הקלה בגובה מפלס כניסה: בקשה להקלה

הבקשה להיתר, לרבות ההקלות, אושרה בהחלטת המערערת מיום 18.9.2016, והמערערת הוציאה דרישה לתשלום היטל השבחה.

קוי הבנייה למרתף כאמור לעיל יאושרו ובילבד שהתקיימו התנאים הבאים: הפרש הגובה המרבי בין המפלס הכניסה הקובעת לבניין ובין מפלס פני החצר לא יעלה על 1.20 מ'.

הרי לפי סעיף 1 לחוק התיכנון והבנייה, הקלה היא "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר... בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום...". במקרה הנוכחי החריגה הן מהוראות פרט 4 והן ממגבלות פרט 5 ברורה: ראשית, אין ולא יכול להיות מילוי של אדמה בעומק מטר מעל למיתקן החנייה, ושנית, ההבלטה איננה מוגבלת ל- 1.2 מטרים מעל מפלס פני החצר, כאשר כאמור המתקן מתנשא לגובה 4.5 מטרים בעת שליפת המכונית התחתונה ולגובה 2.25 מטר בעת שליפת המכונית העליונה.

...

פסק דין בעניין בערעור רום תמר, המשקף את ההסכמה שהושגה בדיון ביום 11.102021, יינתן בנפרד ובמקביל לפסק דין זה. ] "כלל תתי הסעיפים [של סעיף 3.2 הנ"ל]... עוסקים בהפרשי גובה בין מפלס פני החצר לבין סביבתה או בהבלטה נוספת של חלקי המרתף. מכך נובע כי התנאי לפיו קווי הבנייה למרתף יאושרו אך בתנאים הנמנים בסעיף זה, עניינו בבניה שמעל לפני הקרקע ולא בזאת שמתחתיה. במילים אחרות- ככל שעסקינן בבניה במרתף עצמו, הותר קו בנין צדי 0 ובינוי של 90% כאמור ברישת הסעיף. מסקנה זו נובעת גם מן העובדה שלא נכתב מה יקרה מתחת לפני הקרקע אלמלא יתקיים איזה מן התנאי המצוטטים לעיל, וממילא לא הובהר כל קשר בין קוי הבנין שמתחת לפני הקרקע לבין סעיפים אלה העוסקים בהפרשי גובה שמעל לפני הקרקע. דברים אלה אף עולים מהחלטת הועדה המקומית נושאת החיוב בענייננו- שעוסקת אך בבניה במרווחים הצדיים ולא ניכר בה כלל כי עניינה בבניה שמתחת לפני הקרקע". (סעיף 10 להחלטה בעניין רום תמר) "יש לבחון כאמור את הבינוי המבוקש כהקלה מקו הבנין, בהתייחס לבנוי מעל לפני הקרקע בלבד..."(מתוך סעיף 15, שם) המערערת טוענת כי פרשנות ועדת הערר לסעיף שגויה ומייתרת את התנאים הקבועים בו: "החלטת וועדת הערר משמעותה למעשה, שהתכנית מתירה קו בניין אפס תת קרקעי לצורך הקמת מרתף, וזאת ללא כל תנאי. בהתאם להחלטתה [של ועדת הערר- ה"ק] רק ככל שמבוקש קו אפס מעל המרתף, רק אז יש לעמוד בתנאים המפורטים [בסעיף קווי הבניין למרתף]. בכל הכבוד, המדובר בפרשנות לא ברורה, מרחיקת לכת ושגויה באופן מהותי, שאינה תואמת את לשון הסעיף....

הוועדה המקומית הלינה על החלטתה של ועדת הערר מיום 3.6.2020 לפיה "אנו מורים... לוועדה המקומית לתקן שומתה [בהתאם להחלטות קודמות של ועדת הערר – ה"ק] ... ההקלה עניינה אך בקו הבניין שמעל לפני הקרקע וכך יש לשום אותה". החלטה זו ניתנה לאחר שורה ארוכה של הוראות ותגובות בן ועדת הערר ובין השמאי המכריע.

יתרה מזו, הנסיבות המורכבות ויוצאות הדופן שנוצרו במקרה זה אינן מתאימות לקביעת כלל כלשהו לגבי גבולות סמכויות ועדת הערר כלפי הוועדה המקומית בהקשר זה. אשר על כן, הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערערת הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.

במסגרת הדיון שהתקיים בקשה ב"כ העותרים כי הצדדים יגיעו להסדר לפיו העותרים יגישו בקשה להיתר (ללא תיקון התכנית הכוללנית) שתכלול תוספת ממ"ד על פי סעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבנייה, ותיקונים בטיחותיים אחרים ללא תוספת שטח לבתים, וכן היתר להעלאת גובה מפלס הכניסה הקובעת לבתים ללא הגבהתם ביותר מ-30 ס"מ. ככל שהבקשה לא תידרוש הקלות היא תאושר במסלול הירוק במועדים הקבועים בחוק.

...

טענות המשיבות הוועדה המחוזית סבורה כי דין העתירה על שני ראשיה להידחות.

עוד ובנוסף, טענה הוועדה המחוזית כי דין העתירה להידחות גם מן הטעם שאין מקום לכלול בתכנית הכוללנית הוראות פרטניות המתייחסות למבנים ספציפיים בתחומה.

סוף דבר סיכומו של דבר – אני מקבלת את העתירה, על דרך שילוב בין הצעת העותרים והמלצת החוקר, כדלקמן: העותרים יהיו רשאים להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה (ללא תיקון התכנית הכוללנית) שתכלול תוספת ממ"ד על פי סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה, ותיקוני מיגון, בטיחות תחזוקה, שיפורים סניטריים או אחרים הדרושים להבטחת רמת דיור נאותה, ללא תוספת שטח לבתים, וכן היתר להעלאת גובה מפלס הכניסה הקובעת לבתים ללא הגבהתם ביותר מ-30 ס"מ. ככל שהבקשה לא תדרוש הקלות היא תאושר במסלול הירוק במועדים הקבועים בחוק.

