הצהרת בעלות על מגרש בלוד והעברת זכויות מכר

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 56085-07-18 דותן ואח' נ' קבוץ העוגן מספר בקשה:5 בפני כבוד השופטת איריס רבינוביץ ברון תובעים 1. אסנת דותן 2. אבינועם הלמן 3. הלמן מישאל ע"י ב"כ עו"ד ארז בורג ועו"ד אמנון דותן נתבע קבוץ העוגן ע"י ב"כ עו"ד רפאל בן חיים החלטה

התובעים טוענים בכתב התביעה כי הקבוץ משתהה בהעברת הרישום בנכס על שמם ולפיכך עותרים לקבלת צו הצהרתי לפיו התובעים הנם בעלי זכויות הקניין הזכאים להרשם כחוכרים בנכס ומתן צו עשה אשר יורה לקבוץ לנקוט בכל הפעולות הדרושות לשם כך. עוד עותרים התובעים לקבלת צו עשה המורה לקבוץ למסור לידיהם את יתרת החלק המבונה החסר בנכס באמצעות בניית קיר חיץ ולקבלת צוי מניעה וצוי עשה באשר לשימוש שנעשה על ידי הקבוץ בשטח השצ"פ. כן עותרים התובעים לקבלת סעדים כספיים בסך 518,200 ₪.

בעניינינו, הסעד העקרי המבוקש הוא "להצהיר שהתובעים הנם בעלי זכויות הקניין הזכאים להרשם כחוכרים" בנכס (ר' סעיף 78.1 לכתב התביעה), כאשר לטענת התובעים המדובר בסעד הנוגע לאכיפת חוזה מכר בנוגע לזכויות במקרקעין.

ניתן ללמוד לענייננו, מרע"א 1924/16 אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ (פורסם במאגרים, 20.4.16), שם נקבע כי הסמכות העניינית לידון בהליך תקבע לפי שווי התביעה, משום שהחלוקה התכנונית שנעשתה במקרקעין טרם עוגנה מבחינה קניינית, קרי טרם נרשמה במירשם המקרקעין ולפיכך (בפיסקה 12 לפסק הדין, ההדגשות הוספו – א.ר.ב): "מתן הסעד המבוקש לא יקנה איפוא לנכסי רמלה (המשיבה בהליך והתובעת בהליך העקרי – א.ר.ב) זכות קניינית כלשהיא במגרשי המשנה, אלא, לכל היותר, זכות אובליגאטורית in personam, התקפה במישור היחסים המשולש נכסי רמלה–רשות הפיתוח–אבו-ג'אנם. מסקנה זו נלמדת גם מכך שבתביעה לא התבקש סעד נגד רשויות התיכנון או רשם המקרקעין, כדוגמת סעד שיורה להם להשלים את רישום הבעלות על מיגרשי המשנה, וגורמים אלו כלל לא צורפו לתביעה. מסקנה זו מתיישבת גם עם טענת רשות הפיתוח, לפיה ממילא אין בתביעת נכסי רמלה כדי לחסוך בהליכי רישום כלשהם, ולכן אף ניתן לראות בה תביעה "מוקדמת" או "עוקפת"..

...

ניתן ללמוד לענייננו, מרע"א 1924/16 אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ (פורסם במאגרים, 20.4.16), שם נקבע כי הסמכות העניינית לדון בהליך תיקבע לפי שווי התביעה, משום שהחלוקה התכנונית שנעשתה במקרקעין טרם עוגנה מבחינה קניינית, קרי טרם נרשמה במרשם המקרקעין ולפיכך (בפסקה 12 לפסק הדין, ההדגשות הוספו – א.ר.ב): "מתן הסעד המבוקש לא יקנה אפוא לנכסי רמלה (המשיבה בהליך והתובעת בהליך העיקרי – א.ר.ב) זכות קניינית כלשהי במגרשי המשנה, אלא, לכל היותר, זכות אובליגטורית in personam, התקפה במישור היחסים המשולש נכסי רמלה–רשות הפיתוח–אבו-ג'אנם. מסקנה זו נלמדת גם מכך שבתביעה לא התבקש סעד נגד רשויות התכנון או רשם המקרקעין, כדוגמת סעד שיורה להם להשלים את רישום הבעלות על מגרשי המשנה, וגורמים אלו כלל לא צורפו לתביעה. מסקנה זו מתיישבת גם עם טענת רשות הפיתוח, לפיה ממילא אין בתביעת נכסי רמלה כדי לחסוך בהליכי רישום כלשהם, ולכן אף ניתן לראות בה תביעה "מוקדמת" או "עוקפת"..

