הקלה במס שבח להורים יחידניים

בנוסף, כפי שכבר נכתב, לאחרונה, ב-ע"א 1492/12 גור נ' מנהל מסוי מקרקעין מחוז מרכז (1.10.2014) (להלן: ענין גור): "לא יכול להיות חולק שמטרת מחוקק המשנה בתקנו את תקנה 11(א) היתה להיטיב עם ציבור הנכים (והאוכלוסיות הנוספות המנויות בתקנה) ולהקל עליהם ברכישת זכויות במקרקעין". (שם, בפסקה 12) גישה דומה עלתה מסיכומי באת-כוח המשיב, שגרסה, בין השאר, כדלקמן: "התקנה קובעת את ההקלה אך מגבילה אותה בתנאים (מספר הפעמים שתנתן ותקרת גיל). בבסיס התקנה עמדה ההנחה ששני פטורים ממס רכישה ברכישת שתי דירות למגורים, יקלו עם הזכאים לכך בתחילת דרכם ובצורה נאותה והולמת. הגבלת הגיל אצל יתום יצאה מנקודת מוצא שעד גיל זה כבר נרכשות דירות המגורים הראשונות. יש להניח עוד לגבי יתום, כי המחוקק יצא מנקודת הנחה לפיה יש לסייע לו בצעדיו הראשונים כתחליף לעזרה שמן הסתם היתה ניתנת על ידי ההורה שנספה" (שם, בפסקה 31).

כפי שעולה מן הפסיקה ומהספרות המשפטית, הפטור ממס שבח לדירה מזכה, נועד להקל על מי שמוכר דירה שנרכשה שלא לצורכי השקעה, אלא לצורך שימושו האישי והפרטי.

...

סיכום סוף דבר – אם דעתי תישמע, הערעור יתקבל, ולמערערת 2 תהיה קנויה הזכות לקבל את הפטור החלקי לו היתה זכאית לצורך רכישת הדירה שהתבצעה בשנת 2007, בכפוף לסייג הנזכר בסוף פיסקה 32 שלעיל.

אשר על כן, ולו דעתי תישמע, דין הערעור להידחות.

שאלתי עצמי, אם בפרשנות התקנה 11(א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשל"ה-1974 ניתן, גם בעקבות התקנתה של תקנה 11(ב), לייחס למחוקק כוונה כי בני זוג ייהנו ארבע פעמים מפטור חלקי ממס רכישה, והתקשיתי להגיע למסקנה כזו.

ביום 12.4.11 הורה בית המשפט העליון, על דרך של החלטה משלימה, שתחולת צו המניעה תוגבל והיא תחול על זכויות הנכדים בלבד ולא על אלה של סימון.

דומה כי על מנת להקל את הבנת הנסיבות שביסוד השתלשלות העניינים, יש לחלק את הזכויות בחלקה ואת העיסקאות בזכויות אלה לשני חלקים.

תמיכה נוספת לגירסתו של מלכא כי הסכם המכר נחתם ביום 10.1.96, מצאתי במכתבו מיום 26.1.98 למנהל מס שבח מקרקעין בחיפה (אחד ממסמכי נספח 23 לתצהירו – נ/8), שבו הוא עתר לדחות את המועד להגשת ההשגה על שומת המס בגין העסקה שעל פי הסכם המכר.

...

סיכומו של דבר, אני דוחה את עתירתו של התובע לפסק דין הצהרתי שהוא הבעלים של 3/16 החלקים של החלקה הרשומים כיום בשמם של הנכדים, ובתוך כך אני דוחה גם את העתירה לצווים הנגזרים מכך, לרישום הזכויות ולפינוי החלקה.

התובע ישלם לנכדים (כאחד) שכר טרחת עורכי דין בסכום של 20,000 ₪, וסכום דומה הוא ישלם גם למלכא.

על פי החלטה מיום 8.12.11 יש להוסיף ולברר את תביעתו הכספית של התובע, ולמטרה זו אני קובע קדם משפט ליום 4.6.15 בשעה 08:30.

הסדרים משפטיים שונים עשויים, מצד אחד, לעודד ביצוען של עיסקאות רכש, באמצעות קביעת כללים היוצרים תמריצים על ביצוען, ומקלים על מימושן, בעוד הסדרים אחרים עשויים לשלול או לצמצם באופן ניכר את ביצוען, דרך קביעת נורמות החוסמות אותן כליל, או למצער, מכבידות ביותר על נקיטתן.

מהגדרה זו עולה, כי כדי ששני יחידים ייחשבו למחזיקים יחד בניירות ערך או בזכויות הצבעה, עליהם לפעול בשיתוף-פעולה לפי הסכם בכתב או בעל-פה (ענין רייכרט, פסקות 13-15 ו-17 לפסק דינו של השופט עדיאל); וכן, כי "בני מישפחה", שהם לצורך ענין זה: בני זוג, אחים, הורים, הורי-הורים, צאצאים, או בני זוג של כל אחד מאלה, הגרים זה עם זה או שפרנסתו של האחד תלויה באחר, ייחשבו כאדם אחד, וגם הם בבחינת "מחזיקים יחד". אין מחלוקת בעניינינו, כי קרבת המשפחה בין בארי לויט ל**** מורוס אינה עולה לגדר הקרבה הנדרשת בהגדרת "בני מישפחה" בחוק.

