הצהרת בטלות מכירת נכס נפקד בשל טעות שבתום לב

]השופט ע' גרוסקופף: עניינה של העתירה שלפנינו הוא בקשת העותרים כי נורה על ביטול הכרזת האפוטרופוס לנכסי נפקדים מיום 3.11.1987, לפיה נכס המקרקעין בו מתגוררת מישפחת העותרים בשכונת סילואן שבמזרח ירושלים הוא "נכס נפקד". כן מבקשים העותרים כי נורה על ביטול מכירת הנכס האמור לרשות הפיתוח, והעברתו לאחר מכן לחברת הימנותא בע"מ. רקע עובדתי במוקד העתירה נכס מקרקעין המוכר כחלקה 75 בגוש 30125 בשכונת סילואן שבמזרח ירושלים (להלן: הנכס), עליו בנוי בית המגורים של מישפחת סומרין, אליה משתייכים העותרים.

(ב) תביעת הבעלות: ביום 17.11.1999 הגישו מוחמד וחלק מאחיו (להלן: התובעים) תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד הימנותא, רשות הפיתוח והאפוטרופוס, במסגרתה נתבקש להצהיר כי הם הבעלים של הנכס מכוח הסכם הרכישה שנחתם בין מוסא לאביהם, בהיותם יורשיו החוקיים.

שנית, העותרים גורסים כי הליכי ההכרזה על הנכס כנכס נפקד, ומכירתו לאחר מכן לרשות הפיתוח התבצעו תוך סטייה מכללי המינהל התקין, בהעדר תום לב ותוך שהאפוטרופוס נימנע מלבדוק כנדרש את מצב הבעלות בנכס, והאם אכן הבעלים נפקדים.

על כן, כפי שחזר וקבע בית משפט זה אך לאחרונה, "אדם הסבור כי שגה האפוטרופוס בהכריזו כי נכס מסוים הוקנה לו מחמת היותו 'נכס נפקד', פתוחה לפניו הדרך לפנות לבית המשפט המחוזי, ולהגיש תביעה אזרחית. לעומת זאת, המבקש להשיג על החלטה של האפוטרופוס, לגבי שימוש או אי-שימוש בסמכויות השיחרור המסורות לו..., בטענה לפגם בהפעלת שיקול דעתו המינהלי, נידרש להגיש עתירה לבית המשפט הגבוה לצדק" (עניין קוגל, בפיסקה 19.

...

ויודגש – עצם העלאתן של טענות מתחום המשפט המנהלי, כדוגמת שיקולים זרים, הפליה וכדומה, אין בה כדי לשנות ממסקנה זו, שכן כבר נקבע כי לבתי המשפט האזרחיים הסמכות לדון בטענות אלו כשאלות נגררות הדורשות הכרעה (ראו: בג"ץ 5762/91 אורון נ' שר הבינוי והשיכון (29.3.1992) (להלן: עניין אורון).

בקשה זו נסמכה על פסק הדין שניתן בעניין אורון, ונטען במסגרתה כי לבית המשפט האזרחי נתונה הסמכות לדון בטענות מנהליות מסוג זה. לאחר שבית המשפט נעתר לבקשתם, הגישו בני משפחת סומרין כתב הגנה מתוקן אשר במסגרתו נכללו עיקר הטענות המועלות במסגרת עתירה זו. לא זו אף זו, כפי שפורט לעיל, בני משפחת סומרין אף הגישו ביוזמתם תביעת בעלות לבית המשפט המחוזי נגד האפוטרופוס, רשות הפיתוח והימנותא, אשר גם במסגרתה העלו טענות מתחום המשפט המנהלי, הדומות דמיון רב לאלו שמועלות במסגרת העתירה דנן.

סוף דבר: העתירה נדחית.

בתוך כך נטען כי הודעת האפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן:"האנ"ן") מיום 27.11.1952, כי המקרקעין בחזקת נכס נפקד בטעות יסודה ויש לבטלה, באשר המנוח מעולם לא היה נפקד אלא חי במשך כל חייו במ"י. בשנת 1953 נרשמו המקרקעין ע"ש ר"פ (נתבעת 2).

