הצהרת מימוש אופציה לרכישת מקרקעין והטלת היטל השבחה

בית המשפט המחוזי קבע כי במקרה דנן הסכם הסיחור כולל "המחאה מעורבת" של זכויות וחובות: מחד גיסא עסקינן בהמחאה של זכות לרכישת מקרקעין במועד עתידי; ומאידך גיסא, ככל שהאופציה תמומש, יכנס לתוקפו הסכם המכר על שלל החבויות הקבועות בו (ובראשן חובת התשלום עבור רכישת המקרקעין).

מעבר לכך, עמדתה של המערערת היא כי ביטול הסכם האופציה כלל לא נעשה בעקבות סיחור האופציה, אלא בעקבות מחלוקת הנוגעת לזהות הגורם החב בתשלום היטלי השבחה, דמי היתר ומס, ובית המשפט המחוזי לא נתן לכך משקל ראוי בפסק דינו.

המערערת לא הצביעה על פנייה לקבלת הסכמה ספציפית כאמור, וממילא גם לא על קבלת הסכמה בעקבות פנייה מסוג זה. גירסתה של המערערת הנה שלא הייתה מוטלת על ש.ב. יזמות ועליה כל חובה לקבל הסכמה ספציפית מהמשיבים לסיחור האופציה.

קודם שאתייחס למהלך מימוש האופציה, אבקש להעיר: המערערת טוענת, בסעיף 50 להודעת העירעור, כי קביעתו של בית המשפט קמא הנה "חסרת תקדים" שכן משמעותה, כביכול, היא ש-"כל צד להסכם אופציה המעוניין לסחר אותה – לא יוכל להסתפק בכך שעסקינן באופציה ייחודית (שכאמור לעיל – בבסיס ההצהרה לרשויות המס שהיא ניתנת להעברה) והוא ידרוש את הסכמת הבעלים באופן שיכביד על סיחורה." בטענה זו אין כל ממש: גם אם מניחים את תחולתו של סעיף 6 לחוק המחאת חיובים בנסיבות כאמור, התוצאה היא שצד המתקשר בהסכם אופציה ראוי שייתן דעתו לכך ששאלת עבירותה של האופציה, עם או בלי הגבלות (ומהותן של ההגבלות, ככל שסוכמו), תדון ותוסכם במסגרת ההסכם.

...

בית המשפט קמא דחה אף את טענת המערערת למניעות והשתק, אשר התבססה על כך שהמשיבים נהנו מפטור ממס שבח לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין בגין מכירת אופציה, אשר מוגדרת, כאמור, בחוק, כאופציה ה-"ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". בית המשפט המחוזי קבע לעניין זה כי אין בהגדרת המונח "אופציה" בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, כדי לאיין את דרישת ההסכמה לפי חוק המחאת חיובים: "אכן, הפטור הנדון ממס מוענק לאופציות עבירות, אך אין משמעות הדבר כי אפשרות ההעברה משוחררת מתנאי הדין ובפרט מדרישת ההסכמה אשר בחוק המחאת חיובים. משכך, השימוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת [המערערת – י' כ'] בעניין השתק או מניעות בהקשר זה". לבסוף, ציין בית המשפט המחוזי כי ההודעה על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 ניתנה מטעם ש.ב. יזמות, ולא מטעם המערערת, אשר נטען כי אליה סוחרה האופציה.

במצב דברים זה, מקובלת עליי עמדת בית המשפט המחוזי כי מדובר ב-"המחאה מעורבת" של זכויות וחובות, אשר ככלל טעונה היא את הסכמת הנושה (בענייננו – המשיבים) לפי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים.

טענה זו דינה להידחות ולו מהטעם שלא עלה בידי המערערת להוכיח כי המשיבים ידעו על הסיחור קודם להגשת התביעה ובאיזה מועד.

קודם שאתייחס למהלך מימוש האופציה, אבקש להעיר: המערערת טוענת, בסעיף 50 להודעת הערעור, כי קביעתו של בית המשפט קמא הינה "חסרת תקדים" שכן משמעותה, כביכול, היא ש-"כל צד להסכם אופציה המעוניין לסחר אותה – לא יוכל להסתפק בכך שעסקינן באופציה ייחודית (שכאמור לעיל – בבסיס ההצהרה לרשויות המס שהיא ניתנת להעברה) והוא ידרוש את הסכמת הבעלים באופן שיכביד על סיחורה." בטענה זו אין כל ממש: גם אם מניחים את תחולתו של סעיף 6 לחוק המחאת חיובים בנסיבות כאמור, התוצאה היא שצד המתקשר בהסכם אופציה ראוי שייתן דעתו לכך ששאלת עבירותה של האופציה, עם או בלי הגבלות (ומהותן של ההגבלות, ככל שסוכמו), תידון ותוסכם במסגרת ההסכם.