בפרוטוקול הדיון בפני ועדת המשנה, מתוארת הבקשה להיתר ככוללת "הקלה בגובה חלק מקומת הקרקע 6.85 מ' במקום 6.00 מ' להתאמת מפלסי הקומות מעל קומת הקרקע למפלסי הקומות של הבניין הצמוד הנבנה בקוו 0". החלטת ועדת המשנה הייתה "לאשר את הבקשה כולל ההקלות". ההקלה האמורה בגובה קומת הקרקע, לשם הגבהתה, היא מושא המחלוקת בעירעור.

. במקרה הנידון, התנאים הפיסיים של החלקה לא מאפשרים לעמוד בתנאים אלו ללא אישור ההקלה, שכן יש הפרישי גובה בין המגרשים ולכן גובה הכניסה בין החלקות שונה, בנגוד להוראות התכנית, המחייבות כי מפלס הכניסה בבניין המשותף יהיה זהה, ולכן, נידרשת הקלה.

...

ומעבר לכך, לגופו של עניין, השומה המכרעת בשלב המכר התיימרה למסות את תוספת הזכויות במלואן, אמנם אגב יישום מקדם שמאי, ועל כן אין לאפשר לוועדה המקומית לשוב ולמסות את אותה חבילת זכויות פעם נוספת, כעת באצטלה של "השלמה". אילו המודל הדו - שלבי היה מאומץ כאן מלכתחילה, אזי פני הדברים היו שונים.

אשר על כן, הערעור נדחה.

לאור התוצאה (שאיננה שונה מזו בשני ההליכים הקודמים) ולאור החזקת ערבות בנקאית בידי הוועדה המקומית כל העת באופן אשר לכאורה איננו תואם את הוראות התוספת השלישית לחוק (והשוו החלטתי מיום 23.12.2021 בעמ"נ 31428-06-21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' ביבי ואח'), החלטתי לפסוק הוצאות משפט על הצד הגבוה.

אין צורך בפירסום הקומה העליונה כהקלה, משום שהיא הקומה השנייה מעל מיפלס הכניסה כמותר לפי התוכנית, וגובה המבנה המוצע תואם להוראות התוכנית, ונקבע בהתאמה לשיפוע הקרקע הטבעית.

אשר לגובה מפלס הכניסה, תקנה 1 לתקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) מגדירה: "כניסה קובעת לבניין" – הכניסה הראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נימצאת, אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ-1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב או המדרכה הסמוכים לה, ושהגישה אליה היא באמצעות שביל, מדרגות או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב; אם קיימת יותר מכניסה אחת, הכניסה הקובעת היא הכניסה שנקבעה כזו בהיתר הבניה.

...

אני דוחה את הסתמכות העותרים על החלטות של בתי משפט לעניינים מנהליים, שאינן מחייבות ואינן מנחות, באשר לאופן ההנמקה.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

בהתחשב בתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, העותרים ישלמו הוצאות משפט כדלקמן: למשיבה 1 10,000 ₪, למשיבה 2 11,700 ₪, ולמשיבים 4,5 11,700 ₪.

בתצהירי התובעים נטען כי בכדי להכשיר את המיגרש של הנתבעים לבניה מתוכננת, הכוללת הקלות ו-2 קומות מתחת למפלס קו הגבול בין המגרשים, חפרו בגבול המיגרש בעומק כ-9.5 מ' ביחס למפלס הטבעי ובפועל יצרו הפרישי גבהים של 9.5 מ' בקוו הגבול בין המגרשים.

בסיכום הביקור מיפרט : התובע היתקדם בבניה במיגרש העליון – 234 עד כדי שלבי גמר, לא בוצעו עבודות פינוי המילוי בגב הקיר ומילוי תקני מהודק בבקרה מלאה כמתבקש לפי חוו"ד. רוחב היסוד בפועל בחלקו האחורי של הקיר הוא 240 ס"מ ומכאן קשה עד בלתי אפשרי להכניס כלים לפינוי חומרי המילוי והבולדרים בגב הקיר ללא מרווח תימרון.

במקרה זה מתברר כי החפירות, הטופוגרפיה, בקשת ההקלה בגובה הקיר והעבודות הפועל היה על הנתבעים לצפות כי העמקת החפירה תחייב קיר תומך גבוה יותר, לוודא חיזוקים לקיר כפי חוו"ד המומחים, לקבל אישור לפלישה למגרש התובעים ולאפשר גישה לקיר, בפרט מקום בו הובאו בולדרים ע"י הנתבעים.

...

לא שוכנעתי כי עבודות הנתבעים מנעו את תחילת הבניה במגרש התובעים מאחר והתובעים לא הוכיחו כי הבניה עוכבה בגין בניית הנתבעים.

הוכח כי הנתבעים לא בנו את הקיר בגובה הדרוש, כי לא ביצעו את החיזוקים הדרושים, העמיקו את החפירה ופלשו למגרש התובעים, לא פינו את הפסולת אשר פונתה ע"י התובעים ולפיכך דין התביעה להתקבל, כאמור בחלקה.

כמפורט, לא תתקבל התביעה ביחס להפסד שימוש מאחר ולא הוכח רכיב זה. לסיכום, הנתבעים ישלמו לתובעים סך 150,000 ₪, הוצאות המשפט כולל חוו"ד מומחים לא במלוא הסכום המבוקש אלא בסך 12,000 ש"ח, שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ והחזר חלקי של אגרת המשפט בסך 6,000 ₪.