הקלה בבקשה להיתר לבניית מרתף

האחת, התכנית המקומית אשר קבעה כי ניתן לבנות מרתף עד לקו הקירות החיצוניים של קומת הקרקע והתכנית המאוחרת יותר מסמיכה את הועדה המקומית ליתן הקלה המרחיבה את קו הבניין של הקירות החיצוניים של קומת הקרקע וכפועל יוצא ניתן להרחיב בהתאמה גם את קו הבניין של הקירות החיצוניים של המרתף.

ראו בעע"מ 8445/06 זלצמן נ' ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב (פורסם באר"ש, 28.10.10): "אכן, 'הקלה' כשמה כן היא ואין שום חובה מוטלת על הועדה לאפשר הקלה מהתכנית החלה גם אם הדבר נועד למיצוי אחוזי בניה. לגבי בקשה להקלה נקבע מפורשות כי בשוקלה האם לאשר הקלה 'נתון לוועדה המקומית שיקול דעת רחב ביותר, במסגרתו רשאית היא להביא בחשבון שיקולים מסוגים שונים'" (בפיסקה 6; ראו גם ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה כ"ח (פורסם באר"ש, 10.11.2009)).

...

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל, אני קובעת כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה.

הואיל והתכנית מאשרת בנייה בגובה של עד תשע קומות, הוגשה בקשה להקלה שעניינה תוספת של שלוש קומות מעל לתשע המותרות לצורך יצירת בינוי מרווח מול השכונה.

בנוסף לכך, התבקשו עוד מספר הקלות: הקלה לבניית חצר אנגלית עד גבול המיגרש במרווח הצפוני והעמקת החצר האנגלית בעומק של 5.64 מטרים; הקלה לניוד 200 מ"ר שטח עקרי על קרקעי לקומת המרתף לצורך בניית מלתחות עובדים ובית כנסת; הקלה לשינוי מיקום יחידות הדיור, מחלקה סיעודית/תשושי נפש ושטחים כלליים לדיירי המבנה בקומת הקרקע ובקומה המפולשת בנוסף לקיום לובי כניסה כדי לעמוד בדרישות חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012 (להלן – חוק דיור מוגן); הצבת ביתן שומר בכניסה לחניון במרווח הקידמי.

...

סיכומו של דבר - אני סבור כי החלטת ועדת הערר דנן היא החלטה תכנונית-מקצועית מובהקת, מנומקת שהתקבלה לאחר הליך תקין.

לפיכך, אין כל עילה להתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים בה ומכאן שדין העתירה להידחות.

בנסיבות העניין ולנוכח אופיין הציבורי של העתירות וחשיבות ההגנה על הסביבה החופית, אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בעקבות כך, הגישו התובעים ביום 12.1.09, היתנגדות לבקשה להקלה להיתר בניה שהגישה הנתבעת 1 בעיניין זה, בטענה של חסימת אור ואויר לדירה.

העובדה שניתנו לבניין טופס 4 ותעודת גמר, אינה יכולה לשנות ממסקנתי, שכן מתן האישורים הנ"ל לא יכול לשנות מן העובדה שהבניין מצוי בהקשר זה בנגוד להיתר הקיים ושקיימת התחייבות מצד הנתבעת 1 כלפי התובעים לבנות את מרתף הבניין בהתאם להיתר שניתן.

...

לנוכח כל האמור לעיל, התביעה של התובעים לפיצוי בגין איחור ברישום הבית המשותף נדחית וזאת משהם העלו בזמנו דרישות מצטברות כתנאי לחתימתם על מסמכי הרישום ורק חלק מהדרישות הוכרו בדיעבד כלגיטימיות.

התביעה שכנגד מתקבלת, אולם בכפוף לכך שהיציאה הצפונית תיפתח בהתאם להיתר הבנייה, כך שהתובעים מחויבים בזה לחתום על מסמכי הרישום כפי נוסחם האחרון, למעט תשריט קומת החניות שיותאם לפתיחת היציאה הצפונית, וזאת תוך 14 יום מפתיחת היציאה הצפונית בהתאם להיתר והמצאת מסמכי רישום הבית המשותף לידי התובעים המבטאים פתיחה זו. סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי, כמפורט לעיל.

בהתחשב בהיקף ההליכים ומשכם וכן בתוצאה, לפיה התקבל חלק מהותי מהתביעה, ושעה שהתביעה שכנגד התקבלה, אך בכפוף לביצוע דרישה שהעלו התובעים עוד קודם לכן ושהייתה מוצדקת, ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים 48% מסכומי האגרות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן לגזברות ועד התשלום בפועל לתובעים וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 60,000 ₪.

