הצעת השקעה בתוכנית באשדוד

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע עת"מ 27227-06-17 גלבר נ' לתיכנון ולבניה מחוז דרום ואח' בפני כבוד השופטת גאולה לוין עותרת הלן גלבר ע"י ב"כ עוה"ד דורון טל משיבים 1.הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז דרום 2.יו"ר הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז דרום שניהם ע"י פמ"ד אזרחי – עו"ד שלומי ירדן 3.עריית אשדוד 4.הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה אשדוד 5.ראש עריית אשדוד ד"ר יחיאל לסרי שלושתם ע"י ב"כ עו"ד אייל אילוז 6."סגול" ב.ר. השקעות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שחר בן עמי 7.סטאר סנטר מנופים אשדוד בע"מ 8.הפניקס חברה לביטוח בע"מ שניהם ע"י ב"כ עו"ד ניר רוזנר 9.רשות מקרקעי ישראל - מחוז דרום ע"י פמ"ד אזרחי – עו"ד שלומי ירדן פסק דין

שינוי זה הומלץ בעבר, בשנת 2007, במסגרת תכנית 993 שיזמה עריית אשדוד, אך התכנית לא קודמה כיוון שחלק מתחום הדרך המוצעת (97 מ"ר) היה שטח פרטי של היזם.

...

מתוך החומר שלפניי, אין בידי לקבוע כי השאלה האם התכנית עומדת בתנאי של העדר "פגיעה" כמובנה בחוק, נבחנה על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית טרם הדיון הנוסף בוועדת המשנה להתנגדויות.

מדובר בשאלה מורכבת, ובעלת השלכות ניכרות, ואני סבורה כי העלאת הטענה בשלב כה מאוחר, לאחר תגובה מקדמית, השלמת טיעון ושני דיונים בבית המשפט, אינה ראויה.

נוכח כל האמור, אני מקבלת את העתירה ומורה על ביטול ההחלטה מיום 24.4.2017.

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע עת"מ 33615-10-17 ברודצקי ואח' נ' לתיכנון ובניה דרום ואח' תיק חצוני: בפני: כבוד השופטת חני סלוטקי העותרים: משה ברודצקי ו-190 אח' המשיבים: 1.הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה דרום 2.הוועדה המקומית לתיכנון ובניה אשדוד 3.עריית אשדוד 4.י. לי-דה השקעות בע"מ פסק דין

אכן, דו"ח זה היתייחס למע"ר דרום באשדוד וקבע כי "נודעת חשיבות רבה לעבודה על פי תוכנית מתאר מקומית סטאטוטורית משום שזו הדרך הנאותה ליצירת נורמה המחייבת את מוסדות התיכנון בבואם לאשר תוכניות מפורטות". על כן מבקר המדינה המליץ כי: "ראוי כי הערייה והועדה המקומית יקדמו תוכנית מתאר חדשה לעיר אשדוד ויפעלו לאישורה בועדה המחוזית". הועדה המחוזית בהחלטתה על הפקדת התוכנית מיום 9.1.17 (בעקבותיה ניתנה ההחלטה מיום 4.9.17, מושא העתירה שדחתה ההתנגדויות) התייחסה לעמדת מבקר המדינה האמורה וציינה כי זו גם עמדת גופי התיכנון, אלא שלעמדתה, כמצוטט לעיל, אין זה סביר כי העדר תיכנון סטאטוטורי כולל יעצור את הפיתוח באופן מוחלט לאורך טווח שנים כה רב, במיוחד בעת שקיימת תפיסה תכנונית מגובשת למרחב זה וכאשר התיכנון המוצע בתוכנית אינו חורג במהותו מתוכניות נקודתיות המאושרות למע"ר דרום (28 קומות במספר תאי שטח) והוא תואם את התפיסה התכנונית של העיר ושל הועדה המחוזית למרחב זה. עוד יודגש, כי דברי מבקר המדינה הם כאמור, משנת 2011 ומאז חלפו מספר שנים.

...

ככל שמגיש התוכנית לא יודיע כאמור, התוכנית נדחית והתיק ייסגר.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע (עע"ם 8909/13 הרמלין נגד הוועדה המחוזית, פסק דין מיום 4.3.2015), כי "לצד ההכרה בחשיבותם של התכנון הכולל ושל עקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחום גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול". באותו פסק דין נקבע כי "בשלב מסוים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה". בעקבות הלכה זו, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים במספר רב של מקרים כי כאשר התכנון הכולל מתעכב, מגיע שלב שבו אין מנוס מאישור תכנון נקודתי (ראו למשל: עת"מ 2036-07-16 אור חיים נגד הוועדה המחוזית מרכז, פסק דין מיום 4.8.2016 ; עת"מ 21000-02-17 ועד הפעולה של קיסריה נגד המועצה האזורית חוף הכרמל, פסק דין מיום 3.7.2017 .

