הצמדה לדירה לצורך בניית מרחב מוגן

מכאן תביעתם שעניינה בבקשה למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעת "לבצע כל בניה ו/או תוספת בניה, מכל סוג שהוא ו/או להציב מבנה יביל או אחר מכל סוג שהוא בשטח הרכוש המשותף" של הבניין, "או בקירות הגובלים עם הרכוש המשותף" וכן יאסור עליה "לפעול באופן כלשהוא ו/או לבצע פעולות תכנוניות מכל סוג שהוא ו/או לקדם פעולות תכנוניות כאמור, ו/או להגיש כל בקשה או מיסמך לרשות העירונית ו/או לועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון לצורך קידום או מימוש הליכי הוצאת היתר הבניה לצורך הבניה ברכוש המשותף". טענות הצדדים לתימוכין בתביעתם זו טוענים התובעים כי אין בידי הנתבעת את הרוב הדרוש בהתאם לסעיף 71ב'(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), המחייב הסכמה של 60% מבעלי הדירות לבניית ממ"ד ו- 100% לשם הצמדת הגג.

סעיף 71ב לחוק קובע כי: "71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות". מעיון בנסח הרישום של הבניין בפנקס הבתים המשותפים, (נספח 2 לתצהיר התובע 2 אשר סומן ת/1) ניתן ללמוד כי בבניין אכן 12 יחידות דיור להן מוצמד חלק מהרכוש המשותף.

...

תוצאת האמור הינה כי אין לאפשר לנתבעת לבנות את תוספות הבנייה ללא הסכמת המינימום הדרוש מבעלי הדירות בבניין.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לכלל התובעים הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪.

נושא הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת לצורך הרחבתה, מוסדר בסעיף 72ב לחוק המקרקעין, שקובע: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות". מכאן שעל בניית ממ"ד לדירה רשאים להחליט מי שבבעלותם 60% מהדירות; ועל הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה לצורך הרחבתה רשאים להחליט מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

...

לסיכום: הואיל והבקשה התייתרה, אני דוחה אותה.

סוף דבר אשר על כן אני מורה כדלקמן: אני דוחה את התביעה לצו מניעה קבוע.

ניתן בזאת צו המורה לנתבעים להסיר את המצלמה שהתקינו על קיר גרם המדרגות לדירת התובע, תוך 30 יום מיום שיומצא להם עותק מפסק דין זה. פרט לאמור בסעיף ב' לעיל, אני דוחה את התביעה למתן צו עשה קבוע.

יחד עם זאת, בתיקון מס' 18 לחוק המקרקעין התשנ"ה נקבע חריג לכלל זה. תיקון זה הוסיף את סעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין הקובע: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות." הפסיקה קבעה כי סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין הוא הכלל ואילו סעיף 71ב (א) הוא החריג.

אכן זו היא ההלכה ברגיל אך בעניינינו המצב שונה עת הצדדים לתקנון הסכימו שניתן לנצל אחוזי בניה לצורך ביצועה וההסכמה בתקנון גוברת על בררת המחדל.

...

התוצאה בשים לב לאמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: ניתן בזה צו המורה לנתבעים לבנות אך ורק בהתאם להיתר שסומן על ידי נ/2.

כן ניתן בזה צו מניעה האוסר עליהם לנצל מעבר לזכויות הבניה המוקנות להם בהתאם לתקנון הבית המשותף בתוספת הזכויות שנרכשו מסיגלר וגודמן בהיקף שך 36 מ"ר. אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבי כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 14,000 ₪.

בסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 נאמר: (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

כך, במקרים רבים הוקפאו תכניות להרחבת דירה עקב דרישות מופרזות שהועמדו בתמורה להסכמה, או עקב צרות-עין לשמה (ראו: עניין פל, פסקה 15; השוו: ת"א (מחוזי ת"א) 45652/88 שטנג נ' מינצר, פ"מ התשנ"ה(4) 221, 230 (1995); ע"א (מחוזי חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט, פסקה 8 (לא פורסם, 8.8.2002)).

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

עם זאת ועל מנת שלא לפגוע בעותרים אם יבקשו לפנות לבית המשפט המוסמך, אני מורה כי לא יבוצעו עבודות בניה על פי ההיתר שניתן למשיבים 3 -4 במשך 21 ימים מיום מתן פסק הדין.

העותרים ישלמו לוועדה המקומית הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 2,500 ₪ ולמשיבים 3- 4 יחדיו הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 2,500 ₪.

צוי הריסה בגין בנייה לא חוקית יכול שיינתנו ע"י הגורמים שהוסמכו לכך על פי חוק התיכנון והבנייה כפי שאכן נעשה כנגד הבעלים הקודמים של דירת צוקרמן (כמובא בעדותה צוקרמן, עמ' 15).

סעיף 71 ב. לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

...

לפיכך, אין רלוונטיות לתשובות המומחית כהן לשאלות הבהרה ששלחה לה התובעת באותן עניינים (עמ' 10 לתשובות מיום 19.3.15) ודין טענות התובעת לעניין זה להידחות, בהיותן בגדר הרחבת חזית מכתב התביעה והסעד שהתבקש בו. המומחית כהן העריכה את שווי הגלריה בסך של 40,960 ₪ (כמובא וכמובהר בעמ' 30 ו-33 לחוות דעתה) .

לאור האמור אני קובעת כי בור המים הוא רכוש משותף אשר גם לתובעת זכויות בו. לעניין השבת המצב לקדמותו ניתן כבר פסק דין ע"י בית משפט לעניינים מקומיים ואין להידרש בשנית לסעד זה שבידי הרשות להביא לאכיפתו.

אני מחייבת את הנתבעים 1-4 , בחלוקה ביניהם בחלקים שווים, בהוצאות משפט לאגרת בית משפט וכן עבור תשלומי התובעת למומחית מטעם בית משפט ובנוסף, בהוצאות לשכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ₪ (לאחר שעיינתי בקבלות, נספח ז' לתצהיר התובעת) ובהתחשב בתוצאה אליה הגעתי.