בקשת המשיבה אושרה, והמערערת הוציאה למשיבה שומת היטל השבחה בגין ההקלה בסך של 119,000 ש"ח. יצוין כי על המקרקעין חלות, בין היתר, התוכניות הבאות: תוכנית ע/1 –מרתפים (להלן: "תוכנית ע/1") אשר מטרתה לקבוע הוראות מקיפות לבניית מרתפים ולשימוש בהם, לרבות מרתפי חנייה; ותוכנית ביניין עיר מפורטת תא/257 (להלן: "תוכנית 257") שהיא תוכנית מפורטת למגורים שבהתאם לה נקבעות זכויות הבנייה במקרקעין.

...

מנגד טוענת המשיבה כי דין הערעור להידחות.

אין בידי לקבל את הטענה.

משהמערערת כשלה להוכיח את החיוב הנטען בהיטל ההשבחה, יש לדחות את ערעורה.

סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

(סעיפים 59 ו- 60 לכתב העירעור) המערערת מוסיפה וטוענת: "ויודגש כי המדובר בתכנית... אותה נוהגת הוועדה המקומית לפרש כך שתנאי [סעיף קוי הבניין למרתף] חלים בכל קומת המרתף, הן בתת הקרקע והן מעליה. והינה כבדרך אגב, בהליך שעניינו השבחה ולא בהליך רשוי העוסק בבקשת היתר לקומת מרתף, מגיעה ועדת הערר לפרשנות מרחיקת לכת שעומדת בסתירה מוחלטת לפרשנות הנוהגת מזה שנים בהליכי הרשוי, ומבלי לתת לעובדת זו כל משקל". (סעיף 63 לכתב העירעור).

פשיטא, מתן היתר הבנייה היה כרוך גם במתן הקלה "בקוי הבנייה למרתף", קרי גם מתחת לפני השטח.

...

פסק דין בעניין בערעור רום תמר, המשקף את ההסכמה שהושגה בדיון ביום 11.102021, יינתן בנפרד ובמקביל לפסק דין זה. ] "כלל תתי הסעיפים [של סעיף 3.2 הנ"ל]... עוסקים בהפרשי גובה בין מפלס פני החצר לבין סביבתה או בהבלטה נוספת של חלקי המרתף. מכך נובע כי התנאי לפיו קווי הבנייה למרתף יאושרו אך בתנאים הנמנים בסעיף זה, עניינו בבניה שמעל לפני הקרקע ולא בזאת שמתחתיה. במילים אחרות- ככל שעסקינן בבניה במרתף עצמו, הותר קו בנין צדי 0 ובינוי של 90% כאמור ברישת הסעיף. מסקנה זו נובעת גם מן העובדה שלא נכתב מה יקרה מתחת לפני הקרקע אלמלא יתקיים איזה מן התנאי המצוטטים לעיל, וממילא לא הובהר כל קשר בין קוי הבנין שמתחת לפני הקרקע לבין סעיפים אלה העוסקים בהפרשי גובה שמעל לפני הקרקע. דברים אלה אף עולים מהחלטת הועדה המקומית נושאת החיוב בענייננו- שעוסקת אך בבניה במרווחים הצדיים ולא ניכר בה כלל כי עניינה בבניה שמתחת לפני הקרקע". (סעיף 10 להחלטה בעניין רום תמר) "יש לבחון כאמור את הבינוי המבוקש כהקלה מקו הבנין, בהתייחס לבנוי מעל לפני הקרקע בלבד..."(מתוך סעיף 15, שם) המערערת טוענת כי פרשנות ועדת הערר לסעיף שגויה ומייתרת את התנאים הקבועים בו: "החלטת וועדת הערר משמעותה למעשה, שהתכנית מתירה קו בניין אפס תת קרקעי לצורך הקמת מרתף, וזאת ללא כל תנאי. בהתאם להחלטתה [של ועדת הערר- ה"ק] רק ככל שמבוקש קו אפס מעל המרתף, רק אז יש לעמוד בתנאים המפורטים [בסעיף קווי הבניין למרתף]. בכל הכבוד, המדובר בפרשנות לא ברורה, מרחיקת לכת ושגויה באופן מהותי, שאינה תואמת את לשון הסעיף....

הוועדה המקומית הלינה על החלטתה של ועדת הערר מיום 3.6.2020 לפיה "אנו מורים... לוועדה המקומית לתקן שומתה [בהתאם להחלטות קודמות של ועדת הערר – ה"ק] ... ההקלה עניינה אך בקו הבניין שמעל לפני הקרקע וכך יש לשום אותה". החלטה זו ניתנה לאחר שורה ארוכה של הוראות ותגובות בן ועדת הערר ובין השמאי המכריע.

יתרה מזו, הנסיבות המורכבות ויוצאות הדופן שנוצרו במקרה זה אינן מתאימות לקביעת כלל כלשהו לגבי גבולות סמכויות ועדת הערר כלפי הוועדה המקומית בהקשר זה. אשר על כן, הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערערת הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.