הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת מרפסות

לפיכך, אני סבור, כי יש צורך לקיים דיון חוזר, לידון בטענה, לפיה הבקשה הנדונה בעניינינו- אישור הקלה מקוו ביניין אחורי לצורך הקמת שתי מרפסות בבית משותף, היא אינה בקשת הקלה מתכנית ולכן בלאו הכי הוועדה המקומית מוסמכת לידון בה. בכל מקרה אם וככל שתחליט וועדת הערר, לאחר קיום דיון מהותי בעיניין, כי מדובר בסטיה מתוכנית, הרי שיש מקום לאפשר לועדה המקומית, להביא את מלוא טענותיה בפני ועדת הערר גם בעיניין התוצאות של הפרשנות לפיה סעיף 7 הנידון חל במקרה דנן, לרבות קבלת נתונים למשל על הקלות רבות שהתקבלו, ככל שהתקבלו, ע"י הוועדה המקומית במהלך 20 השנים האחרונות, מאז הילכת בן יקר.

...

לפיכך, אני סבור, כי יש צורך לקיים דיון חוזר, לדון בטענה, לפיה הבקשה הנדונה בענייננו- אישור הקלה מקו בניין אחורי לצורך הקמת שתי מרפסות בבית משותף, היא אינה בקשת הקלה מתכנית ולכן בלאו הכי הועדה המקומית מוסמכת לדון בה. בכל מקרה אם וככל שתחליט וועדת הערר, לאחר קיום דיון מהותי בעניין, כי מדובר בסטיה מתוכנית, הרי שיש מקום לאפשר לוועדה המקומית, להביא את מלוא טענותיה בפני ועדת הערר גם בעניין התוצאות של הפרשנות לפיה סעיף 7 הנדון חל במקרה דנן, לרבות קבלת נתונים למשל על הקלות רבות שהתקבלו, ככל שהתקבלו, ע"י הועדה המקומית במהלך 20 השנים האחרונות, מאז הלכת בן יקר.

בבג"צ 707/81 שוורץ ואח' נ' הועדה המחוזית ת"א-יפו ואח' (פ"ד לו 2, שם בעמ' 667 מול האות ד' קובעת כב' השופטת מ' בן-פורת (שם מול האותיות ה-ו): "נראית לנו טענתו של מר צור, שטען לועדה המחוזית, כי סעיף 11 ד' לחוק התכנון רק בא להעניק זכות לחברי הועדה המחוזית לדרוש דיון חוזר מהטעמים המפורטים שם, אך אין הסעיף בא למעט מסמכויותיה של המליאה לחזור ולשקול את החלטותיה, אם נתקיימו תנאים, המצדיקים לעשות שכן עקרון "מעשה בית הדין" אינו חל על החלטות כאלה".

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מחליט על השבת החלטת ועדת הערר לבחינה חוזרת בפניה.

לעניין ההקלה בדבר מרווח אחורי מקוו ביניין לצורך מרפסת – נקבע כי בדין החליטה הועדה המקומית להתיר חריגה של 1 מ' בלבד מקוו הבניין האחורי לצורך מרפסת.

בהקשר זה, ועדת הערר קבעה כאמור כי הקמת הבריכה כרוכה בקבלת הקלות, ואכן במסגרת בקשת ההיתר התבקשה הקלה מקוי הבניין לצורך הקמת הבריכה.

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.

פגמים נוספים נפלו, בפירסום ההקלות לקווי הבנין כמפורט להלן: על פי הפירסום (פריט 10) התבקשה "הקמת מרפסת בסטיה של עד 40% מקוי הבניין הקידמי מזרחי וצידי צפוני, בהתאם לתקנות התיכנון והבניה" בפועל כללה הבקשה גם מרפסות בסטיה של 40% לצד מערב, ללא פירסום.

בפירסום ההקלות לקווי הבנים (פריט 9) ובבקשה עצמה נרשם "קו בנין קדמי מזרחי לחזית בורוכוב 2.0 מ' בהתאם למותר על פי תמ"א 38 במקום 4.0 מ' על פי תב"ע; קו בנין אחורי מערבי 3.0 מ' בהתאם למותר על פי תמ"א 38 במקום 5.0 מ' על פי התב"ע. קוי הבנין החלים על המיגרש בהתאם לרע/2000 הם כדלקמן: קדמי – 5 מ'; צדי – 4מ'; אחורי – 6מ'. כלומר, בפירסום ציון קוי הבנין המותרים על פי התב"ע, אינם נכונים.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.