עו"ד ששון הצהיר באחד הדיונים כי הכוונה בכתב ההגנה היא לסיכום בין הנתבעים לבין "קבוצת יעקובי ששון ורום כנרת" שנעשה בסמוך לרכישת הקרקע מחברת בכרך; עוד הצהיר עו"ד ששון כי המונח "קבוצת יעקובי ששון" אינו מתאר אישיות משפטית נפרדת אלא מתייחס אליו עצמו ואל קבוצת משקיעים של מישפחת יעקובי (עמ' 8 ש' 22-14 לפרוטוקול).

ברמה המשפטית מעלים הנתבעים מיגוון נתיבים וטיעונים ובכלל זאת כי הסכם האופציה שנחתם למול וולפיש ולביא נגוע בכפייה כלכלית ועושק המקנים זכות לבטלו, וכי לאחר ביטול הסכם האופציה, מתבטל הסכם המכר הנסמך עליו; כי יש לבטל את הסכם המכר על רקע מצג שוא שהוצג להם ע"י בכרך בעיניין גובהו של היטל ההשבחה; כי הוטעו בעת חתימת הסכם האופציה ובעת חתימת הסכם המכר לגבי נתון יסודי ומהותי, כי לא היו חותמים על הסכמים אלה אם היו יודעים שהתמורה עבור הנכס לא תכסה את גובה היטל ההשבחה וכי בהתאם יש לבטל את ההסכמים; כי הסכם המכר נחתם כאשר הייתה לצדדים לו – התובעים והנתבעים – טעות משותפת לגבי גובה היטל ההשבחה, נתון שהוא יסודי בהתקשרות ומשכך מתבקש ביטולו של ההסכם; כי התובעים התרשלו בכך שלא כרכו את הסכם המכר עם הסכם האופציה וכאשר שילמו לוולפיש ולביא את מלוא התמורה עבור סיחור הסכם האופציה, שהוותה באופן לא מקובל כ-60% מהתמורה עבור הזכויות במקרקעין, קודם לכך שבדקו את ריאליות מימוש האופציה וההתקשרות בהסכם המכר למרות שמדובר בהסכם מכר "שברירי"; כי אכיפת הסכם המכר איננה צודקת בנסיבות העניין, שכן יגרם לנתבעים נזק של כמיליון ₪, בעוד ביטול הסכם המכר ישיב את הצדדים למצב בו אין למי מהם כל נזק; כי אכיפת הסכם המכר איננה בת ביצוע, לנוכח קיומן של הוצאות בלתי סבירות המוטלות על הנתבעים לשם כך, מבלי שידעו עליהן מראש; כי עמידת התובעים על אכיפת הזכות החוזית, היא משום פעולה חסרת לב ושימוש לרעה בזכות חוזית ובהליכי משפט; כי הסכם המכר כלל "תנאי מכללא" לפיו עיכוב שאינו תלוי בנתבעים אינו מהוה הפרה של ההסכם; וכי ככל שיקבע כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, יש לתובעים אשם תורם בשיעור 100%.

...

מנגד, לנוכח הדיון לאורכו של פסק דין זה, לא מצאתי ממש בתביעה שכנגד, בטענות המועלות כנגד התובעים ובדרישת הנתבעים (כתובעים שכנגד) כי התובעים ישלמו להם פיצוי מוסכם בגין הפרה.

התביעה מתקבלת במובן זה שהתובעים זכאים לאכיפת ההסכם ורישום הזכויות בנכס על שמם וכן זכאים לפיצוי החוזי המוסכם (בגובה הנקוב בכתב התביעה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מאותה עת ועד לתשלום בפועל).

התביעה שכנגד נדחית.

עקרי הסכם האופציה הרלבאנטיים לענייננו הנם כדלהלן - מבנה האופציה הבסיסי - "המוכר מעניק לקונה אופציה בלתי חוזרת לרכישת מלוא זכויותיו בממכר במחיר המוסכם במסגרת הסכם המכר הרצ"ב שעיקריו תשלום התמורה במלואה לידי ב"כ המוכר כאשר התמורה תשמש לאבטחת (במקור - ש.ג) המצאת כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות במקרקעין על שם המוכר תחילה שהם פנויים מכל מחזיק ונקיים מכל התחייבות לצדדים שלישיים ו/או לתשלום כל מס ו/או אגרה ו/או חוב החל על המקרקעין במועד החתימה וזאת לרבות תשלום מס שבח ו/או היטל השבחה ו/או היטלים אחרים למועד מימוש האופציה ו/או תשלומי חכירה ו/או פינויים ו/או סילוק מטרדים... בכפוף ובהתאם לתנאי חוזה זה" (ס' 1(א) להסכם האופציה).

