הקלה בגין פגמים טכניים בתוכנית

הוועדה המקומית והעיריה מוסיפות וטוענות כי גם אם נפלו פגמים טכניים בהליך האישור, מה שמוכחש על ידן, הרי מדובר בעניינים שוליים, שאין בהם כדי לגבור על טענת השהוי.

במסגרת זו אעמוד על הבקשות השונות להיתר שהוגשו לוועדה ודיוני הוועדה (פרק 4.1); על המידע שהיה לפני הועדה שאישרה את הבקשה להיתר (פרק 4.2); על ההקלות שנדרשו לצורך ההיתר, אופן פירסומן ואישורן (פרק 4.3); על הפגמים לגבי הדיון בבקשות השונות להיתר (פרק 4.4); על זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 (פרק 4.5); על אי עמידת ההיתר בתקן חניה (פרק 4.6); על בניית הבניין בקוו הגבול של המיגרש (להלן: קו אפס) (פרק 4.7) ועל פגמים נטענים נוספים (פרק 4.8).

כפי שציינתי בהרחבה לעיל, יועץ התנועה ממחלקת התחבורה של הערייה, אינג' בועז גרוס, ציין ביום 11.5.16 כי מספר החניות הנידרש הוא 6, כי בפועל מתוכננות 4 חניות (כפי שאכן ניבנו בפועל), וכי נידרשת הקלה בגין ההפחתה במקומות החניה הנדרשים.

ביום 25.7.16, מציין אדריכל שניידר לפני הועדה בעת הדיון בתכנית (הדנה בבקשה השנייה להיתר בנייה, בה תוכננו 4 חניות) כי: "יש פה [במרתף] 6 מקומות חניה." כלומר, האדריכל מציין שיש 6 מקומות חניה, על אף שבהתייחסות אינג' בועז גרוס, יועץ התנועה של עריית בני ברק מיום 11.5.16, המופיע על הבקשה השנייה בהיתר כחותמת, מצוין כי מתוכננות 4 חניות, כאשר על פי מספר הדירות נידרשות שש חניות וכי יש צורך בהקלה.

...

מבלי לגרוע מכל מה שנקבע בפסק דין זה, תדון הוועדה בכל הבקשות שהוגשו והחוסרים בהן וככל שיידרש תורה על הגשת בקשה עדכנית חדשה; מפה מצבית ודף מידע מעודכנים כנדרש על פי החוק; אישור מהנדס בנוגע לזכויות הבנייה על פי תמ"א 35 והתאמת הזכויות לקביעות וועדת הערר בעניין זה; בחינה מחודשת של תקן החניה; המצב בשטח, ובעיקר קיומו של בנין העותרת, לרבות מיקום החלונות בו; עמדת העותרת כפי שעלתה בהליך המשפטי, והתייחסות להחלטות אחרות של וועדת הערר בעניינים שהתעוררו בבקשה זו. על כן אני מורה על ביטול היתר הבנייה שניתן (מספר 35632 מיום 21.2.17).

סוף דבר אני מורה על בטלות היתר הבנייה שניתן למבנה ברחוב רבי עקיבא 25 בבני ברק (היתר מספר 35632).

בשל השיהוי הרב בהגשת העתירה והתנהלות העותרת מזה, וקבלת העתירה מזה, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

מבלי לגרוע מהטענות המקדמיות, טענו משיבות 1-2 שדין העתירה להדחות גם לגופה, שכן העותרים לא השכילו להוכיח שנפל פגם כלשהוא במיכרז שפורסם עוד ביום 28.11.2019, ומלבד טענה עלומה בסעיף האחרון לעתירה (סעיף 81), לא הדגימו כיצד ומדוע נפגעה זכותם לגשת למכרז ולא נימקו מדוע השתהו עד כה. לטענת משיבות 1-2, רמ"י מילאה היתחייבותה לקידום תכנית להנמכת בניינים.

לעומת זאת בסעיף 2.1.6 לחוברת המיכרז נקבע כי "ככל שתאושר על ידי גורמי התיכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, במסגרת הקלה בהתאם לחוק התיכנון והבניה... הזוכה יהיה רשאי למכור מספר יחידות דיור במיתחם שלא במסגרת מחיר למישתכן, כמספר יחידות הדיור שייתווספו עקב הקלה". כך גם בסעיף 3.3.1 הקובע כי "ככל שתאושר תוספת יח"ד עקב הקלה, הזוכה מחויב לבנות את מספר יח"ד שיתקבלו עקב ההקלה" (ההדגשות שלי- מ' ר').

יש להבחין בין פגם טכני, שאין בכוחו להביא לביטול המיכרז, לבין פגם מהותי, הפוגע בעקרונות היסוד של דיני המכרזים, ובכללם בעיקרון השויון והתחרות ההוגנת עלול להביא לביטולו של מיכרז (ראו: עע"מ 4529/15 אורט ישראל (חל"צ) נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל, [פורסם בנוב] (24.8.2015), בעמ' 8-9.

...

