הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה - הקלה בתכנון ובנייה

באשר לפגיעה בחוק ובאנטרס שילטון החוק, קבעה הוועדה, כי בעיניה מדובר בפגיעה משמעותית, שכן, מדובר בחריגה של כל שטח הבנייה העקרי המבוקש בבקשה ולפי הבנת ועדת הערר, העותרת כבר מיצתה את זכויות הבנייה המותרות, הן על פי התוכנית והן מכוח ההקלות שאושרו לה. בשל כל האמור לעיל, נדחתה טענת השהוי שהעלתה העותרת.

לגישת ועדת הערר (בסעיף 32 להחלטתה), "לא נותרה יתרת זכויות לניצול, בודאי לא שטח עקרי, לא מכוח ההקלות ולא מכח התכנית". באשר להקלה שניתנה בנוגע למעלית (5 אחוז), קבעה הוועדה שאין מקורה בתקנה 9(א) לתקנות סטייה ניכרת, העוסקת בבניית מעלית בשל מספר קומות בבניין או גובה הבניין, שכן, בעניינינו מדובר בבניין בן 2 קומות בלבד ובגובה 8 מטר שאינו עונה על הגדרת "ביניין גבוה" או "ביניין רב קומות" בתקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970.

...

לאור האמור לעיל , נדחית גם טענה זו. סוף דבר וועדת הערר עוסקת בנושאים תכנוניים מובהקים של סיווגי שטחי בנייה בהיתר.

לאור האמור, העתירה נדחית.

העותרת תשלם הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל אחת ואחת מן המשיבות 1, 2, 4, בנפרד (סה"כ יחדיו 22.500 ₪).

הגדלת השטח העקרי המותר לבנייה בהקף של 50 מ"ר. הסבת שטחי שירות ממטרה למטרה לצורך מחסנים מתחת למשטח החנייה כפי שניתן לאשר בהקלה.

לכן יזמה את תכנית 2012 שבאה להקל עם בעלי הבתים במקום ולמעשה לתן הכשר לחריגות הבניה שהיו, תוך איזון עם מה שנראה לה "תיכנון ראוי" ו"שמירה על המרחב התיכנוני".

...

לסיכום 7.1 העתירה נדחית.

אולם היות ובשני התיקים ועדת הערר כתבה כי "אנו מסכימים איפוא עם קביעות השמאי המכריע כפי שפורטו בהחלטתו", אזי לדעתי גם שני ערעורים אלה אינם יכולים להיתקבל בנושא זה. לעומת זו, בשניים מן הבניינים נראה כי "שיפור התיכנון" נבע מסיבות אחרות – הקשורות לממ"ד עצמו או לשטח העקרי במישור "האיכותי" בלבד: - עמ"נ 38773-11-19 (פז קבלנים ברחוב מימון): ראו השומה המכרעת מאת מר משה נדם בעמוד 13: "... ניתן למקם [במקרה הנידון שם] גם את הממ"ד וגם את יתרת זכויות הבניה [מכוח התמ"א] בתחום קוי הבניין, אולם משקולי כדאיות כלכלית ושיקולים תיכנוניים, נתבקשה הקלה לחריגה". השמאי מטעם הועדה המקומית, מר נאור, טען בפני השמאי המכריע כי נוצר שיפור תיכנוני מעצם בניית הממ"דים מחוץ לקווי הבניין, "שכן במצב הקודם [ללא הקלה] ניתן לבנותם בתחום קוי הבניין, אך במקום נחות יותר והשווי בהתאם". בהמשך השמאי המכריע (בעמוד 13 לשומתו) קבע כי השטח החורג "... משקף ... שטחי בניה מוקנים ומותרים אשר הס[ט]תם מהוה שיפור תיכנוני בלבד". אני מבין משפט זה כמצביע על יתרון איכותי ולא כמותי הנצמח מן ההקלה.

...

סוגיה זו היא שמאית במהותה וככלל בית המשפט לעניינים מינהליים יימנע מהתערבות בה. אינני יכול לקבל את טענת המערערות לפיה העובדה שהמרפסות נבנו עם הקמת הבניין כמקורות וסגורות באמצעות תריסים (כלפי חוץ) מובילה למסקנה כי לא קיימת כל הפרדה בין השטח העיקרי של הדירה ובין שטח המרפסות.