מסים והיטלים - בהסכם המכר קיימת היתייחסות גם לנושא תשלום המסים וההיטלים (ס' 7 להסכם המכר), כאשר נקבע במקום אחד כי חלק מהמסים יוטלו על הקונה, ובמקום אחר צוין אחרת.

הגשת התובענה - בעקבות השתלשלות העניינים הנ"ל הוגש ההליך דנן, במסגרתו עתרה המבקשת, בתמצית, למספר סעדים הצהרתיים וסעדים הקשורים אליהם - הצהרה כי הסכם האופציה והסכם המכר עומדים בתוקפם ובוטלו על ידי המשיבים שלא כדין; הצהרה כי הסכם הסיחור תקף; הצהרה כי המועד לקבלת היתר הבנייה יימנה ממועד מימוש האופציה; הצהרה כי המבקשת רשאית לוותר על התנאי המתלה השני ביחס לקבלת היתר הבנייה; הצהרה כי המועד להעברת התמורה החוזית יימנה ממועד מימוש האופציה; הצהרה כי חובת תשלום היטלי ההשבחה ודמי ההיתר חלה על המשיבים; הצהרה כי התחייבויות המשיבים חלות יחד ולחוד וכי ניתן לקזז מסכום התמורה החוזית כל סכום שייקבע בפסק הדין.

...

משכך, השימוש אשר עשו המשיבים בזכותם לקבלת פטור אינו עומד בסתירה לטענתם להעדר ידיעה או הסכמה להסכם הסיחור ומשכך, נדחית טענת המבקשת בעניין השתק או מניעות בהקשר זה. עוד יוער, כי אף "הממחה" בהסכם הסיחור, חברת ש.ב עצמה, לא התנהלה באופן עקבי בסוגיית ההמחאה, באשר הודעתה למשיבים על מימוש האופציה מיום 29.1.2020 (נספח 3 להמרצת הפתיחה) נמסרה מטעמה שלה בלבד, ללא אזכור כלשהו של הסכם הסיחור או של המבקשת.

סיכום נוכח הקביעות לעיל, תובענת המבקשת נדחית בזה.

בנוסף על דחיית התובענה, ועל יסוד הקביעה לעיל בדבר העדר תוקף להסכם הסיחור והעדרן של זכויות כלשהן למבקשת במקרקעין, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקשת על המקרקעין.

בהצעת המחיר נכתב, כאמור לעיל, כך: "א. תשלום עפ"י קצב היתקדמות בהתאם למחירון משב"ש בסך של 4% משטח נטו של התב"ע. ב. מסלול שני – מימון עלויות הת.ב.ע בסך של כ-6000 $ + מ.ע.מ. והיתרה עד לסך של 7.0% במימוש הת.ב.ע. ע"י הרשות וע"ח בעלי הקרקע. סעיף זה מותנה באישור הרשות המקומית". הודעת הקיבול לא התייחסה למשמעות של "עד 7% במימוש..". התובעים טוענים כי יש לחשב הסכום מערך המקרקעין לאחר ההשבחה, בהפחתת היטל ההשבחה.

כאשר באים לפרש את המונח 7% משווי המקרקעין, יש להביא בחשבון אף את הקף החיוב, שכן הכוונה הייתה שחיוב זה יוטל ביחס לכלל שטח התכנית כפי שצוין בהצעת המחיר שנשלחה על ידי התובעים, שכן נכתב בהצעה "..משטח נטו של התב"ע". כלומר, טענת התובעים היא כי בהתאם להסכם היו אמורים לקבל 7% מהשווי "ברוטו" של כלל שטח התוכנית.

טיעוני תשובה של שולח ההודעה לצד ג' בסיכומי התשובה ציין הנתבע 3 כי ההצהרה שניתנה על ידו בסעיף 2.1 להסכם האופציה בדבר העידר חובות על הנכס נכונה שכן בעת שנחתם הסכם האופציה טרם אושרה התכנית ולכן לא היה על המקרקעין כל חיוב מכוחה.