כן עתרו לסעד הצהרתי לפיו המנוח היה בחייו הבעלים של המקרקעין ו/או בעל זכויות שביושר במקרקעין בטרם רישום הזכויות בפועל (בשנת 1946) ו/או הודעת האנ"ן מיום 1952 כי המקרקעין בחזקת נכס נפקד ועל כן ההכרזה על המקרקעין כנכס נפקד מבוטלת.

בנוסף התובעים נהגו בתום לב מוחלט מול הנתבעים לאורך כל הדרך בכך שהעבירו להם את הסכם המכר המקורי ואשרו להם לבצע בו כל בדיקה שדרשו.

באשר להתייחסות הנתבעים לעילת הקבועות בפקודת ההסדר (סע' 93-97 לפקודת ההסדר) נטען כי הסעד המבוקש בתובענה אינו תיקון הרישום אלא הצהרה על אותנטיות הסכם המכר ועל זכויות הרוכש במקרקעין במועד ההכרזה עליהם כנכס נפקד.

...

בעניין זה מקובלת עליי הקביעה בת"א 18572-03-16 מוחמד עבדאללה נ' מ"י (המוזכר בתשובת הנתבעים) ולפיה נטל הוכחת החריגים המעכבים את תחילת תקופת ההתיישנות מוטל על התובע ועליו להציג תשתית עובדתית התומכת בטענה זו. משכך יש לדחות הטענה בדבר התחולה של החריג מכוח סע' 8 לחוק ההתיישנות.

לסיכום: דין התביעה להידחות על הסף.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות הבקשה בסכום כולל של 10,000 ₪.

זה סבר כי המנוח נפקד ולפיכך זכויותיו במקרקעין מוקנות לאפוטרופוס מכח חוק לנכסי נפקדים.

עוד התבקש בית המשפט בהליך ההצהרתי הקודם להצהיר כי עסקת מכר הזכויות בחלקה 59 (להלן: "העסקה") נעשתה שלא כדין ובחוסר תום לב. ההליך ההצהרתי הקודם נדון בפני כב' השופט (כתוארו דאז) יצחק כהן, וביום 10/9/2003 ניתן בהליך ההצהרתי הקודם פסק דין.

עוד טענו הנתבעות כי הגנת תום הלב האמורה בסעיף 17 לחוק נכסי נפקדים, נשללה בפסק הדין, שניתן בהליך ההצהרתי הקודם, רק בנוגע לעיסקת המכר, בה הועברו זכויות המנוח בחלקה 59, עליה היה בנוי בית בו התגורר המנוח.

טעות זו גרמה ככל הנראה לכך שהמנוח לא ידע כי הנכסים הוכרזו נכסי נפקדים, ולכן גם לא פעל או נקט בפעולות כלשהן לאורך שנות חייו על מנת לשחרר את המקרקעין ולמנוע הקניית הזכויות בהם לאפוטרופוס ומכירתם לרשות.

כמו כן, בנסיבות העניין אין להחיל את ההגנה האמורה בסעיף 17 לחוק נכסי נפקדים המונעת ביטול עסקה בנכסי נפקד, גם אם הוכח שהמקרקעין לא היו שייכים לנפקד (המנוח) במועד עריכת המפקד בכפר שייח' דנון.

...

בעניין זה מקובלת עלי טענת התובע בקשר למסמכים משנת 1959 שהגישו הנתבעות ללא כל קושי בהליך זה ולא הוגשו בהליך ההצהרתי הקודם.

לאור כל האמור לעיל, משלא מצאתי כי היה חוסר תום לב מצד התובע, ומשהנתבעות לא הוכיחו כי התנאים לשיהוי מתקיימים בענייננו, נדחית טענת השיהוי.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את התביעה וקובעת כי: א. המנוח לא היה נפקד כמשמעות הגדרה זו בחוק נכסי נפקדים וכאמור גם בפסק הדין בהליך ההצהרתי הקודם.