העדר שטחי שטחי גינון וצמחיה מספיקים לכיוון הרחובות והעדר ממשק ראוי בין הבניין למרחב הצבורי: "...12 מקומות חניה מתוך 43 המקומות שמוצע להוסיף בתחום המיגרש מסומנים בתחום החזיתות של המיגרש (מרביתם לכיון רחוב התחיה), וזאת באופן שאינו הולם תיכנון ערוני ראוי.  באופן זה כימעט שלא נותרת כל צמחיה לכיוון הרחובות, מלבד רצועה צרה ביותר, אם בכלל. נציין כי בבקשה המתוקנת, שהוגשה לאחר הליך הגישור שהתקיים בין הועדה המקומית לבין מגישת הבקשה להיתר, בוצעו שינויים, שלכאורה מהוים שיפור גם בהיבט זה... לטעמנו התיכנון המוצע אינו מייצר ממשק ראוי בין הבניין לבין המרחב הצבורי, דבר הפוגע הן באיכות המגורים בבניין מושא הערר, והן באיכות הרחוב והסביבה.... אין צורך להכביר מילים בדבר החשיבות של שילוב צמחיה, לרבות עצים במרחב העירוני. כיום לצד הבניה המרקמית שמלווה את הרחובות ההסתדרות והתחיה קיימת רצועת גינון רחבה ביותר בחזית הבניינים, בדומה לזו הקיימת בבניין מושא הערר. בכל הבניינים האמורים החניה לעולם לא ממוקמת לכיוון חזית הרחוב. באופן זה מתקבל מרחב מגונן ואיכותי, התורם לעיצוב הרחוב ולחווית המשתמשים בו. המרווחים שנקבעו באמצעות קוי הבניין בתוכניות החלות על המקרקעין נועדו, בין השאר, לשם יצירת תווך ירוק כאמור. נזכיר שגם תוספת הממ"דים המוצעת פוגעת במרווח זה באופן מסוים. אלא שהפגיעה הנוספת המוצעת באמצעות מיקום חניות בחזית הבניין, יוצרת תוצר בעייתי ומוקשה ביותר בעינינו. ההשלכות של אי שמירה על מרווחים איכותיים כאמור (בין הבניינים, ובין הבניין לרחוב) מועצמות נוכח העובדה שמוצע להוסיף לבניין גובה ודירות. העצמת הזכויות והצפיפות במיגרש אך מגבירה את הצורך במרווחים איכותיים כאמור". התוכנית המופקדת ח/ 619: "בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38 רשאי מוסד תיכנון להכין תוכנית מפורטת שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שיש בה הוראות התואמות למאפייני הישוב. בהתאם לזאת מקודמת בעיר חולון תוכנית ח/619 ... שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה האמורה להגיע לכלל הפקדה בקרוב. התכנית נערכה תוך התאמתה לתנאים הייחודיים של העיר, ומטרתה התחדשות המרקם הוותיק בעיר באופן מבוקר, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הצבורי. בהמשך לאמור, מתייחסת התוכנית להיבטי תיכנון שונים הנוגעים לעיר חולון. בין השאר, קובעת התוכנית עקרונות תיכנון שישמרו על הזהות ומאפייני העיר (הנוף העירוני), נפח הבניה (לרבות גובה) המתאים לבניינים באזורים השונים של העיר, קוי הבניין הראויים, לרבות המרווחים שראוי לשמור בין ביניין לבניין, שימת דגש לרחוב העירוני, לממשק בינו לבין הבניינים לאורכו ועוד. עקרונות שנועדו להבטיח שחידוש המבנים יהיה תוך שמירה על מרחב ערוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים, לרבות קיומן של תשתיות ציבוריות. נציין שבמסגרת הכנתה של תוכנית זו החליטה הועדה המחוזית מכוח הוראות סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה 1965 על קביעת מיגבלות במתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38. מיגבלות אלה אינן חלות על בקשות שהוגשו בעבר, לרבות הבקשה מושא הערר. יחד עם זאת, עקרונות התיכנון המגולמים בתוכנית ח/619 מהוים חלק מהשיקולים התכנוניים שראוי שיובאו בחשבון בבקשות להיתר מכוח התמ"א (ר' סעיף 22 לתמ"א). בהתאם לתוכנית המקודמת, המיגרש מצוי במיתחם 'רחובות ראשיים עם חזית פעילה. במיגרש כאמור ניתן לבנות, במקרה של חזוק באמצעות עיבוי, תוספת של עד 1.5 קומות, דהיינו ביניין של 7 קומות (קומה עליונה חלקית). במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן להגיע לבניין בגובה של עד 10 קומות. בבקשה מושא העירעור מוצע ביניין בגובה של 8 קומות. ביחס לקווי הבניין קובעת התוכנית שקו הבניין הצדי לא פחת מ-2.7 מ', וקו הבניין הקידמי העילי לא יפחת מ-3 מ' (כולל מרפסות), כאשר בקומת הקרקע יש לשמור על קו בנין קדמי של 7.5 מ', שכן מרווח זה נועד לשמש, בין השאר, לזיקת הנאה לציבור, עקרון שנועד ליצור מרחב צבורי ראוי לצד הצפוף המוצע. התוכנית מאפשרת חריגה מקוי הבניין לצורך הוספת ממ"ד בפרויקט של עיבוי בניה, אולם אוסרת הקלה בקוו ביניין קדמי או אחורי לממ"ד, ומחייבת בכל מקרה שמירה של לפחות 1.3 מ' בקוו הבנין הצדי, והרחקת הממ"ד לפחות 8 מ' בחזית המיגרש. עוד נקבע בתכנית, שככל שלא ניתן להוסיף ממ"ד בתחום קוי הבניין האמורים, ניתן להוסיף ממ"ד בחריגה מקוו הבנין הצדי, וזאת רק כשמדובר בפרויקט של עיבוי בניה, וגם זאת עד 1.30 מ' בלבד. נקבע שלא ניתן לחרוג מקוו הבנין הקידמי והאחורי, אף לצורך ממ"ד". אי- ההתאמה לעקרונות התיכנון הרצויים המגולמים בתוכנית המופקדת ח/ 619 : "התיכנון המוצע בבקשה מושא הערר חורג כאמור מהקבוע בתוכניות המפורטות החלות על המקרקעין, ונימצא שהוא חורג גם מעקרונות התיכנון המוצעים במסגרת תוכנית ח/619, הן לעניין גובה המבנה, והן לעניין קוי הבניין. מגדלי הממ"דים מוצעים כולם בחריגה מקוי הבניין. קוי הבניין שנקבעו בתוכניות החלות בעיר נועדו לצורך יצירת מרווחים בין מבנים למגרשים גובלים, ובכך לשמור על איכות חיים נאותה לדיירי הבניינים, ולמשתמשי הדרך. מאידך, מגדלי הממ"דים מהוים אלמנט חזוק מובהק במבנים העוברים חזוק לפי תקן ישראלי: ת"י 413 ״תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה". בנוסף הממ"דים מוסיפים מיגון לדירות הקיימות מפני התקפות טילים וכיו"ב על ישראל.