ראה גם בג"ץ 492/79 חברה פלונית נ' משרד הביטחון ואח', פ"ד לד(3) 706: "נאמר לא פעם שכאשר המומחים מטעם הגוף הציבורי הגיעו למסקנה שנתקבלה על דעת הגוף שהוא הקובע, אין לבית משפט זה להתערב ולשים את שיקול דעתו תחת שיקול דעת הגוף הממונה על העניין". בעתירתם טוענים העותרים כי החלטת הוועדה המחוזית ניתנה בחוסר סמכות ובניגוד לפסק הדין של בית משפט זה בעת"מ 66953-09-16.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ת"א 54191-06-18 סגול ב.ר השקעות בע"מ ואח' נ' גלבר תיק חצוני: מספר תיק חצוני בפני כבוד השופט יעקב דנינו התובעים: 1. סגול ב.ר השקעות בע"מ 2. גנדר פרויקטים בע"מ 3. מנור א.ד. ביניין והשקעות בע"מ 4. יעקב בן זקן 5. אברהם נניקשווילי הנתבעת: הלן גלבר החלטה

כך, בע"א 2962/97 ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב ואח' (פ"ד נב(2) 362), נקבע כי "מעוניין בקרקע" אינו אך בעל זכויות קניין במקרקעין מושא התכנית, כי אם גם בעל זכויות במקרקעין סמוכים למקום התכנית, ואשר התכנית המוצעת עלולה לפגוע בו. ביהמ"ש אף הוסיף וקבע כי מעגל הנפגעים בכוח עשוי לכלול, בנסיבות מסוימות, גם את מי שאין לו זכויות במקרקעין המושפעים מן התכנית, וכל מעמדו בא לו מכוח זיקה בעלת אופי לתכנית.

כן הוברר כי לא היתנגדה לפרויקטים שקידמו התובעים מחוץ לאשדוד; כי היתנגדה גם להליכים תיכנוניים אחרים, לרבות של קבלנים אחרים; כי היתנגדה גם לתכנית בעיניין פרויקט 'מע"ר דרום' בו שותף מר חליווה שלפי הנטען הנו בן בריתה; כי היתנגדותה לפרויקטים השונים החלה עוד לפני שהכירה את מר חליווה, ומכל מקום, כי לא הוכח שיש לה קשר מועיל מבחינתה עם מר חליווה; כי גם לגבי פרויקט מע"ר דרום אי אישור התכנית נעשה על ידי מועצת העיר, והטענה כי ההחלטה של הגוף המאוחד נעשתה על רקע פעילותה, לא הוכחה; כן מצאנו כי העידר צירוף תצהיר לתגובה לבקשה על ידי מר בן זקן, מקהה מתוקף הטענה בדבר שיקוליה הזרים של הנתבעת כלפי מר בן זקן.

...

עוד הוכיחה הנתבעת בשלב זה כי אף תוצרי התמלולים שצורפו, ככל שניתן להעניק להם משקל מוגדר כמפורט, אינם מחלצים מסקנה כי מעשיה נעשו מתוך כוונה לגרום נזק לתובעים או בשוויון נפש לאפשרות גרימת הנזק.

הלכך, בהתאם לסמכותי בסעיף 7ג(ב) לפקודה, אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעת על עילותיה השונות, זולת בגין עוולת לשון הרע.

הלכך, הגם ששוכנעתי בשלב זה כי הנתבעת לא פעלה לערוך הפרסומים בזדון או מתוך שוויון נפש לאפשרות גרימת נזק לתובעים, הרי מאחר שמתקיים התנאי המחריג את הסדר החסינות לנתבעת כעובדת ציבור, אני מורה על דחיית עילת תביעה זו נגד העירייה.

בית משפט השלום באשדוד ת"א 45586-08-16 רשות מקרקעי ישראל נ' האחים קרטין השקעות בנכסים בעמ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט יהודה ליבליין התובעים ע"י ב"כ עו"ד ש' אל-עמי רשות מקרקעי ישראל הנתבעות הנ' 1 ע"י ב"כ עו"ד מ' כהן 1.האחים קרטין השקעות בנכסים בעמ 2.מכשירי תנועה ומכוניות (2004) בע"מ 3.אינטרקוסמא 1985 בע"מ פסק דין

מר קרטין נימק מחדל זה של התובעת בעובדה ש"אנחנו הגענו להבנה עם הועדה המקומית שאנחנו מנסים להסדיר את הקרקע מו רמי (צ"ל מול רמ"י - י.ל), שכרנו את שירותיו של בני מגדמן, מי ששמש בעברו כמהנדס העיר אשדוד, הוכנה תוכנית, הוגשה למנהל המנהל שוב לפי אותו הליך הפנה אותנו לחברת החשמל, עו"ד יניב אהרון מלווה אותנו בתהליך הזה, קיבל את אישור חברת החשמל ולאור המשפט הזה אז המנהל כרגע עצר את ההמשך ואנחנו מתכוונים להמשיך את זה מיד לאחר שנסיים את המשפט הזה.