נטען כי אף אם נניח שהמועצה מחזיקה במקרקעין מ- 1963 כברת רשות ואף אם יתברר כי הצהרות מגזל לא היו נכונות והמכר כמו גם דיירותו המוגנת תבוטלנה, לכל היותר תהיה המועצה בגדר משיגת גבול, מאז שנת 2008 במקרקעי ציבור, ויהא עליה לשלם דמי שימוש ראויים והיא אף תעמוד בפני תביעת פינוי וסלוק יד. הובהר כי ככל שתתקבל התביעה לביטול המכר למגזל, תביעה כאמור תוגש כנגד המועצה.

נטען כי מדובר בטענות עובדתיות שגויות ובטיעונים משפטיים מוטעים, הוכחשו טענות הקנונייה והמרמה עם מגזל וכן הוכחשו הטענות להחזקה הנטענת על ידי המועצה ולגבי היעוד בו שימש הנכס לצרכי ציבור כנטען על ידה.

נטען כי מגזל הקדים ורכש זכויות מוגנות בנכס ובתום לב ואין מקום לביטול הרכישה וזאת בדומה לתקנת השוק שבחוק המכר.

בעדותה בבית המשפט נישאלה הגב' אבינערי מהם התנאים להענקת זכות דיירות מוגנת לאדם או לגוף שטוען שהוא מחזיק בנכס היא השיבה: " הוכחת החזקה במהלך השנים מישהוא תפס נכס נפקד, הוכחה שהנכס הוא נפקד ושאחד המוסדות במדינה מכירים בו ליתן לו פיתרון דיור. כמובן, אחד הסממנים זה תשלומי מיסים ושמתגורר שמה בהסכמה". כאשר נישאלה הנ"ל: "האם מי שטוען לזכות, מקבל הכרה לדיירות מוגנת, צריך להמציא אישורים על תשלום ארנונה בנכס, חשמל ומים?" היא השיבה: "מי שמנהל את זה זו חברת עמידר והיא צריכה לעשות את כל הבדיקות וביניהם גם תשלומי ארנונה, לשמוע שמתגורר, לשמוע עדויות מסמים, לבדוק נכס, אם משלם בצורה סדירה ארנונה. כל הפרטים האלה מתגבשים לכדי תמונה כללית ומוסכמת שהוא גר בבית הזה ומגיעות לו זכויות של דייר מוגן". כאשר נישאלה: "האם תנאי ראשון בדיון בבקשה כזו, הוא הגשת כתב התחייבות ותצהיר של האדם הטוען, המבקש הכרה בזכותו כדייר מוגן כשהוא מתגורר או משתמש בנכס?" היא השיבה: "כן גם". כאשר נישאלה: "מפנה אותך לנספח ב' לתצהירך נ/14. האם הנתבע 1 הגיש תצהיר לגבי יחידה 4 בחלקה 69 גוש 14109 שהוא מחזיק או משתמש בנכס?" היא השיבה: " על פי מה שאני רואה התצהיר לא מתייחס לאף יחידה. אין ציון מספר יחידה". כאשר נישאלה: "הנתבע 1 טוען בתצהירו שהוא בכלל לא הגיש תצהיר בקשר ליחידה 4" היא השיבה: "אוקיי". כאשר נישאלה: "האם אם מסכימה שאישרתם לו זכות דיירות מוגנת לגבי יחידה 4, בלי שהגיש לכם תצהיר שהוא מחזיק או משתמש ביחידה?" השיבה: "כן". בהמשך נישאלה: מי מטעם עמידר הצהיר כי למגזל יש אישורי מיסים לגבי יחידות 4 ו-5? היא השיבה: "מר לורנס דחאברה". כאשר נישאלה – "האם הוא הראה לכם את אישורי המיסים"? הפניתה גב' אבינערי לנספח ג' לתצהירה (נ/14) שהנו מיסמך "מצב תפיסה" וכן הפניתה לסעיף 3 לנספח הנ"ל בו צוין כי:" במועצה המקומית גוש חלב אישרו כי הנכסים רשומים על שם המחזיקים והם משלמים מיסי ארנונה". בהמשך העידה כי "מי שחתם על נספח ג', הוא זה שבדק את המסמכים". (ראו עדותה הנ"ל בעמ' 89-90 לפרוטוקול מיום 1.6.21).