אשר לאמירת השמאית המכריעה בתיק נאות הרצליה (עמ"נ 69224-12-19) לפיה "השטח המבוקש [שטח עיקרי על פי תמ"א] קטן מהשטח הקיים בהיתר בפועל עם תוספת הזכויות בגין תמ"א 38" (סעיף 11.1 לשומה המכרעת), הרי מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית כפי שהיא הובאה בסעיף 64 להחלטת ועדת הערר: האמירה הנ"ל יוצאת מנקודת מוצא כי שטחי המרפסות כבר נחשבים כשטח עיקרי (ואינם על חשבון התוספת המתאפשרת לפי תמ"א 38) והיא מניחה את המבוקש בסוגיית הטלת היטל השבחה על עצם הסבת שטחי המרפסות לשטח עיקרי.

לסיכום הערעורים נדחים, פרט לעמ"נ 38773-11-19 ועמ"נ 69224-12-19 המתקבלים בנושא ההקלה לבניית ממ"ד (בלבד).

ביחס לבריכת השחייה, המצב התיכנוני החדש הופך את הזכות להקים בריכת שחייה ל"זכות מוקנית", בנגוד למצב התיכנוני הקודם, בו ניתן היה להנפיק היתר בנייה לבריכת שחייה רק על דרך של "הקלה". שינוי זה במצב הזכויות מהוה השבחה של המקרקעין ולכן אין בסיס לעמדת המערער לפיה ניתן גם היום להקים בריכת שחייה בדרך של הקלה.

שטח זה יוחשב כשטח עקרי לפי תקנות התו"וב, ולא יבוא במנין השטחים העקריים המותרים לבניה במסגרת תכנית תקפה ולא ימנה במנין הקומות המותר ולא ניתן לנייד זכויות בניה אלה לשטחים אחרים בבנין.

...

מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה האפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח המקרקעין הפכה, בעקבות אישור התכנית המשביחה, לזכות מוקנית ולא נותרה זכות בשיקול דעת הועדה לאחר ביצוע פירסומים המאפשרים הגשת התנגדויות.

סיכום החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה, ולפיכך הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבה, הועדה המקומית שוהם את הוצאות המשפט בסכום של 15,000 ₪.

לפי התוכניות שחלו על המקרקעין, סך כל השטח העקרי המותר לבנייה הוא 175.35 מ"ר. המערערים ביקשו לבנות סך של 216.34 מ"ר, כלומר, המערערים ביקשו לבנות כ-41 מ"ר מעבר למותר.

החלטת המשיבה בבקשה להיתר ברורה ועוסקת באישור הקלה בשיעור של עד 6% משטח המיגרש, ואף מפרטת בפירוש כי מדובר בשטח בהקף של כ-30 מ"ר. החלטה זו מבטאת באופן ברור את העמדה המקצועית של המשיבה לעניין חישוב זכויות הבנייה של המערערים והצורך באישור הקלה, ואת העובדה שלא התקבלה עמדתו המקצועית של אדריכל המערערים, כאילו די בהקלה של 3.2% משטח המיגרש.

ברם, לפי ההלכה הפסוקה, הכלל הבסיסי בדיני התיכנון והבנייה הוא שכל מה שאיננו מותר בפירוש, הרי שהוא אסור.

...

כאמור לעיל, אני סבורה כי תוספת הבנייה כוללת ממ"ד, ואין בהיתר הבנייה שניתן כדי לשנות ממסקנתי זו. אם המערערים הסתמכו על היתר הבנייה באופן ששינה את מצבם לרעה, היה עליהם להוכיח זאת.

אין כל הכרח בנסיבות הללו לפצל את ההליכים בין השמאית המכריעה לוועדת הערר, ואני סבורה כי המערערים פעלו נכון בהקשר זה, ובפניה לשמאית המכריעה הם לא גילו דעתם שהם חבים בהיטל השבחה בגין תוספת הזכויות.

סיכומם של דברים, הערעור נדחה.