דיון והכרעה האם ההרשאה הוותה תנאי של התובעת לחכירת המקרקעין מר קרטין, מנהלה של הנתבעת, העיד בתצהיר עדותו הראשית (ראו סעיף 13), כי הנתבעת הגישה את הצעתה במיכרז לחכירת המקרקעין "ובילבד שיתאפשר לה לנצל את רצועת הקרקע הגובלת במקרקעין....". אף שהתברר, ממסמכים שהנתבעת עצמה הגישה לבית המשפט ומעדותו של מר קרטין במסגרת חקירתו הנגדית, כי האמור לעיל בתצהירו איננו מדוייק, בלשון המעטה, הרי שהנתבעת, למרבה הצער, חוזרת על טענה זו בסיכומיה (ראו להמחשה בסעיף 2).

...

היות שדחיתי את טענת הנתבעת ולפיה יש להעמיד את שיעור דמי השימוש הראויים על 5% ויש לקבל את עמדת התובעת כי השיעור יעמוד על 6% אזי יש לערוך בהתאם את החישוב כנגזרת של השמאות אותה ערך השמאי זוהר ולהלן החישוב: שנה ערך המקרקעין דמי שימוש בשיעור של 6% דמי שימוש בערך משוערך ליום פסק הדין 09/2009 - 12/2009 813,797 ₪ 16,276 ₪ (חלק יחסי) 20,745 ₪ 2010 886,178 ₪ 53,170 ₪ 66,511 ₪ 2011 872,704 ₪ 52,362 ₪ 62,029 ₪ 2012 967,291 ₪ 58,037 ₪ 66,458 ₪ 2013 1,147,947 ₪ 68,877 ₪ 77,352 ₪ 2014 1,283,540 ₪ 77,012 ₪ 84,730 ₪ 2015 1,330,920 ₪ 79,855 ₪ 87,337 ₪ 2016 1,450,000 ₪ 87,000 ₪ 94,947 ₪ 2017 1,500,000 ₪ 90,000 ₪ 96,475 ₪ 2018 1,650,000 ₪ 99,000 ₪ 104,554 ₪ 2019 1,900,000 ₪ 114,000 ₪ 117,444 ₪ 2020 1,900,000 114,000 ₪ 118,050 ₪ 01/2021 - 09/2021 1,900,000 85,500 ₪ (חלק יחסי) 85,500 ₪ סה"כ 942,142 ₪ 996,632 ₪ סוף דבר התביעה מתקבלת.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה 9/2009 – 9/2021 בסכום של 996,632 ₪ (מדובר בסכום משוערך ליום מתן פסק הדין), לסכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק, דהיינו על הנתבעת לשלם סך של 1,166,059 ₪ (כולל מע"מ).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 60,000 ₪.

התובע השקיע על-פי ראות עיניו וללא כל כפייה מצידו של הבנק, והפסיק להשקיע באמצעות הוראות קבע כאשר מצא לנכון לעשות כן. בימים 7/3/97 ו-10/2/98 השקיע התובע בתוכנית "פקדון בתשלומים-אשראי עד פי 20"-תוכנית שמטרתה הייתה להיטיב עם התובע, שכן שעל-פיה היה זכאי, החל ממועד ביצוע ההפקדה החמישית לפיקדון, לקבל הלוואה בשקלים בסכומים גדולים יותר.

היו לתובע נכסים אחרים שלא שעובדו לבנק, וביניהם מלאי בחנות, מכונית ומחסן ברחוב הבונים באשדוד, ומכל מקום שווי הבטחונות לא תאם תמיד את מסגרת האשראי ו/או יתרת החובה בחשבון.

בנוסף, אין כל עדות לכך שהתובע הביע אי שביעות רצון מההצעה להפקיד כספים לתוכנית חסכון או ניסה לסרב לה. יתר על כן, על-אף שהחשבון העיסקי היה נתון כל העת לבקרה ופיקוח של חברה להנהלת חשבונות ולעיתים אף של מר שקל, התובע לא ביקש להפסיק לבצע הפקדות או לשחרר את כספי החסכון במשך שנים רבות, ועשה כן רק לאחר שנאמר לו שעליו לסגור את החשבון.

...

התובע העיד כי הקצאת האשראי הותנתה בפתיחת תוכנית החיסכון, אך בהמשך חקירתו העיד: "אני נכנסתי לעסקה הזאת כי הוא התחיל בחמש מאות וזה נראה לי סביר, אחר כך הוא אמר יגדל לאלפיים, גם נראה לי סביר, ולא יודע, נראה לי סביר מאוד" (עמוד 77, שורות 13-15).

על רקע כל האמור לעיל, הנני סבור כי לא עלה בידי התובע להוכיח כי לא היה באפשרותו לקבל אשראי אף ללא השקעה בתוכנית החיסכון (ראו לעניין זה ע"א 1655/97 לניר סחר הנ"ל בסוף פסקה 3 לפסק הדין).

לאור כל האמור לעיל, הנני קובע כי התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת עילות תביעתו, ועל-כן הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבע סך של 20,000 ₪ + מע"מ בגין שכר טירחת עו"ד, בצירוף הפרישי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.