דברים אלו ועל כן דין טענתם להידחות.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו למשיבות 1-2 הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

ואם יש הבדל ביניהם לטעמי הוא חסר משמעות ולכן גם אם הייתי מקבל טיעוני העותרת בשאלת פגם בשל אי פירסום ההקלה ישירות לעותרת-וזו אינה דעתי, מדובר בפגם טכני חסר משמעות לתכליתה של התכנית ועל פי עיקרון הבטלות היחסית יש להיתעלם מהפגם, ולדעתי לא היה פגם כלשהוא.

...

לסיכום, פרסום ההקלה היה כדין.

דיון בשאלת ההקלה מאחר ושוכנעתי כי חזקה על העותרת שידעה על ההקלה, היה עליה למצות הליכים ולהגיש התנגדות כפי שהיא מבקשת לעשות כעת.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה ומחייב את העותרת, בנוסף להוצאות שנפסקו בתיק זה, לשלם לכל אחת מהמשיבות 10,000 ש"ח הוצאות משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

כך גם הודגש בהמשך הדברים, כי "הוראת החוק הקובעת כי אי-מתן החלטה על-ידי השר בתוך 30 ימים, כמוה כאישור התכנית, נועדה להקל את הליכי התיכנון ולזרזם (...). היא לא נועדה לאפשר מתן תוקף לתכניות בדרך מלאכותית מקום שבפועל ניתנה החלטת השר שלא לאשר את התכנית, אלא שמטעמים טכניים לא נשלחה הודעה על כך, אף שדבר דחיית התכנית היה ידוע לגורמים הנוגעים בדבר" (ההדגשות אינן במקור) (שם).

באותו עניין נקבע כי חרף האיחור הקל במתן ההחלטה לפי סעיף 109(ב), לא היה מקום לאישורה של התכנית על-פי סיפת סעיף 109(ב), בשל הפגמים הרבים והקשים שנפלו בה. בכלל זה, אי עריכת השינויים והתיקונים שהתבקשו בשלב הראשון (בהתאם להחלטה על-פי סעיף 109(א)), וסכוייה הנמוכים מאד של התכנית להיות מאושרת לנוכח אותם ליקויים הרבים שנפלו בה. כן הודגש כי ניסיונה של העותרת להביא לאישורה של אותה תכנית פגומה הסותרת את המדיניות התכנונית, מנוגדת לתכלית ההסדר הקבוע בסעיף 109 ואף עולה כדי חוסר תום לב (שם, פסקות 37-34).

...

חרף סרבול העתירה בשלל כתבי טענות, בקשות ותשובות, מדובר בסופו של דבר בנסיבות פשוטות, אשר לפיהן אף בהנחה שהחלטת השר ניתנה ביום 5.1.2023, אין מחלוקת על כך שהמוסד התכנוני, הוועדה המחוזית, לא ידע על כך קודם ליום 24.1.2023.

סיכום ותוצאה המסקנה העולה מכל הטעמים שעליהם עמדנו היא כי החלטת השר לפי סעיף 109(ב) בחוק התכנון והבניה לא ניתנה בתוך שלושים הימים שבמהלכם הוא רשאי היה לתת את החלטתו.

בהתאם לכל האמור, העתירה מתקבלת.

שעה שהתכנית אינה מייצרת תוספת בינוי שעשויה להוביל לתנועות חדשות המצדיקות בחינת תנועה מרחבית, מחד־גיסא, ומאידך־גיסא מדובר באיזור עם תחבורה ציבורית עניפה שנימצא על תואי הרכבת הקלה.

העותרת 8 מציינת שלא בכדי קיבלה ועדת הערר את טענותיה מחמת פגמים מהותיים.

מעבר לצורך, בכל מקרה ,גם אם היה מדובר בפגם טכני והיה נקבע שהועדות לא פעלו בהתאם לתכנית ונידרש היה לצרף נספחים, היה ניתן להתגבר עליו במקרה קונקריטי זה באמצעות דוקטרינת הבטלות היחסית או ליתר דיוק דוקטרינת התוצאה היחסית ,ששימוש בה מביא לתוצאה שהפגם, אם היה, רופא בכך שהוועדה המחוזית דנה בטענות והכריעה בהן מבחינה מקצועית, כך שאין צורך, בהיתחשב במטרת התכנית לשימור מבנה הסטורי, בנספחים של תנועה ועיצוב במקרה זה ואין מקום לבטל את ההחלטה, דבר שיביא לעיכוב ממשי בפרויקט החשוב של שימור בית הכנסת הגדול לרווחת הציבור .

...

בעקבות החלטתי מיום 18.4.2023 נדונו שלושת העתירות בפני במאוחד ביום 14.9.2023.

לסיכום: מדובר כאמור בהחלטות מקצועיות תכנוניות שנתנו למעשה עדיפות למרחב הציבורי על פני חניון מסחרי בשימוש חורג תוך קידום ושימור מבנה בית הכנסת הגדול האייקוני ויצירת מרחב ציבורי פתוח.

החלטות אלו מצויות בליבת שיקול הדעת של הועדה המחוזית שאיזנה בין האינטרס הציבורי לאינטרס העותרים לגישה ברכבים ולחניה והחלטתה היא החלטה סבירה שלא נפל בה פגם ובוודאי לא כזה המצדיק את התערבות בית המשפט ולכן דין העתירה להידחות.

התוצאה: לאור כל האמור, עתירות מרדכי וסדיר נדחות.