לעניין זה ניתן להפנות לתכתובת הדוא"ל בין ב"כ הצדדים מאותה עת. ב"כ הנתבע 3 כתב לבאת כוחם דאז של הקונים כך: "רצ"ב מכתב עו"ד דורית דורון, לפיו יש לשלם הוצאות התיכנון בגין המקרקעין נשוא העיסקה. במידה ומרשייך מממשים את האופציה עליהם לשאת בהוצאות האמורות-אנא טיפולך ישירות". והמענה שניתן לכך: "כמוסכם ביננו, לאחר מתן הודעת המימוש תפנה את שימת ליבה של הגב' דורון כי נעשתה עסקה בנכס ולפיכך היא מוזמנת לפנות אל הרוכשים ו/או ב"כ." הנה כי כן, הדברים עלו עוד בטרם מומשה האופציה ונראה שאז היה ברור לצדדים והיה מוסכם על צדדי ג', כי ככל שהאופציה תמומש, הרוכשים הם שיצטרכו להיתמודד עם הדרישה לשלם הוצאות תיכנון לתובעים.

...

על כן על צדדי ג', ביחד ולחוד, לשלם לנתבע 3 את הסכום שחויב לשלם במסגרת פסק דין זה. סיכום הדברים סיכומו של דבר, אני מחייבת את הנתבעים 2-1, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך של 106,836 ₪ בצירוף מע"מ כדין ₪ וכן בשים לב לפער בין הסכום שנתבע לסכום שנפסק, הוצאות משפט בסך 6,000 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 22,000 ש"ח. אני מחייבת את הנתבע 3 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך של 85,203 ₪ בצירוף מע"מ כדין וכן בשים לב לפער בין הסכום שנתבע לסכום שנפסק, בהוצאות משפט בסך 4,000 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 17,000 ₪ (להלן: "הסכום הכולל בו חויב הנתבע 3").

התביעה כנגד הנתבעות 7-5 נדחית.

אני מחייב את הנתבעות 14-12, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך של 201,920 ₪ בצירוף מע"מ כדין וכן הוצאות משפט, בשים לב לפער בין הסכום שנתבע לסכום שנפסק, בסך 8,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.

במסגרת כתב התביעה עתרו התובעות למתן הצהרה כי בין התובעת ובין הנתבע קיים הסכם ולפיו ניתנה לה אופציה בלתי חוזרת לרכוש את יתרת הזכויות בחלקה 61 וזכות זו עומדת לה עד לאחר שיינתן על ידי הרשויות היתר קבורה בחלקה זו ובחלקה סמוכה (חלקה 60 באותו גוש), להפחתת חלק מהתמורה עליה הוסכם ולהוצאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לבצע כל עיסקה בחלקה.

ב"כ התובעות מפנה גם לכך שעל פי ההסכם משנת 2012 התובעת היא הנושאת בהיטל ההשבחה על כל המקרקעין ואף בכך יש לטענתו כדי לחזק את גרסתה בדבר מתן אופציה.

בסעיף 7 להסכם משנת 2012 נקבע כי ממועד חתימת הסכם המכר המקורי "...יחולו המיסים וכל יתר תשלומי החובה מכל סוג שהוא החלים על בעלי מקרקעין, על המוכר והקונה (בהתאמה לפי חלקם היחסי במקרקעין) וישולמו על ידם בהתאמה לפי המועד הדרישה מהרשות המוסמכת. למרות כל האמור בסעיף זה מובהר בזאת כי היטל השבחה שהוטל על כל המקרקעין או נשלחה דרישה בגינו לאחר (הדגשה במקור – ש.ר.) מועד חתימת ההסכם המקורי יחול וישולם ע"י הקונה". כשנשאל הנתבע למה בהסכם משנת 2012, להבדיל מהוצאות שוטפות בהן חולקים הצדדים באופן יחסי, נקבע כי אם יהיה היטל השבחה התובעת תישא במלואו, השיב כי בהסכם הראשון הביא אישור ערייה שאין היטל השבחה, ההסכם השני נכפה עליו, ואם התובעת לא תרשום בטבו ואין לדעת מה יהיה שהיא תישא בתוצאות (ר' עמ' 64, ש' 25 – עמ' 65, ש' 3).

על פי כתב התביעה התבקשה הצהרה כי "יש לבטל ולהפחית מתוך התמורה שהוסכם שהתובעת תשלם במועד מימוש הזכות העומדת לה לרכוש את היתרה [70%] של חלקה 61, את הסכום של 500,000 דולר, שלא היו אלא מעין "דמי תווך" תרמיתיים, שהנתבע ביקש לגזול מהתובעת בהסתמך על מצגיו הכוזבים, כי הוא הבעלים של חלקה 60..

...

למעלה מן הנדרש יצויין כי הסעד העיקרי שהתבקש, בטול ההסכמים עקב ההפרה, דינו להידחות.

סוף דבר התביעה והתביעה שנגד נדחות.

בנסיבות, ולאור ההיקף היחסי של ההליך בתביעה העיקרית אל מול התביעה שכנגד, תשלמנה התובעות לנתבע הוצאות ושכ"ט, אם כי בהיקף מצומצם, בסך כולל של 10,000 ₪.