" לנוכח כל האמור לעיל, שוכנעתי כי הסעד המבוקש בתובענה לאכיפת הסכם המכר מתייחס להסכם שענייננו העברת זכויות אובליגטוריות, ולא זכויות קנייניות.

לנוכח האמור לעיל, אני מורה על העברת התובענה, לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט, לבית המשפט המוסמך, הוא בית משפט השלום במחוז מרכז.

בפניי תביעת התובעים להורות לנתבעת 3 (להלן: "לידר") למחוק ברישומיה את זכויות הנתבע 2 (להלן: "משה") במיגרש 254 א ולרשום את התובעת 1 (להלן: "שרה") כבעלת הזכויות במיגרש זה וכן להצהיר כי משה אינו זכאי להרשם כבעל שני מגרשים.

התובענה הוגשה במקורה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד ובהסכמת הצדדים החליטה כבוד השופטת להעביר התובענה לבית משפט זה מחמת חוסר סמכות עניינית.

האם בגין הסכם המכר מול שמרלינג זכאית שרה למגרש 254א אשר נרשם הזכויות בו נרשמו למשה? בהתאם למכתבי העברת זכויות (נ/7) אשר נשלחו האחד בחתימת חדד והשני בחתימת עו"ד סוכובולסקי, בתחילת יוני 2010, הוקצה לשרה מיגרש 226ב בגין עסקת המכר מול שמרלינג.

...

התובעים לא הניחו בפני תשתית ראייתית לזכאותם שלהם בזכויות האמורות ולפיכך לא ברור מכוח איזו זכות ביקשו להוציא מידי משה את הזכויות אשר קיבל במגרש 254א. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.

סיכום בהתאם לאמור לעיל, התביעה כנגד משה (הנתבע 2) נדחית במלואה.

הנני מחייבת את התובעים לשלם למשה (הנתבע 2) הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,100 ₪ אשר ישולמו תוך 30 ימים, שאם לא כן יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

אמנם מדובר בקרקע חקלאית, אך על מגרשים רבים בקרקע בנו בעלי זכויות בנכס בתים ללא היתר בנייה על קרקע חקלאית מוכרזת.

ביום 23.1.2012 נחתם חוזה למכירת קרקע בין אבו קשק ג'מיל בו הצהיר ג'מיל כי הוא בעלים במושאע של 4828560/161332000 חלקים בגוש 4029 חלקה 11 המצויה בפרדס שניר בעיר לוד, וכי גב' סנא איזברגה מבקשת לרכוש מחלקו קרקע בשטח 2,250 מ"ר. ביום 24.2.2013 נחתם הסכם למכירת קרקע בין גב' איזברגה סנא (הנתבעת 28) לבין איזברגה שהירה, איזברגה חיאט, איזברגה ג'מל, איזברגה חמזה, ואזברגה היסם (הנתבעים 29 עד 33).

יוטעם כי הנתבעת 28 טוענת לזכויות במיגרש הספציפי של התובעת, ומכוח מצג זה אשר הציגה מכרה את זכויותיה לנתבעים 29-33, אשר בהתאם להצהרת הנתבעת 28 מחזיקה היא ב- 4828560/161332000 חלקים בלתי מסוימים.

העברת הזכויות מאת הנתבעת 28 לנתבעים 29 עד 33: ביום 24.2.2013 מכרה הנתבעת 28 את זכויותיה במקרקעין שרכשה מאת ג'מיל על פי החוזה מיום 23.1.12.

...