חוזה הברירה הנו, על-­כן, מעין חוזה המחייב חלקית:נ מצד אחד, הריהו חוזה אשר תנאיו מחייבים את הצדדים; מצד שני, עדיין לא ברור אם תנאי העיסקה שביסודו יחייבו את הצדדים, שכן תנאי לחיובם הוא שהקונה ינצל את הברירה שמעניק לו החוזה" (ע"א 346/88 אביבי נ' בן זכריה, פ"ד מו(4) 684, 688 (1992), ההדגשה אינה במקור; וראו גם: ע"א 133/89 החברה לפיתוח חוף התכלת (תל-אביב-הרצליה) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה, פ"ד מז(5) 689, 698 (1993); ע"א 85/81 צמיד, חברה למכוניות בע"מ נ' מנהל אגף המכס והבלו, פ"ד לז(2) 487 (1983)).

...

ובשורה תחתונה: דין הערעור להידחות עם הוצאות כפי שקבעה חברתי.

אצרף דעתי לגישה זו. הגם שער אני לשיקולים שהביאו את השופטת פרוקצ'יה להצעתה, בשל מורכבויות אפשריות בנסיבות הרכישה, סבורני כי הכף נוטה לעבר כלל בהיר ונוח ליישום (ראו פסקה 8 לחוות דעתה של השופטת נאור), וסבורני כי זו הגישה בה יש לנקוט, על מנת לאפשר לצדדים לעסקה לדעת מראש אם נדרשת הצעת רכש מיוחדת.

לא אכחד, כי במובנים מסוימים לשון הסעיף, המתייחסת לביצוע "רכישה", קרובה אולי למבחנה הסובייקטיבי של השופטת פרוקצ'יה - במובן זה שיש לבחון את כוונת החוזה לגבי מועד "העברת הבעלות" בזכויות ההצבעה (מועד שעשוי להיות מאוחר למועד כריתתו); אך סבורני, כי שיקולי מדיניות משפטית תומכים ביצירת כלל המאפשר הערכה וייעוץ משפטי אפקטיבי עובר לביצוע העסקה, ייעוץ המתבסס על נתונים ברורים ופשוטים ככל הניתן (לא הייתי מנסה כוחי בהצעת מבחן שלישי ובהותרת הסוגיה ללא הכרעה ברורה).

כמו כן, עיון בתביעת החוב מטעם הנושה מס שבח, העלה כי בשנת 2009 היחיד מכר נכס באיזור שפרעם, שאינו בית מגוריו בשווי מדווח של 650,000 ₪.

לטענת היחיד, לאחר פטירת הוריו לא הוגשה כל בקשה לצוו ירושה ולא הייתה כל צוואה וכי הוריו לא הותירו אחריהם כל נכסים מלבד בית המגורים בו מתגורר היחיד ובנותיו של אחיו המנוח.

היחיד במו ידיו "שם מקילות בגלגלים" להמשך ההליך ומנע אפשרותם של בעלי התפקיד להציע הצעה למתווה לסיום ההליך, שכן לא קיימת כל חוות דעת שמאית שניתן להתבסס עליה והם נותרו להסתמך על מחדליו של היחיד בלבד.

...

היחיד התייחס לפסק הדין שניתן כנגדו בשנת 2005 בתביעה שהוגשה ע"י אחיינו המנוח בתיק מס' 344/01 בבית המשפט המחוזי בחיפה ובו חויב היחיד בתשלום סך כולל של 2,682,786 ₪ ובגין חוב זה נפתח תיק הוצאה לפועל, בו נגבו סכומים שונים ובסופו של דבר, הוא נסגר.

לאחר שעיינתי בחומר– באתי לכלל מסקנה כי יש להורות בנסיבות על ביטול ההליך וביטול צו פתיחת ההליכים שניתן בעניינו של היחיד, מכל הטעמים שיפורטו להלן.

כל אלו מובילים למסקנה כי יש להורות על ביטולו של ההליך ליחיד.

אשר על כן, אני מורה על ביטול ההליך וביטול הצו לפתיחת הליכים על כל הוראותיו.

דירת היחיד הנמכרת היא בבית רשום ביום תחילתו של חוק זה כבית משותף לפי חוק הבתים המשותפים, תשכ"א-1961 [נוסח משולב], או שהוא בבית שיש בו לפחות ארבע יחידות דיור והרשום כבית-משותף כאמור או הניתן להירשם כאמור, ושטח רצפותיה הכולל-להוציא מרפסות פתוחות וגזוזטראות-אינו עולה על 70 מ"ר." המונח "דירת יחיד" מוגדר בסעיף 1 לחוק כדלהלן: "'דירת יחיד'-דירה המשמשת בעיקרה למגורים והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד והוא או קרובו גרים בה רוב ימות השנה." ואלו המונח "קרוב" מוגדר באותו סעיף כדלהלן: "'קרוב' לאדם פלוני-1. בן-זוג; 2. הורה, הורי הורה...

ואף בדברי ההסבר להצעת חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 6), תשל"ד-1974, ה"ח תשל"ה 46 אנו מוצאים: "החוק העיקרי מעניק הקלות במכירת דירת יחיד מתוך מגמה להקל על אדם להחליף את מקום מגוריו...

...

נראה לי איפוא שאילו מכרו היורשים את הדירה במועד סמוך לאחר פטירת קרובם, לא היתה עילה חוקית לסרב להם את הפטור, אפילו היינו סבורים שלא זהו המקרה הראוי לפטור כזה.

אך סבורני כי כעבור תקופה של 14 חדשים קשה לדבר עוד על דירה שהמוכר "או קרובו" גרים בה רוב ימות השנה.

השופט י' כהן: אני מסכים שיש לדחות את הערעור מהנימוקים שבפסק-הדין של השופט ויתקון.