנה ששמש את צה"ל בזמנו ואשר ניתן להשתמש בו בשלב זה לצרכי מרכז הספורט, ובכל מקרה, לולחו"ף סמכות להעניק הקלה/שימוש חורג בשטח הסביבה החופית.

האם יעלה על הדעת לכנות את בריכת השחייה כ"בית ספר"? כך גם לגבי מיגרשי ספורט חצוניים המשמשים את תלמידי בתי הספר באיזור, חווה חקלאית לשעורי חקלאות, ועוד.

גם פרשנות תכליתית של הוראת הסעיף הנ"ל, כזו המתיישבת עם מבחן השכל הישר, אינה עולה בקנה אחד עם תוכניות הערייה להקים במקום מרכז חינוך לספורט ימי אשר יספק שירותים למספר גופים ומסגרות.

...

אשר על כן, אני מורה על ביטול הפקעת השטחים בחלקה 2.

סוף דבר התוצאה מכל האמור לעיל היא כדלקמן: אני מורה על ביטול החלטת הוועדה המחוזית מיום 6.10.14.

אני מורה על ביטול הפקעת השטחים בחלקה 2 בשטח של 13,348 מ"ר. אשר להפקעת השטח בחלקה 1 - העותרת לא הוכיחה את זכויותיה בחלקה 1, לפיכך, אין לה מעמד ודין העתירה לגבי חלקה זו להידחות.