חיזוק למסקנה זו מצוי בסעיף 6 לחוזה המכר, בו נכתב כדלקמן: "המוכר מאשר ומצהיר כי על אף שהזכויות שלו בקרקע הם "במושע" הוא עושה שימוש ו/או זכאי לעשות שימוש ייחודי ובלעדי בנכס ובכללם בקרקע נשוא חוזה מכר זה המסומנים באות א' בתשריט המצ"ב, וכן כמו כן המוכר מצהיר כי בהתאם להסכם בין כל משפחת המוכר הקצה המוכר מהנכס סך של 559 מ"ר לצורכי דרכים ומעברים והמוכר מתחייב לא למכור ו/או לבצע כל עסקה ב- 559 מ"ר מהנכס והמוכר מסכים לרשום הערת אזהרה בגין הימנעות מביצוע כל עסקה ב- 559,000/161332000 חלקים מהנכס ללא הסכמת הקונים.

לאור האמור לעיל, סבור אני שלפני שג'מיל מכר את הקרקע לנתבעת 28 הוא החזיק בחלקו והתובעת החזיקה בחלקה, כאשר על פי מפת החלוקה, כל אחד ידע איזה מגרש שייך לו. לאור האמור לעיל, אני סבור כי במידה רבה של סבירות התובעת החזיקה בחלקת המריבה, ואילו הנתבעים 28 עד 33 פלשו לחלקת המריבה שלא כדין.

על כן יש לתת לתובעת היתר לפיצול סעדים סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: התביעה לפירוק שיתוף נדחית, שכן, בנסיבות העניין, היעתרות לסעד זה סותרת את תקנת הציבור; ניתן בזה צו המורה לנתבעים 29 עד 33 לפנות לאלתר את חלקת המריבה המצויה בגוש 4029 חלקה 24 ואשר מקומה המדויק מצוי במפת המדידה שצורפה כנספח א' ל-ה"פ 28617-03-13 (המרצת הפתיחה צורפה כנספח א' לתגובת סנא אזברגה ואשרף אזברגה מיום 25.6.2014), לסלק ידיהם ממנה לאלתר, ולמסרה לאלתר לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם, חפץ, בנייה ופסולת כלשהיא; על הנתבעים 29 עד 33, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 8040-10-19 בנילוז נ' ג.ב.כ פיתוח ויזמות בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת מרב בן-ארי התובע: יעקב יהונתן בנילוז ע"י ב"כ עוה"ד א. בר אור נתבעים 1. ג.ב.כ פיתוח ויזמות בע"מ 2. שלמה אריאל 3. שאול אריאל 4. חנן בן עזרא 5. יהונתן אריאל 6. רחמים עקריב נתבעים 2 – 6 ע"י ב"כ עוה"ד מ. בן ארוש 7. קלוד כהן – עיכוב הליכים פסק דין

עוד לפי הסכמי המכר הופקדו ייפויי כוח בלתי חוזרים בידי עו"ד יאיר אוחנה (להלן: עו"ד אוחנה), לבצוע כל הפעולות הדרושות על ידי המוכרים לפי הסכמי המכר, וכן נחתמו במעמד חתימת הסכמי המכר כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות במיגרש על שם הקונה.

בסעיף 3.2 להסכם הקונה (קרי: התובע) הצהיר כי הוא רוכש את המניות בידיעה שעליו לבצע את חיובי החברה בהתאם להסכמים עליהם החברה חתמה מול בעלי המקרקעין (קרי: הסכמי הבנייה – מ.ב.) ובסעיף 3.6 הקונה הצהיר שהוא "בעל היכולת והאמצעים לרכוש את המניות הנמכרות ולעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם זה". במסגרת ההסכם, ביבי (באמצעות כהן) מכר לתובע את 250 המניות החברה בהן החזיק, וזאת בתמורה לסך של 250,000 ₪ בצרוף מע"מ. לפי תנאי ההסכם, סכום של 50,000 ₪ שולם במזומן במועד חתימת ההסכם, וסכום נוסף של 200,000 ₪ אמור היה להיות משולם בשיק דחוי ליום 30.6.13.

...