עוד נציין כי נוכח החריגה מקוי הבניין לצורך הקמת ממ"דים גם לכיוון חזית הרחובות ההסתדרות והתחיה, מתחדדת הסתייגותנו מפתרון החניה המוצע כאמור בחזית הרחובות, והמעצים את הפגיעה וההשלכות שיש למוצע בבקשה על הסביבה".

...

בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.

בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.

התוצאה העתירה נדחית.

בפרט, ההקלה שאושרה לכל אחד מהבניינים הייתה "להבלטת מרפסות מקוו ביניין אחורי של 5.0 מ', מעבר למאושר בתכנית 44, עד 1.60 מ' לשפור התיכנון והעיצוב האדריכלי" (מתוך עמוד 13 להערכת ההשבחה המתוקנת שנערכה עבור עריית תל אביב על ידי השמאי מר מיכאל עין-דור בקשר לרחוב מונטיפיורי 9; מלל זהה מופיע בהערכות ההשבחה המקבילות שהוכנו בקשר לשתי החלקות הנוספות).

..ודוק, אם ניתן להקים את הבניין עצמו עד קוי תמ"א, ברי כי אין מניעה להקים ביניין 'מצומצם' יותר, ולנצל את יתרת שטחי התמ"א לצורך הקמת מרפסות חלף שטחים סגורים, עד אותם קוי ביניין.

...

בשולי הדברים, יש מקום לציין שתי נקודות נוספות: (1) המסקנה אליה הגעתי בסעיף 21 לעיל, התקפה לגבי הבניינים ברחוב מונטיפיורי 9א ו- 11, ובאופן חלקי לגבי רחוב מונטיפיורי 9, אף משתלבת עם מדיניות הוועדה המקומית עצמה בכל הנוגע לתמ"א 38 במסלול החיזוק: "... לפנים משורת הדין, במימושי זכויות בדרך של עיבוי ותוספת בניה מכוחה של התמ"א, הוועדה המקומית מכירה בשטחי הגזוזטראות כאילו ניתנו מכוחה של התמ"א וזאת כאשר לא נוצל השטח העיקרי הספציפי להרחבת הדירות הקיימות (13 מ"ר) או לא ניתן זיכוי אחר עבור שטחים אלו. במקרים אלו קווי הבניין של הגזוזטראות מאושרים בהליך הרישוי בקווי בניין מוקטנים מכוחה של תמ"א 38 לפי סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38 ולא כהקלה המחויבת בהיטל השבחה." (סעיף 21 להשלמת הטיעון מטעם המערערת) לא שוכנעתי מנסיונות המערערת להסביר מדוע מדיניות זו איננה יפה גם לגבי מסלול ההריסה, אם כי, כמפורט לעיל, אין צורך במדיניות "לפנים משורת הדין" כדי להגיע לתוצאה אליה טוענות המשיבות.

אולם אין צורך למצות את דיון בעניין זה והצדדים עצמם לא נדרשו לו. בסיכומו של דבר, הערעור המינהלי, בחלקו הגדול, נדחה.

לאור התוצאה, המערערת תשלם הוצאות משפט בסך 3,000 ש"ח לכל אחת מן המשיבות, ובסך הכל 9,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.