...

הטענה נדחית.

לסיכום: דין הסעד הראשון בדבר ביטול ההסכם להתקבל.

אני מורה על ביטולו של ההסכם מיום 15.2.17.

מהרישומים שנמצאו בידי משרד הפנים ובידי המושל הצבאי עולה, כי בזמן מלחמת השיחרור עזב המנוח את מקום מגוריו הקבוע בכפר כנא ללבנון ולאחר כשנה חזר לכפרו; לפיכך, נתקיימו לגביו הנסיבות הקבועות בסעיף 1(ב)(1)(||) לחוק, וזכויותיו במקרקעין הוקנו לאנ"נ עקב נפקדותו, כדין.

טענת התובע, לפיה, שמורה לו זכות לבקש ביטול פסק הדין שניתן בת"א 570/95 אימתי שיחפוץ, ולאחר שהאנ"נ מילא את חלקו בהסכם הפשרה ושיחרר מהקנייתו את תמורת הנכסים, מהוה היתנהגות שלא בתום לב וניצול לרעה של הליכי המשפט.

טענת מירמה וחוסר תום לב טוען התובע, כי עתוי הנפקת אישור הנפקדות (ביום 27.6.1983) ובצוע עסקת ההקניה לאנ"נ והמכר לרשות הפיתוח יום לאחר מכן, מלמדים על חוסר תום לב במעשי הנתבעים על רקע מניעים זרים, מירמה או הטעייה (ראו: סעיפים 5-1, 71-66 לסיכומי התובע).

אשר למועד ההקניה והמכר - מבלי להכנס לשאלה האם היתקיימו תנאי החוק לעניין הגדרת המנוח כנפקד, ובהנחה כי הכרזת המנוח כנפקד בטעות יסודה (טענה שדחיתי לעיל), הרי התובע אינו זכאי להעברת המקרקעין לבעלותו, וזאת לאור האמור בסעיף 17 לחוק .

סעיף 17(א) קובע, כי: "א. כל עסקה שנעשתה בתום לבב בין האפוטרופוס ובין אדם אחר בכל נכס שהאפוטרופוס חשבו בשעת העסקה לנכס מוקנה לא תפסל ותעמוד בתקפה גם אם יוכח שהנכס לא היה אותה שעה נכס מוקנה". התנאי המרכזי הקבוע בסעיף 17 לחוק הוא תום לב בבצוע העסקה, וזאת בדומה להסדרים חקוקים אחרים של "תקנת השוק". הפסיקה קבעה כי אמת המידה לבחינת תום הלב כמשמעותו בסעיף 17 לחוק הינה סובייקטיבית בעיקרה (ראו: ע"א 1501/99 דריני נ' משרד האוצר, פיסקה 4 (20.12.2004); ת"א (מחוזי-נצ') 245-07 אמארה נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (27.11.2016)).

אשר על כן, אני דוחה את הסעד להצהיר כי העסקה שעשו הנתבעים במקרקעין נגועה בחוסר תום לב ודינה להתבטל.

...

מלשונו הברורה של הסכם הפשרה, אין בידי להיעתר לבקשתם (החלופית) של הנתבעים לפצות את התובע בהתאם לחוק ולא בהתאם לנוהל (שהיה קיים בשנת 1998 או היום).

אין בידי לקבל את טענת התובע לפיצויו בהתאם לנוהל שהיה קיים בשנת 1998 ואינו בתוקף משנת 2008.

על הצדדים לפעול לקיומו של פסק הדין שניתן בת"א 750/95 כאשר הפיצוי ייקבע בהתאם לנוהלי המינהל הקיימים היום, לאחר ניהול מו"מ ביניהם, ובכפוף לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י. סוף דבר הצדדים יפעלו בהתאם להסכמות שהתגבשו ביניהם בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בת"א 750/95, כאשר הפיצוי ייקבע בהתאם לנוהלי המינהל הקיימים היום, לאחר ניהול מו"מ ביניהם, ובכפוף לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י. הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד סכום כולל בסך 15,000 תוך 45 יום מהיום, אחרת יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.