עולה מהמקובץ שהגרסה המסתברת ביותר היא, שהתובע אכן נטש את הפרויקט, שהיה למעלה מיכולותיו, נפרד מהעסקה של מכירת המניות, ובמועד מאוחר יותר, לאחר ששלמה קיבל את מניות החברה והחל לקדם את הפרויקט, התובע ביקש להחזיר את הגלגל לאחור ולנכס לעצמו את כל ההשקעה שביצעו הנתבעים בפרויקט בהיעדרו, השקעה שעלתה לכדי כמה מיליוני שקלים (ראו תצהיריהם של שלמה ויהונתן, עדות יהונתן בעמ' 68 ש' 32 – 35).

לסיכום: הראיות תומכות בכך שהתובע ביטל את הסכם מכירת המניות: במשך כחודשיים ועד למועד שבו, לדבריו, התובע גילה שההסכם הופר, הוא לא עשה דבר כדי לקדם את הבנייה שהיה מחויב לה לפי ההסכם.

סוף דבר התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 9753-06-22 משיח מרדכי נכסים בע"מ נ' בן חיים ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת יעל טויסטר ישראלי התובעת משיח מרדכי נכסים בע"מ נתבעים 1. אלי בן חיים 2. וויזה סופר פסק דין

התובעת מדגישה כי העברת החזקה במקרקעין בוצעה כחודשיים לאחר מועד חתימת הסכם המכר, קרי ביום 1.5.1993, וטוענת כי עמדה בכל התחייבויותיה ובכל תנאי ההסכם לרבות התנאים העקריים והיסודיים כפי שהוגדרו בסעיף 8 להסכם המכר ואולם עד היום אינה רשומה כבעלת הזכויות הקנייניות בשטח הנוסף, המהוים כיום חלק מחלקה 91 במירשם המקרקעין.

זו לשונו של סעיף 7 להסכם המכר: בהלימה להוראות סעיף 7 להסכם המכר, הוגש לבית המשפט ייפוי כוח בלתי חוזר, הנושא את מועד חתימת הסכם המכר והנחזה להיות חתום על ידי מר סופר ז"ל. בהתאם לכתוב בו, מייפה מר סופר ז"ל את כוחם של הנתבע 1 ועו"ד בכור ז"ל, "למכור, לקנות, להעביר... לה"ה מרדכי משיח ת.ז 0-4607986-9 מפגש אנטבה בע"מ מספר חברה 51-123948-5 (להלן: "צד ג'") את הנכסים הידועים בתור מיגרש זמני 67 של חלקה 75 גוש 6481 הידוע כיום כחלקה 89 בגוש 6481, וחלק מחלקה 91.

נוכח הצהרתה של הנתבעת 2 בדבר אי ידיעתה ואי מעורבותה בענייניו העיסקיים של מר סופר ז"ל בכלל, ובעניין הסכם המכר ה בפרט, אין הנתבעת 2 יכולה להעלות כל טענה כאילו נותר חוב כלשהוא כלפי מר סופר ז"ל בגין הסכם המכר ו/או כי לא שולמה לו מלוא התמורה.

...

סיכום ביניים מכלל העדויות והראיות שהוצגו בפני הגעתי לכלל מסקנה כי עלה בידי התובעת להוכיח במידה הנדרשת במשפט האזרחי, כי עפ"י הסכם המכר רכשה התובעת מאת מר סופר ז"ל את הממכר, כהגדרתו בהסכם המכר וכן את השטח הנוסף – 220 מ"ר שיתווספו לחלקה 89 כאשר תאושר תכנית הפרצלציה כפי שאכן קרה עם אישור תכנית מאא/מק/ 1032.

לאור כל האמור אני קובעת כי התביעה לסעד המופנה לנתבעים או מי מהם להשלים את הרישום על פי ייפוי הכח הבלתי חוזר ו/או להסב את ייפוי הכח לב"כ התובעת נדחית.

סוף דבר ניתן בזאת פסק דין הצהרתי לפיו התובעת זכאית להירשם כבעלת הזכויות הקנייניות בשטח הנוסף, 220 מ"ר המהווים 22/225 חלקים מחלקה 91 בגוש 6481 שהתווספו לחלקה 89 מכוח תכנית מאא/מק/ 1032.